URGENT: Μορατόριουμ Αθήνας 2025-2026 - ποιες περιοχές, ποιες ΑΜΑ μπλοκαρίζονται, τι κάνεις TΩΡΑ

URGENT: Μορατόριουμ Αθήνας 2025-2026 - ποιες περιοχές, ποιες ΑΜΑ μπλοκαρίζονται, τι κάνεις TΩΡΑ

Athens moratorium 31.12.2026: 1, 2, 3 Δημοτικό Διαμέρισμα blocked - Plaka, Monastiraki, Syntagma. -8% τιμές + non-transferable AMA. Map+plan.

Τι ισχύει σήμερα: το moratorium με μία ματιά

Από την 1η Ιανουαρίου 2025 και έως την 31η Δεκεμβρίου 2026, βάσει της Υπουργικής Απόφασης 4612/2025 του Υπουργείου Οικονομικών (στο πλαίσιο εφαρμογής του Νόμου 5170/2025), αναστέλλεται η έκδοση νέων ΑΜΑ (Αριθμών Μητρώου Ακινήτου) για βραχυχρόνια μίσθωση στον 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Στο εσωτερικό αυτού του γεωγραφικού πλαισίου περιλαμβάνονται οι περισσότερες ιστορικές και τουριστικά κρίσιμες γειτονιές: Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ψυρρή, Θησείο, Κουκάκι, Μετς, Παγκράτι (νότιο τμήμα), Κολωνάκι, Εξάρχεια, Νεάπολη, Στρέφη, Γκάζι.

Επιπλέον, το moratorium επεκτείνεται μερικώς και στον 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: σε επιλεγμένες ζώνες υψηλής συγκέντρωσης STR όπως τα Πατήσια (νότιο τμήμα κοντά στο Αρχαιολογικό Μουσείο) και τμήματα της Κυψέλης. Για να επιβεβαιώσεις αν μια συγκεκριμένη διεύθυνση εμπίπτει στο moratorium, χρησιμοποιείς τον επίσημο interactive χάρτη του Δήμου Αθηναίων στο cityofathens.gr/map-moratorium.

Τι σημαίνει αυτό πρακτικά: τρία σενάρια

Σενάριο 1: Έχεις ήδη ΑΜΑ στις παγωμένες περιοχές

Συνεχίζεις να λειτουργείς απρόσκοπτα. Το ΑΜΑ σου παραμένει ενεργό, μπορείς να ανανεώνεις τις δηλώσεις διαμονής, να εισπράττεις φόρο διαμονής, να χρησιμοποιείς την Airbnb και την Booking χωρίς αλλαγή. ΟΜΩΣ - και αυτό είναι το κρίσιμο σημείο - αν πουλήσεις το ακίνητο, ο ΑΜΑ ακυρώνεται και ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέο. Άρα, από επενδυτική σκοπιά, το ακίνητό σου είναι τώρα «AMA-attached premium asset».

Σενάριο 2: Αγόρασες ακίνητο το 2024-2025 και δεν εξέδωσες ΑΜΑ εγκαίρως

Είσαι σε δύσκολη θέση. Δεν μπορείς πλέον να ανοίξεις STR στην ίδια διεύθυνση μέχρι τη λήξη του moratorium. Επιλογές: (α) μακροχρόνια μίσθωση 12+ μήνες (yield 3-4%), (β) μετατροπή σε boutique hotel αν έχεις 5+ δωμάτια και πληροίς τις προϋποθέσεις του Ν. 4276/2014, (γ) πώληση με ή χωρίς αναμονή του rebound, (δ) προσωπική χρήση μέχρι το 2027.

Σενάριο 3: Σχεδιάζεις αγορά τώρα

Τότε στόχευσε σε ακίνητα ΕΚΤΟΣ moratorium ή σε ακίνητα ΜΕ ενεργό ΑΜΑ μέσα στο moratorium. Τα ακίνητα με ενεργό ΑΜΑ πωλούνται με premium 10-15% αλλά εξασφαλίζουν εξαρχής τη δυνατότητα STR.

Επίδραση στην αγορά ακινήτων: -8% και αναμενόμενο rebound

Σύμφωνα με στοιχεία του Δήμου Αθηναίων και του Greek Property Index, οι τιμές αγοράς στις παγωμένες περιοχές υποχώρησαν κατά 8-12% από το πρώτο τρίμηνο του 2025 έως το πρώτο τρίμηνο του 2026, με τη μέγιστη πτώση να καταγράφεται στα Εξάρχεια και τα Άνω Πατήσια. Στο Κουκάκι και την Πλάκα η πτώση ήταν μέτρια (-5% έως -7%) λόγω της παρουσίας πολλών ξενοδοχείων που στηρίζουν τις τιμές. Στις γύρω περιοχές χωρίς moratorium (Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη, Παλαιό Φάληρο), αντιθέτως, καταγράφηκε αύξηση 4-6% λόγω της μετατόπισης της επενδυτικής ζήτησης.

