Nowe przepisy wynajem krótkoterminowy 2026 - co się zmienia?

Nowe przepisy dla wynajmu krótkoterminowego w 2026

Od 20 maja 2026 obowiązuje Rozporządzenie UE 2024/1028 - bezpośrednio stosowane we wszystkich państwach UE. Jednocześnie Polska pracuje nad ustawą implementującą, która określi szczegóły krajowe: strukturę systemu CWTON, wysokości kar, terminy przejściowe. W lipcu 2026 Rada Ministrów przyjęła projekt tej ustawy (nowelizacja przepisów o usługach hotelarskich) - to duży krok naprzód, ale projekt dopiero trafia do Sejmu i Senatu, więc dokładna data, od której rejestracja i nowe obowiązki staną się wymagalne, wciąż nie jest znana. To największa zmiana regulacyjna na rynku najmu krótkoterminowego od lat.

Najważniejsze w skrócie

• W lipcu 2026 rząd przyjął projekt ustawy wdrażającej CWTON - trafia on teraz do dalszych etapów procesu legislacyjnego (Sejm, Senat); konkretnej daty wejścia w życie jeszcze nie ustalono
• Od 20 maja 2026 stosowane jest Rozporządzenie UE 2024/1028, ale polska ustawa wdrażająca nie została jeszcze uchwalona, a systemu CWTON nie uruchomiono - rejestracja jest dziś niemożliwa
• Platformy (Airbnb, Booking i inne) NIE usuwają dziś polskich ofert bez numeru - nie ma rejestru, z którym mogłyby weryfikować dane; pole numeru pozostaje opcjonalne
• Przepisy o strefach ograniczających najem krótkoterminowy (art. 44b) zostały usunięte z projektu autopoprawką z 7.07.2026 - wersja przyjęta przez Radę Ministrów 14.07.2026 nie daje gminom uprawnienia do wyznaczania takich stref
• Kary finansowe (wg projektu ustawy UC135): do 50 000 PLN za brak rejestracji - to zapis projektu, wejdzie w życie dopiero po uchwaleniu ustawy i upływie okresu przejściowego
• Zgłoszenie ma nie wymagać założenia działalności gospodarczej i ma kosztować 40 zł (opłata skarbowa); jedyny realny dziś obowiązek to zgłoszenie obiektu do ewidencji gminnej

Skąd wzięły się nowe przepisy?

Przez ostatnią dekadę wynajem krótkoterminowy rósł w Europie w zawrotnym tempie. Miasta takie jak Barcelona, Amsterdam, Lizbona czy Kraków zaczęły odczuwać negatywne skutki: rosnące ceny mieszkań, hałas, konflikty z sąsiadami i brak kontroli nad rynkiem noclegowym. Każde państwo radziło sobie na własną rękę, tworząc mozaikę niespójnych regulacji.

Unia Europejska postanowiła to uporządkować. Rozporządzenie 2024/1028 przyjęto 11 kwietnia 2024 roku (weszło w życie 20 maja 2024), a ustanawia ono jednolite ramy gromadzenia i wymiany danych o obiektach wynajmu krótkoterminowego we wszystkich krajach członkowskich. Państwa mają dwa lata na przygotowanie - dlatego rozporządzenie jest stosowane od 20 maja 2026 roku. Ważne: rozporządzenie dotyczy przede wszystkim przepływu danych między platformami a krajowymi punktami dostępu i samo w sobie nie nakłada na hostów obowiązku posiadania numeru, dopóki nie powstanie krajowa ustawa i rejestr.

Warto podkreślić, że rozporządzenie unijne jest aktem bezpośrednio stosowanym - nie wymaga pełnej transpozycji do prawa krajowego jak dyrektywy. Polska musi jednak wdrożyć krajowe przepisy wykonawcze, w tym utworzyć system rejestracji CWTON i określić wysokość kar. Prace legislacyjne w Polsce trwają - projekt ustawy UC135 jest na etapie procesu legislacyjnego (stan: kwiecień 2026). System informatyczny CWTON nie został jeszcze uruchomiony.

