Συμβόλαιο βραχυχρόνιας μίσθωσης ελληνικά + αγγλικά: ποιες ρήτρες είναι υποχρεωτικές 2026

Συμβόλαιο βραχυχρόνιας μίσθωσης ελληνικά + αγγλικά: ποιες ρήτρες είναι υποχρεωτικές 2026

8 υποχρεωτικές + 4 προαιρετικές ρήτρες συμβολαίου 2026: ΑΜΑ, Climate Fee, deposit, GDPR, governing law. Template editable EL+EN.

Γιατί η συμφωνία της Airbnb δεν είναι αρκετή

Πολλοί νέοι Έλληνες οικοδεσπότες πιστεύουν ότι η αυτόματη συμφωνία που δημιουργείται κατά την κράτηση μέσω Airbnb ή Booking.com καλύπτει νομικά κάθε περίπτωση. Αυτό όμως είναι λάθος. Η συμφωνία της πλατφόρμας είναι κατά βάση εμπορικού περιεχομένου (καλύπτει τη σχέση μεταξύ χρήστη και πλατφόρμας) και δεν αντικαθιστά τη μισθωτική σύμβαση μεταξύ οικοδεσπότη και επισκέπτη υπό την Ελληνική Νομοθεσία (Αστικός Κώδικας άρθρα 574-618). Ειδικά για διαμονές 7+ διανυκτερεύσεων, για ομαδικές κρατήσεις >4 ατόμων και για βίλες με πισίνα, ένα συμπληρωματικό δίγλωσσο συμβόλαιο είναι σχεδόν απαραίτητο.

Επιπλέον, ο Νόμος 5170/2025 και η συμπληρωματική Α.1142/2025 της ΑΑΔΕ εισήγαγαν ρητές αναφορές που πρέπει να περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο: αναγραφή ΑΜΑ, αναλυτική δήλωση Φόρου Διαμονής (Climate Fee), όροι GDPR, διαδικασίες παραπόνων.

Οι 8 υποχρεωτικές ρήτρες κάθε συμβολαίου 2026

1. Ταυτοποίηση: ΑΜΑ + ΑΦΜ ιδιοκτήτη

Στην αρχή του συμβολαίου πρέπει να εμφανίζεται: πλήρες όνομα ιδιοκτήτη, ΑΦΜ, διεύθυνση κατοικίας, τηλέφωνο, email, και ο ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) του προς μίσθωση ακινήτου. Παράλληλα τα στοιχεία του επισκέπτη: όνομα, διαβατήριο/ταυτότητα, εθνικότητα, ημερομηνία γέννησης. Η απουσία αυτών των στοιχείων καθιστά το συμβόλαιο άκυρο σε τυχόν δικαστική διαμάχη.

2. Δήλωση Φόρου Διαμονής (Climate Fee)

Από το 2024, ο Φόρος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση επιβάλλεται ξεχωριστά από την τιμή μίσθωσης. Πρέπει να δηλώνεται:

• €0,50/βραδιά για διαμερίσματα/κατοικίες έως 4*
• €1,50/βραδιά για 4* καταλύματα
• €10/βραδιά για βίλες κατηγορίας 5* (Απρίλιος-Οκτώβριος)
• €4/βραδιά για βίλες χειμώνα (Νοέμβριος-Μάρτιος)

3. Πολιτική εγγύησης (Deposit Policy)

Καθαρό ποσό εγγύησης (συνήθως €200-€500), τρόπος είσπραξης (pre-authorization στην πιστωτική κάρτα ή κατάθεση), όροι κράτησης σε περίπτωση ζημιάς, χρόνος επιστροφής (συνήθως 7-14 ημέρες μετά το check-out).

4. Πολιτική ακύρωσης (Cancellation Policy)

Πρέπει να αντιστοιχεί σε αυτήν της Airbnb/Booking για να αποφεύγονται συγκρούσεις. Εν συντομία:

• Flexible: Πλήρης επιστροφή έως 24h πριν.
• Moderate: Πλήρης επιστροφή έως 5 ημέρες πριν, 50% μετά.
• Strict: 50% επιστροφή έως 7 ημέρες πριν, καμία μετά.

5. GDPR & Δήλωση Διαμονής

Ενημέρωση ότι τα στοιχεία του επισκέπτη θα διαβιβαστούν στην ΑΑΔΕ (Δήλωση Διαμονής Ν. 5170/2025) και θα διατηρηθούν 5 χρόνια. Αναφορά στα δικαιώματα του χρήστη (πρόσβαση, διόρθωση, διαγραφή μετά τα 5 χρόνια) και στα στοιχεία του Υπευθύνου Επεξεργασίας Δεδομένων.

