Roma e i nuovi limiti notti annue: il regolamento atteso e come prepararsi

Roma e i nuovi limiti notti annue: il regolamento atteso e come prepararsi

Roma regolamento Q2 2026: limite 90-180 notti, IMU 0.86 -> 1.06%, mappa Municipi. Strategia compliance.

Il Comune di Roma sta lavorando a un regolamento per gli affitti brevi atteso nel secondo trimestre 2026: limite di 90-180 notti annue a seconda del Municipio, aumento dell'IMU dallo 0,86% all'1,06% per AL, vincoli urbanistici per ridurre la concentrazione nel Centro Storico. Per chi gestisce un AL nella Capitale e fondamentale prepararsi gia ora. In questa guida vediamo il regolamento atteso, i limiti notti per Municipio (Centro 90, semi-centrale 120, periferia 180), l'aumento IMU, una mappa dei 15 Municipi, cosa fare ORA per prevenire l'impatto, la TMT (10 EUR/notte massimo) e la strategia long-term oltre 30 notti.

Nota terminologica: a Roma e nel Lazio i soggiorni brevi per privati rientrano nella categoria "locazione turistica breve" (L 431/1998 e LR Lazio). Il termine "AL" (affitto breve) e usato in questa guida come abbreviazione generale, non come categoria giuridica specifica.

Il regolamento atteso (Q2 2026)

Il regolamento Comune Roma e atteso per il Q2 2026. Le linee principali: limite notti annue + IMU aumento. Riferimento: Comunicato Comune Roma 2026.

• Approvazione attesa: Q2 2026.
• Consultazioni pubbliche: maggio 2026.
• Limite notti annue 90-180 a seconda del Municipio.
• IMU aumento dallo 0,86% all'1,06%.
• Vincoli urbanistici per ridurre concentrazione AL nelle zone turistiche.

Limiti notti rozwazane: 90/120/180 zaleznie od Municipio

Tre fasce di limite a seconda della zona di Roma. Centro Storico piu restrittivo. Riferimento: bozza regolamento Roma 2026.

• Municipi 1-2 (Centro Storico): 90 notti/anno.
• Municipi 3-7 (semi-centrali): 120 notti/anno.
• Municipi 8-15 (periferiche): 180 notti/anno.
• Esenzioni per multifamigliari ipotizzate ma non ancora confermate.
• Probabilita di approvazione: alta (consenso politico bipartisan).

Lead magnet: scarica gratis "Roma regolamento 2026 - 4 scenari + piano d'azione" (PDF, 2 pagine) su hostready.it/lead-magnet/roma-regolamento-2026.

IMU aumento: 0.86% -> 1.06% per AL

L'IMU per AL passerebbe dallo 0,86% all'1,06%. Per un appartamento di 200 000 EUR di valore catastale: +400 EUR/anno. Riferimento: DM Mininterno IMU 2026.

• IMU standard: 0,86% (Roma).
• IMU AL proposta: 1,06%.
• Differenza: 0,2% sul valore catastale.
• Esempio 200k EUR: +400 EUR/anno.
• Esempio 350k EUR: +700 EUR/anno.

Mappa 15 Municipi: ranking pieno-zwolniony

Quindici Municipi con caratteristiche diverse per investimenti AL. Dati Idealista 2026 Roma.

• Municipio 1: Centro Storico (max restrittivo, yield pre-regolamento 7-9%).
• Municipio 2: Parioli/Salario (alto-medio, yield 6-8%).
• Municipio 7: Tuscolano (medio, yield 5-7%).
• Municipio 8: EUR (semi-aperto, yield 5-7%).
• Municipio 13: Aurelia (aperto, yield 5-6%).
• Yield 5-8% varia molto per Municipio e tipologia.

Per la TMT comunale aggiornata vedi tassa di soggiorno 30 comuni. Per la voltura del CIN nella vendita vedi voltura CIN nella vendita.

Cosa fare ORA: chiusura prenotazioni 2027 strategica

Tre azioni preventive da fare prima dell'approvazione del regolamento, per minimizzare l'impatto futuro.

• Chiudere prenotazioni 2027 al massimo (prima del limite notti).
• Diversificare fuori Centro Storico (Municipi 8-15).
• Ridurre fixed costs (mensile vs annuale).
• Preferire soggiorni 7-30 notti (massimizza ricavi entro limite).
• Long-term option oltre 30 notti = no AL.

TMT 10 EUR: la gia piu alta d'Italia

Roma ha gia il TMT (Tassa Municipale Turistica) piu alto d'Italia. Una famiglia di 4 persone in luxury paga 40 EUR/notte di tassa di soggiorno. Riferimento: Regolamento TMT Roma 2026.

• Luxury/5 stelle: 10 EUR/notte/persona.
• 4 stelle: 7,5 EUR/notte/persona.
• 3 stelle: 6 EUR/notte/persona.
• B&B/CAV/affittacamere: 4 EUR/notte/persona.
• Famiglia 4 persone in luxury: 40 EUR/notte (impatto sul prezzo finale).

Strategia long-term (>30 notti): la via di fuga

Per evitare il regolamento AL: passa a contratti oltre 30 giorni (locazione transitoria) o 4+4 ordinario. Riferimenti: Codice Civile artt. 1571-1614 e L 431/1998.

• Locazione turistica: max 30 giorni (sotto regolamento AL).
• Locazione transitoria: 30-90 giorni (no AL, regolata da L 431/1998).
• Locazione ordinaria 4+4: stabile, fuori scope.
• Cedolare disponibile anche per transitoria al 21%.
• Trade-off: rendimento minore ma stabile e fuori dal limite notti.

Domande frequenti su Roma regolamento 2026

Quando entra in vigore il regolamento Roma?

L'approvazione e attesa per Q2 2026. Generalmente i regolamenti comunali entrano in vigore 30 giorni dopo la pubblicazione, con periodo transitorio per gli AL gia attivi. Stima: vigore tra giugno e settembre 2026.

Il limite notti vale anche per direct booking?

Si. Il limite e sull'attivita "affitto turistico" indipendentemente dal canale (Airbnb, Booking, sito proprio, passaparola). Tutto cumulato nelle 90/120/180 notti.

Posso ottenere esenzione se ho un solo immobile?

L'esenzione per "uso famigliare residuo" (titolare che vive nell'immobile per parte dell'anno) potrebbe essere prevista. Verifica le consultazioni pubbliche di maggio 2026 e la versione finale del regolamento.

L'IMU aumentata si paga a giugno o dicembre?

L'IMU si paga in 2 rate: acconto entro 16 giugno e saldo entro 16 dicembre. La nuova aliquota (1,06%) si applica dal 1 gennaio dell'anno di entrata in vigore.

Cosa succede se supero le notti consentite?

Sanzione amministrativa, sospensione temporanea del CIN comunale, possibile chiusura forzata in caso di recidiva. Il limite e cumulativo per anno solare.

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Questo articolo ha finalita informative. HostReady fornisce modelli e checklist; non sostituisce consulenza legale, fiscale o urbanistica. Verificare sempre i regolamenti comunali e regionali applicabili al proprio immobile.