Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα για Airbnb: οδηγός 8 βημάτων 2026

Πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα για Airbnb: οδηγός 8 βημάτων για αλλοδαπούς αγοραστές

Οδικός χάρτης 8 βημάτων για αλλοδαπούς αγοραστές: ΑΦΜ, δικηγόρος, νομικός έλεγχος, συμβολαιογράφος, διοικητικές ενέργειες μετά την αγορά, ΑΜΑ. Ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα 3-6 μηνών, κόστη συναλλαγής 6-9%, επαληθευμένη λίστα εγγράφων και συνήθεις παγίδες για αγοραστές από ΗΒ και ΗΠΑ που σχεδιάζουν χαρτοφυλάκιο βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα.

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από αλλοδαπό και η μετατροπή του σε νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση (με εγγραφή ΑΜΑ βάσει του Νόμου 5170/2025) είναι απολύτως εφικτή, αλλά ακολουθεί συγκεκριμένη αλληλουχία βημάτων που διαφέρει σημαντικά από τη διαδικασία στο ΗΒ, στις ΗΠΑ ή στην Ιρλανδία. Το μεγαλύτερο λάθος των αλλοδαπών αγοραστών είναι ότι αντιμετωπίζουν την απόκτηση του ακινήτου και τη συμμόρφωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ως δύο ξεχωριστές διαδικασίες. Στην Ελλάδα δεν μπορείτε να εγγράψετε ΑΜΑ αν το ακίνητο δεν έχει περιέλθει νόμιμα στο όνομά σας, με έγκυρο ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ) και ισχύοντα αριθμό ΑΤΑΚ. Ο κοινός σχεδιασμός και των δύο από την πρώτη ημέρα εξοικονομεί 2-3 μήνες.

Βήμα 1: Αποκτήστε ΑΦΜ πριν από οτιδήποτε άλλο

Χωρίς ΑΦΜ δεν μπορείτε να αγοράσετε ελληνικό ακίνητο, να ανοίξετε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό ή να αναθέσετε εντολή σε Έλληνα δικηγόρο. Για τους μη κατοίκους, ο ΑΦΜ εκδίδεται από τη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού στην Αθήνα ή μέσω του ελληνικού προξενείου στη χώρα σας. Απαιτούμενα έγγραφα: έγκυρο διαβατήριο, αποδεικτικό διεύθυνσης κατοικίας (λογαριασμός κοινής ωφέλειας ή τραπεζικό αντίγραφο, με επισημείωση apostille) και συμπληρωμένο έντυπο Μ1 (αίτηση απόδοσης ΑΦΜ). Χρόνος διεκπεραίωσης μέσω προξενείου: 4-8 εβδομάδες. Με αυτοπρόσωπη παρουσία στην Αθήνα: 1-3 ημέρες. Πρέπει επίσης να ορίσετε φορολογικό αντιπρόσωπο με κατοικία στην Ελλάδα, ο οποίος ευθύνεται αλληλεγγύως για τις ελληνικές φορολογικές σας δηλώσεις.

Βήμα 2: Αναθέστε σε Έλληνα δικηγόρο ακινήτων (ανεξάρτητο από τον μεσίτη)

Στην Ελλάδα, ο συμβολαιογράφος εκπροσωπεί το κράτος και δεν συμβουλεύει κανένα από τα δύο μέρη. Χρειάζεστε δικό σας δικηγόρο για τον έλεγχο τίτλων (έρευνα τίτλων) στο Κτηματολόγιο. Αμοιβή δικηγόρου: συνήθως 1-2% της τιμής αγοράς πλέον ΦΠΑ. Επιλέξτε δικηγόρο που είναι μέλος του τοπικού Δικηγορικού Συλλόγου και έχει συγκεκριμένη εμπειρία με αλλοδαπούς αγοραστές. Αποφύγετε τον δικηγόρο που προτείνει ο μεσίτης: οι συγκρούσεις συμφερόντων είναι συχνές.

Ο δικηγόρος σας θα ερευνήσει στο Κτηματολόγιο για: βάρη (υποθήκες), δικαστικές αποφάσεις, δικαιώματα προτίμησης, εκκρεμείς απαλλοτριώσεις και φορολογικές δεσμεύσεις από την ΑΑΔΕ. Σε ιστορικές περιοχές (τμήματα της Αθήνας, νησιωτικοί οικισμοί), τα ακίνητα ενδέχεται να έχουν πολεοδομικές παρατυπίες (αυθαίρετα). Ο δικηγόρος πρέπει να ελέγξει το καθεστώς τακτοποίησης κατά την ΠΟΛ 1167/2018: μη τακτοποιημένη αυθαίρετη κατασκευή δεν μπορεί να μεταβιβαστεί.

