Κανόνες Airbnb Αθήνας 2026: το moratorium για ξένους επενδυτές

Κανόνες Airbnb Αθήνας 2026: Γιατί το Moratorium Έχει Σημασία για τους Ξένους Επενδυτές

Το moratorium βραχυχρόνιας μίσθωσης της Αθήνας, που ανακοινώθηκε στα μέσα του 2024 και παρατάθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 με τον Νόμο 5170/2025, αναστέλλει την έκδοση νέων ΑΜΑ (Αριθμών Μητρώου Ακινήτου) στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα (περιοχές της πόλης) που καλύπτουν Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Παγκράτι και τις πλαγιές του Λυκαβηττού. Για τους ξένους επενδυτές που κατέχουν βρετανικό ή αμερικανικό διαβατήριο και εξετάζουν την αγορά ακινήτου στην Αθήνα, το moratorium είναι ο σημαντικότερος παράγοντας στη μοντελοποίηση αποδόσεων για το 2026. Αυτός ο οδηγός καλύπτει τα «παγωμένα» διαμερίσματα, τις ζώνες όπου αξίζει να αγοράσετε τώρα (Παγκράτι, Καλλιθέα, Γλυφάδα, Νέα Σμύρνη), την παγίδα του μη μεταβιβάσιμου ΑΜΑ, το σήμα διόρθωσης τιμών κατά 8% και το παράθυρο των 90 ημερών κατά το οποίο μπορεί να μεταβληθούν τα δεδομένα του moratorium.

Η Αθήνα πριν το moratorium ήταν η ταχύτερα αναπτυσσόμενη αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης της ΕΕ: 18% ακαθάριστη απόδοση στο ιστορικό κέντρο, 6% καθαρή μετά τα έξοδα, 75% πληρότητα καθ' όλο το έτος. Το moratorium παγώνει την προσφορά νέων αδειών χωρίς να παγώνει τη ζήτηση, οπότε τα υφιστάμενα ΑΜΑ στις παγωμένες ζώνες αποτελούν πλέον περιουσιακά στοιχεία σπανιότητας που πωλούνται με premium 12% έως 18% όταν μεταβιβάζονται μαζί με την καταχώριση. Οι ξένοι ιδιοκτήτες που συγχρόνισαν την αγορά τους πριν το 2025 κατέχουν αυτά τα περιουσιακά στοιχεία σπανιότητας· οι αλλοδαποί που φτάνουν το 2026 βρίσκονται αντιμέτωποι με την επιλογή είτε να αγοράσουν ακίνητο με υφιστάμενο ΑΜΑ με premium είτε να αγοράσουν εκτός ζώνης moratorium για νέο ΑΜΑ.

Τα Παγωμένα Διαμερίσματα: Πού Έχει Παγώσει η Έκδοση Νέων ΑΜΑ

Το 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα καλύπτει το ιστορικό κέντρο: Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Αναφιώτικα, τους πρόποδες της Ακρόπολης. Ταχυδρομικοί κώδικες 105 51 έως 105 60. Συνολικές κατοικίες περίπου 8.400. Έκδοση νέων ΑΜΑ: 0 από την 1η Ιανουαρίου 2025.

Το 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα καλύπτει τμήμα του Παγκρατίου, το Μετς, τις πλαγιές του Λυκαβηττού, τα Εξάρχεια, το Κολωνάκι. Ταχυδρομικοί κώδικες 116 31 έως 116 35 καθώς και 117 41 έως 117 45. Συνολικές κατοικίες περίπου 26.000. Έκδοση νέων ΑΜΑ: παγωμένη από την 1η Μαρτίου 2025.

Το 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα καλύπτει τα Πετράλωνα, το Κουκάκι, τμήμα του Νέου Κόσμου. Ταχυδρομικοί κώδικες 117 41 έως 117 45 καθώς και 117 21 έως 117 22. Συνολικές κατοικίες περίπου 18.000. Έκδοση νέων ΑΜΑ: παγωμένη από την 1η Μαΐου 2025.