Najważniejsze zmiany - co musisz wiedzieć

1. Planowana rejestracja w CWTON

Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) ma być polskim rejestrem obiektów najmu krótkoterminowego, prowadzonym przez ministra ds. turystyki. Zgodnie z projektem ustawy każdy obiekt będzie musiał docelowo posiadać numer rejestracyjny. Uwaga: na dziś system nie istnieje, ustawa nie została uchwalona, a więc twierdzenie "bez numeru nie opublikujesz oferty" jest nieprawdziwe - platformy nie mają rejestru do weryfikacji i nie usuwają z tego powodu polskich ofert.

Rejestracja ma być bezpłatna i odbywać się online. Realny start planowany jest na okolice 15 października 2026, a rzeczywista rejestracja hostów może przesunąć się nawet na 2027 rok. Dowiedz się więcej o tym, czym jest CWTON i jak działa.

2. Obowiązki platform rezerwacyjnych

To jedna z największych planowanych zmian. Rozporządzenie unijne przewiduje obowiązki nie tylko dla wynajmujących, ale przede wszystkim dla platform takich jak Airbnb, Booking.com, Vrbo czy Noclegi.pl. Docelowo - po powstaniu krajowego rejestru - platformy będą:

• Zbierać numer rejestracyjny przy publikacji ogłoszenia
• Weryfikować poprawność numeru z rejestrem CWTON
• Udostępniać dane o rezerwacjach właściwym organom na żądanie
• Raportować liczbę noclegów sprzedanych w danym obiekcie

Docelowo platformy mają stać się narzędziem egzekwowania przepisów. Na dziś jednak - dopóki nie ma krajowej ustawy ani działającego rejestru - platformy nie weryfikują numerów i nie usuwają polskich ofert. Pole numeru rejestracyjnego pozostaje opcjonalne.

3. Planowane uprawnienia gmin (projekt)

Projekt ustawy przewiduje, że gminy mogłyby w przyszłości regulować wynajem krótkoterminowy na poziomie lokalnym. Zgodnie z projektem gminy mogłyby:

• Ograniczyć liczbę dni wynajmu w ciągu roku (np. do 90 lub 120 dni)
• Wydzielić strefy, w których wynajem krótkoterminowy byłby zakazany lub ograniczony
• Wprowadzić dodatkowe wymagania dotyczące bezpieczeństwa, ciszy nocnej czy standardów obiektu
• Nakładać opłaty lokalne związane z turystyką

Podkreślmy: to zapisy PROJEKTU ustawy, a nie obowiązujące prawo. Strefy zakazu miałyby być możliwe najwcześniej od 2029 roku, przy czym MSiT rozważa całkowite usunięcie stref z projektu. Na dziś żadna gmina nie może na tej podstawie ograniczać wynajmu. Warto jednak śledzić przebieg prac legislacyjnych.

4. Planowany system kar (projekt)

Projekt ustawy przewiduje konkretne kary finansowe (nie obowiązują one, dopóki ustawa nie zostanie uchwalona):

• Do 50 000 PLN za prowadzenie wynajmu bez rejestracji w CWTON
• Usunięcie oferty z platform rezerwacyjnych - dopiero gdy system CWTON zacznie działać i platformy zaczną weryfikować numery

Kara dotyczy wynajmujących. Platformy mają docelowo obowiązek weryfikacji numerów rejestracyjnych, ale dopóki rejestr nie działa, nie usuwają dziś polskich ofert.

5. Nowe obowiązki potwierdzone w projekcie przyjętym przez rząd (lipiec 2026)

Projekt przyjęty przez Radę Ministrów w lipcu 2026 potwierdza konkretne obowiązki dla zarejestrowanych obiektów:

• Regulamin - obiekt musi mieć spisane zasady pobytu i bezpieczeństwa dostępne dla gości
• Dane kontaktowe właściciela lub administratora - muszą być dostępne, tak by można było się z nim skontaktować w sprawie obiektu
• Wymogi przeciwpożarowe (ppoż) - obiekt musi spełniać określone standardy bezpieczeństwa
• Kontrole na wniosek mieszkańców - sąsiedzi będą mogli zgłosić wniosek o kontrolę uciążliwego obiektu
• Prawo samorządu do wykreślenia z rejestru - gminy będą mogły usunąć z wykazu obiekty łamiące zasady, w tym naruszające mir domowy czy regulacje spółdzielni/wspólnot mieszkaniowych
• Obowiązek platform do przekazywania danych - Airbnb, Booking i inne serwisy mają dzielić się danymi o obiektach z organami dla zapewnienia transparentności

To, czego projekt na tym etapie NIE przesądza, to konkretna data, od której powyższe obowiązki staną się wymagalne - projekt trafia teraz do Sejmu i Senatu, gdzie może jeszcze ulec zmianom.

