Decreto-Lei 76/2024 explicado: o que mudou no seu AL e o que continua igual

Decreto-Lei 76/2024 explicado: o que mudou no seu AL e o que continua igual

Analise dos 5 pontos principais do DL 76/2024: transmissao de licencas, fim da caducidade 5 anos, fim da contribuicao especial AL e o que continua igual.

O Decreto-Lei 76/2024, publicado em maio de 2024, revogou os pontos mais controversos do pacote Mais Habitacao (Lei 56/2023). Para quem opera Alojamento Local, o impacto e direto: licencas voltam a transmitir-se com o imovel, a caducidade de 5 anos foi eliminada e a Contribuicao Especial AL (CEAL) acabou. Este artigo separa o que mudou do que continua igual e mostra como adaptar a sua operacao em 2026.

Contexto: porque o Mais Habitacao causou panico em 2023

Para entender o que muda em 2024 precisamos rever o que o Mais Habitacao trouxe em 2023 - e porque 12 meses depois quase tudo foi revertido. A Lei 56/2023 (art. 18-23) introduziu quatro choques simultaneos no setor:

• Moratorium nacional de novos AL - suspensao de registos em todas as areas declaradas em contencao, sem distincao entre regioes turisticas e zonas saturadas.
• CEAL - Contribuicao Especial AL de 15% a 20% do rendimento bruto, calculada sobre o coeficiente de utilizacao do imovel.
• Caducidade automatica de 5 anos - o registo expirava no final desse periodo, com renovacao sujeita a parecer favoravel da camara.
• Intransmissibilidade da licenca - vender o imovel implicava extincao do AL, com excecao da sucessao por morte.

O resultado foi visivel: em Lisboa, 6 765 RNAL foram cancelados entre 2024 e 2025, segundo dados publicos da Camara Municipal de Lisboa. O Algarve registou queda de submissoes de novos pedidos. A pressao do setor, da ALEP e dos municipios turisticos levou a uma revisao acelerada que culminou no DL 76/2024.

Mudanca #1: as licencas voltam a poder ser transmitidas com o imovel

A intransmissibilidade caiu. Vender um imovel com AL ativo volta a ser uma operacao limpa - desde que se respeite o procedimento de mudanca de titularidade. O DL 76/2024 art. 5 estabelece o principio: a licenca acompanha o imovel; o comprador comunica a nova titularidade no Balcao do Empreendedor em ate 30 dias apos a escritura.

• Licenca acompanha o imovel - em condicoes normais, sem nova vistoria.
• Procedimento: comunicacao Balcao do Empreendedor em 30 dias.
• Comprador entrega NIF, escritura e comprovativos.
• Valor adicional ao imovel: 8-15% em Lisboa e 12-25% no Algarve, segundo estimativas Idealista 2026.

Aprofundamos o procedimento e a checklist de due diligence em transmissao da licenca AL na venda. Para quem investe ou vende em 2026, este e o ponto mais relevante do DL 76/2024 do ponto de vista patrimonial.

Mudanca #2: caducidade automatica de 5 anos eliminada

A regra "ao fim de 5 anos o seu AL expira" desapareceu. O DL 76/2024 art. 8 revogou expressamente o art. 22 da Lei 56/2023. Os emolumentos pagos sob essa regra estao sujeitos a reembolso atraves do gov.pt.

• Registo perpetuo, sujeito a regulamento municipal - a camara mantem o poder de fiscalizar e suspender por incumprimento.
• Procedimento de reembolso de emolumentos - quem pagou taxas de renovacao indevidamente entre 2023 e 2024 pode pedir devolucao.
• Excecao: areas em contencao podem manter prazos via regulamento municipal especifico.

O detalhe pratico do que significa para os titulares com licencas emitidas entre 2018 e 2023 esta em fim da caducidade 5 anos.

Mudanca #3: CEAL revogada (poupanca media 12-18% do rendimento)

A CEAL era um imposto sobre o coeficiente de utilizacao - 15% a 20% do rendimento bruto, conforme calculo da AT. Foi eliminada com efeitos a partir de 2024 pelo DL 76/2024 art. 11.

• CEAL revogada com efeitos retroativos parciais - declaracoes ja submetidas podem ser corrigidas.
• Reducao efetiva de carga fiscal de 12% a 18% sobre o rendimento bruto, dependendo do coeficiente da freguesia.
• Implicacao para break-even de novos investimentos - imoveis que nao chegavam a yield positivo com CEAL voltam a ser viaveis.

O calculo de IRS de Categoria B aplicavel ao AL continua regido pelo Codigo do IRS art. 31 (coeficientes 0,15 / 0,35 / 0,50 conforme zona) e e tema do nosso simulador detalhado.

Mudanca #4: fim do moratorium nacional de novos AL

A trava nacional caiu. Cada camara municipal define agora a sua propria politica - algumas mantiveram restricoes, outras abriram. O DL 76/2024 art. 7 devolveu o poder regulatorio aos municipios, conforme regulamentos publicados em 2025-2026.

