[EN] Athens Airbnb Rules 2026: Why the Moratorium Matters for Foreign Investors
![[EN] Athens Airbnb Rules 2026: Why the Moratorium Matters for Foreign Investors](/_next/image?url=%2Fimages%2Fblog%2Fnowe-przepisy-2026.webp&w=3840&q=75&dpl=dpl_GumXwHzrsNQ13tdpSwJFxwRr4AHV)
Μορατόριουμ Αθήνας 2025-2026 για ξένους επενδυτές: ποιες περιοχές μπλοκαρίστηκαν, πού να αγοράσετε τώρα. (Άρθρο στα αγγλικά)
ETOIMH TEKMHRIOSH AMA
Adeiodothsh AMA se 2 bradia.
Choris agchos.
Anti na syntaxete eggrafa apo to mhden (40+ ores) h na plhrwsete dikigoroi (2.000+), katebaste etoima protypa symfwna me ton Nomo 5170/2025.
[EN] Athens Airbnb Rules 2026: Why the Moratorium Matters for Foreign Investors
Athens moratorium 2025-2026 for foreign buyers: which districts blocked, where to buy now (Pagkrati/Kallithea/Glyfada), yield comparison.
FULL package 129 EUR
FULL package 129 EURExecutive Summary (English) - For diaspora & foreign investors
Athens has imposed a 24-month freeze (2025-2026) on new short-term rental (STR) registrations in its 1st Municipal District (Plaka, Monastiraki, Syntagma, Koukaki, Mets, Pagkrati south, Kolonaki, Exarcheia, Thiseio, Psyrri). Existing AMA (Property Registration Number) holders may continue to operate, but cannot transfer the AMA to a new owner if they sell. This makes "AMA-attached" properties a premium asset class. Foreign investors now have three viable strategies: (1) buy a property with an active AMA in a frozen district at a 10-15% premium; (2) buy in non-frozen suburbs (Kallithea, Nea Smyrni, Glyfada, Kifissia, Marousi) where new AMAs are still issued; (3) wait for the moratorium to expire on 31 December 2026 - though Tourism Ministry signals an extension is likely. EU Regulation 2024/1028 (effective 20 May 2026) adds a unified European registration layer that integrates with the Greek AMA system. Tax obligations: 15% flat tax up to €12,000 income, 35% up to €35,000, 45% above. DAC7 reporting via platforms applies. Greek tax representative required if non-resident. Read the full Greek breakdown below for operational detail.
Τι είναι το moratorium της Αθήνας 2025-2026
Το moratorium της Αθήνας θεσπίστηκε με βάση τις διατάξεις του Νόμου 5170/2025 και την Υπουργική Απόφαση 4612/2025 του Υπουργείου Οικονομικών σε συντονισμό με τον Δήμο Αθηναίων. Αφορά αποκλειστικά τον 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα και αναστέλλει την έκδοση νέων ΑΜΑ (Αριθμών Μητρώου Ακινήτου) για βραχυχρόνια μίσθωση από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. Στόχος είναι η αποσυμφόρηση του κέντρου από τη ραγδαία αύξηση των τουριστικών καταλυμάτων που έχει εκτοπίσει τη μακροχρόνια κατοικία και έχει εκτοξεύσει τα ενοίκια κατά 40-65% τη δεκαετία 2014-2024.
