Cedolare secca 21% o 26% affitti brevi: come scegliere e quando conviene IRPEF

Cedolare secca 21% o 26% affitti brevi: come scegliere e quando conviene IRPEF

Cedolare 21% primo immobile, 26% dal secondo: come scegliere, simulazioni IRPEF, regola dei 4 immobili (L. 213/2023). Excel calcolatore gratis.

Hai uno o piu immobili in affitto breve e ogni anno ti chiedi se conviene la cedolare secca o l'IRPEF ordinario. La risposta dipende dal numero di immobili, dagli altri redditi che hai, dalle deduzioni disponibili e da quante spese sostieni. In questa guida vediamo come funziona la cedolare 21/26% dal 2024, la regola dei 4 immobili (dal quinto scatta P.IVA, L. 213/2023 art. 1 co. 63), quando IRPEF batte la cedolare, una simulazione concreta su 30 000 EUR di reddito brutto, le spese deducibili (poche per cedolare, molte per IRPEF), 5 domande decisive, come dichiarare in 730/Redditi PF e i 4 errori che costano 200-2 000 EUR di sanzioni.

Cedolare secca 21% e 26%: come funziona dal 2024

Dal 1 gennaio 2024 la cedolare secca per affitti brevi e al 21% per il primo immobile e al 26% dal secondo. Sostituisce IRPEF, addizionali regionali/comunali e imposta di bollo. Riferimenti: DL 50/2017 art. 4, L 244/2007 art. 1 c. 595, Manovra 2024 (confermata dalla Manovra 2026).

• 1° immobile: aliquota 21% sul lordo.
• 2° immobile: aliquota 26% sul lordo.
• Sostituisce IRPEF e addizionali regionali/comunali.
• Niente IVA, niente fattura SDI obbligatoria (basta ricevuta non fiscale).
• Scelta annuale in dichiarazione (730 o Redditi PF).

La cedolare e un'opzione, non un obbligo: ogni anno puoi scegliere il regime piu vantaggioso valutando la dichiarazione del 2025 fatta a giugno-settembre 2026. L'errore tipico e ripetere automaticamente la stessa scelta dell'anno precedente senza simulare l'alternativa.

Regola dei 4 immobili: cosa succede dal quinto

Dal quinto immobile destinato ad affitti brevi nello stesso periodo d'imposta non puoi piu usare cedolare secca: scatta la P.IVA. Il limite di 4 immobili e stabilito dalla L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) art. 1 co. 63, che ha modificato DL 50/2017 art. 4 confermando la soglia a 4 immobili (la Manovra 2024 ha cambiato le aliquote — 21% per il primo, 26% dal secondo — non la soglia di accesso). Il calcolo si fa per famiglia fiscale e per anno solare.

• Massimo 4 immobili in cedolare per famiglia fiscale.
• 5+ immobili: P.IVA obbligatoria con regime forfettario o ordinario.
• P.IVA forfettario: 15% (5% start-up 5 anni), max 85 000 EUR ricavi.
• Anche un immobile gestito per conto del coniuge conta per il limite.
• Calcolo per periodo d'imposta (anno solare): immobile gestito anche solo da gennaio a marzo conta nel computo.

Per i dettagli sull'apertura P.IVA e la scelta di regime vedi P.IVA dal terzo immobile.

Lead magnet: scarica gratis "Excel simulatore cedolare 21/26 vs IRPEF - 12 mesi automatico" (XLSX, 12 fogli) su hostready.it/lead-magnet/cedolare-excel. Inserisci ricavi mensili e altri redditi: ti calcola la differenza in 1 minuto.

Quando conviene IRPEF ordinario invece di cedolare 26%

IRPEF ha scaglioni 23-43%, ma con deduzioni puo essere piu basso del 26% per il secondo immobile. Riferimenti: TUIR DPR 917/86 art. 11 e scaglioni IRPEF 2026 confermati nella Legge di Bilancio.