Βήμα 3: Εκδώστε το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)

Το ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) είναι υποχρεωτικό για κάθε μεταβίβαση ακινήτου βάσει του Νόμου 4122/2013. Εκδίδεται από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή μετά από αυτοψία. Κατάταξη από A+ έως G. Κόστος: 200-500 EUR. Ισχύς: 10 έτη. Αν ο σημερινός ιδιοκτήτης διαθέτει έγκυρο ΠΕΑ που εκδόθηκε την τελευταία δεκαετία, μπορεί να μεταβιβαστεί μαζί με το ακίνητο. Για την εγγραφή ΑΜΑ, το ακίνητο πρέπει να έχει ΠΕΑ τουλάχιστον κατηγορίας D ή ανώτερης (Νόμος 5170/2025 άρθρο 4). Ακίνητο κατηγορίας G δεν μπορεί να εγγραφεί για βραχυχρόνια μίσθωση.

Βήμα 4: Υπογράψτε το προσύμφωνο (συμφωνητικό)

Οι ελληνικές αγοραπωλησίες ακινήτων συνήθως περιλαμβάνουν προκαταρκτική συμφωνία (ιδιωτικό συμφωνητικό ή προσύμφωνο) πριν από το συμβολαιογραφικό έγγραφο. Το προσύμφωνο: κλειδώνει την τιμή, ορίζει την ημερομηνία ολοκλήρωσης, προβλέπει ποινικές ρήτρες υπαναχώρησης (συνήθως 10-20% της τιμής αγοράς) και δίνει στον αγοραστή περιθώριο για τον τελικό νομικό έλεγχο. Υπογράφεται και από τα δύο μέρη (στα ελληνικά, ενδεχομένως με αγγλική μετάφραση) και δεν απαιτεί συμβολαιογράφο. Προκαταβολή σε αυτό το στάδιο: συνήθως 10% της τιμής. Αν υπαναχωρήσει ο πωλητής, επιστρέφει τη διπλάσια προκαταβολή. Αν υπαναχωρήσετε εσείς, χάνετε την προκαταβολή.

Βήμα 5: Καταβάλετε φόρους μεταβίβασης και τέλη πριν από το συμβόλαιο

Κόστη μεταβίβασης ελληνικού ακινήτου για αλλοδαπούς αγοραστές:

Στοιχείο κόστους	Ποσοστό	Σημειώσεις
Φόρος μεταβίβασης	3,09% επί της αντικειμενικής αξίας ΕΝΦΙΑ	Καταβάλλεται στην ΑΑΔΕ πριν από το συμβόλαιο· ο συμβολαιογράφος απαιτεί την απόδειξη
Αμοιβή συμβολαιογράφου	0,8-1% της τιμής αγοράς + ΦΠΑ 24%	Καθορίζεται εκ του νόμου· δεν διαπραγματεύεται
Τέλη Κτηματολογίου	0,475% + τέλος καταχώρισης πράξης	Διαφέρει ανά περιοχή
Αμοιβή δικηγόρου	1-2% + ΦΠΑ 24%	Διαπραγματεύσιμη· ζητήστε έγγραφη εντολή ανάθεσης
Μεσίτης	2-4% + ΦΠΑ 24%	Ενίοτε επιμερίζεται μεταξύ αγοραστή και πωλητή
Μετάφραση / apostille	200-600 EUR	Για αλλοδαπά έγγραφα που χρησιμοποιούνται στη συναλλαγή

Τα συνολικά κόστη συναλλαγής κυμαίνονται συνήθως από 6% έως 9% της τιμής αγοράς για αλλοδαπούς αγοραστές. Προϋπολογίστε 8% για ασφάλεια. Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της υψηλότερης αξίας μεταξύ της αντικειμενικής αξίας ΕΝΦΙΑ και της δηλωθείσας τιμής αγοράς.

Βήμα 6: Υπογράψτε το συμβολαιογραφικό έγγραφο (συμβόλαιο)

Το πωλητήριο συμβόλαιο υπογράφεται στο γραφείο του συμβολαιογράφου παρουσία και των δύο μερών (ή των εξουσιοδοτημένων εκπροσώπων τους με πληρεξούσιο). Μπορείτε να δώσετε ελληνικό πληρεξούσιο στον δικηγόρο σας για να υπογράψει για λογαριασμό σας αν δεν μπορείτε να παραστείτε. Ο συμβολαιογράφος διαβάζει ολόκληρο το συμβόλαιο μεγαλόφωνα στα ελληνικά. Αν δεν μιλάτε ελληνικά, απαιτείται παρουσία ορκωτού μεταφραστή. Το συμβόλαιο καταχωρίζεται στη συνέχεια στο Κτηματολόγιο και λαμβάνετε επικυρωμένο απόσπασμα. Αυτή είναι η στιγμή της νόμιμης μεταβίβασης της κυριότητας.

