Πώληση ακινήτου με ενεργή ΑΜΑ 2026: τι γίνεται με την καταχώριση στο myProperty

Πώληση ακινήτου με ενεργή ΑΜΑ 2026: τι γίνεται με την καταχώριση στο myProperty

Αποφασίσατε να πουλήσετε ένα ακίνητο που χρησιμοποιείτε για βραχυχρόνια μίσθωση με ΑΜΑ; Η καταχώριση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ δεν μεταβιβάζεται αυτόματα στον αγοραστή. Αν δεν ακολουθήσετε τη σωστή διαδικασία, ο Νόμος 5170/2025 σας επιβάλλει συνεχιζόμενη φορολογική υποχρέωση, ακόμα και αφού το ακίνητο δεν σας ανήκει πλέον. Αυτός ο οδηγός εξηγεί βήμα προς βήμα τι πρέπει να κάνει ο πωλητής, τι πρέπει να κάνει ο αγοραστής και ποιους φόρους πρέπει να υπολογίσετε.

ΑΜΑ: προσωπικό δικαίωμα συνδεδεμένο με τον ΑΦΜ του ιδιοκτήτη

Ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) εκδίδεται από την ΑΑΔΕ και καταχωρίζεται στο myProperty συνδεδεμένος αποκλειστικά με τον ΑΦΜ του ιδιοκτήτη ή του νόμιμου εκμισθωτή. Αυτό σημαίνει ότι, όταν πουλάτε ακίνητο, ο ΑΜΑ δεν «ακολουθεί» το ακίνητο: παραμένει στον ΑΦΜ σας και αναφέρει ακόμα εσάς ως υπεύθυνο. Αν δεν τον ακυρώσετε, η ΑΑΔΕ θα συνεχίσει να σας αντιστοιχεί ως εκμισθωτή του ακινήτου, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε φορολογικές δηλώσεις και ενδεχόμενες παραβάσεις.

Ο Νόμος 5170/2025 (άρθρο 14, παρ. 3) ορίζει ρητά ότι ο εκμισθωτής οφείλει να ακυρώσει ή να τροποποιήσει την εγγραφή ΑΜΑ μέσα σε 30 ημερολογιακές ημέρες από την ημερομηνία μεταβίβασης. Αν παρέλθει η προθεσμία χωρίς ενέργεια, το πρόστιμο μπορεί να ανέλθει σε 1.000 EUR με σωρευτική επιβολή ανά μήνα. Παράλληλα, αν ο νέος ιδιοκτήτης αρχίσει να εκμισθώνει το ακίνητο χωρίς δικό του ΑΜΑ, υπόκειται σε πρόστιμο 5.000 EUR ανά αγγελία.

Χρονοδιάγραμμα πώλησης ακινήτου με ΑΜΑ: τι γίνεται σε κάθε στάδιο

Στάδιο	Ενέργεια πωλητή	Ενέργεια αγοραστή	Προθεσμία
Πριν το προσύμφωνο	Ανακοίνωση ΑΜΑ και εκκρεμών κρατήσεων στον αγοραστή	Ελέγχος ΑΜΑ στο myProperty, έλεγχος κρατήσεων στο Airbnb/Booking	Πριν υπογραφή προσυμφώνου
Υπογραφή συμβολαίου	Αναφορά ΑΜΑ στο συμβόλαιο (ως υπάρχουσα εγγραφή)	Απαίτηση ρήτρας υποχρέωσης ακύρωσης ΑΜΑ από πωλητή	Ημέρα υπογραφής
Εντός 30 ημερών από μεταβίβαση	Ακύρωση ΑΜΑ στο myProperty (myaade.gov.gr)	Έναρξη διαδικασίας εγγραφής νέου ΑΜΑ αν θέλει STR	Εντός 30 ημερών
Εντός 60 ημερών	Τελική δήλωση Ε2 για το έτος (τελευταίες κρατήσεις στο ακίνητο)	Ολοκλήρωση εγγραφής νέου ΑΜΑ και ενημέρωση αγγελιών	Εντός 60 ημερών