Τα ακίνητα που κατέχουν ήδη ΑΜΑ σε αυτές τις ζώνες συνεχίζουν να λειτουργούν. Το moratorium ισχύει μόνο για το μέλλον. Περίπου 14.200 ενεργά ΑΜΑ υπήρχαν και στα 3 διαμερίσματα κατά την έναρξη του moratorium· έως τον Δεκέμβριο του 2025 είχαν μειωθεί σε 13.400 καθώς ορισμένοι εκμεταλλευτές αποχώρησαν εθελοντικά (πώληση, μετατροπή σε μακροχρόνια μίσθωση). Κάθε υφιστάμενο ΑΜΑ αποτελεί πλέον περιουσιακό στοιχείο σπανιότητας.

Γιατί Επιβλήθηκε το Moratorium

Το βασικό σκεπτικό (που ανακοινώθηκε από το Υπουργείο Τουρισμού τον Μάιο του 2024) ήταν η προσιτότητα της στέγασης για τους μόνιμους κατοίκους. Τα ενοίκια μακροχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 38% μεταξύ 2019 και 2024 έναντι 11% για την υπόλοιπη Ελλάδα. Το Υπουργείο απέδωσε περίπου το 22% της αύξησης στον ανταγωνισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης για το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών στο κέντρο. Ο Νόμος 5170/2025 κωδικοποίησε το moratorium ως προσωρινό μέτρο με ρήτρα λήξης (31 Δεκεμβρίου 2026) και ενσωματωμένη αναθεώρηση στους 18 μήνες που μπορεί να το παρατείνει ή να το λήξει.

Εφαρμογή: η πύλη myAADE απορρίπτει αυτόματα τις αιτήσεις νέων ΑΜΑ με διευθύνσεις ακινήτων στα παγωμένα εύρη ταχυδρομικών κωδίκων. Δεν υπάρχει διαδικασία προσφυγής κατά της αίτησης. Τα ακίνητα που αποκτήθηκαν το 2025 ή το 2026 στις παγωμένες ζώνες δεν μπορούν να καταχωριστούν νόμιμα στο Airbnb ή στο Booking. Οι ιδιοκτήτες που επιχειρούν να παρακάμψουν το μέτρο μέσω άτυπων καταχωρίσεων αντιμετωπίζουν πρόστιμα βάσει του Νόμου 5189/2026 ύψους 5.000 EUR ανά ακίνητο ανά τρίμηνο δραστηριότητας.

Η Παγίδα του Μη Μεταβιβάσιμου ΑΜΑ

Η μεγαλύτερη παγίδα για τους ξένους αγοραστές το 2026: το ΑΜΑ δεν μεταβιβάζεται σε νέο ιδιοκτήτη. Όταν αγοράζετε ένα υφιστάμενο ακίνητο στην Αθήνα με ενεργό ΑΜΑ από τον πωλητή, το ΑΜΑ του πωλητή ακυρώνεται κατά τη μεταβίβαση του τίτλου (ή λίγο αργότερα, όταν η ΑΑΔΕ διασταυρώσει το νέο Ε9). Δεν μπορείτε να υποβάλετε αίτηση για νέο ΑΜΑ στο ίδιο ακίνητο εντός της ζώνης moratorium. Το ακίνητο χάνει το δικαίωμα βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά την πώληση.

Λύση παράκαμψης: αγορά του ακινήτου μέσω μιας υφιστάμενης ελληνικής ΙΚΕ (Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία) που κατέχει ήδη το ΑΜΑ. Η εταιρική ιδιοκτησία παραμένει σταθερή, εσείς γίνεστε ο πραγματικός δικαιούχος της ΙΚΕ, το ΑΜΑ παραμένει σε ισχύ. Αυτή η προσέγγιση είναι νομικά καθαρή και φορολογικά αποδοτική αλλά προσθέτει 2.000 έως 4.000 EUR ετησίως σε κόστος εταιρικής συμμόρφωσης. Ορισμένοι πωλητές στην Αθήνα προσφέρουν την πώληση με «περιτύλιγμα» ΙΚΕ ειδικά για να διατηρήσουν την αξία του ΑΜΑ για τον αγοραστή.

