Jeden sąsiad wystarczy, żeby przyszła kontrola [art. 40 ust. 4a]

Jeden sąsiad wystarczy, żeby przyszła kontrola: co mówi projekt UC135 o zgłoszeniach mieszkańców

Cała dyskusja wokół projektu ustawy UC135 kręci się wokół numeru rejestracyjnego CWTON, kar za jego brak i tego, kiedy w końcu ruszy rejestr. Tymczasem w projekcie jest przepis, który dla większości hostów będzie miał dużo bardziej codzienne znaczenie niż sam numer w wykazie: możliwość zainicjowania kontroli obiektu na wniosek sąsiada. Nie trzeba czekać na kontrolę z urzędu z automatu ani na donos konkurencji - wystarczy jeden zirytowany sąsiad z tej samej klatki albo z budynku obok.

To temat, którego na blogu HostReady dotąd nie poruszaliśmy wprost, mimo że piszemy regularnie o stanie prac nad CWTON i o tym, jakie prawa ma wspólnota mieszkaniowa wobec najmu krótkoterminowego. A warto go poruszyć, bo relacje sąsiedzkie i reakcja na skargi to coś, na co host ma wpływ każdego dnia - w odróżnieniu od tempa prac legislacyjnych w Sejmie, na które wpływu nie ma żadnego.

Najważniejsze w skrócie

• Projekt UC135 (przyjęty przez Radę Ministrów 14 lipca 2026, z autopoprawką z 7 lipca 2026) przewiduje w art. 40 ust. 4a pkt 1 możliwość zainicjowania kontroli obiektu na zgłoszenie mieszkańców tej samej lub sąsiedniej nieruchomości
• To wciąż projekt ustawy, nie obowiązujące prawo - dokładna procedura kontroli i tryb odwołania od decyzji o zawieszeniu lub wykreśleniu wpisu nie są jeszcze znane i wymagają dalszych prac legislacyjnych oraz przepisów wykonawczych
• Najlepsza ochrona przed takim zgłoszeniem to nie prawnik, tylko dobre relacje sąsiedzkie: jasny regulamin ciszy nocnej, informowanie sąsiadów o gościach i łatwo dostępny kontakt do osoby odpowiedzialnej za obiekt
• Artykuł opisuje mechanizm rzeczowo, bez katastrofizowania - to praktyczne narzędzie w rękach sąsiada, nie automatyczna kara dla hosta

Co dokładnie przewiduje art. 40 ust. 4a pkt 1 projektu UC135

Zanim przejdziemy do szczegółów, jedno zastrzeżenie na wstępie: to, co niżej, opisuje projekt ustawy przyjęty przez Radę Ministrów 14 lipca 2026 roku (z autopoprawką z 7 lipca 2026), a nie obowiązujące prawo. Projekt trafia teraz do dalszych etapów procesu legislacyjnego (Sejm, Senat, podpis Prezydenta) i treść konkretnych przepisów może się jeszcze zmienić, zanim ustawa wejdzie w życie. Więcej o ogólnym stanie prac nad CWTON piszemy w artykule Co dalej z CWTON: aktualizacja na lipiec 2026.

Sam przepis dotyczy uprawnienia do zainicjowania kontroli obiektu wpisanego (lub zgłoszonego) do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. W praktyce oznacza to trzy rzeczy, które warto rozłożyć osobno:

