Rozporzadzenie UE 2024/1028 -co oznacza dla polskich hostow?

Rozporządzenie UE 2024/1028 - kompletny przewodnik dla polskich hostów

20 maja 2024 roku Parlament Europejski i Rada Unii Europejskiej przyjęły rozporządzenie 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług wynajmu krótkoterminowego. To akt prawny, który zmienia zasady gry dla każdego, kto wynajmuje mieszkanie lub apartament turystom w Polsce. W tym artykule rozkładamy rozporządzenie na czynniki pierwsze - artykuł po artykule, obowiązek po obowiązku - żebyś dokładnie wiedział, co Cię czeka.

Najważniejsze w skrócie

• Rozporządzenie UE 2024/1028 obowiązuje bezpośrednio w Polsce od 20 maja 2026 - nie wymaga transpozycji do prawa krajowego.
• Każdy obiekt wynajmu krótkoterminowego musi być zarejestrowany w CWTON, a numer rejestracyjny widoczny w każdym ogłoszeniu.
• Platformy (Airbnb, Booking.com) muszą weryfikować numery rejestracyjne i blokować oferty bez ważnego numeru.
• Polska implementacja (projekt UC135) przewiduje kary do 50 000 zł za brak rejestracji.
• Rejestracja w CWTON jest bezpłatna i w pełni cyfrowa - wymaga profilu zaufanego na gov.pl.

Geneza rozporządzenia - dlaczego UE zajęła się wynajmem krótkoterminowym

Wynajem krótkoterminowy w Europie urósł z niszowego zjawiska do rynku wartego dziesiątki miliardów euro rocznie. W szczytowych momentach sezonu turystycznego platformy takie jak Airbnb i Booking.com oferowały więcej miejsc noclegowych niż tradycyjne hotele w wielu europejskich miastach. Problem polegał na tym, że ten rynek rozwijał się w dużej mierze poza jakąkolwiek kontrolą.

Każde państwo członkowskie tworzyło własne regulacje. Barcelona wprowadziła licencje i ograniczenia strefowe. Amsterdam nałożył limit 30 dni wynajmu rocznie. Paryż wymagał rejestracji i naliczał kary za nielegalne ogłoszenia. Tymczasem w Polsce, Rumunii czy Bułgarii wynajem krótkoterminowy funkcjonował praktycznie bez żadnych dedykowanych przepisów.

Taka mozaika regulacji była problemem zarówno dla hostów działających w wielu krajach, jak i dla platform, które musiały dostosowywać się do dziesiątek różnych systemów prawnych. Komisja Europejska zaproponowała więc jednolite ramy, które ustandaryzują zbieranie danych i rejestrację obiektów w całej Unii.

Czym jest rozporządzenie 2024/1028 - zakres i cele

Rozporządzenie nosi oficjalną nazwę: Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług wynajmu krótkoterminowego zakwaterowania. Zostało opublikowane w Dzienniku Urzędowym UE i weszło w życie 20 maja 2024 roku, z dwuletnim okresem przejściowym do 20 maja 2026 roku.

Kluczowe cele rozporządzenia to:

• Stworzenie jednolitego systemu rejestracji obiektów wynajmu krótkoterminowego w każdym państwie członkowskim
• Zapewnienie transparentności rynku poprzez systematyczne gromadzenie danych o rezerwacjach i noclegach
• Umożliwienie samorządom lokalnym podejmowania decyzji regulacyjnych w oparciu o rzetelne dane
• Zharmonizowanie obowiązków platform rezerwacyjnych w całej UE
• Ochrona konsumentów poprzez weryfikację legalności ofert noclegowych

Co istotne, rozporządzenie unijne jest aktem bezpośrednio stosowanym - nie wymaga transpozycji do prawa krajowego jak dyrektywy. Oznacza to, że jego przepisy obowiązują bezpośrednio w Polsce od daty stosowania (20 maja 2026), niezależnie od tego, czy krajowy ustawodawca wydał dodatkowe przepisy wykonawcze.

Kluczowe artykuły rozporządzenia - co dokładnie mówią przepisy

Artykuł 3 - definicje

Rozporządzenie precyzyjnie definiuje pojęcia kluczowe dla całego aktu. Host (usługodawca) to osoba fizyczna lub prawna, która udostępnia lokal mieszkalny na potrzeby wynajmu krótkoterminowego. Lokal (unit) to mieszkanie, dom, pokój lub inna przestrzeń przeznaczona do krótkoterminowego wynajmu. Platforma internetowa to serwis, który pośredniczy w zawieraniu umów między hostem a gościem.