• IRPEF scaglioni 2026: 23% fino a 28 000, 35% da 28 000 a 50 000, 43% oltre 50 000.
• Deduzioni IRPEF: mutuo prima casa (interessi 19% fino a 4 000 EUR), spese mediche oltre 129,11 EUR, familiari a carico, ristrutturazioni edilizie 50%.
• Cedolare 26% conviene se hai gia altri redditi alti (lavoro dipendente sopra 28k) e il secondo immobile va in scaglione 35-43%.
• IRPEF puo vincere se hai mutuo prima casa, lavori da dipendente con redditi medi e hai spese mediche/familiari.

Simulazione: 2 immobili, 30 000 EUR di reddito brutto annuo

Esempio numerico per orientarsi. Due immobili, 15 000 EUR ciascuno di reddito lordo annuo. Calcoli sintetici (non sostituiscono la dichiarazione reale che dipende da 730/Redditi PF specifico). Riferimento: Simulatore Agenzia Entrate.

• Cedolare 21% + 26%: 15 000 * 21% + 15 000 * 26% = 3 150 + 3 900 = 7 050 EUR di tasse totali.
• IRPEF (no deduzioni): 30 000 EUR + altri redditi (es. 0). Stima: ~7 800 EUR (con scaglione 23% fino a 28k).
• IRPEF (mutuo deduzione 4 000 EUR): base imponibile ridotta a 26 000 -> ~6 700 EUR.
• Differenza: con deduzioni alte (mutuo + altre) IRPEF batte cedolare di circa 350 EUR. Senza deduzioni cedolare vince di circa 750 EUR.

La regola pratica: se hai meno di 28 000 EUR di altri redditi e mutuo prima casa, IRPEF puo vincere. Sopra 28k cedolare e quasi sempre meglio.

Spese deducibili: cedolare (poche) vs IRPEF (molte)

Con cedolare niente spese deducibili. Con IRPEF puoi dedurre fino al 30-40% del lordo (forfait 5% per la deduzione locazione + altri specifici). Riferimenti: TUIR art. 41 e Circolare AdE 24/E del 2017.

• Cedolare: 0 deduzioni. Aliquota piatta sul lordo.
• IRPEF: deduzione forfettaria 5% per locazione (art. 41 TUIR).
• IRPEF: manutenzione ordinaria documentata.
• IRPEF: polizza RC e tutela danni (50% deducibile).
• IRPEF: spese condominiali per la parte affittata.
• IRPEF: ammortamento mobili 25%/anno (4 anni).
• IRPEF: commissioni piattaforme (Airbnb 14-20%, Booking 15%).

Come scegliere: 5 domande decisive

Cinque domande. Risposta finale: cedolare 21%, cedolare 26% o IRPEF. Stampa l'elenco e rispondi prima della dichiarazione.

• Domanda 1 - Numero immobili: 1-2 = cedolare possibile; 3+ = niente cedolare, scatta P.IVA.
• Domanda 2 - Altri redditi: alti (sopra 28k) o bassi? IRPEF batte cedolare 26% solo con redditi totali bassi.
• Domanda 3 - Mutuo prima casa: si/no. Se si, IRPEF guadagna 600-800 EUR di deduzione.
• Domanda 4 - Spese alte (oltre 15% del lordo): manutenzione, polizza, mobili nuovi. Se si, IRPEF deduce, cedolare no.
• Domanda 5 - Priorita: semplicita amministrativa (cedolare e zero burocrazia) o ottimizzazione fiscale (IRPEF richiede contabilita ordinaria)?

Come dichiarare la cedolare in 730 e Redditi PF

In 730 vai a Quadro B sezione "Locazioni brevi". In Redditi PF a Quadro RB. Stesse informazioni: CIN, Comune, modalita, lordo. Riferimenti: Modello 730 e Modello Redditi PF 2026.

