CWTON dla cudzoziemców 2026: właściciele z UK, US, IE

CWTON dla cudzoziemcow 2026: jak przygotowac sie do rejestracji jako nierezydent (UK, US, IE)

UWAGA - STAN PRAWNY (23 lipca 2026): Projekt polskiej ustawy implementujacej (UC135) zostal 14 lipca 2026 przyjety przez Rade Ministrow (wraz z autopoprawka z 7.07.2026), ale nie zostal jeszcze uchwalony przez Sejm i Senat, a system CWTON nie zostal uruchomiony - rejestracja jest na razie fizycznie niemozliwa. Konkretna data uruchomienia rejestracji dla hostow nie jest jeszcze znana. Wazne dla cudzoziemcow: zgloszenie CWTON nie bedzie skladane przez ogolnopolski portal internetowy z kontem uzytkownika - zgodnie z projektem trafia ono do wojta, burmistrza lub prezydenta miasta wlasciwego dla lokalizacji obiektu, dokladnie tak jak dzisiejsze zgloszenie do ewidencji gminnej. Ten poradnik pokazuje, jak przygotowac sie z wyprzedzeniem do TEJ procedury, a nie do nieistniejacego portalu.

Wlasciciel mieszkania w Krakowie z adresem zameldowania w Londynie, Nowym Jorku albo Dublinie bedzie mial dokladnie te same obowiazki rejestracyjne w CWTON co rezydent polski - te same trzy zalaczniki, ta sama instytucja (wojt/burmistrz/prezydent miasta wlasciwy dla lokalizacji obiektu), ten sam formularz. Roznica polega glownie na tym, ze zgloszenie w praktyce najwygodniej zlozy pelnomocnik w Polsce, oraz ze jako nierezydent prawdopodobnie bedziesz potrzebowac polskiego NIP do rozliczen podatkowych. Ponizej wyjasniamy, co warto przygotowac juz dzis, zanim system ruszy.

Centralny Wykaz Turystycznych Obiektow Noclegowych (CWTON) ma powstac w zwiazku z Rozporzadzeniem UE 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. Projekt polskiej ustawy nie przewiduje wyjatku ani odrebnej sciezki dla wlascicieli zagranicznych. Brytyjczyk, ktory kupil apartament inwestycyjny przy Plantach po Brexicie, Amerykanin posiadajacy mieszkanie pod Tatrami i Irlandczyk z mieszkaniem na Dlugiej beda musieli - gdy system wystartuje - zglosic obiekt dokladnie tak samo jak rezydent: do urzedu wlasciwego dla lokalizacji nieruchomosci.

Kogo obejmie obowiazek CWTON jako cudzoziemca

Zgodnie z projektem ustawy UC135 implementujacej rozporzadzenie 2024/1028 obowiazek rejestracji w CWTON ma dotyczyc kazdego, kto oferuje uslugi krotkoterminowego wynajmu turystycznego (STR) na terenie Polski, niezaleznie od miejsca zamieszkania czy obywatelstwa. Liczy sie miejsce polozenia obiektu, a nie kraj rezydencji wlasciciela. Oznacza to, ze:

• Obywatel UK z wlasnoscia w Polsce: zglasza kazdy obiekt osobno do wojta/burmistrza/prezydenta miasta wlasciwego dla jego lokalizacji
• Obywatel USA wlasciciel apartamentu w Sopocie: ten sam obowiazek, ten sam tryb
• Obywatel Irlandii dzierzawiacy mieszkanie z prawem podnajmu: tez bedzie potrzebowal CWTON, na tych samych zasadach
• Spolka z siedziba za granica posiadajaca polska nieruchomosc: zglasza obiekt na tych samych zasadach co kazdy inny podmiot majacy prawo do dysponowania obiektem - projekt nie przewiduje odrebnej, sformalizowanej kategorii "podmiotu zagranicznego" w procedurze rejestracji

Wysokosc wynagrodzenia z platform Airbnb, Booking.com, Vrbo i innych nie jest kryterium. Liczy sie sam fakt oferowania noclegu krotszego niz 30 dni. Warto jednak pamietac, ze do czasu uruchomienia CWTON polskie oferty nie sa z platform usuwane z powodu braku numeru - pole numeru rejestracyjnego jest opcjonalne, bo nie ma jeszcze rejestru do weryfikacji.

