Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: ηλεκτρονικό αρχείο επισκεπτών στα 24 ώρα

Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: ηλεκτρονικό αρχείο επισκεπτών στα 24 ώρα

Μητρώο Εσερβομένων myAADE 24 ώρες, auto-import Airbnb 2025+, σαντζία 50-300 € ανά παράλειψη. Cheat sheet 5 πεδία σε 5 λεπτά.

Τι είναι η Δήλωση Διαμονής και γιατί είναι υποχρεωτική

Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής (ή «Δήλωση Διαμονής Επισκέπτη») είναι η ηλεκτρονική καταχώριση των στοιχείων κάθε επισκέπτη στο σύστημα myAADE εντός 24 ωρών από την άφιξη (check-in). Θεσπίστηκε με τον Νόμο 5170/2025 και υλοποιήθηκε επιχειρησιακά μέσω της Υπουργικής Απόφασης Α.1095/2025 της ΑΑΔΕ. Αποτελεί το ελληνικό αντίστοιχο του ιταλικού «Alloggiati Web» και του πορτογαλικού «Boletim de Alojamento» (SEF/AIMA), με σκοπό τη στατιστική παρακολούθηση των ροών τουριστών, τη φορολογική διασταύρωση και την ασφάλεια.

Σε αντίθεση με τη Δήλωση Πληρωμής Φόρου Διαμονής (που γίνεται μηνιαία ή τριμηνιαία), η Δήλωση Διαμονής γίνεται ανά κράτηση και αφορά τα προσωπικά στοιχεία των επισκεπτών, όχι τα ποσά. Είναι υποχρεωτική για όλους τους κατόχους ΑΜΑ ανεξαρτήτως πλατφόρμας (Airbnb, Booking, Vrbo, απευθείας).

Σε ποιο σύστημα γίνεται η δήλωση

Η δήλωση γίνεται μέσω της πύλης myAADE (https://www.myaade.gov.gr) στη διαδρομή: Είσοδος με κωδικούς TaxisNet → Επιλογή «Μητρώο και Επικοινωνία» → «Μητρώο Διαμενόντων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Εναλλακτικά, υπάρχει η εφαρμογή για κινητά «myAADEapp» που υποστηρίζει την καταχώριση από smartphone (από Νοέμβριο 2025). Για επαγγελματίες διαχειριστές 5+ ακινήτων διατίθεται API που επιτρέπει την αυτοματοποιημένη υποβολή από PMS συστήματα.

Ποια πεδία πρέπει να συμπληρώσεις

Πεδίο	Περιγραφή	Υποχρεωτικό
ΑΜΑ Ακινήτου	Ο αριθμός μητρώου του ακινήτου σου	Ναι
Ονοματεπώνυμο επισκέπτη	Όπως αναγράφεται στο διαβατήριο	Ναι
Είδος εγγράφου	Διαβατήριο / ταυτότητα / άδεια διαμονής	Ναι
Αριθμός εγγράφου	Αριθμός διαβατηρίου ή ταυτότητας	Ναι
Ημερομηνία γέννησης	Για ηλικιωτική στατιστική	Ναι
Εθνικότητα	ISO κωδικός	Ναι
Ημερομηνία άφιξης	Πραγματικό check-in	Ναι
Ημερομηνία αναχώρησης	Πραγματικό check-out	Ναι
Αριθμός επισκεπτών	Συνολικό + lead guest	Ναι
Πλατφόρμα κράτησης	Airbnb / Booking / άλλο	Ναι
Κωδικός κράτησης	Reservation code	Όχι

Διαδικασία βήμα-βήμα: 5 λεπτά για κάθε κράτηση

1. Σύνδεση στο myAADE με τους κωδικούς TaxisNet (ίδιοι με αυτούς που χρησιμοποιείς για E1/E2).
2. Επιλογή «Μητρώο Διαμενόντων Βραχυχρόνιας Διαμονής» από το μενού «Μητρώο και Επικοινωνία».
3. Νέα Καταχώριση → επιλογή του ΑΜΑ.
4. Συμπλήρωση των στοιχείων του lead guest.
5. Προσθήκη τυχόν συνοδών (απλώς ονοματεπώνυμο και ηλικία).
6. Οριστικοποίηση - λαμβάνεις αριθμό καταχώρισης και ηλεκτρονική απόδειξη.
7. Αποθήκευση του PDF για 5 χρόνια (απαίτηση τεκμηρίωσης).