6. Κανόνες Σπιτιού & Ασφάλεια

Μέγιστος αριθμός επισκεπτών, ώρες ησυχίας, απαγόρευση πάρτι, οδηγίες χρήσης πυροσβεστήρα, σημείο συγκέντρωσης σε περίπτωση πυρκαγιάς, οδηγός χρήσης συσκευών (κλιματιστικό, θερμοσίφωνας).

7. Στοιχεία Επικοινωνίας Επείγοντος

• 112 (Πανευρωπαϊκός αριθμός επείγοντος)
• 100 (Αστυνομία)
• 199 (Πυροσβεστική)
• 166 (ΕΚΑΒ)
• Τηλέφωνο οικοδεσπότη / διαχειριστή 24/7
• Πλησιέστερο νοσοκομείο και φαρμακείο

8. Εφαρμοστέο Δίκαιο & Δωσιδικία

Ρητή αναφορά: «Το παρόν συμβόλαιο διέπεται από το ελληνικό δίκαιο. Αρμόδια δικαστήρια είναι αυτά της τοποθεσίας του ακινήτου (Ειρηνοδικείο/Πρωτοδικείο)». Σε περίπτωση συμβολαίου στα αγγλικά, και η ελληνική εκδοχή πρέπει να επισυνάπτεται.

Οι 4 προαιρετικές αλλά συνιστώμενες ρήτρες

• Ώρες ησυχίας: 15:00-17:00 (μεσημβρινή ησυχία) και 23:00-08:00. Στη Μύκονο 23:00-08:00 αυστηρά.
• Όριο επισκεπτών: ρητά (π.χ. «μέχρι 4 ενήλικες + 2 παιδιά»). Παραβίαση = πρόστιμο €100/άτομο/βραδιά.
• Παρκινγκ: αναφορά αν περιλαμβάνεται, διαθέσιμες ώρες, αριθμός θέσεων.
• Πάρτι, καπνός, κατοικίδια: ρητή απαγόρευση παρτι >X ατόμων, καπνός μόνο στο μπαλκόνι, κατοικίδια κατόπιν προηγούμενης συμφωνίας με συμπληρωματική εγγύηση €100-€200.

Δομή του συμβολαίου: παράδειγμα

Ενότητα	Σελίδα	Κρίσιμο σημείο
1. Στοιχεία Συμβαλλομένων	1	ΑΜΑ + ΑΦΜ
2. Αντικείμενο Μίσθωσης	1	Διεύθυνση + φωτογραφίες
3. Διάρκεια & Τιμή	2	Climate Fee ξεχωριστά
4. Εγγύηση & Ακύρωση	2	Συμβατότητα με πλατφόρμα
5. Κανόνες Σπιτιού	3	Όρια, ησυχία, ασφάλεια
6. GDPR & Δήλωση Διαμονής	3	Νομική βάση 6.1.γ
7. Επείγοντα	4	112, 100, 199, 166 + host
8. Δίκαιο & Δωσιδικία	4	Ελληνικό + Ειρηνοδικείο
9. Υπογραφές	5	Δίγλωσσες, ηλεκτρονικά

Μορφή υπογραφής: ηλεκτρονικά ή φυσικά;

Στην Ελλάδα, η ηλεκτρονική υπογραφή είναι πλήρως αποδεκτή σύμφωνα με τον Κανονισμό eIDAS και τον Ν. 4727/2020. Πρακτικές πλατφόρμες:

• DocuSign - πιο ισχυρή νομικά, €10-€25/μήνα.
• HelloSign / Dropbox Sign - ευκολότερη χρήση, €15-€25/μήνα.
• Adobe Sign - ενσωματωμένη με PDF tools.
• Apple Markup / Preview signature - απλή ηλεκτρονική υπογραφή, νομικά αποδεκτή για συμβόλαια χαμηλής αξίας.

Φυσική υπογραφή είναι λιγότερο πρακτική για self check-in, αλλά κρίσιμη για συμβόλαια αξίας >€5.000 ή με ομάδες >8 ατόμων.

Δίγλωσσες εκδοχές: για ποιον επισκέπτη ποιο

Για επισκέπτες από Ελλάδα ή Κύπρο: μόνο ελληνική. Για επισκέπτες από ΗΒ, ΗΠΑ, Καναδά, Ιρλανδία, Αυστραλία: αγγλική με ελληνικό παράρτημα 1 σελίδας με τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και τη φράση «Η ελληνική εκδοχή υπερισχύει σε περίπτωση διαφορετικής ερμηνείας». Για άλλους Ευρωπαίους: αγγλική με ελληνική παράρτημα. Για επισκέπτες από Ρωσία/Σερβία/Ισραήλ/Κίνα: σύνταση μόνο στα αγγλικά - οι μεταφράσεις σε άλλες γλώσσες είναι κοστοβόρες χωρίς νομική προστιθέμενη αξία.

