CU 2026 affitti brevi: dove indicare il CIN nella Certificazione Unica

CU 2026 affitti brevi: dove indicare il CIN nella Certificazione Unica

CU 2026 nuova sezione affitti brevi: campo CIN, sezione locazioni, cross-check con BDSR. Excel template per compilazione.

La Certificazione Unica 2026 (CU 2026) introduce una novita importante per chi gestisce affitti brevi: il campo CIN diventa obbligatorio nella sezione "Locazioni brevi", e il dato deve essere coerente con la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. Discrepanze tra CU e BDSR generano lettere di compliance automatiche tra marzo e maggio. In questa guida vediamo cosa cambia, dove indicare il CIN in Quadro RB del Modello Redditi PF e in Quadro B del 730, cosa succede se i dati non corrispondono, una compilazione campo per campo con esempio reale, la cedolare 26% per il secondo immobile, il 730 precompilato dell'AdE, il calendario fiscale 2026 e i 5 errori che generano l'80% delle lettere AdE.

CU 2026: la novita CIN obbligatorio

La novita principale della CU 2026 e l'obbligo di indicare il CIN nella sezione "Locazioni brevi". Il dato deve essere coerente con i dati BDSR del Ministero del Turismo. Riferimento: Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 31 gennaio 2026 e DM 06.06.2024.

• Nuova sezione "Locazioni brevi" nella Certificazione Unica 2026.
• Campo CIN obbligatorio per ogni immobile dichiarato.
• Cross-check automatico tra CU e BDSR.
• Discrepanze -> lettera di compliance entro 60-90 giorni dalla trasmissione.

L'AdE incrocia il CIN dichiarato in CU con il CIN attivo in BDSR. Se il numero non esiste, e sospeso o non corrisponde all'indirizzo, parte la verifica.

Dove indicare il CIN: Quadro RB e sezione locazioni

In Modello Redditi PF il CIN va in Quadro RB sezione "Locazioni brevi". In 730 vai a Quadro B sezione locazioni brevi. Riferimenti: Modello Redditi PF 2026 e Modello 730 2026 (provvedimenti AdE).

• Modello Redditi PF: Quadro RB righi RB1-RB10.
• 730: Quadro B sezione "Locazioni brevi" (compilazione assistita CAF/commercialista).
• Campi obbligatori: CIN, codice catastale del Comune, modalita ricettiva, lordo soggetto a cedolare.
• Una riga per ogni immobile (anche se gestiti dallo stesso titolare).

Lead magnet: scarica gratis "Excel CU 2026 affitti brevi - compilazione passo-passo con CIN" (XLSX, 4 fogli) su hostready.it/lead-magnet/cu-2026-excel. Inserisci ricavi e CIN: ti calcola la cedolare automaticamente.

Cosa succede se CIN in CU non corrisponde a BDSR

Discrepanze tra CU e BDSR generano lettere automatiche. Esempio tipico: CIN attivo in BDSR ma CU dichiara 0 EUR -> sospetto evasione. Riferimento: Provvedimento AdE 31/01/2026.

• Cross-check automatico AdE-BDSR all'atto della trasmissione CU.
• Lettera compliance entro Q2 (marzo-maggio) dell'anno successivo.
• Termine risposta: 30 giorni dalla notifica (L 212/2000).
• Rischio: contestazione di omessa o infedele dichiarazione (D.Lgs 471/97).

Per il dettaglio sui flussi DAC7 e gli incroci con cedolare leggi DAC7 e l'Agenzia delle Entrate.

Compilazione campo per campo (esempio reale)

Esempio pratico: Mario Rossi, appartamento a Firenze, CIN IT-04800-12345, locazione turistica, ricavi lordi 12 000 EUR, cedolare 21% (primo immobile). Codici catastali presi dalle tabelle ISTAT ufficiali.

• CIN: formato BDSR "IT-XXXXX-XXXXX" (es. IT-04800-12345 per immobile a Firenze).
• Comune: codice catastale Comune (es. D612 per Firenze, H501 per Roma, F205 per Milano).
• Modalita ricettiva: locazione turistica / CAV / B&B / affittacamere.
• Lordo: 12 000 EUR (al netto della tassa di soggiorno).
• Cedolare 21%: 12 000 * 21% = 2 520 EUR di imposta sostitutiva.

Cedolare 26% per il secondo immobile: come dichiararla

Per il secondo immobile devi indicare l'ordine (1 o 2) e l'aliquota cambia automaticamente al 26%. Riferimento: Manovra 2024 art. 1 c. 63 (introduzione cedolare differenziata) confermata da Manovra 2026.