Ważne jest rozróżnienie między wynajmem krótkoterminowym a działalnością hotelową. Rozporządzenie dotyczy obiektów, które nie są klasyfikowane jako obiekty hotelarskie w rozumieniu przepisów krajowych. Jeśli prowadzisz pensjonat lub hotel zarejestrowany w systemie obiektów hotelarskich, rozporządzenie nie dotyczy Cię bezpośrednio.

Artykuł 4-5 - system rejestracji

Każde państwo członkowskie musi ustanowić procedurę rejestracji, w ramach której host podaje swoje dane identyfikacyjne, adres lokalu, informację o tym, czy lokal jest jego głównym miejscem zamieszkania, oraz maksymalną liczbę gości. Po rejestracji host otrzymuje unikalny numer rejestracyjny, który musi być zamieszczany w każdym ogłoszeniu na platformach rezerwacyjnych.

System rejestracji musi być w pełni cyfrowy i dostępny online. W Polsce tę rolę pełni Centralny Wykaz Obiektów Turystycznych i Noclegowych (CWTON), dostępny przez platformę gov.pl. Rejestracja jest bezpłatna i wymaga profilu zaufanego lub innego środka identyfikacji elektronicznej.

Artykuł 6-7 - obowiązki platform

To serce rozporządzenia. Platformy rezerwacyjne muszą wymagać od hostów podania numeru rejestracyjnego przed publikacją ogłoszenia. Muszą regularnie weryfikować poprawność tego numeru z rejestrem krajowym (w Polsce z CWTON). W przypadku braku ważnego numeru platforma ma obowiązek usunięcia ogłoszenia lub zablokowania jego publikacji.

Dodatkowo platformy muszą udostępniać organom krajowym dane dotyczące działalności hostów - w tym liczbę rezerwacji, liczbę noclegów, liczbę gości i przychody. Te dane mają być przekazywane regularnie, w formacie elektronicznym określonym przez rozporządzenie.

Artykuł 8-9 - udostępnianie danych i single digital entry point

Rozporządzenie wprowadza koncepcję pojedynczego cyfrowego punktu dostępu (single digital entry point), przez który platformy przekazują dane właściwym organom. Każde państwo wyznacza organ odpowiedzialny za gromadzenie danych. Dane mają być udostępniane co najmniej raz na kwartał, a na żądanie organu - w ciągu 15 dni roboczych.

Państwa członkowskie mogą udostępniać zagregowane dane samorządom lokalnym, żeby te mogły podejmować świadome decyzje o regulowaniu rynku na swoim terenie. Chodzi o to, żeby gminy wiedziały, ile obiektów wynajmu krótkoterminowego działa w danej lokalizacji, ile noclegów jest sprzedawanych i jak przekłada się to na rynek mieszkaniowy.

Artykuł 10-12 - ochrona danych i sankcje

Rozporządzenie nakłada obowiązek przetwarzania danych osobowych zgodnie z RODO. Dane gości nie są przedmiotem raportowania - platformy przekazują dane o hostach i obiektach, nie o turystach. Każde państwo członkowskie musi ustanowić skuteczne i proporcjonalne sankcje za naruszenie przepisów rozporządzenia, zarówno dla hostów, jak i dla platform.

System rejestracji w Polsce - CWTON w praktyce

Polska wdrożenie rozporządzenia realizuje w ramach projektu legislacyjnego UC135, który obejmuje nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz podobnych usługach turystycznych. Centralny Wykaz Obiektów Turystycznych i Noclegowych (CWTON) to system informatyczny prowadzony przez Polską Organizację Turystyczną.

Proces rejestracji w CWTON obejmuje następujące kroki:

1. Logowanie przez profil zaufany na platformie gov.pl - konieczne jest posiadanie aktywnego profilu zaufanego lub e-dowodu
2. Wypełnienie formularza rejestracyjnego - dane osobowe hosta, adres obiektu, typ obiektu, maksymalna liczba gości, informacja o prawie do dysponowania lokalem
3. Złożenie oświadczenia o spełnieniu wymogów bezpieczeństwa (ochrona przeciwpożarowa, bezpieczeństwo instalacji)
4. Otrzymanie numeru rejestracyjnego - automatycznie, po weryfikacji formalnej wniosku
5. Umieszczenie numeru we wszystkich ogłoszeniach na platformach rezerwacyjnych

Numer rejestracyjny jest przypisany do konkretnego obiektu, nie do hosta. Jeśli wynajmujesz trzy mieszkania, musisz zarejestrować każde z nich osobno i otrzymać trzy odrębne numery.

