Najem instytucjonalny i STR w jednym mieszkaniu: czy można łączyć w 2026

Najem instytucjonalny i STR w jednym mieszkaniu: czy mozna laczyc w 2026

Najem instytucjonalny przez 6 miesiecy plus wynajem krotkoterminowy w wakacje, model hybrydowy ktory daje stabilnosc i wyzszy ROI. Sprawdz, czy to legalne w 2026, jak zorganizowac umowy, czego wymaga wspolnota i co z CWTON dla mieszania o dwoch zastosowaniach.

Model hybrydowy dlugoterminowo-krotkoterminowy (LTR + STR) stal sie popularny w 2025 i 2026 r. wsrod inwestorow szukajacych zlotego srodka miedzy stabilnoscia najmu instytucjonalnego a wysokoscia stawek na Airbnb. Mieszkanie wynajete instytucjonalnie pracownikowi firmy IT na 6 miesiecy zimowych (listopad do kwiecien) i jednoczesnie wystawione na Airbnb na lipiec i sierpien generuje zwykle o 25 do 40% wyzszy zysk niz pelna LTR, przy mniejszej obsludze niz pelna STR.

Najem instytucjonalny: definicja prawna

Najem instytucjonalny zostal wprowadzony do polskiego prawa ustawa z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomosci. Reguluje go ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorow (art. 19f i kolejne).

Najem instytucjonalny:

• Zawierany na czas okreslony, minimum 1 miesiac, maksimum 10 lat
• W formie aktu notarialnego (wymog formy)
• Z dolaczonym oswiadczeniem najemcy o dobrowolnym poddaniu sie egzekucji w razie eksmisji
• Zawierany przez wlasciciela bedacego osoba fizyczna lub przedsiebiorca
• Bez koniecznosci wskazania innego mieszkania zastepczego dla najemcy

Glowna zaleta dla wlasciciela: latwe i szybkie odzyskanie mieszkania po zakonczeniu umowy (eksmisja w 2 do 4 tygodnie zamiast standardowych 6 do 12 miesiecy).

Czy mozna laczyc LTR i STR w jednym mieszkaniu?

Tak, ale z wymogami:

• Umowa najmu instytucjonalnego musi byc na czas okreslony i konczyc sie przed startem STR
• Mieszkanie musi byc wpisane w CWTON niezaleznie od okresu LTR
• Wspolnota mieszkaniowa nie moze zakazac STR (uchwala mozliwa, ale ograniczona)
• Podatek miejski (4 zl/dzien) placi sie tylko za dni STR
• Rozliczenie podatkowe: dwa zrodla przychodu w PIT, ale jedno mieszkanie

Korzysci modelu hybrydowego

Stabilnosc finansowa

6 miesiecy gwarantowanego przychodu (czynsz LTR) pokrywa kredyt, koszty stale i daje pewnosc finansowa. Brak ryzyka pustostanu zima, kiedy popyt STR jest niski.

Wyzszy zysk laczny

Lipiec i sierpien na Airbnb daja srednio 250 do 400% miesiecznego czynszu LTR. 2 miesiace STR czesto generuja zysk podobny do calego polrocznego czynszu LTR.

Mniejsze ryzyko regulacyjne

W miastach ze strefami zakazu STR (Krakow, Sopot, Zakopane), gdzie limit nocy STR rocznie jest 60 do 90, model hybrydowy pozwala wykorzystac caly limit w najlepszym sezonie.

Mniejsze zuzycie mieszkania

1 dlugoterminowy najemca przez 6 miesiecy zuzywa mieszkanie mniej niz 50 krotszych goscia STR. Mniej remontow, mniej wymiany sprzetow.

Tabela porownawcza: pelna STR vs hybryda vs pelna LTR

Parametr	Pelna STR (12 m)	Hybryda (6+6)	Pelna LTR (12 m)
Przychod brutto rocznie	113 760 zl	87 200 zl	42 000 zl
Koszty operacyjne	32 000 zl	18 500 zl	4 800 zl
Podatek (ryczalt)	10 220 zl	7 412 zl	3 570 zl
Zysk netto	71 540 zl	61 288 zl	33 630 zl
Liczba dni obslugi	237 nocy	62 nocy STR + 1 LTR	1 najem
Ryzyko pustostanu	Wysokie	Niskie	Bardzo niskie
Stabilnosc cashflow	Niska	Srednia	Wysoka

Hybryda daje 86% zysku pelnej STR przy 25% pracy operacyjnej. Najlepszy stosunek ROI/wysilek dla wiekszosci hostow.

Procedura zawarcia najmu instytucjonalnego

1. Znajdz najemce (oferta na portalach typu OLX, Otodom, gumtree)
2. Negocjacja czynszu i warunkow (minimum 1 m, maksymalnie 10 lat)
3. Spotkanie u notariusza (akt obowiazkowy)
4. Najemca podpisuje oswiadczenie o poddaniu sie egzekucji
5. Kasacja umowy w wniosku o wpis do ksiagi wieczystej
6. Koszt notariusza: 600 do 1 200 zl (zgodnie z taksa notarialna)
7. Pobranie kaucji (zwykle 1-3 miesieczne czynsze)

Synchronizacja LTR i STR: kalendarz

Przyklad rocznego rozplaowania:

• 1 wrzesnia 2026 do 30 kwietnia 2027: LTR (8 miesiecy, czynsz 3 500 zl/m, lacznie 28 000 zl)
• 1 maja 2027: koniec umowy LTR, sprzatanie i remont (1 tydzien)
• 8 maja do 30 wrzesnia 2027: STR (146 noclegow x srednia 320 zl = 46 720 zl brutto)
• 1 pazdziernika: nowa umowa LTR na kolejny rok

Klucz: zaczynasz LTR w sezonie poza turystycznym (wrzesien, pazdziernik), konczysz przed startem sezonu (kwiecien, maj). Najemcy LTR (np. studenci, pracownicy IT) sa otwarci na takie warunki.

