Areas de contencao em Lisboa 2026: 6 freguesias onde nao se abrem novos AL e o que fazer se a sua esta na lista

Areas de contencao em Lisboa 2026: 6 freguesias onde nao se abrem novos AL e o que fazer se a sua esta na lista

Mapa de Lisboa 2026: 6 freguesias em contencao absoluta, 6 em relativa, 12 livres. Procedimento de recurso + 7 dicas para investidores.

Mapa de Lisboa em 2026: 6 freguesias em contencao absoluta (Misericordia, Santa Maria Maior, Santo Antonio, Estrela, Sao Vicente, Arroios), 6 em contencao relativa (Sao Domingos de Benfica, Belem, Alvalade, Penha de Franca, Avenidas Novas, Santa Clara) e 12 freguesias livres. Inclui procedimento de recurso administrativo em 30 dias e 7 dicas para investidores que estudam abrir AL na capital.

Status 2026: 6 freguesias absolutas, 6 relativas, 12 livres

A lista atualizada a 30 abril de 2026. Contencao absoluta significa zero novos AL. Bases: Regulamento AL da Camara Municipal de Lisboa 2025.

• Absolutas (>=10% AL/habitacao): Misericordia, Santa Maria Maior, Santo Antonio, Estrela, Sao Vicente, Arroios.
• Relativas (5-10%): Sao Domingos de Benfica, Belem, Alvalade, Penha de Franca, Avenidas Novas, Santa Clara.
• Livres (menos de 5%): Olivais, Marvila, Beato, Carnide, Lumiar, Benfica, entre outras.

Como funciona o ratio 5%/10% (com numeros reais)

A matematica e simples mas as consequencias sao brutais. Ratio = (numero de AL ativos) / (numero de fogos habitacionais). Bases: dados RNAL CML 2026 e censo INE 2021.

• Ratio absoluto: igual ou superior a 10%.
• Ratio relativo: 5% a 10%.
• Ratio livre: inferior a 5%.
• Misericordia 2026: cerca de 18%.
• Santa Maria Maior 2026: cerca de 22%.
• Arroios 2026: cerca de 14%.
• Olivais 2026: cerca de 3%.

O que significa "absoluta": ZERO novos registos

Em zonas absolutas, nao ha novos AL. So existem os ja registados. Transmissao na venda continua possivel. Base: Regulamento CML art. 6.

• Zero novos registos.
• AL existentes mantem-se ativos.
• Transmissao na venda: SIM (DL 76/2024 art. 5) - ver transmissao licenca AL.
• Mudanca de modalidade: nao permitida em contencao absoluta.

6 765 RNAL cancelados em Lisboa 2024-2025

A CML fez uma limpeza historica em 2024-2025. 6 765 RNAL foram cancelados administrativamente. Fonte: comunicado CML fevereiro 2025.

• Total cancelados: 6 765.
• Motivo principal: inatividade superior a 12 meses.
• Motivo secundario: sem comprovativo de seguro RC valido.
• Recurso possivel em 30 dias da notificacao.

Como saber em que freguesia esta o seu imovel

Tres formas: portal CML, caderneta predial, app gov.pt. A caderneta predial e a fonte autoritativa em caso de duvida.

• Portal CML -> Geoportal Lisboa.
• Caderneta predial: campo "Freguesia" do Portal das Financas.
• App gov.pt -> Localizacao do imovel.

Estrategia para investidor: 12 freguesias livres

Para o investidor 2026, sao 12 freguesias praticamente abertas. Os yields variam consoante o turismo e os precos por m2. Fontes: Idealista yields 2026 e dados RNAL CML.

• Olivais, Marvila, Beato - yields 7-9%.
• Carnide, Lumiar, Benfica - yields 6-8%.
• Parque das Nacoes - yields 5-7%.
• Belem e Alcantara (relativas) - cautela: depende do regulamento de subzona.

Recurso administrativo: 30 dias se cancelado por engano

Se a CML cancelou o seu RNAL e voce contesta, tem 30 dias para recorrer. Procedimento e custos. Base: CPA art. 184.

• Prazo: 30 dias da notificacao.
• Formulario: CML > Recurso administrativo.
• Provas: Modelo 30, recibos, fotos do imovel ativo.
• Custo: gratuito administrativo, 50 a 100 EUR se com advogado.
• Tribunal Administrativo: ultima instancia em caso de indeferimento.

O que muda em 2027-2028: alertas a monitorizar

A CML revisa o regulamento bienalmente. Sinais a observar nos proximos 18 meses.

• Revisao do regulamento bienal agendada para 2027.
• Possivel inclusao de Belem na contencao absoluta em funcao da pressao turistica continuada.
• Sub-zonas dentro de freguesias relativas - granularidade ja prevista no DL 76/2024.
• Pressao politica de condominios - propostas legislativas a discutir.

Lead magnet: mapa Lisboa interativo 2026

O nosso PDF tem mapa colorido + dados de ratio + yield + ranking de investidores 1-12.

• Mapa colorido das 24 freguesias de Lisboa.
• Ratio AL/habitacao por freguesia.
• Yield medio AL por zona.
• Ranking de investidores - top 12 freguesias mais atrativas.

A logica de zonas saturadas espelha-se em outras cidades - veja zonas suspensas no Porto e o nosso guia regional AL no Algarve.

Conclusao: o jogo mudou, mas ha 12 jogadas livres

Lisboa nao esta fechada. Esta concentrada. Quem quer entrar tem 12 freguesias. Quem ja esta deve garantir compliance integral.

• 12 freguesias livres para novos AL.
• 6 absolutas (existentes mantem-se).
• Compliance critico para todos os titulares.
• Mapa interativo HostReady.

Perguntas frequentes

Posso abrir AL em Misericordia em 2026?

Nao. Misericordia esta em contencao absoluta. So sao admissiveis transmissoes de AL ja existentes via venda do imovel.

O que e uma sub-zona dentro de uma freguesia relativa?

O DL 76/2024 art. 7 permite a camara declarar contencao apenas em parte da freguesia (ex: ruas turisticas saturadas). Em Lisboa, esta granularidade esta prevista mas ainda nao foi implementada de forma extensiva.

Se comprar AL ativo em Misericordia, posso continuar a opera-lo?

Sim. A transmissao mantem o RNAL ativo. So nao e possivel abrir novos registos na freguesia.

Qual a diferenca pratica entre contencao absoluta e relativa?

Em absoluta: zero novos AL. Em relativa: novos pedidos sao apreciados caso a caso pela camara, com criterios qualitativos adicionais.

Posso recorrer da decisao de cancelamento da CML?

Sim. Recurso administrativo em 30 dias junto da camara, e depois Tribunal Administrativo se houver indeferimento.

Veja tambem

• zonas suspensas no Porto
• AL no Algarve
• transmissao licenca AL

Este artigo tem fim informativo. HostReady fornece modelos e checklists; nao substitui aconselhamento juridico, fiscal ou urbanistico. Confirme sempre as regras municipais aplicaveis ao seu imovel.