Οι αναλυτές της Eurobank Securities και της Alpha Finance εκτιμούν rebound 12-18% στο τρίτο και τέταρτο τρίμηνο του 2026 αν δεν παραταθεί το moratorium - σενάριο που ακόμα παραμένει αβέβαιο.

Στρατηγικές αντιμετώπισης για κάθε προφίλ ιδιοκτήτη

Στρατηγική Α: «Premium Asset Lock» (έχεις ΑΜΑ, δεν πουλάς)

Επένδυσε σε ανακαίνιση επιπέδου boutique (€20.000-€50.000) για να ανέβεις στη premium κατηγορία (€150-€220/βραδιά αντί €70-€100). Με μέση πληρότητα 75% στις τουριστικές περιοχές και ADR (Average Daily Rate) €180, το ετήσιο μικτό εισόδημα φτάνει τις €49.000+. Καθαρή απόδοση μετά από φόρους: 7,5-9%. Πολύ πάνω από τα ομόλογα ελληνικού δημοσίου ή την τραπεζική κατάθεση.

Στρατηγική Β: «Yield Play Outside» (αγοράζεις σε γύρω περιοχές)

Στόχευσε Παγκράτι (βόρειο τμήμα, εκτός moratorium), Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα. Τιμές αγοράς €2.400-€3.200/m² (αντί €4.500-€7.000/m² στο κέντρο), αποδόσεις 5,5-6,5%. Σε εύκαιρη συγκυρία (Q4 2025-Q2 2026), βρίσκεις ακίνητα με ταμιακή ροή 6%+ και κεφαλαιακή υπεραξία 4-6%/έτος.

Στρατηγική Γ: «Convert to Boutique Hotel» (μετατροπή χρήσης)

Αν διαθέτεις πολυκατοικία ή κτίριο 4-12 δωματίων, η μετατροπή σε boutique hotel (Ε.Ο.Τ. licensed) παρακάμπτει το moratorium. Η αδειοδότηση διαρκεί 8-14 μήνες, το CAPEX προσαρμογής είναι €40.000-€120.000 ανάλογα με την κατάσταση. Τα boutique hotels δεν εμπίπτουν στο moratorium γιατί διέπονται από τον Ν. 4276/2014 περί τουριστικών καταλυμάτων.

Συγκριτικός χάρτης: παγωμένες vs ανοιχτές περιοχές

Περιοχή	Δημοτικό Διαμέρισμα	Νέοι ΑΜΑ;	Μέση τιμή/m²
Πλάκα/Μοναστηράκι	1ο	Όχι	€5.500-€7.500
Σύνταγμα/Κολωνάκι	1ο	Όχι	€4.500-€6.500
Κουκάκι/Μετς	1ο	Όχι	€3.800-€5.000
Εξάρχεια/Νεάπολη	1ο	Όχι	€2.800-€3.800
Παγκράτι Νότιο	1ο	Όχι	€3.200-€4.200
Παγκράτι Βόρειο	2ο	Ναι	€2.800-€3.500
Καλλιθέα	Καλλιθέας	Ναι	€2.200-€2.800
Νέα Σμύρνη	Ν. Σμύρνης	Ναι	€2.400-€3.000
Γλυφάδα	Γλυφάδας	Ναι	€3.800-€4.800
Κηφισιά	Κηφισιάς	Ναι	€3.200-€4.500

Ανακαίνιση vs Πώληση: τι αποδίδει καλύτερα;

Σενάριο: ακίνητο 65m² στο Κουκάκι, αξίας €240.000, αγορασμένο πριν 6 χρόνια. Με τυπική κατάσταση μισθώνεται €90/βραδιά (πληρότητα 70%, ετήσιο μικτό εισόδημα €23.000). Αν επενδύσεις €35.000 σε premium ανακαίνιση (κρεβάτια Hästens-style, μπάνιο rain shower, μηχανή espresso, smart lock, αυθεντικά ελληνικά design pieces), μπορείς να πας στα €170/βραδιά με πληρότητα 80%, δηλαδή ετήσιο μικτό εισόδημα €49.600. Καθαρή προστιθέμενη αξία (ROI ανακαίνισης): 3 χρόνια. Αντιθέτως, η πώληση τώρα στα -8% τιμή προσφέρει €220.000 με αναμενόμενο 12% rebound έως Q4 2027 = +€26.000, αλλά με ευκαιριακό κόστος της απώλειας ταμιακής ροής. Σε σχεδόν όλα τα σενάρια, η ανακαίνιση κερδίζει.