• Campo "ordine immobile": 1 (cedolare 21%) o 2 (cedolare 26%).
• Aliquota applicata automaticamente in base all'ordine.
• Cross-check verifica numero immobili in BDSR (massimo 2 per cedolare).
• Errore comune: dichiarare 21% per il 2° immobile -> differenza + sanzione.

Per il calcolo di convenienza vedi cedolare secca 21% o 26%.

Sezione 730 precompilato: come AdE gia compila per te

L'AdE pre-compila il 730 con i dati DAC7. Devi solo verificare e correggere se discordanti. Riferimento: Provvedimento AdE precompilato 2026.

• 730 precompilato disponibile dal 30 aprile 2026 nell'area riservata AdE.
• Dati DAC7 gia inseriti per ricavi piattaforma (Airbnb, Booking, Vrbo).
• Verifica obbligatoria del titolare: i dati possono essere incompleti se hai canali diretti (passaparola, sito proprio).
• Possibilita di correzione e integrazione con dati extra-piattaforma.
• Trasmissione finale: entro 30 settembre 2026.

Per scegliere tra 730 e Redditi PF leggi 730 vs Redditi PF.

Calendario fiscale 2026 (date critiche)

Le date che devi segnare in calendario per non perdere termini critici. Fonte: Calendario fiscale AdE 2026.

• 1 marzo 2026: scadenza CU per i sostituti d'imposta (chi paga ritenute).
• 30 aprile 2026: 730 precompilato AdE disponibile per consultazione.
• 30 giugno 2026: saldo IRPEF/cedolare per dichiarazione 2025.
• 30 settembre 2026: termine ultimo dichiarazione 730/Redditi PF 2025.
• 30 novembre 2026: acconto 2027 (40% imposta dichiarata).
• 31 gennaio 2027: trasmissione DAC7 da parte delle piattaforme per anno 2026.

Errori frequenti che generano lettere AdE

Cinque errori che generano l'80% delle lettere compliance. Pattern ricorrenti dalle statistiche AdE 2025.

• Errore 1: omessa la sezione "Locazioni brevi" pur avendo CIN attivo.
• Errore 2: CIN dichiarato non corrisponde a quello in BDSR (refuso, errore digitazione).
• Errore 3: aliquota errata (21% per il 2° immobile invece del 26%).
• Errore 4: lordo dichiarato inferiore a quello DAC7 (omissione di canali Airbnb/Booking).
• Errore 5: codice catastale Comune errato (es. H501 vs H001).

Domande frequenti su CU 2026

La CU 2026 sostituisce la dichiarazione 730 o Redditi PF?

No. La CU e la Certificazione Unica trasmessa dai sostituti d'imposta (datore di lavoro, piattaforme che operano come sostituti). Il 730 e la dichiarazione del contribuente. La CU contribuisce al 730 precompilato come dato di partenza, ma non lo sostituisce.

Anche le piattaforme come Airbnb trasmettono CU?

Solo se trattengono ritenute d'acconto (es. 21% per locazioni brevi gestite tramite portale italiano con sostituto d'imposta). In Italia la maggior parte delle piattaforme non opera come sostituto, quindi non emette CU. Trasmettono comunque DAC7 (Direttiva 2021/514).

Cosa fare se non ho ricevuto CU dalla piattaforma?

Se la piattaforma non e sostituto d'imposta, non riceverai CU. Dichiari direttamente in 730/Redditi PF i ricavi da DAC7 (consultabili nell'area riservata AdE) o dai resoconti annuali della piattaforma.

Posso integrare la CU con dati extra-piattaforma?

Si. Se hai canali diretti (sito proprio, passaparola), aggiungi i ricavi nella dichiarazione 730/Redditi PF. La CU pre-compilata copre solo i ricavi piattaforma; il resto va integrato manualmente.

Il CIN dichiarato in CU/RB rimane riservato?

No. Il CIN e gia pubblico nella BDSR del Ministero del Turismo (cercabile da chiunque). In CU e Redditi PF e un dato fiscale archiviato dall'AdE per 10 anni come tutta la dichiarazione.

Leggi anche

• cedolare secca 21% o 26%
• DAC7 e l'Agenzia delle Entrate
• 730 vs Redditi PF

Questo articolo ha finalita informative. HostReady fornisce modelli e checklist; non sostituisce consulenza legale, fiscale o urbanistica. Verificare sempre i regolamenti comunali e regionali applicabili al proprio immobile.