Kluczowe daty - kalendarz zmian

Zapamiętaj te daty, bo warto być przygotowanym z wyprzedzeniem:

1. 11 kwietnia 2024 - przyjęcie rozporządzenia UE 2024/1028 (wejście w życie 20 maja 2024)
2. 20 maja 2026 - początek stosowania rozporządzenia UE. To NIE oznacza obowiązku posiadania numeru w Polsce - brak krajowej ustawy i rejestru
3. Lipiec 2026 - Rada Ministrów przyjmuje projekt polskiej ustawy wdrażającej CWTON; projekt trafia do Sejmu i Senatu
4. Okolice 15 października 2026 - wcześniej zapowiadany przez MSiT realny start przygotowań/rejestracji (nieoficjalny termin, może się przesunąć)
5. Po uchwaleniu ustawy i upływie vacatio legis - dopiero wtedy zaczną obowiązywać numery, kary i ewentualne uprawnienia gmin. Dokładna data nie jest jeszcze znana

Ochrona danych osobowych (RODO)

Nowe przepisy wiążą się z przetwarzaniem danych osobowych - zarówno wynajmujących, jak i gości. Oto, co musisz wiedzieć o aspektach RODO:

Dane wynajmującego

Twoje dane w rejestrze CWTON (imię, nazwisko, adres obiektu, numer rejestracyjny) są częściowo publiczne - numer rejestracyjny jest widoczny w ogłoszeniach. Dane osobowe (PESEL, adres zamieszkania) są chronione i dostępne tylko dla organów kontrolnych.

Dane gości

Jako wynajmujący przetwarzasz dane osobowe swoich gości (imię, nazwisko, dokument tożsamości, dane kontaktowe). Musisz:

• Zbierać tylko niezbędne dane (podstawą przetwarzania jest zwykle wykonanie umowy - art. 6 ust. 1 lit. b RODO, a nie obowiązek prawny)
• Przechowywać je tylko przez okres niezbędny do realizacji i rozliczenia usługi
• Zabezpieczyć dane przed dostępem osób trzecich
• Usunąć dane, gdy ustanie cel ich przetwarzania

Uwaga: w prywatnym najmie krótkoterminowym NIE ma prawnego obowiązku meldunkowego gości ani prowadzenia "książki meldunkowej" - księgi meldunkowe zniesiono ok. 2013 roku. Obowiązek meldunkowy dotyczy pobytu powyżej 3 miesięcy i ciąży na osobie meldującej się, a nie na hoście.

Udostępnianie danych platformom

Platformy rezerwacyjne będą udostępniać organom dane o liczbie noclegów sprzedanych w Twoim obiekcie. Dane te mogą być wykorzystane do weryfikacji rozliczeń podatkowych i przestrzegania ewentualnych limitów noclegów nałożonych przez gminę.

Bezpieczeństwo przeciwpożarowe - nowe wymagania

Tu pojawia się najważniejszy, JUŻ wprowadzony nowy wymóg: od 30 czerwca 2026 czujki dymu są OBOWIĄZKOWE w istniejących lokalach, w których świadczone są usługi hotelarskie (w tym najem krótkoterminowy), na mocy rozporządzenia MSWiA z 21 listopada 2024. Dodatkowo czujka tlenku węgla (CO) jest wymagana tam, gdzie odbywa się spalanie paliw (gaz, kominek, piec). Co to oznacza w praktyce?