Co juz dzis warto uregulowac: ewidencja gminna

Zanim CWTON ruszy, jedynym realnie dzialajacym "rejestrem" jest zgloszenie obiektu do ewidencji innych obiektow swiadczacych uslugi hotelarskie prowadzonej przez wojta/burmistrza/prezydenta miasta (art. 38-39 ustawy o uslugach hotelarskich). To dokladnie ta sama instytucja, do ktorej po starcie systemu trafi tez zgloszenie CWTON - warto to zapamietac, bo to najlepsza wskazowka, jak bedzie wygladac docelowa procedura. Cudzoziemiec-wlasciciel moze i powinien dopelnic tego obowiazku juz teraz, niezaleznie od statusu CWTON. To dobry pierwszy krok, ktory porzadkuje sytuacje prawna obiektu.

Pierwszy krok przygotowawczy: NIP w Polsce

Niezaleznie od CWTON, jako nierezydent osiagajacy przychody z najmu nieruchomosci polozonej w Polsce, potrzebujesz polskiego NIP nadanego na podstawie zgloszenia identyfikacyjnego (osoba fizyczna nieprowadzaca dzialalnosci) lub jako podmiot zagraniczny - to wymog podatkowy, nie rejestracyjny CWTON. Dokladny zakres pol formularza zgloszenia CWTON nie zostal jeszcze oficjalnie ogloszony, wiec nie wiadomo na pewno, czy i jak NIP w nim wystapi - ale i tak warto go zalatwic wczesniej, bo bez niego nie rozliczysz podatku od najmu w Polsce. NIP wydaje wlasciwy urzad skarbowy dla nierezydentow. Wniosek mozna zlozyc osobiscie, listownie lub przez pelnomocnika; czas oczekiwania bywa rozny (orientacyjnie od kilku do kilkunastu dni roboczych).

Drugi krok: do kogo trafia zgloszenie i jak je zlozyc

To najwazniejsze sprostowanie w tym poradniku: zgloszenie CWTON, zgodnie z projektem ustawy, nie bedzie skladane przez ogolnopolski portal internetowy z osobistym kontem uzytkownika. Trafia ono do wojta, burmistrza lub prezydenta miasta wlasciwego dla lokalizacji obiektu - a wiec do tej samej instytucji, ktora dzis prowadzi ewidencje gminna. Nie musisz wiec zakladac "profilu na CWTON" ani logowac sie do dedykowanego systemu.

W praktyce dla wlasciciela mieszkajacego za granica oznacza to jedna, prosta droge: zlecenie zlozenia zgloszenia pelnomocnikowi w Polsce, ktory zaniesie lub wysle dokumenty bezposrednio do wlasciwego urzedu gminy (osobiscie, listownie, a tam gdzie urzad to umozliwia - takze elektronicznie przez ePUAP). Jesli dana sprawa urzedowa wymaga podpisu elektronicznego (np. samodzielne zlozenie pisma przez ePUAP bez pelnomocnika), przyda sie profil zaufany lub podpis kwalifikowany - ale to ogolna zasada dotyczaca kontaktu z polska administracja, a nie odrebny wymog samego CWTON. Uwaga na kwalifikowany podpis elektroniczny: po Brexicie podpisy wydane przez brytyjskie centra certyfikacji (UK TSP) nie sa juz automatycznie uznawane w UE na podstawie eIDAS - jesli mimo wszystko zalezy Ci na podpisie kwalifikowanym, wybierz certyfikat wydany przez dostawce z UE.

Trzeci krok: pelnomocnictwo dla osoby w Polsce

Najwygodniejsza droga dla wlasciciela, ktory nie chce dwa razy lecic do Polski, jest udzielenie pelnomocnictwa osobie w Polsce, ktora zlozy zgloszenie bezposrednio w urzedzie gminy wlasciwym dla lokalizacji obiektu. W praktyce pelnomocnictwo warto:

• Sporzadzic w jezyku polskim lub przetlumaczyc przez tlumacza przysieglego
• Opatrzec apostille (Konwencja Haska 1961), jesli pochodzi z UK, US lub IE
• Wyraznie okreslic zakres: zgloszenie obiektu do ewidencji gminnej i do CWTON, sprawy zwiazane z NIP, ewentualne oswiadczenia
• Potwierdzic notarialnie w zakresie podpisu, jesli wymaga tego dana czynnosc

Dokladne koszty (notariusz za granica, apostille, tlumaczenie przysiegle w Polsce) roznia sie w zaleznosci od kraju i kancelarii - warto zapytac o wycene z wyprzedzeniem.