Ποιες περιοχές είναι «παγωμένες» και ποιες όχι
Στις παγωμένες περιοχές περιλαμβάνονται: Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ψυρρή, Θησείο, Κουκάκι, Μετς, Παγκράτι (νότια του Λυκαβηττού), Κολωνάκι, Εξάρχεια, Νεάπολη, Στρέφη και τμήματα των Αμπελοκήπων που υπάγονται διοικητικά στον 1ο Δήμο. Σε αυτές τις περιοχές δεν εκδίδονται νέοι ΑΜΑ. Αντιθέτως, οι παρακάτω περιοχές παραμένουν ανοιχτές για νέες εγγραφές:
| Περιοχή | Δήμος | Νέοι ΑΜΑ; | Μέση τιμή/m² | Μέση απόδοση STR |
|---|---|---|---|---|
| Καλλιθέα | Καλλιθέας | Ναι | €2.400 | 5,5-6,5% |
| Νέα Σμύρνη | Ν. Σμύρνης | Ναι | €2.700 | 5,8-6,8% |
| Γλυφάδα | Γλυφάδας | Ναι | €4.200 | 6,0-7,5% |
| Κηφισιά | Κηφισιάς | Ναι | €3.800 | 5,0-6,2% |
| Μαρούσι | Αμαρουσίου | Ναι | €2.900 | 4,8-5,8% |
| Παγκράτι (βόρειο) | 1ος Δήμος | Όχι | €3.100 | 6,0-7,0% (μόνο υφιστάμενοι) |
| Πλάκα | 1ος Δήμος | Όχι | €5.500+ | 7-9% (μόνο υφιστάμενοι) |
Υφιστάμενοι ΑΜΑ: συνεχίζουν να λειτουργούν αλλά είναι μη μεταβιβάσιμοι
Σύμφωνα με την Υπουργική Απόφαση 4612/2025 άρθρο 7, οι ΑΜΑ που εκδόθηκαν πριν την 1.1.2025 διατηρούν την ισχύ τους και ο κάτοχός τους μπορεί να συνεχίσει τη λειτουργία απρόσκοπτα. Όμως, η μεταβίβαση του ΑΜΑ σε νέο ιδιοκτήτη απαγορεύεται. Αν πουλήσεις το ακίνητο, ο ΑΜΑ ακυρώνεται και ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέο - οπότε το ακίνητο μετατρέπεται είτε σε μακροχρόνια μίσθωση, είτε σε ιδιοκατοίκηση. Αυτό δημιουργεί ένα νέο asset class: τα «AMA-attached properties», που πωλούνται με premium 10-15% επί της μέσης τιμής αγοράς.
Τι γίνεται σε περίπτωση κληρονομιάς ή γονικής παροχής;
Σε αντίθεση με την πώληση, η μεταβίβαση μέσω κληρονομιάς ή γονικής παροχής διατηρεί τον ΑΜΑ ενεργό, αρκεί ο νέος ιδιοκτήτης να καταθέσει αίτηση συνέχισης εντός 90 ημερών από τη μεταβίβαση. Αυτή η εξαίρεση κάνει την οικογενειακή κληρονομικότητα ιδιαίτερα ελκυστική για διασπορά Ελλήνων (Νέα Υόρκη, Λονδίνο, Μελβούρνη) που κληρονομούν ακίνητα στον πατρικό δήμο.
Επίδραση στις τιμές των ακινήτων
Δεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος και του Δήμου Αθηναίων δείχνουν ότι από την έναρξη του moratorium (1.1.2025) έως το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές αγοράς στις παγωμένες περιοχές υποχώρησαν μέσο 8-12%, ενώ στα ακίνητα με ενεργό ΑΜΑ καταγράφηκε αύξηση 10-15% σε σχέση με τα αντίστοιχα χωρίς ΑΜΑ. Στις γειτονικές περιοχές χωρίς moratorium (Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη), η ζήτηση για επενδυτικά ακίνητα έχει αυξηθεί 25-35% με αντίστοιχη πίεση στις τιμές.
Επενδυτικές στρατηγικές για τον αλλοδαπό αγοραστή
Στρατηγική Α: AMA-attached premium asset
Στόχευση σε ακίνητα 50-90m² στο Παγκράτι, Κουκάκι, Μετς ή Πλάκα με ενεργό ΑΜΑ. Premium αγοράς 10-15%, αλλά εξασφαλισμένη απόδοση 7-9% λόγω της ζήτησης τουριστών στο ιστορικό κέντρο. Καθαρή απόδοση μετά από φόρους και έξοδα: 5,5-7%.
Στρατηγική Β: Yield play στις γύρω περιοχές
Στόχευση Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη, Παλαιό Φάληρο. Νέοι ΑΜΑ εκδίδονται κανονικά. Χαμηλότερες τιμές αγοράς (€2.400-€2.800/m²), απόδοση 5,5-6,5%, αλλά με δυνατότητα κεφαλαιακής υπεραξίας 4-6%/έτος καθώς οι περιοχές αναβαθμίζονται.
Στρατηγική Γ: Coastal premium
Γλυφάδα, Βούλα, Βάρκιζα, Λαγονήσι. Ζήτηση από βόρειους Ευρωπαίους που μένουν 4-6 εβδομάδες το καλοκαίρι. Υψηλότερο τίμημα αγοράς (€4.000+/m²), αλλά πληρότητα 80%+ τους θερινούς μήνες και τιμές €150-€300/βραδιά.
Διαδικασία αγοράς και έκδοσης ΑΜΑ από αλλοδαπό
- ΑΦΜ (Α.Φ.Μ.) εκτός κατοίκου: Έκδοση μέσω Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτερικού (4-6 εβδομάδες).