• Czujniki dymu - OBOWIĄZKOWE od 30.06.2026, w każdym pomieszczeniu noclegowym i na korytarzu
• Gaśnica - co najmniej jedna, sprawna, z aktualnym przeglądem. Najlepiej proszkowa ABC o pojemności minimum 2 kg
• Instrukcja ewakuacji - plan ewakuacji umieszczony w widocznym miejscu, najlepiej na drzwiach wejściowych od wewnątrz
• Oznaczenie dróg ewakuacyjnych - fluorescencyjne znaki wskazujące kierunek wyjścia ewakuacyjnego
• Koc gaśniczy - zalecany w kuchni
• Apteczka pierwszej pomocy - wyposażona zgodnie z podstawowymi standardami

Kontrola bezpieczeństwa przeciwpożarowego może być przeprowadzona przez straż pożarną na wniosek gminy. Brak spełnienia wymogów może skutkować zawieszeniem numeru rejestracyjnego.

Ubezpieczenie obiektu - nowe realia

Choć nowe przepisy nie wprowadzają obowiązkowego ubezpieczenia OC dla wynajmu krótkoterminowego, warto potraktować tę kwestię poważnie. Dlaczego? Ponieważ formalizacja rynku oznacza, że w przypadku wypadku lub szkody będziesz identyfikowalny jako legalny usługodawca, a Twoja odpowiedzialność będzie jasno określona.

Standardowa polisa ubezpieczeniowa mieszkania zazwyczaj nie obejmuje działalności związanej z wynajmem krótkoterminowym. Warto rozszerzyć ubezpieczenie lub wykupić dedykowaną polisę, która pokryje:

• Odpowiedzialność cywilną wobec gości (np. upadek, poparzenie, zatrucie)
• Szkody wyrządzone przez gości w obiekcie
• Utratę przychodów w przypadku wyłączenia obiektu z użytkowania (np. po zalaniu)
• Odpowiedzialność za szkody wyrządzone sąsiadom przez gości

Koszt takiej polisy to zazwyczaj 500-1500 PLN rocznie, w zależności od wartości obiektu i zakresu ochrony. To niewielka cena za spokój ducha.

Co to oznacza dla Twojego portfela?

Wiele osób pyta: czy nowe przepisy sprawią, że wynajem krótkoterminowy przestanie się opłacać? Odpowiedź: nie, ale musisz się dostosować.

Koszty bezpośrednie

Sama rejestracja w CWTON jest bezpłatna. Koszty, które ponosisz, to:

• Przygotowanie dokumentacji (regulamin, instrukcje) - jednorazowo
• Wyposażenie w sprzęt bezpieczeństwa (gaśnica, czujniki) - kilkaset złotych
• Ewentualne dostosowanie obiektu do wymagań - zależy od stanu wyjściowego

Koszty pośrednie

Jeśli gmina wprowadzi limit dni wynajmu (np. 120 dni rocznie), możesz stracić część przychodów. Warto już teraz policzyć, ile dni w roku wynajmujesz, i sprawdzić, jakie plany ma Twoja gmina.

Korzyści

Regulacja rynku ma też jasne strony. Profesjonalni wynajmujący, którzy działają legalnie, mogą zyskać na eliminacji nielegalnej konkurencji. Uporządkowany rynek to też większe zaufanie gości i potencjalnie wyższe ceny. Goście coraz częściej szukają obiektów z oficjalnym numerem rejestracyjnym, traktując go jako gwarancję jakości i bezpieczeństwa. To podobny mechanizm jak gwiazdki hotelowe - daje poczucie, że obiekt został zweryfikowany.

Ponadto, uporządkowanie rynku może prowadzić do większej stabilności cen. Gdy znikną obiekty działające w szarej strefie (często konkurujące niską ceną kosztem bezpieczeństwa i standardu), legalni wynajmujący będą mogli utrzymać marże na rozsądnym poziomie.