Czwarty krok: zgloszenie obiektu w CWTON (gdy system ruszy)

Z gotowym NIP i, jesli wybierzesz te droge, pelnomocnikiem w Polsce, bedziesz przygotowany do wlasciwego zgloszenia, gdy tylko system wystartuje. Procedura ma byc taka sama jak dla rezydentow: zgloszenie sklada sie u wojta/burmistrza/prezydenta miasta wlasciwego dla lokalizacji obiektu, wraz z trzema zalacznikami przewidzianymi w projekcie ustawy - projektem regulaminu obiektu, oswiadczeniem skladanym pod rygorem odpowiedzialnosci karnej z art. 233 §6 Kodeksu karnego oraz dowodem wniesienia oplaty 40 zl (art. 39 ust. 3a). Obywatelstwo ani miejsce zamieszkania wlasciciela nie zmieniaja tej procedury - liczy sie wylacznie prawo do dysponowania obiektem polozonym w Polsce. Dokladny wzor formularza nie zostal jeszcze oficjalnie ogloszony, wiec nie sugeruj sie krazacymi w sieci "przykladowymi" polami czy formatami numeru, bo zaden z nich nie zostal potwierdzony.

Podatki: rezydencja podatkowa a najem w Polsce

Rejestracja CWTON nie zmieni Twojej rezydencji podatkowej. Wlasciciel z UK pozostaje rezydentem brytyjskim, ale przychody z najmu nieruchomosci polozonej w Polsce podlegaja opodatkowaniu w Polsce (dochod z nieruchomosci opodatkowany jest w panstwie jej polozenia, zgodnie z umowa o unikaniu podwojnego opodatkowania). W praktyce:

• Najem prywatny rozlicza sie ryczaltem 8,5% do 100 000 zl przychodu i 12,5% od nadwyzki (to jedyna forma dla najmu prywatnego)
• Jesli najem prowadzisz w ramach dzialalnosci, mozliwe sa zasady ogolne (skala) z rozliczaniem kosztow
• Podatek placi i rozlicza sam wlasciciel jako podatnik - nie istnieje mechanizm, w ktorym to platforma lub "polski platnik" potraca 20% podatku u zrodla ani sklada za Ciebie IFT-1R. IFT-1R to informacja skladana przez platnika w innych sytuacjach i nie dotyczy tego modelu najmu.

Po stronie UK dochod uwzglednia sie w Self Assessment, a podwojne opodatkowanie neutralizuje ulga na podatek zaplacony za granica (Foreign Tax Credit Relief). Szczegoly zawsze warto skonsultowac z doradca podatkowym.

Najem przez polska spolke: alternatywa organizacyjna

Czesc inwestorow z UK i US zaklada polska sp. z o.o., zeby uproscic obsluge. Spolka z siedziba w Polsce ma KRS, NIP i REGON, a ksiegowy moze prowadzic jej sprawy urzedowe. Decyzja "spolka czy osobiscie" zalezy od skali i celow podatkowych - to temat na osobna analize z doradca. Szczegolowe porownanie: zobacz Spolka z o.o. dla wynajmu STR: kiedy warto przejsc z JDG.

Najczestsze bledy cudzoziemcow w przygotowaniach

Z naszej praktyki, oto najczestsze pomylki na etapie przygotowan:

• Zakladanie, ze zgloszenie odbedzie sie przez internetowy portal z osobistym kontem: to nieporozumienie - zgloszenie trafia do wojta/burmistrza/prezydenta miasta wlasciwego dla lokalizacji obiektu, tak jak dzisiejsza ewidencja gminna
• Odkladanie NIP na ostatnia chwile: to potrafi opoznic rozliczenia podatkowe, niezaleznie od CWTON
• Pelnomocnictwo bez apostille lub bez tlumaczenia przysieglego: urzad moze go nie zaakceptowac
• Liczenie na brytyjski podpis kwalifikowany (UK TSP): po Brexicie nie jest automatycznie uznawany w UE, jesli akurat wybierzesz elektroniczna sciezke zalatwiania spraw
• Pomijanie zgloszenia obiektu do ewidencji gminnej: to obowiazek juz dzis obowiazujacy, niezalezny od CWTON
• Nieuporzadkowane sprawy podatkowe: przychody z najmu w Polsce trzeba rozliczac niezaleznie od CWTON

Pytania i odpowiedzi

Czy musze przyjechac do Polski, zeby przygotowac sie do CWTON?

Prawdopodobnie nie. Wiekszosc czynnosci zalatwisz zdalnie: NIP listownie lub przez pelnomocnika, pelnomocnictwo z apostille wyslane pocztowo, a samo zgloszenie CWTON - gdy ruszy - zlozy w Twoim imieniu pelnomocnik bezposrednio w urzedzie gminy wlasciwym dla lokalizacji obiektu. Wizyta w Polsce bywa potrzebna tylko przy zakupie nieruchomosci lub jesli wolisz zalatwic formalnosci osobiscie.