Δηλώσεις για ομάδες: lead guest + συνοδοί

Σε κρατήσεις πολλαπλών ατόμων (π.χ. 4 ενήλικες, 2 παιδιά), δεν χρειάζεται να καταχωρίσεις πλήρη στοιχεία για όλους. Για τον lead guest (αυτόν που έκανε την κράτηση και υπέγραψε τη συμφωνία) απαιτούνται όλα τα πεδία. Για τους συνοδούς (συμμετέχοντες) απαιτείται μόνο ονοματεπώνυμο και ηλικία. Αυτή η απλοποίηση εισήχθη με τη συμπληρωματική Α.1142/2025 για να μειωθεί το διοικητικό βάρος σε οικογενειακές κρατήσεις.

Τι γίνεται όταν ο επισκέπτης ακυρώσει ή αλλάξει ημερομηνία

Η ΑΑΔΕ επιτρέπει επεξεργασία της καταχώρισης εντός 24 ωρών από την αρχική υποβολή χωρίς κύρωση. Αν ο επισκέπτης ακυρώσει πριν την άφιξη, αλλάζεις την κατάσταση σε «Ακυρωμένη» και η εγγραφή αρχειοθετείται. Αν επιμηκύνει τη διαμονή του, ενημερώνεις την ημερομηνία αναχώρησης. Αν φύγει νωρίτερα, ενημερώνεις και επανυποβάλλεις. Δεν επιβάλλεται πρόστιμο για διορθώσεις γενικότερα, εκτός αν διαπιστωθεί συστηματική παρατυπία.

Πρόστιμα και κυρώσεις: τι ρίσκο τρέχεις

Σύμφωνα με το άρθρο 16 του Νόμου 5170/2025, οι κυρώσεις διαβαθμίζονται:

• Πρώτη παράλειψη ή καθυστέρηση: €50-€100 πρόστιμο.
• Κάθε επόμενη παράλειψη εντός έτους: €100-€300.
• Συστηματική μη συμμόρφωση (3+ παραλείψεις): €5.000 βάση + αναστολή ΑΜΑ έως 3 μήνες.
• Ψευδείς δηλώσεις: €10.000 + ποινικές ευθύνες (άρθρο 22 Ν. 5170/2025).
• Παράλειψη σε συνδυασμό με μη πληρωμή φόρου διαμονής: σωρευτικά πρόστιμα.

Σε επιθεωρήσεις της ΑΑΔΕ που εντάθηκαν το 2025-2026, το πρώτο πράγμα που ζητούν είναι το ιστορικό των τελευταίων 30 καταχωρήσεων. Έλλειψη ή ασυνέπειες με τα δεδομένα Airbnb συνιστά αυτόματη επιβάρυνση.

Auto-import: η νέα διασύνδεση Airbnb-ΑΑΔΕ από το 2025

Από τον Ιούλιο 2025, χάρη στη συμφωνία της ΑΑΔΕ με την Airbnb (στο πλαίσιο του DAC7), τα στοιχεία του lead guest κάθε κράτησης διαβιβάζονται αυτόματα στο σύστημα myAADE εντός 24 ωρών από την κράτηση (όχι από το check-in). Ο οικοδεσπότης δεν χρειάζεται να εισάγει τα στοιχεία χειροκίνητα - απλά επιβεβαιώνει την προσυμπληρωμένη φόρμα και προσθέτει τυχόν συνοδούς. Αυτή η λειτουργικότητα έχει μειώσει τον φόρτο εργασίας κατά 70% για τους περισσότερους οικοδεσπότες.

Προσοχή: η Booking.com εφαρμόζει την ίδια λειτουργία από τον Ιανουάριο 2026. Για κρατήσεις από Vrbo, Expedia, ή απευθείας, η εισαγωγή παραμένει χειροκίνητη.

Ενσωμάτωση με PMS και αυτοματοποίηση

Τα κύρια PMS που υποστηρίζουν αυτόματη υποβολή στο myAADE μέσω API είναι:

• Hostaway - πλήρης ενσωμάτωση από Q4 2024
• Lodgify - από Q1 2025
• NEXT (ελληνική λύση) - native από την έκδοση 2.4
• Smoobu - από Q3 2025
• Guesty - μέσω custom integration

Για διαχειριστές με 3+ ακίνητα η αυτοματοποίηση είναι σχεδόν υποχρεωτική, αλλιώς το διοικητικό κόστος γίνεται ασύμφορο.