Ακύρωση ΑΜΑ: βήμα-βήμα στο myAADE

Η ακύρωση ΑΜΑ γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω myAADE (myaade.gov.gr). Συνδεθείτε με τους κωδικούς TaxisNet, πηγαίνετε στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής» και επιλέξτε «Διαχείριση Υπαρχόντων». Εντοπίστε τον ΑΜΑ του ακινήτου που πουλήσατε και πατήστε «Ακύρωση Εγγραφής». Το σύστημα θα ζητήσει αιτιολόγηση: επιλέξτε «Μεταβίβαση κυριότητας» και εισάγετε την ημερομηνία συμβολαίου. Αποθηκεύστε το αποδεικτικό ακύρωσης σε PDF.

Αν έχετε εκκρεμείς κρατήσεις για μελλοντικές ημερομηνίες: πρέπει να τις διαχειριστείτε πριν ακυρώσετε. Επικοινωνήστε με Airbnb/Booking και ζητήστε μεταφορά κρατήσεων ή ακύρωση χωρίς ποινή λόγω μεταβίβασης. Στο Airbnb αυτό ονομάζεται «extenuating circumstance cancellation» και απαιτεί έγγραφα. Στο Booking επικοινωνήστε τηλεφωνικά με το τμήμα Extranet Support.

Φόρος μεταβίβασης ακινήτου: 3% επί αντικειμενικής αξίας

Ο αγοραστής ακινήτου στην Ελλάδα πληρώνει φόρο μεταβίβασης (ΦΜΑ) 3% επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ τιμήματος συμβολαίου και αντικειμενικής αξίας που ορίζει η ΑΑΔΕ. Ο ΦΜΑ 3% ισχύει από το 2014 (μείωση από 10%) και καταβάλλεται πριν την υπογραφή. Δεν υπάρχει εξαίρεση για ακίνητα με ΑΜΑ: η βραχυχρόνια χρήση δεν επηρεάζει τον ΦΜΑ.

Φόρος υπεραξίας ακινήτου: Νόμος 4172/2013 άρθρο 41

Για ακίνητα αποκτηθέντα μετά την 1η Ιανουαρίου 2013, το άρθρο 41 του Νόμου 4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, ΚΦΕ) επιβάλλει φόρο υπεραξίας 15% επί της διαφοράς μεταξύ τιμής πώλησης και τιμής αγοράς (αναπροσαρμοσμένης). Ο φόρος ισχύει εφόσον η πώληση γίνεται εντός 5 ετών από την αγορά. Ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν το 2013 εξαιρούνται.

Παράδειγμα υπολογισμού: αγορά στούντιο στο Μεταξουργείο τον Ιούνιο 2022 έναντι 120.000 EUR. Πώληση τον Ιούνιο 2026 (4 έτη αργότερα) έναντι 185.000 EUR. Υπεραξία: 65.000 EUR. Φόρος 15%: 9.750 EUR. Αν κρατήσετε το ακίνητο έως τον Ιούνιο 2027 (5 έτη), εξαιρείστε από τον φόρο υπεραξίας εντελώς. Αυτή είναι μια κρίσιμη παράμετρος στη στρατηγική εξόδου από επένδυση βραχυχρόνιας.

Τι γίνεται αν ξεχάσετε να ακυρώσετε τον ΑΜΑ

Αν παρέλθει η 30ήμερη προθεσμία χωρίς ακύρωση, ο ΑΜΑ παραμένει ενεργός στο ΑΦΜ σας. Αυτό σημαίνει τα εξής. Πρώτον, η ΑΑΔΕ θα σας στέλνει ειδοποιήσεις ελέγχου για το συγκεκριμένο ακίνητο, ακόμα κι αν ο νέος ιδιοκτήτης εκμισθώνει με δικό του ΑΜΑ. Δεύτερον, αν η DAC7 δήλωση πλατφόρμας (Airbnb, Booking) περιέχει έσοδα για το ακίνητο αυτό, η ΑΑΔΕ θα τα αντιστοιχεί στον ΑΦΜ σας, αν δεν έχετε ακυρώσει τον ΑΜΑ. Τρίτον, το πρόστιμο μη ακύρωσης μπορεί να ανέλθει σε 1.000 EUR ανά μήνα εκκρεμότητας.