Obowiązki hosta wynikające z rozporządzenia

Jako host wynajmu krótkoterminowego po 20 maja 2026 roku musisz spełnić następujące wymogi:

• Rejestracja każdego obiektu w CWTON i uzyskanie numeru rejestracyjnego
• Umieszczanie numeru rejestracyjnego w każdym ogłoszeniu, na każdej platformie
• Aktualizacja danych w rejestrze w przypadku zmian (np. zmiana właściciela, zmiana maksymalnej liczby gości, zaprzestanie działalności)
• Spełnienie wymogów bezpieczeństwa potwierdzonych oświadczeniem przy rejestracji
• Prowadzenie rejestru gości zgodnie z odrębnymi przepisami o ewidencji ludności i cudzoziemcach
• Odprowadzanie podatków od dochodów z wynajmu (PIT lub ryczałt)
• Przestrzeganie ewentualnych ograniczeń lokalnych wprowadzonych przez gminę

Obowiązki platform rezerwacyjnych

Rozporządzenie nakłada na platformy takie jak Airbnb, Booking.com, Vrbo czy Noclegi.pl szereg obowiązków. Platformy stają się de facto współodpowiedzialne za egzekwowanie przepisów. Do ich obowiązków należy weryfikacja numerów rejestracyjnych, blokowanie ofert bez ważnego numeru, regularne raportowanie danych o rezerwacjach do wyznaczonego organu krajowego oraz współpraca z organami kontrolnymi.

W praktyce oznacza to, że nawet jeśli host chciałby działać poza systemem, platforma nie pozwoli mu opublikować oferty bez numeru rejestracyjnego. To fundamentalna zmiana w porównaniu z dotychczasowym modelem, gdzie odpowiedzialność spoczywała wyłącznie na wynajmującym.

Polska implementacja - projekt UC135

Projekt legislacyjny UC135 to polski akt wykonawczy do rozporządzenia UE. Obejmuje on nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz podobnych usługach turystycznych, a także wprowadzenie przepisów karnych i administracyjnych za naruszenie obowiązku rejestracji.

Kluczowe elementy polskiej implementacji:

• CWTON jako krajowy punkt rejestracji - prowadzony przez Polską Organizację Turystyczną, dostępny online
• Kary finansowe - do 50 000 zł za brak rejestracji, do 10 000 zł za podanie nieprawdziwych danych
• Uprawnienia kontrolne dla marszałków województw i Inspekcji Handlowej
• Możliwość wprowadzenia ograniczeń przez gminy (limit dni wynajmu, strefy wyłączone)
• Obowiązek sprawozdawczy platform wobec polskich organów

Polska jest jednym z krajów, które stosunkowo późno przystąpiły do prac legislacyjnych, ale system CWTON był rozwijany równolegle z procesem legislacyjnym. System ma być w pełni operacyjny przed datą stosowania rozporządzenia, tj. 20 maja 2026 roku.

Harmonogram wdrożenia - kluczowe daty

1. 20 maja 2024 - wejście w życie rozporządzenia UE 2024/1028
2. 2024-2025 - prace legislacyjne nad polskimi przepisami wykonawczymi (UC135)
3. Przełom 2025/2026 - uruchomienie systemu CWTON w wersji testowej
4. Początek 2026 - otwarcie rejestracji w CWTON dla hostów
5. 20 maja 2026 - pełne stosowanie rozporządzenia, obowiązek posiadania numeru rejestracyjnego
6. Po 20 maja 2026 - platformy blokują oferty bez numeru, rozpoczęcie kontroli i nakładania kar

Jeśli jeszcze nie zarejestrowałeś swoich obiektów, nie czekaj do ostatniego dnia. System może być przeciążony tuż przed terminem, a czas oczekiwania na weryfikację może się wydłużyć.

Porównanie z innymi krajami UE

Polska nie jest jedynym krajem, który musi wdrożyć rozporządzenie. Warto porównać podejścia poszczególnych państw, żeby zrozumieć, gdzie Polska plasuje się na tle Europy.

Francja

Francja miała system rejestracji wynajmu krótkoterminowego jeszcze przed rozporządzeniem UE. W Paryżu obowiązuje limit 120 dni wynajmu rocznie dla głównego miejsca zamieszkania i całkowity zakaz wynajmu krótkoterminowego dla lokali dodatkowych bez specjalnej zgody. System francuski posłużył jako wzór dla rozwiązań unijnych.

Hiszpania

Hiszpania wdrażała regulacje na poziomie wspólnot autonomicznych. Katalonia i Baleary mają jedne z najsurowszych przepisów w Europie, włącznie z licencjami i limitami strefowymi. Nowe rozporządzenie UE ujednolici te wymagania i doda warstwę raportowania danych przez platformy.

Niemcy

Niemcy regulowały wynajem krótkoterminowy na poziomie landów. Berlin ma szczególnie restrykcyjne przepisy (Zweckentfremdungsverbot), wymagające zezwolenia na wynajem. Rozporządzenie UE doda do tego system rejestracji federalnej i obowiązki platform.