Ρωτήστε πριν υπογράψετε: το ακίνητο κατέχεται από μια ΙΚΕ που πωλείται μαζί με το ακίνητο, ή κατέχεται προσωπικά με ΑΜΑ που θα ακυρωθεί; Η διαφορά τιμής μεταξύ των δύο σεναρίων μπορεί να είναι 15% έως 25% της ονομαστικής αξίας και αντικατοπτρίζει την πραγματική οικονομική αξία του ενεργού ΑΜΑ.

Πού να Αγοράσετε Τώρα: Οι Όμορες Ζώνες

Τα διαμερίσματα που γειτνιάζουν με τις ζώνες moratorium προσφέρουν πρόσβαση σε νέα ΑΜΑ καθώς και το 70% έως 85% της ζήτησης βραχυχρόνιας μίσθωσης του κέντρου με το 50% έως 65% του κόστους του ακινήτου. Κορυφαίες επιλογές για το 2026:

Περιοχή	Μέση τιμή EUR/m2	Απόδοση STR	Σημειώσεις
Παγκράτι (νότια του ορίου moratorium)	3.200 έως 4.500	5,5 έως 6,8 τοις εκατό	Με τα πόδια στην Ακρόπολη, ώριμη περιοχή
Καλλιθέα	2.400 έως 3.200	6,0 έως 7,5 τοις εκατό	Τραμ προς κέντρο, ανερχόμενη
Γλυφάδα	3.800 έως 5.500	5,8 έως 7,0 τοις εκατό	Παραλία και πρόσβαση στο αεροδρόμιο
Νέα Σμύρνη	2.600 έως 3.400	6,2 έως 7,4 τοις εκατό	Οικογενειακή ζήτηση STR
Πειραιάς (συγκεκριμένα τετράγωνα)	2.000 έως 3.000	6,5 έως 8,0 τοις εκατό	Μείγμα κρουαζιέρας και επαγγελματικής ζήτησης

Αυτές οι αποδόσεις προϋποθέτουν πληρότητα 60% έως 70% (έναντι 75 έως 80% στο κέντρο) με ADR 95 έως 130 EUR ανά διανυκτέρευση (έναντι 150 έως 200 EUR στο κέντρο). Το συνολικό χάσμα εσόδων μειώνεται ουσιαστικά όταν προσαρμοστεί για το χαμηλότερο κόστος απόκτησης.

Το Σήμα Διόρθωσης Τιμών κατά 8%

Οι τιμές ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας υποχώρησαν περίπου κατά 8% μεταξύ του 1ου τριμήνου 2025 (κορυφή) και του 4ου τριμήνου 2025, η πρώτη ουσιαστική διόρθωση από το 2014. Ο παράγοντας ήταν η αβεβαιότητα του moratorium: οι επενδυτές απομακρύνθηκαν, οι καταχωρίσεις έμεναν περισσότερο χωρίς αγοραστή, οι πωλητές μείωσαν τις τιμές για να ξεπουλήσουν. Οι τιμές σταθεροποιήθηκαν το 1ο τρίμηνο του 2026 καθώς εμφανίστηκε το μοντέλο πώλησης με περιτύλιγμα ΙΚΕ και τα premium σπανιότητας του ενεργού ΑΜΑ επανατιμολογήθηκαν στην αγορά.

Για τους ξένους αγοραστές το 2026 το κέντρο δεν είναι απαραίτητα λάθος επιλογή. Η πώληση με περιτύλιγμα ΙΚΕ με μέτριο premium μαζί με το premium σπανιότητας του ενεργού ΑΜΑ μπορεί να αποφέρει ελκυστικές αποδόσεις εάν η υποκείμενη τιμή αγοράς έχει διορθωθεί. Κάντε τους υπολογισμούς σε συνολική βάση (αγορά + σύσταση ΙΚΕ + premium σπανιότητας ΑΜΑ) έναντι μιας νεόδμητης κατοικίας σε όμορη ζώνη με ομαλή έκδοση ΑΜΑ.