• Lisboa: 6 freguesias em contencao absoluta mantidas - ver areas de contencao em Lisboa 2026 para a lista atualizada.
• Porto: 6 freguesias com suspensao de novos registos.
• Algarve: aberto na maioria dos concelhos, com regulamentos pontuais em Albufeira e Lagos.
• Coimbra, Braga e Aveiro: regulamentos individuais com regras de densidade adaptadas a cada centro historico.

Mudanca #5: regra dos 5%/10% mantida mas com refinamentos

O criterio quantitativo continua a existir mas a forma de o aplicar e mais granular. O DL 76/2024 art. 7 n. 2 a 4 introduziu sub-zonas dentro da freguesia. As camaras podem agora declarar contencao apenas em parte da freguesia (ex: ruas turisticas saturadas) sem fechar a totalidade.

• 5% de AL sobre habitacao permanente - trigger de contencao relativa: a camara pode condicionar novos pedidos.
• 10% - trigger de contencao absoluta: novos AL ficam vedados, salvo excecao fundamentada.
• Sub-zonas dentro da freguesia (novidade) - permite politica mais cirurgica e evita o "todos os AL ou nenhum".
• Recurso administrativo em caso de desacordo - 30 dias para apresentar reclamacao na camara, com possivel via judicial.

O que continua igual (3 obrigacoes nao tocadas pelo DL 76/2024)

O DL 76/2024 mexe na licenca e na fiscalidade - mas nao mexe na operacao diaria. Continuam intactas:

• Livro de Reclamacoes - 15 dias uteis para responder ao hospede e a Direcao-Geral do Consumidor (DL 156/2005).
• Boletim SIBA / AIMA - 3 dias uteis para comunicar hospedes estrangeiros (Lei 23/2007).
• Seguro RC obrigatorio - capital minimo 75 000 EUR (Portaria 248/2021), responsabilidade civil para danos a hospedes e terceiros.

Estas tres obrigacoes operacionais continuam a ser as principais causas de coima em inspecoes ASAE e sao independentes das alteracoes legislativas de 2024.

Tabela: regras do AL 2023 vs 2024 vs 2026 (12 dimensoes)

Sintese visual de 12 dimensoes: licenciamento, transmissao, prazo, fiscalidade, condominio e contencao. Status na data de publicacao do artigo, com base no Diario da Republica do DL 76/2024 e no comentario tecnico da ALEP de 2024.

• Licenciamento novos AL: 2023 - moratorium nacional / 2024 - municipal / 2026 - municipal com sub-zonas.
• Transmissao da licenca: 2023 - intransmissivel / 2024 e 2026 - acompanha o imovel.
• Prazo do registo: 2023 - 5 anos / 2024 e 2026 - sem prazo.
• CEAL: 2023 - 15-20% / 2024 e 2026 - revogada.
• Densidade 5%/10%: 2023 - rigida nacional / 2024 e 2026 - municipal granular.
• Condominio: 2023, 2024 e 2026 - veto possivel por 2/3 (Lei 62/2018).
• Seguro RC: estavel - 75 000 EUR (Portaria 248/2021).
• Livro de Reclamacoes: estavel - 15 dias uteis (DL 156/2005).
• SIBA / AIMA: estavel - 3 dias uteis (Lei 23/2007).
• Reg. UE 2024/1028: novidade - aplicacao desde 20 de maio de 2026.
• Coimas maximas: 2023 - 35 000 EUR / 2024 e 2026 - 40 000 EUR (DL 76/2024 art. 32).
• Sucessao por morte: estavel - transmissao automatica para herdeiros.

Perguntas frequentes

Posso pedir reembolso da CEAL paga em 2023?

Sim. O DL 76/2024 art. 11 permite correccao das declaracoes ja submetidas. O procedimento corre no Portal das Financas, opcao "Reclamacao" sobre a liquidacao da CEAL.

O DL 76/2024 reabriu freguesias em contencao em Lisboa?

Nao automaticamente. As 6 freguesias em contencao absoluta de Lisboa permaneceram, ao abrigo do regulamento municipal. O DL 76/2024 deu ao municipio o poder de definir, mas em Lisboa optou-se pela manutencao.

Se comprei AL em 2023 com licenca caduca em 2028, ainda caducara?

Nao. O DL 76/2024 art. 8 eliminou a caducidade automatica. O seu registo passa a ter duracao indeterminada, sujeita apenas a fiscalizacao normal.

O DL 76/2024 alterou as obrigacoes de seguro?

Nao. A Portaria 248/2021 mantem-se em vigor: capital minimo de 75 000 EUR para responsabilidade civil do anfitriao perante hospedes e terceiros.

Posso voltar a abrir AL em freguesia que estava sob moratorium em 2023?

Depende do regulamento municipal em vigor. Verifique no site da camara antes de submeter o pedido. O moratorium nacional acabou, mas alguns municipios mantiveram restricoes locais.

Veja tambem

• transmissao da licenca AL na venda
• fim da caducidade 5 anos
• areas de contencao em Lisboa 2026

Este artigo tem fim informativo. HostReady fornece modelos e checklists; nao substitui aconselhamento juridico, fiscal ou urbanistico. Confirme sempre as regras municipais aplicaveis ao seu imovel.