Άκυρες ρήτρες: τι ΔΕΝ μπορείς να γράψεις

Ο Ελληνικός Αστικός Κώδικας (άρθρα 174 και 178) ακυρώνει αυτόματα ρήτρες που:

• Απαλλάσσουν τον οικοδεσπότη από βαριά αμέλεια ή δόλο.
• Καταχρηστικά μειώνουν τα δικαιώματα του καταναλωτή (Ν. 2251/1994).
• Επιβάλλουν εξωφρενικά πρόστιμα δυσανάλογα με τη ζημιά.
• Προβλέπουν αυτόματη παρακράτηση πλήρους εγγύησης χωρίς αιτιολογία.
• Απαγορεύουν την προσφυγή στις ελληνικές αρχές.

Αν τέτοιες ρήτρες υπάρχουν, το δικαστήριο τις θεωρεί ως μη γραφείσες και η υπόλοιπη σύμβαση παραμένει ισχυρή.

Επίλυση διαφορών: από τη μεσολάβηση στο δικαστήριο

1. Άμεση επικοινωνία με τον επισκέπτη (24-48 ώρες).
2. Resolution Center της Airbnb/Booking (3-7 ημέρες).
3. Συνήγορος του Καταναλωτή (Hellenic Consumer Ombudsman) - δωρεάν, μη δεσμευτική γνωμοδότηση εντός 60 ημερών.
4. Ευρωπαϊκή Πλατφόρμα ΟΕΔ (online dispute resolution) για ενδοκοινοτικές διαφορές.
5. Ειρηνοδικείο τοποθεσίας ακινήτου για διαφορές αξίας έως €20.000.
6. Πρωτοδικείο για μεγαλύτερες αξίες ή σύνθετες περιπτώσεις.

Γλωσσική προσοχή: ορολογία που πρέπει να γνωρίζεις

Στα ελληνικά συμβόλαια STR υπάρχουν τεχνικοί όροι που πρέπει να αποδίδονται με ακρίβεια:

• Μίσθωση: σύμβαση χρήσης ακινήτου με αντάλλαγμα.
• Παραχώρηση χρήσης: όχι μίσθωση, χωρίς ανταλλαγμα - δωρεάν φιλοξενία.
• Εκμισθωτής: ο ιδιοκτήτης ή νόμιμος κάτοχος.
• Μισθωτής/Επισκέπτης: ο φιλοξενούμενος.
• Εγγύηση καλής χρήσης: deposit.
• Παρακράτηση: παρακράτηση μέρους της εγγύησης.
• Καταγγελία: λύση συμβολαίου.
• Διαρκής ζημία: μη αναστρέψιμη ζημιά.

Πρόσθετες ρήτρες που αξίζουν για premium ακίνητα

• Force Majeure: Αναφορά σε ανωτέρα βία (φυσικές καταστροφές, πανδημίες, απεργίες) που επιτρέπει αναβολή χωρίς penalty.
• Hold Harmless: Ο επισκέπτης αναγνωρίζει ότι κάποιες δραστηριότητες (πισίνα, τζακούζι, jacuzzi) έχουν εγγενείς κινδύνους.
• Right of Inspection: Ο οικοδεσπότης διατηρεί το δικαίωμα φυσικής επιθεώρησης σε σοβαρά παράπονα γειτόνων.
• Confidentiality: Δέσμευση μη δημοσιοποίησης κωδικών WiFi, smart lock κωδικών ή προσωπικών στοιχείων του οικοδεσπότη.

Πρακτικά παραδείγματα ρητρών (sample text)

Παράδειγμα ρήτρας Climate Fee

«Ο επισκέπτης αναγνωρίζει ότι, σύμφωνα με τον Νόμο 4646/2019 και τις τροποποιήσεις του 2024, υποχρεούται να καταβάλλει Φόρο Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση ύψους X ευρώ ανά διανυκτέρευση, πέραν της τιμής μίσθωσης. Το συνολικό ποσό φόρου διαμονής για την παρούσα κράτηση είναι Y ευρώ και θα εκδοθεί ξεχωριστή απόδειξη.»

Παράδειγμα ρήτρας ησυχίας

«Ώρες ησυχίας: 15:00-17:00 και 23:00-08:00. Παραβίαση των ωρών ησυχίας με αποτέλεσμα παραπόνου από γείτονες ή κλήση από τις αρχές καταλήγει σε άμεση καταγγελία της σύμβασης, παρακράτηση της εγγύησης και πιθανή χρέωση επιπλέον €500 για κάθε περιστατικό.»

Παράδειγμα ρήτρας ζημιάς

«Σε περίπτωση ζημιάς που εντοπίζεται κατά τον έλεγχο εξόδου, ο επισκέπτης ενημερώνεται εντός 24 ωρών με φωτογραφική τεκμηρίωση και εκτίμηση κόστους από εξειδικευμένο τεχνικό. Η εγγύηση παρακρατείται μέχρι την επίλυση. Σε περίπτωση διαφωνίας, ισχύει διαιτησία μέσω της Airbnb Resolution Center ή του Συνηγόρου Καταναλωτή.»