GDPR και διατήρηση δεδομένων

Τα δεδομένα διατηρούνται στο σύστημα myAADE για 5 χρόνια σύμφωνα με το άρθρο 12 του Ν. 4624/2019. Ο οικοδεσπότης πρέπει να ενημερώνει τους επισκέπτες (συνήθως μέσω συμβολαίου ή email) ότι τα στοιχεία τους θα διαβιβαστούν στις ελληνικές αρχές. Δεν απαιτείται ρητή συναίνεση, αφού η νομική βάση είναι η εκπλήρωση νομικής υποχρέωσης (άρθρο 6 παρ. 1 (γ) GDPR), αλλά η ενημέρωση είναι υποχρεωτική.

Συντονισμός με Ε.Ο.Τ. και άλλες αρχές

Πέρα από τη μηχανογραφημένη ΑΑΔΕ, η Δήλωση Διαμονής ενδιαφέρει και άλλες αρχές. Η Ελληνική Αστυνομία μπορεί σε σοβαρές περιπτώσεις (αναζητούμενο πρόσωπο, Interpol notice) να πρόσβει στα στοιχεία μέσω εισαγγελικής εντολής. Ο Ε.Ο.Τ. (Ελληνικός Οργανισμός Τουρισμού) χρησιμοποιεί τα δεδομένα για στατιστικές αναλύσεις τουριστικών ροών, χωρίς πρόσβαση σε προσωπικά στοιχεία. Ο Δήμος όπου εδρεύει το ακίνητο μπορεί να ζητήσει συνολικά στοιχεία (π.χ. αριθμός διανυκτερεύσεων ανά μήνα) για τοπικές πολιτικές, όχι όμως ατομικές καταχωρίσεις.

Σχέση με τη φορολογική δήλωση Ε2

Η Δήλωση Διαμονής δεν αντικαθιστά τη φορολογική δήλωση Ε2 - αλλά τα δύο διασταυρώνονται. Στο τέλος κάθε φορολογικού έτους, η ΑΑΔΕ μπορεί να συγκρίνει: (α) τον αριθμό των δηλωμένων διανυκτερεύσεων, (β) τα δηλωμένα έσοδα στο Ε2, (γ) τα έσοδα που δηλώνει η Airbnb/Booking μέσω DAC7. Σημαντικές διαφορές μεταξύ αυτών των δεδομένων ενεργοποιούν αυτόματο έλεγχο. Ένα παράδειγμα: 200 δηλωμένες διανυκτερεύσεις στο myAADE, αλλά μόνο €5.000 δηλωμένα έσοδα στο Ε2 = κόκκινη σημαία (μέσος όρος €25/βραδιά είναι αμφίβολο σε αστικό κέντρο).

Διπλή χρήση δεδομένων: ΑΑΔΕ + DAC7

Η Δήλωση Διαμονής εξυπηρετεί δύο σκοπούς ταυτόχρονα: (1) στατιστική παρακολούθηση επισκεπτών και (2) διασταύρωση δηλωμένων εισοδημάτων μέσω της Οδηγίας ΕΕ DAC7 (από το 2023). Όταν ο επισκέπτης κάνει κράτηση μέσω Airbnb, η πλατφόρμα διαβιβάζει στην ΑΑΔΕ: όνομα, ποσό κράτησης, ΑΜΑ, ημερομηνίες. Όταν εσύ υποβάλλεις τη Δήλωση Διαμονής, η ΑΑΔΕ διασταυρώνει τα δύο. Ασυνέπειες - ειδικά καθυστερημένη ή ελλιπής δήλωση - πυροδοτούν αυτόματη ειδοποίηση επιθεώρησης.

Πρακτικά παραδείγματα: τι κάνεις στις δύσκολες περιπτώσεις

Παράδειγμα 1: Επισκέπτης φτάνει 2 ώρες πριν τα μεσάνυχτα

Έχεις 24 ώρες από την άφιξη. Άρα μέχρι την επόμενη μέρα στις 22:00. Καμία ανάγκη για βιαστική καταχώριση τη νύχτα της άφιξης. Σύσταση: αυτοματισμός μέσω PMS που υποβάλλει στις 09:00 το επόμενο πρωί.

Παράδειγμα 2: Last-minute κράτηση από φίλο φίλου χωρίς διαβατήριο

Δεν παραδίδεις το ακίνητο μέχρι να λάβεις φωτογραφία ταυτότητας. Συμβουλή: πάντα ζήτα ταυτότητα στο μήνυμα κράτησης για να αποφύγεις δυσάρεστες εκπλήξεις στην άφιξη.