• 730: Quadro B sezione locazioni brevi (compilazione assistita CAF/commercialista).
• Redditi PF: Quadro RB righi RB1-RB10.
• Indicare: CIN, Comune, modalita ricettiva, lordo riscosso, tassa di soggiorno (se trattenuta dalla piattaforma).
• Termine dichiarazione: 30 settembre 2026.
• Pagamento saldo: 30 giugno 2026 (per il 2025).
• Acconto novembre: 30 novembre 2026 (40% dell'imposta).

Per il dettaglio della dichiarazione e la scelta tra 730 e Redditi PF vedi 730 vs Redditi PF. Se sei dipendente con sostituto d'imposta, attenzione anche alla CU 2026 e CIN.

Errori comuni: 4 cose che costano 200-2000 EUR

Quattro errori che fanno scattare le lettere AdE. Le sanzioni vanno da 200 a 2 000 EUR piu interessi (D.Lgs 471/97).

• Errore 1: applicare cedolare 21% al 2° immobile (deve essere 26%). Sanzione: differenza + 30%.
• Errore 2: omettere alcuni mesi (es. dichiarare gennaio-giugno e omettere luglio-agosto). Cross-check DAC7 fa scattare la lettera.
• Errore 3: indicare CIN errato in Quadro RB (cifra invertita o CIN del precedente proprietario).
• Errore 4: scegliere cedolare ma omettere il rigo - DAC7 vede 12k EUR e in dichiarazione 0 EUR. Lettera quasi automatica.

Conclusione: 30 minuti di pianificazione, fino a 1 500 EUR di risparmio

La scelta del regime fiscale non e burocratica, e strategica. Vale 500-1 500 EUR all'anno per host con 1-2 immobili. Una mezz'ora di simulazione a maggio-giugno (con i dati DAC7 disponibili a febbraio) ti fa scegliere il regime ottimale per il 2025.

• Decisione strategica annuale, da rivedere ogni primavera.
• Risparmio stimato: 500-1 500 EUR/anno per host con 1-2 immobili.
• Strumento operativo: Excel simulatore HostReady (link al lead magnet).

Domande frequenti su cedolare e IRPEF

Posso scegliere cedolare per un immobile e IRPEF per l'altro?

Si. La cedolare si esercita immobile per immobile in dichiarazione. Puoi scegliere cedolare 21% per il primo (massimo rendimento) e IRPEF per il secondo se hai mutuo o spese alte. La scelta e annuale e indipendente.

Cedolare conviene anche se l'immobile e in comodato?

Si, ma solo se sei tu il proprietario. Se sei comodatario (immobile prestato gratis dal proprietario) non puoi optare per cedolare; il reddito tassato e quello del proprietario. Verifica con commercialista per casi familiari (genitore-figlio).

La tassa di soggiorno conta nel lordo per la cedolare?

No. La tassa di soggiorno e tributo locale a carico dell'ospite, non e ricavo dell'host. Va esclusa dal lordo dichiarato in cedolare. Su Airbnb e Booking spesso e incassata e versata dalla piattaforma. Verifica nei resoconti DAC7.

Cosa succede se ho 4 immobili in cedolare e ne acquisto un quinto a settembre?

Per il periodo d'imposta in cui si verifica la presunzione di impresa (5+ immobili contemporaneamente), la cedolare decade per tutti gli immobili e devi aprire P.IVA. Se l'acquisto e a settembre 2026, la cedolare 2026 puo essere ancora applicata sui primi 4 immobili per i mesi gennaio-agosto, ma da settembre serve P.IVA. Pianifica con commercialista.

Posso passare da IRPEF a cedolare l'anno successivo?

Si. La scelta e annuale e revocabile. Se l'anno scorso hai dichiarato IRPEF ma quest'anno preferisci cedolare, basta scegliere cedolare nel 730/Redditi PF. Non serve comunicazione preventiva.

Leggi anche

• P.IVA dal terzo immobile
• 730 vs Redditi PF
• CU 2026 e CIN

Questo articolo ha finalita informative. HostReady fornisce modelli e checklist; non sostituisce consulenza legale, fiscale o urbanistica. Verificare sempre i regolamenti comunali e regionali applicabili al proprio immobile.