Παράδειγμα ρήτρας πάρτι

«Πάρτι, εκδηλώσεις, ή συγκεντρώσεις άνω των 6 ατόμων (ή του δηλωμένου αριθμού επισκεπτών +2 σύμφωνα με την κράτηση) απαγορεύονται απολύτως. Παραβίαση καταλήγει σε άμεση καταγγελία της σύμβασης, χρέωση €500 πρόσθετη ζημιά μάρκετινγκ και πιθανή ποινική ευθύνη.»

Επιπτώσεις του Κανονισμού ΕΕ 2024/1028 από 20.5.2026

Με την έναρξη ισχύος του ευρωπαϊκού κανονισμού STR από τις 20 Μαΐου 2026, αναμένεται προσθήκη υποχρεωτικών στοιχείων στο συμβόλαιο: ευρωπαϊκός αριθμός SRR (πέραν ΑΜΑ), δήλωση platform compliance status, αναφορά στα δικαιώματα του καταναλωτή σύμφωνα με ευρωπαϊκό πλαίσιο, και ρητή δήλωση ότι ο πλάτφορμας (Airbnb/Booking) διαβιβάζει στοιχεία στις εθνικές αρχές. Σύσταση: επικαιροποίηση όλων των templates συμβολαίων μέχρι τέλος Απριλίου 2026.

Διαφορές με το συμβόλαιο μακροχρόνιας μίσθωσης

Πολλοί ιδιοκτήτες προσπαθούν να χρησιμοποιήσουν τυποποιημένα συμβόλαια κατοικίας. Αυτό είναι λάθος. Το συμβόλαιο STR διαφέρει σημαντικά:

• Διάρκεια: STR <30 ημέρες (όχι >12 μήνες όπως το μακροχρόνιο).
• Δικαιώματα ενοικιαστή: Στο STR δεν εφαρμόζονται οι προστασίες του Π.Κ. 4242/2014 (παράταση μίσθωσης, καταγγελία 3 μηνών).
• Καταβολή: Προπληρωμή στο STR (συνήθως 100%), σε μακροχρόνιο μηνιαία.
• Τέλη: Στο STR ο ιδιοκτήτης πληρώνει ΕΥΔΑΠ/ΔΕΗ. Σε μακροχρόνιο ο ενοικιαστής.
• Έπιπλα/εξοπλισμός: Στο STR ο ιδιοκτήτης παρέχει πλήρη εξοπλισμό. Σε μακροχρόνιο συνήθως κενό.

Συχνές ερωτήσεις

Πρέπει το συμβόλαιο να είναι θεωρημένο από συμβολαιογράφο;

Όχι. Για βραχυχρόνια μίσθωση το ιδιωτικό συμφωνητικό αρκεί. Συμβολαιογραφική θεώρηση χρειάζεται μόνο για μισθώσεις >9 ετών.

Τι γίνεται αν ο επισκέπτης αρνηθεί να υπογράψει;

Δικαιούσαι να ακυρώσεις την κράτηση. Στην Airbnb, special cancellation request επικαλούμενος ελληνική νομοθεσία. Συνήθως εγκρίνεται χωρίς penalty.

Καλύπτει το συμβόλαιο και πιθανές ζημιές από κατοικίδια;

Μόνο αν το προβλέπει ρητά. Πρόσθεσε ρήτρα: «Επιτρέπονται κατοικίδια έως 15kg μετά από προηγούμενη συμφωνία και επιπλέον εγγύηση €150».

Μπορώ να εφαρμόσω αμερικανικό δίκαιο για επισκέπτες ΗΠΑ;

Όχι, για τη μίσθωση που εκτελείται στην Ελλάδα ισχύει υποχρεωτικά το ελληνικό δίκαιο (Κανονισμός Ρώμη Ι, άρθρο 4 παρ. 3).

Πόσος χρόνος ισχύει το συμβόλαιο μετά την αναχώρηση του επισκέπτη;

Διατηρείς αντίγραφο για 5 χρόνια λόγω ΑΑΔΕ και πιθανών αξιώσεων. Παραγραφή: 5 χρόνια για συνήθεις απαιτήσεις, 20 χρόνια για βαριές βλάβες.

Πλήρης Επιχειρησιακός Φάκελος HostReady

Δείτε επίσης

• Welcome book στα ελληνικά + αγγλικά: τι πρέπει να ...
• GDPR Ελλάδα 2026: τι δεδομένα κρατάς από τους επισ...
• Insurance βραχυχρόνιας: ασφαλιστική RC + κάλυψη ζη...