Παράδειγμα 3: Group από Airbnb με 6 άτομα ενώ δηλώθηκαν 4

Καταχωρείς όλα τα 6 στη Δήλωση Διαμονής (lead + 5 συνοδοί). Αν είχες δηλώσει χωρητικότητα 4, σε επιθεώρηση πληρώνεις πρόστιμο. Καλύτερα να αρνηθείς την παράδοση κλειδιών και να ζητήσεις από τον επισκέπτη να επικαιροποιήσει την κράτηση στο Airbnb.

Παράδειγμα 4: Επισκέπτης παρατείνει διαμονή την τελευταία στιγμή

Επεξεργάζεσαι την υπάρχουσα καταχώριση και αλλάζεις την ημερομηνία αναχώρησης. Δεν χρειάζεται νέα Δήλωση. Ο φόρος διαμονής υπολογίζεται για όλες τις βραδιές στη συνολική παραμονή.

Παράδειγμα 5: Group με ένα ασυνόδευτο ανήλικο

Νομικά απαγορεύεται η μίσθωση σε ασυνόδευτο ανήλικο (κάτω 18 ετών). Πρέπει να υπάρχει τουλάχιστον ένας ενήλικας lead guest. Σε αμφιβολία, ζήτα γραπτή ή ηλεκτρονική συναίνεση κηδεμόνα.

Σύγκριση με ευρωπαϊκά ισοδύναμα συστήματα

Χώρα	Σύστημα	Προθεσμία	Πρόστιμο
Ελλάδα	myAADE	24 ώρες	€50-€10.000
Ιταλία	Alloggiati Web	24 ώρες	€100-€600
Πορτογαλία	SEF/AIMA SIBA	3 ημέρες	€100-€2.000
Ισπανία	SES Hospedajes	24 ώρες	€100-€30.000
Γαλλία	Δηλωτικό Δήμου (μόνο STR)	μηνιαία	€450/μέρα

Η ελληνική προσέγγιση είναι ευνοϊκότερη από την ισπανική (μέγιστο πρόστιμο €30.000) και την ιταλική (αν και πιο εύκολη η ιταλική σε χρήση). Οι Έλληνες οικοδεσπότες με PMS και αυτόματη υποβολή είναι σε εξαιρετικά πλεονεκτική θέση.

Συχνές ερωτήσεις

Τι γίνεται αν ξεχάσω να καταχωρίσω και ο επισκέπτης φύγει;

Καταχώρισε αναδρομικά το συντομότερο δυνατόν. Αν εντός 7 ημερών δεν έχει εντοπιστεί από κάποιο cross-check, συνήθως δεν επιβάλλεται πρόστιμο. Αλλά αν ζητηθεί έλεγχος, δικαιολογείς το λάθος και πληρώνεις το πρόστιμο των €50-€100.

Πρέπει να καταχωρίσω παιδιά κάτω των 18 ετών;

Ναι, αλλά μόνο με ονοματεπώνυμο και ηλικία (όχι αριθμό διαβατηρίου ή ταυτότητας). Στη φόρμα υπάρχει ξεχωριστό πεδίο «Συνοδοί - Ανήλικοι».

Τι γίνεται αν ο επισκέπτης δεν έχει διαβατήριο μαζί του;

Είσαι υποχρεωμένος να ζητήσεις την ταυτοποίηση πριν παραδώσεις τα κλειδιά. Αν δεν έχει, δεν μπορείς νομικά να επιτρέψεις την παραμονή. Σε επείγουσες περιπτώσεις, μπορείς να αποδεχτείς προσωρινά φωτογραφία διαβατηρίου από email ή WhatsApp.

Πρέπει να καταχωρίσω και τους πελάτες της Airbnb που είχαν αυτόματη επιβεβαίωση;

Ναι, αλλά αν έχεις ενεργοποιήσει το auto-import, η εγγραφή έχει ήδη γίνει. Επιβεβαιώνεις απλά το περιεχόμενο.

Καλύπτει η δήλωση και άτομα που μένουν δωρεάν (φίλοι);

Ναι, αν διαμένουν στο ακίνητο που έχει ΑΜΑ και είναι δηλωμένο ως STR. Τυπικά, ωστόσο, αν δεν έχεις ενεργή κράτηση και το χρησιμοποιείς ως δικό σου χώρο φιλοξενίας μη εμπορικά, επιτρέπεται εξαίρεση με σχετική σημείωση.

Πλήρης Επιχειρησιακός Φάκελος HostReady

Δείτε επίσης

• GDPR Ελλάδα 2026: τι δεδομένα κρατάς από τους επισ...
• Self check-in και κλειδωθήκες: είναι νόμιμο στην Ε...
• Welcome book στα ελληνικά + αγγλικά: τι πρέπει να ...