- Αγορά ακινήτου: Συμβολαιογράφος, μηχανικός για βεβαίωση ηλεκτρομηχανολογικών, τεχνική έκθεση. Διάρκεια: 2-3 μήνες.
- Φορολογικός εκπρόσωπος: Υποχρεωτικός για μη κατοίκους ΕΕ. Κόστος €600-€1.200/έτος.
- Έκδοση ΑΜΑ: Μέσω Mitros της ΑΑΔΕ. Πλήρης διαδικασία 5-7 εργάσιμες ημέρες.
- Πιστοποιητικό ηλεκτρομηχανολογικής επάρκειας: Από διπλωματούχο μηχανικό.
- Ασφαλιστική κάλυψη STR: €280-€420/έτος.
Φορολογικό πλαίσιο για αλλοδαπούς
Τα έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση φορολογούνται ως εισόδημα από ακίνητα: 15% έως €12.000, 35% έως €35.000, 45% για το υπόλοιπο. Εάν ο αλλοδαπός έχει 3 ή περισσότερα ακίνητα STR, η δραστηριότητα μετατρέπεται σε επιχειρηματική, υποχρεωτική εγγραφή ΦΠΑ και διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση. Η DAC7 (Οδηγία ΕΕ) υποχρεώνει την Airbnb και την Booking να αναφέρουν αυτόματα τα έσοδα στην ελληνική ΑΑΔΕ.
Timeline και τι περιμένουμε για το 2027
Η ισχύουσα Υπουργική Απόφαση λήγει στις 31.12.2026. Σύμφωνα με δηλώσεις του Υπουργείου Τουρισμού (Σεπτέμβριος 2025), εξετάζεται παράταση 12-24 μηνών με ενδεχόμενη επέκταση και σε τμήματα του 2ου και 3ου Διαμερίσματος. Η εφαρμογή του Κανονισμού ΕΕ 2024/1028 από τις 20 Μαΐου 2026 θα προσθέσει ένα ομοιόμορφο ευρωπαϊκό επίπεδο εγγραφής STR, αλλά δεν αναιρεί τα τοπικά moratoria - απλά τα συντονίζει.
Διαχείριση εξ αποστάσεως: τα σωστά εργαλεία
Για τον αλλοδαπό επενδυτή, η διαχείριση εξ αποστάσεως είναι κρίσιμος παράγοντας επιτυχίας. Οι κύριες επιλογές:
- Πλήρης διαχείριση από τοπική εταιρεία: Κόστος 18-25% του μικτού εισοδήματος. Καλύπτει: marketing, δυναμική τιμολόγηση, check-in, καθαρισμός, συντήρηση, παραπόνα γειτόνων. Συνιστώμενες εταιρείες: Welcome Beyond, Blueground, GuestReady.
- Ημι-διαχείριση (operational only): Κόστος 10-15%. Ο ιδιοκτήτης διαχειρίζεται το pricing και το marketing. Η εταιρεία αναλαμβάνει cleaning + check-in + συντήρηση.
- Self-management με PMS: Κόστος €40-€100/μήνα + cleaning fees ανά check-out. Απαιτεί εμπλοκή 5-10 ωρών/εβδομάδα.
Φορολογικός εκπρόσωπος: ποιον χρειάζεσαι
Ο φορολογικός εκπρόσωπος (tax representative) είναι υποχρεωτικός για κάθε αλλοδαπό μη κάτοικο ΕΕ που έχει εισοδήματα στην Ελλάδα. Αναλαμβάνει: υποβολή Ε1/Ε2 ηλεκτρονικά μέσω TaxisNet, παραλαβή ταχυδρομικής επικοινωνίας από ΑΑΔΕ, εκπροσώπηση σε ελέγχους, συμβουλευτική τοπική. Επιλογή: λογιστικό γραφείο εξειδικευμένο σε STR, χρέωση €600-€1.200/έτος. Μην επιλέξεις φιλικό λογιστή χωρίς ειδική γνώση STR - τα λάθη κοστίζουν.