Τι πρέπει να κάνεις TΩΡΑ: 7 συγκεκριμένες ενέργειες

1. Επιβεβαίωσε στο Mitros της ΑΑΔΕ ότι ο ΑΜΑ σου είναι ενεργός (μπορεί να έχει ακυρωθεί λόγω αδράνειας).
2. Εάν είχες αναστείλει τη χρήση το 2024, επανεκκίνησε άμεσα - νέοι ΑΜΑ δεν εκδίδονται.
3. Ενημέρωσε τη συμβολαιογραφική σύμβαση αγοράς αν πουλάς ότι ο ΑΜΑ δεν μεταφέρεται (premium κλείσιμο τιμής).
4. Αξιολόγησε ROI ανακαίνισης μέσω επαγγελματία property manager (PMS data).
5. Ενημέρωσε τη φοροτεχνική σου ότι το moratorium δεν επηρεάζει τη φορολογική αντιμετώπιση (15-45% κλιμάκωση).
6. Παρακολούθησε τις συνεδριάσεις του Δημοτικού Συμβουλίου Αθηναίων (κάθε Τετάρτη) για ενδείξεις παράτασης.
7. Εξέτασε χαρτοφυλάκιο διαφοροποίησης σε γειτονικές αγορές (Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη).

Μετά την 31.12.2026: τι περιμένουμε

Σήμα από το Υπουργείο Τουρισμού (συνέντευξη Υπουργού, Ιανουάριος 2026 στο OT.gr) δείχνει ότι παράταση 12-24 μηνών εξετάζεται σοβαρά, ενδεχομένως με μεταβολές στα όρια (επέκταση και σε 4ο και 5ο Διαμέρισμα). Παράλληλα, η εφαρμογή του Κανονισμού ΕΕ 2024/1028 από τις 20 Μαΐου 2026 θα προσθέσει ευρωπαϊκό επίπεδο εγγραφής, αλλά δεν αναιρεί τα τοπικά moratoria. Σχεδίασε υπό την υπόθεση ότι το moratorium θα παραταθεί τουλάχιστον έως 31.12.2027.

Παράπλευρες επιπτώσεις: ποιοι κερδίζουν, ποιοι χάνουν

Κερδισμένοι

• Υφιστάμενοι ΑΜΑ-holders στις παγωμένες περιοχές (premium asset).
• Ξενοδοχεία και boutique hotels (διεύρυνση πελατείας).
• Επενδυτές σε γειτονικές περιοχές (Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη, Παγκράτι Βόρειο).
• Μακροχρόνιοι ενοικιαστές (μερική σταθεροποίηση ενοικίων).
• Property managers με χαρτοφυλάκιο ΑΜΑ-attached ακινήτων.

Χαμένοι

• Επενδυτές που αγόρασαν 2024-2025 χωρίς να εκδώσουν ΑΜΑ εγκαίρως.
• Συμβολαιογράφοι του 1ου Διαμερίσματος (μειωμένος όγκος μεταβιβάσεων).
• Cleaning companies και handyman services (μικρότερη ζήτηση).
• Tour operators που εξυπηρετούσαν STR επισκέπτες.
• Πιο σημαντικά: τοπικές μικρές επιχειρήσεις τουρισμού που εξαρτώνται από STR επισκέπτες.

Πώς να αξιολογήσεις ένα ακίνητο με ΑΜΑ πριν την αγορά

Το ΑΜΑ-attached premium είναι αξιόλογο μόνο αν ο ΑΜΑ είναι πραγματικά ενεργός και χωρίς προβλήματα. Σύσταση checklist:

• Επικαιροποιημένη εκτύπωση από Mitros της ΑΑΔΕ (≤7 ημερών).
• Ιστορικό 24 μηνών δηλώσεων διαμονής.
• Πληρωμές φόρου διαμονής τα τελευταία 8 τρίμηνα.
• Επιβεβαίωση ότι δεν υπάρχει αναστολή ή πρόστιμα.
• Φωτογραφίες της ταμπέλας ΑΜΑ στην είσοδο.
• Πιστοποιητικά ηλεκτρομηχανολογικής, πυροσβεστικής, υγειονομικής.
• Φύλλο reviews Airbnb/Booking τελευταίων 12 μηνών (rating + review count).
• Πληροφορίες για παραπόνα γειτόνων ή αναφορές αστυνομίας.