Πρακτικό Σχέδιο Αγοράς για Επενδυτή από Ηνωμένο Βασίλειο ή ΗΠΑ το 2026

1. Αποφασίστε μεταξύ περιτυλίγματος ΙΚΕ σε ζώνη moratorium ή προσωπικής ιδιοκτησίας σε όμορη ζώνη. Τρέξτε μοντέλα αποδόσεων και για τα δύο.
2. Αναθέστε σε Έλληνα δικηγόρο (1,0 έως 1,5% της τιμής) και έχετε ΑΦΜ ήδη έτοιμο (4 έως 6 εβδομάδες μέσω προξενείου).
3. Για πωλήσεις με περιτύλιγμα ΙΚΕ: ελέγξτε ενδελεχώς τον ισολογισμό της ΙΚΕ (κρυφές υποχρεώσεις, εργατικές αξιώσεις, προηγούμενες φορολογικές διαφορές). Επιμείνετε σε παρακράτηση 10% σε μεσεγγύηση για 12 μήνες έναντι μη γνωστοποιημένων υποχρεώσεων.
4. Για προσωπική ιδιοκτησία: τυπική διαδικασία αγοράς (συμβολαιογράφος, πιστοποιητικό ΚΕΚ, φόρος μεταβίβασης 3,09%), καθώς και άμεση αίτηση ΑΜΑ κατά την ολοκλήρωση.
5. Προϋπολογίστε 6 έως 9% της τιμής αγοράς για τα έξοδα συναλλαγής (φόρος μεταβίβασης, δικηγόρος, συμβολαιογράφος, καταχώριση). Οι πωλήσεις με περιτύλιγμα ΙΚΕ προσθέτουν 3 έως 5% για το premium του εταιρικού οχήματος.
6. Σχεδιάστε τη διαχείριση του ακινήτου από την 1η ημέρα (προμήθεια διαχείρισης 15 έως 18% για την Αθήνα, βλ. οδηγό απομακρυσμένης διαχείρισης).

Συχνές Ερωτήσεις

Θα παραταθεί το moratorium μετά τις 31 Δεκεμβρίου 2026;

Πιθανόν. Η αναθεώρηση των 18 μηνών που προβλέπεται στον Νόμο 5170/2025 αναμένεται τον Οκτώβριο του 2026. Τα ενδεχόμενα κυμαίνονται από πλήρη λήξη (απελευθέρωση νέων ΑΜΑ τον Δεκέμβριο 2026) έως παράταση κατά 2 έτη ή επέκταση σε επιπλέον διαμερίσματα. Βασικό σενάριο (αναλυτές της αγοράς της Αθήνας από το 2ο τρίμηνο 2026): μερική λήξη με 5.000 νέα ΑΜΑ να κατανέμονται με κλήρωση.

Μπορώ να εκμισθώσω το ακίνητό μου στο κέντρο της Αθήνας μακροχρόνια και να παρακάμψω το moratorium;

Ναι. Η μακροχρόνια μίσθωση (άνω των 90 ημερών συνεχούς διαμονής από τον ίδιο μισθωτή) δεν επηρεάζεται από το moratorium. Η μετάβαση από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να αποφέρει 3,5 έως 4,5% ακαθάριστη απόδοση έναντι 6 έως 8% της βραχυχρόνιας, αλλά εξαλείφει το Τέλος Κλιματικής Κρίσης, τη συμμόρφωση ΑΜΑ και την προμήθεια διαχείρισης. Για τους παθητικούς ιδιοκτήτες τα νούμερα είναι πιο κοντά από ό,τι υποδηλώνουν οι θεαματικές αποδόσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Οι σύντομες διαμονές (1 έως 2 διανυκτερεύσεις) αντιμετωπίζονται διαφορετικά από τις εβδομαδιαίες κρατήσεις Airbnb;

Όχι. Κάθε μίσθωση κάτω των 90 ημερών συνεχούς διαμονής από τον ίδιο μισθωτή θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση για τους σκοπούς του ΑΜΑ. Το moratorium ισχύει ανεξάρτητα από τη μέση διάρκεια διαμονής.