Czechy i Węgry

Podobnie jak Polska, Czechy i Węgry do tej pory miały minimalne regulacje wynajmu krótkoterminowego. Oba kraje muszą zbudować systemy rejestracji od podstaw, co stawia je w podobnej sytuacji do Polski.

Holandia

Amsterdam ma jedne z najbardziej restrykcyjnych przepisów - limit 30 dni wynajmu rocznie, obowiązkową rejestrację i system zgłaszania każdego wynajmu. Rozporządzenie UE wzmocni te mechanizmy dzięki obowiązkowemu raportowaniu danych przez platformy.

Najczęściej zadawane pytania

Czy rozporządzenie UE 2024/1028 dotyczy całej Europy?

Tak, rozporządzenie obowiązuje bezpośrednio we wszystkich 27 państwach członkowskich Unii Europejskiej. Każdy kraj musi ustanowić własny system rejestracji obiektów wynajmu krótkoterminowego, ale ramy prawne i obowiązki platform są jednolite w całej UE.

Kiedy Polska musi wdrożyć rozporządzenie?

Rozporządzenie weszło w życie 20 maja 2024 roku z dwuletnim okresem przejściowym. Pełne stosowanie przepisów - w tym obowiązek posiadania numeru rejestracyjnego CWTON - zaczyna się 20 maja 2026 roku. Od tego dnia platformy rezerwacyjne muszą blokować oferty bez ważnego numeru.

Czy jest okres przejściowy po 20 maja 2026?

Sam dwuletni okres przejściowy (2024-2026) jest właśnie po to, żeby hosty i platformy mogły się przygotować. Po 20 maja 2026 roku przepisy obowiązują w pełni - nie ma dodatkowego okresu karencji. Warto zarejestrować się wcześniej, bo system CWTON może być przeciążony tuż przed terminem.

Jakie dane muszą udostępniać platformy rezerwacyjne?

Platformy muszą przekazywać organom krajowym dane o hostach i obiektach, w tym liczbę rezerwacji, liczbę noclegów, liczbę gości i przychody. Dane są raportowane co najmniej raz na kwartał, a na żądanie organu - w ciągu 15 dni roboczych. Dane osobowe gości nie są przedmiotem raportowania.

Czy rozporządzenie może się zmienić w przyszłości?

Jak każdy akt prawny UE, rozporządzenie może być nowelizowane. Komisja Europejska ma obowiązek dokonać przeglądu stosowania rozporządzenia po kilku latach. Możliwe są korekty, np. rozszerzenie zakresu danych raportowanych przez platformy lub zaostrzenie wymogów rejestracyjnych w odpowiedzi na rozwój rynku.

Co to oznacza w praktyce dla polskiego hosta

Rozporządzenie UE 2024/1028 to nie kolejny biurokratyczny akt, który można zignorować. To realna zmiana, która dotknie każdego wynajmującego w Polsce. Platformy rezerwacyjne będą aktywnie egzekwować przepisy - bez numeru rejestracyjnego Twoja oferta po prostu nie będzie widoczna.

Jeśli prowadzisz wynajem krótkoterminowy legalnie i odpowiedzialnie, rozporządzenie nie powinno Cię przerazić. Rejestracja jest darmowa i relatywnie prosta. Natomiast musisz zadbać o to, żeby Twoja dokumentacja była w porządku - oświadczenie o bezpieczeństwie przeciwpożarowym, aktualny stan danych w rejestrze, numer rejestracyjny widoczny w każdym ogłoszeniu.

Jeśli natomiast wynajmowałeś dotychczas na szaro - bez zgłoszenia, bez podatków, bez dokumentacji - nadszedł czas, żeby to zmienić. Koszty nieposłuszeństwa (kary do 50 000 zł, usunięcie ofert z platform) wielokrotnie przewyższają koszty dostosowania się do przepisów. Szczegolowe omowienie wszystkich obowiazkow prawnych czekajacych hostow znajdziesz na naszej stronie przepisy dotyczace wynajmu krotkoterminowego.

Nie chcesz szukać wzorów i przepisów na własną rękę? Pakiet HostReady zawiera kompletną dokumentację, szablony do wypełnienia i checklisty - gotowe do użycia od razu po zakupie.

--- *Informacja prawna: Treści na tej stronie mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani obowiązującej wykładni przepisów. Stan prawny: kwiecień 2026. Rozporządzenie UE 2024/1028 obowiązuje bezpośrednio od 20.05.2026. Polska ustawa implementująca (UC135) jest na etapie projektu i może ulec zmianie. Korzystanie z treści na własną odpowiedzialność. W sprawach skomplikowanych skontaktuj się z radcą prawnym lub doradcą podatkowym.*