Βήμα 7: Διοικητικές ενέργειες μετά την αγορά

Μετά το συμβόλαιο, ολοκληρώστε τα ακόλουθα εντός 30 ημερών:

• Ενημέρωση στοιχείων ΑΦΜ: Υποβάλετε έντυπο Μ9 στη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού δηλώνοντας την απόκτηση ελληνικού ακινήτου (ενεργοποιεί τον υπολογισμό ΕΝΦΙΑ για το επόμενο έτος).
• Άνοιγμα ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού: Απαραίτητος για την είσπραξη των μισθωμάτων. Τράπεζες που δέχονται αλλοδαπούς μη κατοίκους: Eurobank, Alpha Bank, Τράπεζα Πειραιώς. Απαιτούνται: ΑΦΜ, συμβόλαιο ακινήτου, διαβατήριο, αποδεικτικό διεύθυνσης. Διεκπεραίωση: 2-3 εβδομάδες. Ορισμένες τράπεζες δέχονται εξ αποστάσεως άνοιγμα λογαριασμού μη κατοίκου με επικυρωμένα έγγραφα.
• Ορισμός τοπικού διαχειριστή ή προσώπου επικοινωνίας: Βάσει του Νόμου 5189/2026, πρέπει να έχετε ορισμένο πρόσωπο επικοινωνίας (διαχειριστή) με ελληνική διεύθυνση, διαθέσιμο στους ελεγκτές της ΑΑΔΕ. Μπορεί να είναι ο διαχειριστής του ακινήτου σας ή έμπιστο τοπικό πρόσωπο.
• Απόκτηση ΑΤΑΚ: Ο ΑΤΑΚ (Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου) είναι το μοναδικό αναγνωριστικό του ακινήτου στην ΑΑΔΕ. Ο δικηγόρος ή ο φορολογικός σας εκπρόσωπος τον επιβεβαιώνει από την καταχώριση στο Κτηματολόγιο.

Βήμα 8: Εγγράψτε ΑΜΑ στην ΑΑΔΕ

Μόνο μετά την ολοκλήρωση των Βημάτων 1-7 μπορείτε να εγγραφείτε για ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου). Η εγγραφή γίνεται στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ (myproperty.aade.gov.gr). Απαιτούνται: ΑΦΜ, ΑΤΑΚ, έγκυρο ΠΕΑ (τουλάχιστον D), κάτοψη, πιστοποιητικό πυρασφάλειας και αποδεικτικό κυριότητας (επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου). Ο ΑΜΑ εκδίδεται εντός 5-10 εργάσιμων ημερών. Στη συνέχεια προσθέτετε τον ΑΜΑ στην αγγελία σας στην Airbnb: χωρίς αυτόν, η αγγελία αφαιρείται από την πλατφόρμα βάσει των διατάξεων επιβολής του Νόμου 5170/2025 άρθρο 8.

Μορατόριουμ Αθήνας και περιορισμοί στα νησιά

Δεν επιτρέπουν όλες οι περιοχές νέες εγγραφές ΑΜΑ. Βασικοί περιορισμοί για αλλοδαπούς αγοραστές το 2026:

• Κεντρικές συνοικίες της Αθήνας (Δημοτικά Διαμερίσματα 1, 2, 3, συμπεριλαμβανομένων Πλάκας, Μοναστηρακίου, Συντάγματος): μορατόριουμ σε νέες εγγραφές ΑΜΑ από τον Ιανουάριο 2025 τουλάχιστον έως τον Δεκέμβριο 2026. Δεν επιτρέπονται νέες λειτουργίες βραχυχρόνιας μίσθωσης στις ζώνες αυτές, ανεξάρτητα από την ημερομηνία αγοράς.
• Μύκονος: ισχύουν όρια κορεσμού· οι νέες εγγραφές ΑΜΑ για κατοίκους εκτός ΕΕ απαιτούν πρόσθετα δικαιολογητικά βάσει του Ειδικού Πλαισίου Κυκλάδων.
• Σαντορίνη (ζώνη Καλντέρας): όριο πυκνότητας: κατ' ανώτατο 20 αδειοδοτημένες μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά 100 μ. μετώπου καλντέρας. Η κατάσταση είναι κοντά στο όριο· ελέγξτε την τρέχουσα διαθεσιμότητα πριν από την αγορά.
• Λοιπές περιοχές: Θεσσαλονίκη, Ηράκλειο, Ρόδος και το κέντρο της Κέρκυρας έχουν ηπιότερους περιορισμούς, αλλά παρακολουθείτε τις αποφάσεις των δημοτικών συμβουλίων (μπορούν να τεθούν σε ισχύ εντός 30 ημερών).