Τι απογίνεται το ΑΜΑ μου στην Πλάκα αν πεθάνω και κληροδοτήσω το ακίνητο στα Βρετανά παιδιά μου;

Οι κληρονομικές μεταβιβάσεις στην Ελλάδα ακυρώνουν το ΑΜΑ. Οι κληρονόμοι (τα Βρετανά παιδιά σας με νέο ελληνικό ΑΦΜ) δεν μπορούν να υποβάλουν εκ νέου αίτηση επειδή το moratorium αναστέλλει την έκδοση νέων ΑΜΑ. Το ακίνητο χάνει τα δικαιώματα βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά την κληρονομιά, εκτός εάν έχει τυλιχθεί σε ΙΚΕ πριν τον θάνατο. Σκέψη κληρονομικού σχεδιασμού για Βρετανούς ιδιοκτήτες με ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας: συστήστε εταιρεία τώρα.

Αμφισβητείται το moratorium στα ελληνικά δικαστήρια;

Ναι. Αρκετές προσφυγές αντισυνταγματικότητας εκκρεμούν στο Συμβούλιο της Επικρατείας με το επιχείρημα της προσβολής των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας βάσει του άρθρου 17 του Ελληνικού Συντάγματος. Η πρωτόδικη απόφαση αναμένεται στα τέλη του 2026. Οι περισσότεροι νομικοί σχολιαστές εκτιμούν ότι το moratorium θα επιβιώσει (επειδή το Συμβούλιο ιστορικά έχει σεβαστεί την κρίση του νομοθέτη σε θέματα στεγαστικής πολιτικής) αλλά είναι πιθανή μια μερική ακύρωση στις πιο επηρεαζόμενες μικρο-ζώνες.

Επηρεάζει το moratorium τις υφιστάμενες καταχωρίσεις Booking.com διαφορετικά από το Airbnb;

Όχι. Το moratorium λειτουργεί σε επίπεδο ΑΜΑ. Τόσο το Airbnb όσο και το Booking επαληθεύουν έναντι της ίδιας λίστας ΑΜΑ βάσει του Κανονισμού ΕΕ 2024/1028. Εάν το ΑΜΑ σας είναι ενεργό, και οι δύο πλατφόρμες δέχονται την καταχώρισή σας· εάν ακυρωθεί, και οι δύο την μπλοκάρουν.

Χρειάζεστε βοήθεια για να μοντελοποιήσετε την απόκτηση με περιτύλιγμα ΙΚΕ σε ζώνη moratorium έναντι μιας νεόδμητης κατοικίας σε όμορη ζώνη, να βρείτε υποστήριξη για τον έλεγχο ΙΚΕ και να παραγάγετε ένα μοντέλο αποδόσεων που αποτυπώνει σωστά το premium σπανιότητας του ενεργού ΑΜΑ; Το Πακέτο Standard της HostReady (Ελλάδα) περιλαμβάνει έναν χάρτη των ζωνών moratorium της Αθήνας, μια λίστα ελέγχου δέουσας επιμέλειας για πώληση με περιτύλιγμα ΙΚΕ, έναν υπολογιστή αποδόσεων για όμορες ζώνες και μια επιλεγμένη λίστα αξιόπιστων δικηγόρων και λογιστών της Αθήνας για ξένους επενδυτές.

Δεν θέλετε να ψάχνετε πρότυπα και κανονισμούς μόνοι σας; Το Πακέτο HostReady περιλαμβάνει πλήρη τεκμηρίωση, έτοιμα πρότυπα και λίστες ελέγχου - όλα όσα χρειάζεστε για την εγγραφή CWTON και τη νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση, έτοιμα προς χρήση αμέσως μετά την αγορά.