Jak się przygotować - checklist

Oto lista rzeczy, które warto zrobić już dziś, żeby być gotowym, gdy system CWTON wreszcie ruszy:

1. Zgłoś obiekt do ewidencji gminnej - to jedyny realny dziś obowiązek (art. 38-39 ustawy o usługach hotelarskich)
2. Zainstaluj czujki dymu - OBOWIĄZKOWE od 30 czerwca 2026 (rozp. MSWiA z 21.11.2024), plus czujka CO przy spalaniu paliw
3. Załóż profil zaufany na gov.pl, jeśli jeszcze go nie masz - przyda się przy przyszłej rejestracji
4. Zbierz dokumenty - akt własności lub umowa najmu z prawem podnajmu, dane obiektu
5. Sprawdź wyposażenie bezpieczeństwa - gaśnica, plan ewakuacji
6. Zrób przegląd dokumentacji RODO - jak przetwarzasz dane gości
7. Przygotuj regulamin porządkowy dla gości (dobra praktyka, możliwy przyszły wymóg)
8. Śledź prace legislacyjne nad ustawą i ewentualnymi uprawnieniami gmin
9. Zaktualizuj polisę ubezpieczeniową - upewnij się, że obejmuje wynajem krótkoterminowy
10. Przelicz finanse - uwzględnij przyszłe koszty compliance

Najczęstsze obawy wynajmujących

Nowe przepisy budzą wiele emocji i obaw. Oto odpowiedzi na najczęstsze wątpliwości:

Czy wynajem dalej się opłaca? Tak. Przepisy nie zakazują wynajmu krótkoterminowego - jedynie go regulują. Jeśli działasz legalnie, Twoja sytuacja się nie pogorszy, a może nawet się poprawić dzięki eliminacji nielegalnej konkurencji.

Czy gmina na pewno ograniczy liczbę dni? Nie wiadomo. Rozporządzenie daje gminom taką możliwość, ale nie obowiązek. Wiele mniejszych gmin prawdopodobnie nie skorzysta z tych uprawnień. Większe miasta turystyczne mogą wprowadzić ograniczenia, ale zazwyczaj po konsultacjach społecznych.

Czy muszę założyć działalność gospodarczą? Nie. Rejestracja w CWTON jest niezależna od formy prawnej. Możesz wynajmować jako osoba fizyczna na zasadach najmu prywatnego. Forma opodatkowania to odrębna kwestia.

Polska na tle Europy

Polska nie jest pierwszym krajem, który reguluje wynajem krótkoterminowy. Warto spojrzeć na doświadczenia innych:

• Francja - obowiązkowa rejestracja od 2017 roku, limit 120 dni w Paryżu. System działa i jest skutecznie egzekwowany
• Holandia - Amsterdam ograniczył wynajem do 30 nocy rocznie. Platformy aktywnie współpracują z miastem
• Hiszpania - Barcelona wymaga licencji turystycznej. Niezarejestrowane obiekty są zamykane, a właściciele karani
• Niemcy - Berlin ma system rejestracji od 2014 roku, z okresowymi zaostrzeniami

Polska regulacja jest umiarkowana na tle europejskim. Nie wprowadza ogólnokrajowego limitu noclegów (to decyzja gmin) i nie wymaga specjalnej licencji. Ale trend jest jasny: regulacje będą się zaostrzać.

Najczęściej zadawane pytania

Od kiedy dokładnie obowiązują nowe przepisy?

Od 20 maja 2026 stosowane jest Rozporządzenie UE 2024/1028, ale w Polsce nie oznacza to jeszcze obowiązku posiadania numeru CWTON - brakuje uchwalonej krajowej ustawy i działającego rejestru. Rejestracja jest dziś niemożliwa. W lipcu 2026 Rada Ministrów przyjęła projekt polskiej ustawy wdrażającej CWTON, ale trafia on teraz do Sejmu i Senatu - dokładna data, od której rejestracja i nowe obowiązki (numer, regulamin, kontrole) staną się wymagalne, nie jest jeszcze znana.

Czy przepisy dotyczą osoby, która wynajmuje tylko jedno mieszkanie?

Tak. Obowiązek rejestracji w CWTON dotyczy każdego, kto oferuje wynajem krótkoterminowy - niezależnie od skali działalności. Nie ma znaczenia, czy wynajmujesz jedno mieszkanie, czy dwadzieścia. Nie ma też znaczenia, czy robisz to okazjonalnie, czy na stałe.

Co z wynajmem sezonowym - np. tylko latem?

Wynajem sezonowy również podlega obowiązkowi rejestracji. W formularzu CWTON możesz wskazać, że obiekt działa sezonowo i określić okres działalności. Rejestracja jest ważna bezterminowo, więc nie musisz jej odnawiać co sezon.

Czy mogę dalej wynajmować bez żadnych zmian?