Wspolnota mieszkaniowa: czy moze zakazac modelu hybrydowego

Sad Najwyzszy w wyroku z 13 stycznia 2023 (V CSKP 1116/22) potwierdzil, ze wspolnota nie moze calkowicie zakazac wynajmu krotkoterminowego. Moze:

• Wprowadzic wyzsze oplaty za zarzadzanie (np. dla mieszkan na STR x2)
• Wymagac zgloszenia zmiany sposobu uzytkowania
• Wymagac dodatkowego ubezpieczenia OC zwiazanego z STR

Hybryda LTR + STR jest na korzysc wlasciciela: 50% roku to "klasyczny" najem dlugoterminowy, ktory wspolnota akceptuje bez zastrzezen. Konflikt powstaje tylko w okresie STR i przy dobrym zaplanowaniu (wakacje letnie, gdy wiekszosc sasiadow tez wyjezdza) jest minimalizowany.

CWTON dla mieszania o dwoch zastosowaniach

Mieszkanie wynajmowane hybrydowo musi miec wpis w CWTON. Bez wzgledu na to, ze przez 6 miesiecy nie jest na STR. CWTON jest zalozeniem, ze obiekt jest w oferowane jako STR. Brak rejestracji = brak mozliwosci wystawienia na Airbnb w sezonie letnim.

W formularzu CWTON w polu "Dni dostepnosci" mozesz wskazac, ze obiekt dostepny jest tylko maj-wrzesien. To pomaga w prawidlowym rozliczeniu podatku miejskiego i unikania nieporozumien z urzednikami.

Rozliczenie podatkowe modelu hybrydowego

Najem instytucjonalny i STR mozna rozliczac:

• Lacznie ryczaltem 8,5%/12,5% jako przychod z najmu prywatnego (PIT-28)
• Oddzielnie: LTR jako najem prywatny ryczaltowy, STR jako JDG (skomplikowane, rzadkie)
• Wszystko jako spolka z o.o. (CIT 9% lub estonski CIT)

Najczestsza wybor: wszystko ryczaltem osoby fizycznej. Limit 100 000 zl pierwszej stawki (8,5%) przekraczany dopiero przy duzej skali.

Pytania i odpowiedzi

Czy najemca LTR moze podnajmowac na Airbnb w trakcie umowy?

Bez Twojej pisemnej zgody NIE. Umowa najmu instytucjonalnego z reguly zawiera klauzule zakazujaca podnajmu. Naruszenie = wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym i eksmisja w trybie aktu notarialnego.

Czy mozna miec zarowno najem instytucjonalny jak i regularny w jednym roku?

Tak. Najem instytucjonalny jest jedna z form najmu i moze byc kombinowany z najmem zwyklym, najmem okazjonalnym lub STR. Kazda forma ma swoje wymogi formalne.

Co z kaucja od najemcy LTR przy modelu hybrydowym?

Kaucja jest zwracana po zakonczeniu umowy LTR (kwiecien-maj), pomniejszana o ewentualne zniszczenia. Nowa kaucja w STR jest pobierana od goscia (zazwyczaj przez Airbnb 200 do 500 zl) i zwracana po wymeldowaniu.

Czy najem instytucjonalny musi byc u notariusza?

Tak, akt notarialny jest obligatoryjny (art. 19f ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorow). Bez aktu notarialnego umowa nie jest najmem instytucjonalnym, lecz zwyklym najmem (z trudniejsza eksmisja).

Czy moge zakonczyc umowe LTR przed czasem, jesli chce wczesniej zaczac STR?

Tak, ale tylko za zgoda najemcy (rozwiazanie umowy za porozumieniem) lub w przypadkach okreslonych w ustawie (np. brak zaplaty czynszu przez 3 m). Jednostronne wypowiedzenie umowy przez wlasciciela najmu instytucjonalnego jest mozliwe tylko w prawem przewidzianych przypadkach.

Co z amortyzacja mieszania w modelu hybrydowym?

Tylko spolka z o.o. lub JDG na zasadach ogolnych moze amortyzowac mieszkanie (1,5% rocznie dla mieszkan, 2,5% dla domow). Najem prywatny ryczaltowy nie odlicza amortyzacji. To kolejny argument za spolka z o.o. dla wiekszych portfeli STR.

Aby uruchomic model hybrydowy LTR plus STR z prawidlowymi umowami i rejestracja w CWTON, skorzystaj z Pakiet Standard HostReady, w ktorym otrzymasz wzor umowy najmu instytucjonalnego, wzor regulaminu STR, instrukcje synchronizacji obu form i kalkulator hybrydy.