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα εξ αποστάσεως χωρίς επίσκεψη;

Ναι. Χορηγείτε συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο με apostille στον Έλληνα δικηγόρο σας. Ο δικηγόρος σας εκπροσωπεί τότε σε όλα τα στάδια: προσύμφωνο, συμβόλαιο, φορολογικές εγγραφές και αίτηση ΑΜΑ. Η εξ αποστάσεως αγορά προσθέτει 4-6 εβδομάδες για την προετοιμασία των εγγράφων και το apostille. Το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού ενδέχεται να απαιτεί μια σύντομη αυτοπρόσωπη επίσκεψη (2-3 ημέρες στην Ελλάδα), εκτός αν η τράπεζά σας δέχεται πιστοποιημένη εξ αποστάσεως ταυτοποίηση.

Ποιο είναι το ελάχιστο εμβαδόν ακινήτου για εγγραφή ΑΜΑ;

Βάσει του Νόμου 5170/2025, το ελάχιστο κατοικήσιμο εμβαδόν για ΑΜΑ είναι 9 m2 ανά χώρο ύπνου (υπνοδωμάτιο) συν 12 m2 κοινόχρηστου χώρου. Ένα στούντιο που μισθώνεται ως χώρος διαμονής πρέπει να έχει συνολικά τουλάχιστον 21 m2. Ακίνητα κάτω από το όριο αυτό δεν μπορούν να εγγραφούν ως βραχυχρόνια μίσθωση, ανεξάρτητα από το ιδιοκτησιακό καθεστώς.

Πόσο διαρκεί η πλήρης διαδικασία από την αναζήτηση έως την πρώτη κράτηση;

Ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα: αίτηση ΑΦΜ 4-8 εβδομάδες· αναζήτηση ακινήτου και προσφορά 4-8 εβδομάδες· νομικός έλεγχος και προσύμφωνο 2-4 εβδομάδες· συμβόλαιο 1-2 εβδομάδες· διοικητικές ενέργειες μετά την αγορά και εγγραφή ΑΜΑ 3-5 εβδομάδες. Σύνολο: 14-27 εβδομάδες (3,5-7 μήνες). Οι αγοραστές που αποκτούν ΑΦΜ πριν βρουν ακίνητο (συνιστάται) κερδίζουν 4-8 εβδομάδες από την αλληλουχία.

Υπάρχει περιορισμός στο πόσα ακίνητα μπορεί να κατέχει ένας αλλοδαπός στην Ελλάδα;

Δεν υπάρχει γενικός περιορισμός. Ωστόσο, βάσει των κανόνων της Enterprise Greece (Ελληνική Εταιρεία Επενδύσεων και Εξωτερικού Εμπορίου), οι αγοραστές εκτός ΕΕ σε παραμεθόριες περιοχές (ορισμένα νησιά του Αιγαίου, περιοχές των βόρειων συνόρων) ενδέχεται να χρειάζονται προηγούμενη έγκριση από το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας (Νόμος 1892/1990 άρθρο 25). Ο δικηγόρος σας το ελέγχει πριν υποβάλετε προσφορά. Τα περισσότερα ακίνητα σε μη παραμεθόρια νησιά και στην ηπειρωτική Ελλάδα αγοράζονται ελεύθερα από αγοραστές εκτός ΕΕ.

Διαβάστε επίσης

• Αγορά ελληνικού ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση από αλλοδαπό 2026: συμβολαιογράφος, φόρος μεταβίβασης, ΚΕΚ
• Εγγραφή Airbnb στην Ελλάδα 2026: πλήρης οδηγός για ιδιοκτήτες από ΗΒ και ΗΠΑ
• ΑΦΜ για αλλοδαπούς ιδιοκτήτες ακινήτων 2026: 5 βήματα από Λονδίνο ή Νέα Υόρκη
• Κανόνες Airbnb στην Αθήνα 2026: γιατί το μορατόριουμ αφορά τους ξένους επενδυτές

Ενημερωτικό περιεχόμενο, όχι νομική συμβουλή. Το ελληνικό δίκαιο ακινήτων, οι κανόνες εγγραφής ΑΜΑ και οι ζώνες μορατόριουμ υπόκεινται σε υπουργικές και δημοτικές μεταβολές. Απευθυνθείτε σε αδειοδοτημένο Έλληνα δικηγόρο πριν από οποιαδήποτε αγορά. Τα αναφερόμενα στοιχεία αντικατοπτρίζουν την κατάσταση του 2026.

Δεν θέλετε να ψάχνετε πρότυπα και κανονισμούς μόνοι σας; Το Πακέτο HostReady περιλαμβάνει πλήρη τεκμηρίωση, έτοιμα πρότυπα και λίστες ελέγχου - όλα όσα χρειάζεστε για την εγγραφή CWTON και τη νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση, έτοιμα προς χρήση αμέσως μετά την αγορά.