• Kto może zgłosić. Krąg osób uprawnionych obejmuje mieszkańców nieruchomości, w której znajduje się obiekt - a więc np. sąsiada z tej samej klatki schodowej czy członka wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, w której host prowadzi wynajem krótkoterminowy.
• Jakiej nieruchomości może dotyczyć zgłoszenie. To jest element, który łatwo przeoczyć: przepis nie ogranicza się do tej samej nieruchomości, w której znajduje się skarżony lokal. Zgłoszenie może dotyczyć również nieruchomości sąsiedniej. Innymi słowy, uprawnienie to nie jest zarezerwowane wyłącznie dla współmieszkańców tego samego budynku - może z niego skorzystać także sąsiad z budynku obok, jeśli uzna, że działalność hosta go dotyczy (np. hałas, ruch gości, problemy z parkowaniem czy klatką schodową wspólną dla kilku budynków).
• Co się dzieje po zgłoszeniu. Zgłoszenie inicjuje kontrolę obiektu - a więc weryfikację, czy host spełnia wymogi wynikające z ustawy (m.in. rejestracja, regulamin obiektu, wymogi ppoż., zasady miru domowego i życia wspólnoty). To, co dokładnie kontrola obejmuje krok po kroku i jaki organ ją prowadzi, wynika z dalszych przepisów projektu i przepisów wykonawczych, które na dziś nie są jeszcze sfinalizowane.

Warto podkreślić, co ten przepis nie mówi. Nie oznacza, że jedno zgłoszenie sąsiada automatycznie skutkuje karą, zawieszeniem czy wykreśleniem wpisu z rejestru. Zgłoszenie uruchamia kontrolę - to, co ustali kontrola i jakie będą jej konsekwencje, to odrębna kwestia, zależna od tego, co faktycznie zostanie stwierdzone. Zgłoszenie sąsiada to punkt wejścia do procedury, nie jej wyrok.

Jak wygląda taka kontrola w praktyce

Tu trzeba być szczerym: na dziś nie wiemy tego z pewnością, ponieważ ustawa nie została jeszcze uchwalona, a przepisy wykonawcze regulujące szczegółowy tryb kontroli (kto ją przeprowadza, w jakim terminie, z jakim wyprzedzeniem host jest informowany, jakie dokumenty może żądać kontrolujący) nie zostały jeszcze opublikowane. Każdy artykuł, który dziś opisuje "krok po kroku, jak wygląda kontrola po zgłoszeniu sąsiada", w rzeczywistości zgaduje - i tego chcemy uniknąć. Co możemy powiedzieć z dużą pewnością, opierając się na samej logice projektu i analogii do innych kontroli administracyjnych związanych z działalnością hotelarską:

• Kontrola prawdopodobnie będzie dotyczyć weryfikacji zgodności obiektu z wymogami ustawowymi (rejestracja, regulamin, dane kontaktowe, ppoż.), a nie subiektywnej oceny "czy sąsiad ma rację" w sporze osobistym.
• Podobnie jak przy innych kontrolach dotyczących obiektów hotelarskich, można się spodziewać, że host lub zarządca będzie miał możliwość przedstawienia dokumentacji i wyjaśnień, zanim zapadnie jakakolwiek decyzja.
• Tryb zaskarżenia decyzji o ewentualnym zawieszeniu lub wykreśleniu wpisu z rejestru nie wynika wprost z dostępnego tekstu projektu. To wymaga wykładni prawnika i doprecyzowania w toku dalszych prac legislacyjnych - świadomie nie zgadujemy tutaj, czy będzie to droga przez organ nadzoru, sąd administracyjny, czy inny tryb.

Jedyna uczciwa rekomendacja na dziś: traktuj ten przepis jako sygnał kierunku, w którym zmierza regulacja (więcej narzędzi kontroli oddolnej, bliżej mieszkańców), a nie jako gotową instrukcję postępowania. Gdy projekt przejdzie kolejne etapy w Sejmie i Senacie i pojawią się przepisy wykonawcze, zaktualizujemy ten artykuł o konkretną procedurę.

Co robić już dziś: relacje sąsiedzkie jako najlepsza ochrona

Niezależnie od tego, kiedy i w jakim ostatecznym kształcie wejdzie w życie art. 40 ust. 4a pkt 1, jedna rzecz się nie zmienia: zgłoszenie sąsiada rzadko bierze się znikąd. Zwykle poprzedza je seria drobnych, niezałatwionych irytacji - hałas o nietypowych porach, walizki na kółkach turkoczące po korytarzu wczesnym rankiem, obcy ludzie kręcący się przy domofonie, brak wiedzy, do kogo się zwrócić, gdy coś się dzieje. Poniższe kroki nie są reakcją na UC135 - to dobre praktyki, które mają sens niezależnie od tego, czy projekt zostanie uchwalony w obecnym kształcie.