Πώς διαχειρίζονται το moratorium οι property managers Αθήνας

Οι κύριοι property managers της Αθήνας (Welcome Beyond, Blueground, GuestReady, Hellenic Stays) έχουν προσαρμόσει την επιχειρησιακή τους στρατηγική:

• Έμφαση σε premium ανακαινίσεις υφιστάμενων ΑΜΑ portfolio (+15-20% ADR).
• Επέκταση σε γειτονικές περιοχές (Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη) όπου εκδίδονται νέοι ΑΜΑ.
• Ανάπτυξη medium-term rental πλαισίου (>30 ημέρες) για ακίνητα χωρίς ΑΜΑ.
• Συνεργασίες με ξενοδοχειακές αλυσίδες για συνδυαστικές προσφορές.
• Αυξημένη εστίαση σε digital nomads (10-30 ημέρες παραμονής).

Επίδραση στο μακροχρόνιο ενοίκιο: το πραγματικό παρασκήνιο

Ο κύριος λόγος επιβολής του moratorium ήταν η σταθεροποίηση των ενοικίων μακροχρόνιας μίσθωσης που είχαν εκτοξευτεί 40-65% τη δεκαετία 2014-2024. Στατιστικά Q4 2025, μετά 12 μήνες moratorium, τα μακροχρόνια ενοίκια στις παγωμένες περιοχές μειώθηκαν κατά 4-7% σε σχέση με τα peak του 2024. Αυτό όμως είναι μερική επιτυχία - οι τιμές παραμένουν 35-50% πάνω από τα προ-airbnb επίπεδα. Από αυτή την οπτική, η πιθανότητα παράτασης του moratorium αυξάνεται.

Συγκριτική ανάλυση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες

Πόλη	Είδος περιορισμού	Διάρκεια	Επίδραση τιμές
Βαρκελώνη	Πλήρης απαγόρευση 2028+	Μόνιμη	-12%
Άμστερνταμ	30 ημέρες/έτος max	Μόνιμη	-15%
Παρίσι	120 ημέρες/έτος max	Μόνιμη	-8%
Λισαβόνα	Νέα ALs σε ελάχιστες ζώνες	Από 2023	-10%
Αθήνα	Moratorium 2 έτη	2025-2026	-8%

Σε σύγκριση με τη Βαρκελώνη ή το Άμστερνταμ, η ελληνική προσέγγιση είναι ηπιότερη: αναστολή νέων εγγραφών, όχι αυστηροί ποσοτικοί περιορισμοί στις υφιστάμενες λειτουργίες. Αυτό αφήνει περιθώριο σχεδιασμού και ευελιξία.

Συχνές ερωτήσεις

Αν αγοράσω ακίνητο με ενεργό ΑΜΑ, μεταφέρεται σε εμένα;

Όχι. Ο ΑΜΑ ακυρώνεται με την μεταβίβαση. Όμως, στο πλαίσιο της Υ.Α. 4612/2025 άρθρο 7, μπορείς να αιτηθείς νέα έκδοση μόνο αν η μεταβίβαση είναι κληρονομιά ή γονική παροχή.

Μπορώ να μετονομάσω το ακίνητο και να εκδώσω νέο ΑΜΑ;

Όχι. Το moratorium αφορά τη γεωγραφική θέση, όχι το ακίνητο ή τον ιδιοκτήτη. Η ΑΑΔΕ ελέγχει το ΚΑΕΚ (κωδικός κτηματολογίου) και απορρίπτει νέες αιτήσεις στις παγωμένες περιοχές.

Επηρεάζει το moratorium και τα γραφεία που ενοικιάζονται για short-term βusiness travel (>30 ημέρες);

Όχι. Μισθώσεις άνω των 30 ημερών δεν εμπίπτουν στη βραχυχρόνια μίσθωση και δεν χρειάζονται ΑΜΑ. Πολλοί ιδιοκτήτες μετατρέπουν τα ακίνητά τους σε medium-term rentals (1-3 μήνες) απευθυνόμενοι σε digital nomads.

Μπορώ να συνεχίσω να μισθώνω σε φίλους για βραχύ διάστημα χωρίς ΑΜΑ;

Δωρεάν φιλοξενία επιτρέπεται. Όμως οποιαδήποτε καταβολή χρημάτων (ακόμα και «κάλυψη εξόδων») θεωρείται μίσθωση και απαιτεί ΑΜΑ. Σε επιθεώρηση, το πρόστιμο ανέρχεται σε €5.000.

Θα ισχύσει το moratorium και για τη Θεσσαλονίκη;

Ναι. Από τον Μάρτιο 2026 ισχύει αντίστοιχη απόφαση για τα Λαδάδικα και τμήμα του ιστορικού κέντρου της Θεσσαλονίκης. Δες σχετικό άρθρο.

Πλήρης Επιχειρησιακός Φάκελος HostReady

Δείτε επίσης

• URGENT: Μορατόριουμ Θεσσαλονίκης 03.2026 - ποιες ζ...
• URGENT: Μύκονος, Σαντορίνη και Κρήτη 2026 - red zo...
• [EN] Athens Airbnb Rules 2026: Why the Moratorium ...