Αν έχετε ήδη πουλήσει και δεν ακυρώσατε τον ΑΜΑ εμπρόθεσμα, μπορείτε να κάνετε «εκπρόθεσμη ακύρωση» στο myAADE. Σε πολλές περιπτώσεις, η ΑΑΔΕ αποδέχεται εκπρόθεσμη ακύρωση με υποβολή αντιγράφου συμβολαίου μεταβίβασης, χωρίς επιβολή προστίμου, αν ζητηθεί εντός 90 ημερών. Για πλήρη νομική προστασία, συμβουλευτείτε λογιστή ή φορολογικό σύμβουλο.

Checklist πωλητή ακινήτου με ΑΜΑ

• Ελέγξτε εκκρεμείς κρατήσεις στο Airbnb/Booking και διευθετήστε πριν το συμβόλαιο.
• Ενημερώστε τον αγοραστή για τον αριθμό ΑΜΑ και την κατάσταση της εγγραφής.
• Συμφωνήστε γραπτώς στο προσύμφωνο ποιος διαχειρίζεται τις τελευταίες κρατήσεις.
• Υπογράψτε το συμβόλαιο και λάβετε αντίγραφο με ημερομηνία μεταβίβασης.
• Ακυρώστε τον ΑΜΑ στο myAADE εντός 30 ημερών από τη μεταβίβαση.
• Αποθηκεύστε το PDF αποδεικτικό ακύρωσης ΑΜΑ.
• Υποβάλετε τελικό Ε2 για το έτος με τα έσοδα από βραχυχρόνια έως την ημερομηνία μεταβίβασης.
• Ελέγξτε αν ο φόρος υπεραξίας εφαρμόζεται (αγορά μετά 01.01.2013, πώληση εντός 5 ετών).

Ο αγοραστής: πώς εγγράφεται νέος ΑΜΑ για το ίδιο ακίνητο

Ο αγοραστής που θέλει να συνεχίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να υποβάλει νέα αίτηση ΑΜΑ στο myAADE από τον δικό του ΑΦΜ. Η διαδικασία είναι πανομοιότυπη με κάθε νέα εγγραφή: ATAK ακινήτου, ενεργό Ε9 που εμφανίζει το ακίνητο στο όνομα του αγοραστή, αποδεικτικό κυριότητας (το νέο συμβόλαιο). Ο νέος ΑΜΑ εκδίδεται σε 24-72 ώρες. Στη συνέχεια πρέπει να ενημερωθούν οι αγγελίες Airbnb/Booking με τον νέο ΑΜΑ.

Σημαντικό: το Airbnb δεν επιτρέπει μεταφορά υπάρχουσας αγγελίας σε νέο λογαριασμό. Ο αγοραστής πρέπει να δημιουργήσει νέα αγγελία από τον δικό του λογαριασμό. Αυτό σημαίνει ότι χάνονται οι κριτικές της παλιάς αγγελίας, κάτι που επηρεάζει το ranking. Αν αυτό αποτελεί σημαντική αξία, διαπραγματευτείτε αντίστοιχη μείωση τιμήματος κατά τη διαπραγμάτευση.

Για αναλυτικό οδηγό εγγραφής ΑΜΑ, δείτε το άρθρο μας Εγγραφή ΑΜΑ βήμα-βήμα 2026. Για φορολογικά θέματα βραχυχρόνιας, δείτε Φορολογία βραχυχρόνιας 2026: κλίμακα και υπολογισμός.