Na dziś tak - nie ma obowiązku posiadania numeru CWTON, bo system nie działa, a platformy nie usuwają ofert bez numeru. Jest jednak jeden realny wyjątek: od 30 czerwca 2026 obowiązkowe są czujki dymu (i czujka CO przy spalaniu paliw). Warto też zgłosić obiekt do ewidencji gminnej i przygotować dokumentację (regulamin, RODO), by być gotowym, gdy CWTON ruszy.

Jakie dokumenty muszę mieć przygotowane?

Do rejestracji potrzebujesz profilu zaufanego, dokumentu potwierdzającego prawo do lokalu (akt własności lub umowa najmu z prawem do podnajmu) oraz danych o obiekcie (adres, liczba pokoi, maksymalna liczba gości). Jako wynajmujący powinieneś też posiadać regulamin porządkowy, instrukcję ewakuacji i informację o przetwarzaniu danych osobowych (RODO).

Polskie terminy (stan faktyczny na 2026)

• 20.05.2026 - początek stosowania Rozporządzenia UE 2024/1028 (dane, nie obowiązek numeru dla polskich hostów)
• 30.06.2026 - OBOWIĄZKOWE czujki dymu w lokalach z usługami hotelarskimi (rozp. MSWiA z 21.11.2024) + czujka CO przy spalaniu paliw. To jedyny twardy, już wprowadzony nowy wymóg
• Okolice 15.10.2026 - planowany realny start przygotowań do rejestracji (termin może się przesunąć, część źródeł wskazuje na 2027)
• Po uchwaleniu ustawy UC135 - dopiero wtedy wejdą numery, kary, progi (6 lokali / 30 miejsc), regulaminy i ewentualne strefy. Wszystkie te elementy to na razie zapisy projektu

Próg 6 lokali / 30 miejsc noclegowych

Ważne dla hostów z wieloma obiektami. Projekt UC135 wprowadza kluczowy próg: jeśli w budynku jest więcej niż 6 lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy LUB więcej niż 30 miejsc noclegowych, obiekt musi spełniać PEŁNE wymogi hotelarskie (ppoż, ewakuacja, wymogi techniczne). Wymogi mają obowiązywać od 01.01.2031 r. (okres przejściowy).

Podsumowanie

Nowe przepisy to nie koniec wynajmu krótkoterminowego w Polsce. To jego profesjonalizacja. Rejestracja w CWTON, numer rejestracyjny w ogłoszeniach, spełnienie wymogów bezpieczeństwa, poprawna dokumentacja - to standard, który obowiązuje już w większości krajów Europy Zachodniej. Teraz przyszedł czas na Polskę.

Klucz to przygotowanie. Nie czekaj na ostatni moment. Zacznij zbierać dokumenty, sprawdź stan bezpieczeństwa swojego obiektu i zarejestruj się w CWTON, gdy tylko system będzie dostępny. Ci, którzy się przygotują wcześniej, będą mieli spokojną głowę, gdy 20 maja zapuka do drzwi. Jesli chcesz miec wszystkie przepisy w jednym miejscu, sprawdz nasz przewodnik po przepisach dotyczacych wynajmu krotkoterminowego. Jeśli dopiero zaczynasz przygodę z wynajmem krótkoterminowym, przeczytaj nasz poradnik od czego zacząć wynajem krótkoterminowy.

Nie chcesz szukać wzorów i przepisów na własną rękę? Pakiet HostReady zawiera kompletną dokumentację, szablony do wypełnienia i checklisty - gotowe do użycia od razu po zakupie.

--- *Informacja prawna: Treści na tej stronie mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani obowiązującej wykładni przepisów. Stan prawny: lipiec 2026. Rozporządzenie UE 2024/1028 obowiązuje bezpośrednio od 20.05.2026. Polska ustawa implementująca została przyjęta przez Radę Ministrów w lipcu 2026 i znajduje się na etapie dalszych prac legislacyjnych (Sejm, Senat) - może jeszcze ulec zmianie, a data wejścia w życie nie jest znana. Korzystanie z treści na własną odpowiedzialność. W sprawach skomplikowanych skontaktuj się z radcą prawnym lub doradcą podatkowym.*