1. Miej jasny regulamin ciszy nocnej i faktycznie go egzekwuj

Regulamin porządkowy z konkretnymi godzinami ciszy nocnej (zwykle 22:00-6:00) to nie tylko podstawa do reakcji na naruszenie ze strony gości - to też sygnał dla sąsiadów, że problem jest przez hosta traktowany poważnie, a nie ignorowany. Regulamin, który istnieje tylko w treści ogłoszenia i nigdy nie jest egzekwowany, nie chroni ani gości, ani hosta. O tym, jak reagować na konkretne naruszenia w trakcie pobytu, piszemy w artykule Impreza w apartamencie STR: co może zrobić host, zanim zadzwoni sąsiad.

2. Informuj sąsiadów lub zarząd wspólnoty o charakterze najmu

Wielu konfliktów da się uniknąć prostą rozmową - poinformowaniem sąsiadów lub zarządu wspólnoty/spółdzielni, że lokal jest wynajmowany krótkoterminowo, i zostawieniem im kontaktu na wypadek problemów. To nie jest wymóg prawny, ale praktyka, która zmienia sąsiada z kogoś, kto od razu dzwoni po interwencję, w kogoś, kto najpierw spróbuje zadzwonić bezpośrednio do hosta.

3. Zadbaj o łatwo dostępny kontakt do osoby odpowiedzialnej za obiekt

Projekt UC135 przewiduje (art. 44 ust. 3 pkt 4) obowiązek podania numeru kontaktowego do osoby odpowiedzialnej za obiekt jako element rejestracji w CWTON. Niezależnie od tego, czy i kiedy ten obowiązek wejdzie w życie, warto mieć taki kontakt już dziś - widoczny dla sąsiadów, np. w formie tabliczki przy drzwiach lub informacji przekazanej zarządowi wspólnoty. Sąsiad, który może w 5 minut zadzwonić bezpośrednio do hosta i zgłosić hałas, rzadziej sięga po formalne zgłoszenie do urzędu czy platformy - to najprostszy i najtańszy sposób na rozładowanie sytuacji, zanim eskaluje.

4. Reaguj na pierwsze zgłoszenie, nie na trzecie

Jeśli sąsiad już raz zgłosił problem - bezpośrednio, przez administrację czy przez platformę rezerwacyjną - potraktuj to jako ostatnie ostrzeżenie, nie pierwszy incydent do zignorowania. Udokumentowana reakcja (kontakt z gośćmi, zastosowanie zapisów regulaminu, informacja zwrotna do sąsiada, że sprawa została załatwiona) to materiał, który może się przydać, jeśli sytuacja mimo wszystko trafi do formalnej kontroli - pokazuje, że host reaguje na zgłoszenia, a nie je ignoruje.

5. Ustal z góry zasady dotyczące gości i parkowania

Część konfliktów sąsiedzkich nie dotyczy hałasu, tylko codziennej logistyki: obcy ludzie z walizkami w windzie, zajęte miejsca parkingowe, klucze przekazywane przypadkowym osobom pod drzwiami. Jasne zasady dla gości (gdzie parkować, jak korzystać z części wspólnych, jak wygląda check-in) zmniejszają liczbę sytuacji, które sąsiad odbiera jako uciążliwość, nawet jeśli formalnie nic nie zostało naruszone.

FAQ - najczęściej zadawane pytania

Czy jedno zgłoszenie sąsiada wystarczy, żeby stracić wpis w CWTON?