Διαφορές μεταξύ residency για ΕΕ vs μη ΕΕ αγοραστές
Πολίτες ΕΕ (Γερμανοί, Γάλλοι, Ιταλοί, Σκανδιναβοί) έχουν αυτόματο δικαίωμα αγοράς ακινήτου χωρίς πρόσθετες εγκρίσεις. Πολίτες μη-ΕΕ (Βρετανοί μετά Brexit, Αμερικανοί, Ισραηλινοί, Κινέζοι, Λιβανέζοι) ακολουθούν την ίδια διαδικασία αλλά με μερικές διαφορές: (α) ορισμένες παραμεθόριες περιοχές απαιτούν έγκριση Υπουργείου Άμυνας (νησιά Ανατολικού Αιγαίου, Κρήτη ορισμένες ζώνες - όχι όμως Αττική), (β) Golden Visa είναι διαθέσιμο μόνο για πολίτες εκτός ΕΕ, (γ) τραπεζικές διευκολύνσεις (στεγαστικά δάνεια) πιο περιορισμένες - ως 50% LTV αντί 70% για πολίτες ΕΕ.
Πρόσθετα κόστη που πρέπει να γνωρίζεις
- ΕΝΦΙΑ: Ετήσιος φόρος ακινήτου - 0,3-0,6% αντικειμενικής αξίας για διαμερίσματα.
- Δημοτικά τέλη: 0,12-0,18% στο τετραγωνικό μέσω λογαριασμού ΔΕΗ.
- Ασφάλιση STR: €280-€420/έτος.
- Φορολογικός εκπρόσωπος: €600-€1.200/έτος.
- Property manager: 18-25% του μικτού εισοδήματος αν επιλέξεις.
- Cleaning fees: €40-€80 ανά check-out.
- Φόρος Διαμονής: €0,50-€10/βραδιά (συλλέγεται από τον επισκέπτη και αποδίδεται στο Δημόσιο).
- DAC7 reporting fee: 0% πρόσθετο (η Airbnb δηλώνει αυτόματα).
Ταχύτερη διαδρομή για ΑΦΜ ως αλλοδαπός
- Πληρεξούσιο σε δικηγόρο στην Ελλάδα (apostille από συμβολαιογράφο της χώρας σου).
- Ο δικηγόρος υποβάλλει αίτηση στη Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτερικού (Αττική) με αντίγραφο διαβατηρίου.
- Σε 3-4 εβδομάδες λαμβάνεις ΑΦΜ + κωδικούς TaxisNet.
- Πληρωμή για τη διαδικασία: €150-€300 (αμοιβή δικηγόρου + έξοδα apostille).
Συχνές ερωτήσεις (FAQ)
Μπορώ να αγοράσω ακίνητο χωρίς να έρθω στην Ελλάδα;
Ναι, με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο που υπογράφεται σε ελληνικό προξενείο ή με apostille από συμβολαιογράφο της χώρας σου. Συνιστάται όμως μία τουλάχιστον επίσκεψη για αυτοπρόσωπη επιθεώρηση.
Χρειάζομαι ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό;
Ναι, για την είσπραξη μισθωμάτων και την πληρωμή κοινοχρήστων, ΕΝΦΙΑ, και φόρων. Όλες οι ελληνικές τράπεζες δέχονται αλλοδαπούς πελάτες, χρειάζεται όμως ΑΦΜ και πιστοποιητικό κατοικίας από τη χώρα προέλευσης.
Τι συμβαίνει αν αγοράσω ένα ακίνητο με ΑΜΑ που δηλώθηκε ψευδώς ότι είναι ενεργό;
Ο πωλητής φέρει την κύρια ευθύνη, αλλά εσύ ως αγοραστής μπορεί να μην μπορέσεις να συνεχίσεις τη λειτουργία. Πάντα ζήτα από το συμβολαιογράφο επικαιροποιημένη βεβαίωση ΑΜΑ από τη Mitros της ΑΑΔΕ μέσα σε 7 ημέρες πριν τη μεταβίβαση.
Έχει η Ελλάδα Golden Visa πρόγραμμα για STR επενδυτές;
Ναι, αλλά από τον Σεπτέμβριο 2024 το ελάχιστο ποσό αυξήθηκε σε €800.000 για ακίνητα στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη και €400.000 αλλού. Το ακίνητο πρέπει να μην εκμισθώνεται βραχυχρόνια αν αγοράστηκε με σκοπό Golden Visa.
Καλύπτει το moratorium και τα boutique hotels;
Όχι. Τα ξενοδοχεία (Ε.Ο.Τ. licensed) λειτουργούν με διαφορετική νομοθεσία (Ν. 4276/2014) και δεν εμπίπτουν στο moratorium. Πολλοί επενδυτές μετατρέπουν STR-properties σε boutique hotels με 5-10 δωμάτια για να παρακάμψουν τους περιορισμούς.
Πλήρης Επιχειρησιακός Φάκελος HostReady