Ile czasu zajmie calosc dla wlasciciela z UK?

Najwiecej czasu zwykle zabiera wydanie NIP oraz ewentualne tlumaczenie i apostille pelnomocnictwa, a nie samo zlozenie zgloszenia w urzedzie. Poniewaz system CWTON jeszcze nie dziala, nie ma dzis konkretnego "terminu rejestracji" - projekt ustawy jest dopiero po akceptacji rzadu (14.07.2026) i czeka go jeszcze Sejm, Senat oraz podpis Prezydenta. Masz wiec czas, by spokojnie zebrac dokumenty przed uruchomieniem systemu.

Co z BNO (British National Overseas) i statusem pre-settled w UK?

Status imigracyjny w UK nie ma zadnego wplywu na obowiazek CWTON w Polsce. Liczy sie miejsce polozenia obiektu (Polska) i posiadanie prawa do dysponowania nim. BNO, pre-settled, settled - zasady CWTON beda identyczne.

Czy CWTON bedzie wystawiany na wlasciciela, czy na pelnomocnika?

Na osobe lub podmiot majacy prawo do dysponowania obiektem. Pelnomocnik jedynie sklada zgloszenie w Twoim imieniu; odpowiedzialnosc za zgodnosc obiektu i prawdziwosc oswiadczen pozostaje po stronie wlasciciela. Pelnomocnictwo powinno byc szczegolowe i pisemne.

Czy zagraniczna spolka moze zglosic obiekt do CWTON?

Tak - spolka z siedziba za granica, tak jak kazdy inny podmiot majacy prawo do dysponowania obiektem, zglasza go do wojta wlasciwego dla lokalizacji nieruchomosci. Projekt nie przewiduje odrebnej, sformalizowanej kategorii "podmiotu zagranicznego" w samej procedurze - liczy sie wylacznie prawo do dysponowania obiektem. Nie oznacza to jednak automatycznego obowiazku ustanawiania "przedstawiciela podatkowego": przedstawiciel podatkowy to instytucja z zakresu VAT dla podmiotow spoza UE, a nie warunek zgloszenia do CWTON. Kwestie ksiegowosci i deklaracji warto omowic z doradca podatkowym.

Co jesli kupilem mieszkanie przed Brexitem i mam pobyt w PL?

Status pobytowy nie ma znaczenia dla samego obowiazku - jesli mieszkanie jest w Polsce i wynajmujesz je na krotki termin, bedziesz potrzebowac CWTON. Fizyczna obecnosc w Polsce moze ulatwic zalatwienie czesci formalnosci (np. odbior NIP osobiscie), ale nie jest wymogiem - zgloszenie i tak trafi do wojta/burmistrza/prezydenta miasta wlasciwego dla lokalizacji obiektu, niezaleznie od tego, gdzie akurat przebywasz.

Potrzebujesz wsparcia, zeby przejsc przez caly proces bez bledow? Sprawdz Pakiet Standard HostReady, w ktorym dostajesz komplet dokumentow (regulamin porzadkowy, oswiadczenie ppoz, klauzula RODO, rejestr gosci) oraz przygotowanie do rejestracji CWTON, zaprojektowane przez specjalistow ds. STR z doswiadczeniem w obsludze inwestorow zagranicznych.

Nie chcesz szukac wzorow i przepisow na wlasna reke? Pakiet HostReady zawiera kompletna dokumentacje, gotowe szablony i checklisty - wszystko przygotowane pod rejestracje CWTON i legalny wynajem krotkoterminowy, gotowe do uzycia od razu po zakupie.

--- *Informacja prawna: Tresc ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Stan prawny: 23 lipca 2026 (projekt UC135 przyjety przez Rade Ministrow 14.07.2026, wraz z autopoprawka z 7.07.2026). Rozporzadzenie UE 2024/1028 obowiazuje bezposrednio od 20.05.2026, jednak praktyczne obowiazki dla wlascicieli i platform zaleza od uchwalenia i wejscia w zycie krajowej ustawy implementujacej (UC135), ktora pozostaje projektem. W sprawach podatkowych i transgranicznych skonsultuj sie z doradca podatkowym lub radca prawnym.* --- **[DRAFT - NIE OPUBLIKOWANE] Wygenerowano na podstawie audytu z 16.07.2026 i projektu UC135 (RM 14.07.2026 + autopoprawka 7.07.2026). Przed publikacją wymaga: (1) potwierdzenia że projekt nie zmienił się od tego czasu, (2) walidacji prawniczej.**