Nie w tym sensie, że zgłoszenie automatycznie skutkuje wykreśleniem. Zgodnie z projektem zgłoszenie inicjuje kontrolę - dopiero jej wynik (czy obiekt faktycznie narusza wymogi ustawowe) decyduje o dalszych krokach. Sam fakt niezadowolenia sąsiada, bez stwierdzonego naruszenia, nie jest podstawą do sankcji.

Czy sąsiad z innego budynku też może zgłosić kontrolę?

Zgodnie z treścią projektu, tak - zgłoszenie może dotyczyć nieruchomości, w której host prowadzi działalność, ale też nieruchomości sąsiedniej. To oznacza, że krąg osób, które teoretycznie mogą zainicjować kontrolę, jest szerszy niż tylko mieszkańcy tej samej klatki czy wspólnoty.

Czy mogę się odwołać, jeśli kontrola zakończy się decyzją niekorzystną dla mnie?

To pytanie, na które dziś nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Tryb zaskarżenia decyzji o zawieszeniu lub wykreśleniu wpisu nie wynika wprost z dostępnego tekstu projektu ustawy i wymaga zarówno dalszych prac legislacyjnych, jak i wykładni prawnika. Nie zgadujemy tutaj konkretnej ścieżki odwoławczej - jeśli temat jest dla Ciebie istotny, warto śledzić kolejne etapy prac nad projektem lub skonsultować się z prawnikiem, gdy ustawa przybierze bardziej ostateczny kształt.

Czy to już obowiązuje?

Nie. Art. 40 ust. 4a pkt 1 to fragment projektu ustawy przyjętego przez Radę Ministrów 14 lipca 2026 roku (z autopoprawką z 7 lipca 2026), który wciąż musi przejść Sejm, Senat i podpis Prezydenta, zanim wejdzie w życie. Aktualny stan prac opisujemy w artykule Co dalej z CWTON: aktualizacja na lipiec 2026.

Czy dobre relacje z sąsiadami naprawdę coś dają, skoro przepis i tak istnieje?

Tak, i to niezależnie od losów samego projektu ustawy. Zgłoszenia formalne - do urzędu, do wspólnoty, na platformę rezerwacyjną - w większości przypadków są ostatnim krokiem, nie pierwszym. Sąsiad, który ma numer do hosta i doświadczenie, że reaguje on szybko na zgłoszony problem, rzadko sięga po bardziej formalną ścieżkę. To działa niezależnie od tego, czy formalnym narzędziem jest dziś skarga do wspólnoty, a jutro wniosek o kontrolę w ramach CWTON.

---

Informacja prawna: Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny: lipiec 2026. Opisany przepis pochodzi z projektu ustawy (UC135) przyjętego przez Radę Ministrów 14 lipca 2026 roku, z autopoprawką z 7 lipca 2026 roku, i nie stanowi obowiązującego prawa. Jego ostateczna treść, tryb kontroli oraz zasady zaskarżania decyzji mogą się zmienić w toku dalszych prac legislacyjnych (Sejm, Senat, podpis Prezydenta) i wymagają odrębnej weryfikacji prawnej przed publikacją.

Nie chcesz szukać wzorów i przepisów na własną rękę? Pakiet HostReady zawiera kompletną dokumentację, gotowe szablony i checklisty - w tym regulamin porządkowy z zapisami o ciszy nocnej i wzory informacji dla sąsiadów i wspólnoty - wszystko przygotowane pod rejestrację CWTON i legalny wynajem krótkoterminowy, gotowe do użycia od razu po zakupie.

--- **[DRAFT - NIE OPUBLIKOWANE] Nowy wpis wygenerowany na podstawie audytu z 16.07.2026 i projektu UC135 (RM 14.07.2026 + autopoprawka 7.07.2026). Przed publikacją wymaga: (1) potwierdzenia że projekt nie zmienił się od tego czasu, (2) walidacji prawniczej, szczególnie trybu zaskarżenia decyzji o zawieszeniu/wykreśleniu wpisu.**