Communauté de communes: nouvelles règles 2026 (Lyon, Bordeaux, Annecy, Marseille)

Communauté de communes: nouvelles règles 2026 (Lyon, Bordeaux, Annecy, Marseille)

Communautés de communes 2026: Lyon, Bordeaux, Annecy, Marseille - quotas, zonage, autorisations à l'échelle EPCI suite à la loi Le Meur.

L'une des innovations majeures de la loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 est de transférer une partie des compétences de régulation du meublé de tourisme du niveau communal au niveau intercommunal (EPCI: établissement public de coopération intercommunale). Les métropoles et communautés de communes peuvent désormais adopter des règlements harmonisés par quartier, par typologie de bien ou par bailleur. Lyon, Bordeaux, Annecy, Marseille ont engagé des consultations en 2025-2026. Ce guide explique en 8 sections les nouvelles règles EPCI, les quotas, le zonage et les démarches pour 2026.

Le transfert de compétences à l'EPCI: ce que dit la loi Le Meur

La loi Le Meur a modifié plusieurs articles du Code du tourisme et du CCH pour permettre à l'EPCI compétent (métropole, communauté urbaine, communauté d'agglomération, communauté de communes) d'adopter:

• Quotas par quartier ou par bailleur (% maximum de meublés tourisme par rapport au parc de logements).
• Zonage de tension immobilière à l'échelle EPCI avec compensation différenciée.
• Plafond résidence principale 90 jours uniformisé sur l'EPCI (vs commune par commune avant).
• Autorisations limitées à 5 ans non renouvelables dans certains quartiers.
• Téléservice EPCI harmonisé (avant single entry national 20 mai 2026).

Lyon Métropole: zonage et quotas en cours d'adoption

Lyon Métropole (59 communes, 1,4 M habitants) a engagé une consultation en 2025 pour un règlement intercommunal applicable à compter de 2026. Mesures discutées:

• Plafond 90 jours résidence principale dans les 9 arrondissements de Lyon.
• Plafond 120 jours dans les communes périphériques (Villeurbanne, Caluire, Bron).
• Quota 2-3% des résidences par quartier dans le centre Lyon (Presqu'île, Croix-Rousse, Vieux Lyon).
• Compensation 1:1 maintenue dans Lyon 1-2-5-6 (zones tendues).
• Téléservice Toodego métropolitain pour la déclaration uniforme.
• Sanctions: 5 000 EUR + 50 000 EUR usage non autorisé.

Bordeaux Métropole: quotas par quartier dès 2025

Bordeaux Métropole (28 communes) a été pilote en France et applique déjà depuis 2024 un règlement métropolitain durcissant la régulation:

• Plafond 90 jours résidence principale dans Bordeaux centre (CUB centre, Chartrons, Saint-Pierre).
• Quota 5% des résidences en 2025, 3% en 2027 par quartier dans Bordeaux intramuros.
• Compensation 1:1 dans la rive gauche (Bordeaux centre).
• Autorisations limitées à 3 ans renouvelables une fois (durée effective max 6 ans).
• Périphérie (Mérignac, Pessac, Talence): régime déclaration mairie simple.
• Téléservice Bordeaux-Metropole.fr pour le centre, communes périphériques sur leur portail.

Annecy: protection Vieille Ville prioritaire

Annecy applique depuis 2023 un règlement strict, durci par la loi Le Meur en 2025:

• Vieille Ville d'Annecy: interdiction nouvelles autorisations meublés tourisme.
• Annecy commune (hors Vieille Ville): compensation 1:1, plafond 90 jours résidence principale.
• Communes périphériques (Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Seynod): intégrées Annecy depuis 2017, mêmes règles.
• Communauté d'Agglomération Grand Annecy (34 communes): déclaration mairie simple en 2026.
• Veille: extension envisagée pour 2027.

Marseille: en cours d'adoption Q1-Q2 2026

Marseille (Métropole Aix-Marseille-Provence, 92 communes) n'a pas encore adopté de règlement métropolitain mais une consultation est ouverte au 1er trimestre 2026. Mesures envisagées:

• Plafond 90 jours résidence principale dans Marseille 1er-7e arrondissement.
• Compensation 1:1 dans le Vieux-Port et le Panier.
• Quotas par arrondissement (proposition: 4-6%).
• Régime souple en périphérie (Aubagne, Marignane, Gardanne).
• Délai d'application: Q3-Q4 2026 selon adoption Conseil métropolitain.

Tableau récapitulatif EPCI 2026

| EPCI | Plafond résidence principale | Compensation | Quotas | Téléservice | |---|---|---|---|---| | Lyon Métropole | 90 j (Lyon) / 120 j (péri.) | 1:1 Lyon 1-2-5-6 | 2-3% en discussion | Toodego.com | | Bordeaux Métropole | 90 j (centre) | 1:1 (rive gauche) | 5% (2025) → 3% (2027) | Bordeaux-Metropole.fr | | Grand Annecy | 90 j (Annecy) | 1:1 | Interdiction Vieille Ville | Annecy.fr | | Aix-Marseille-Provence | En adoption | En adoption | En adoption | Marseille.fr | | Métropole Européenne Lille | 120 j | Pas encore | Pas encore | Lille.fr | | Métropole Nice Côte d'Azur | 120 j | 1:1 Carré d'Or | Non | Nice.fr |

Procédure de déclaration en métropole en 2026

• Étape 1 - Identifier l'EPCI compétent et le règlement métropolitain (ou communal si pas d'EPCI).
• Étape 2 - Vérifier le statut résidence principale / secondaire et le plafond applicable (90 ou 120 jours).
• Étape 3 - Si secondaire: changement d'usage avec compensation si exigée.
• Étape 4 - Téléservice EPCI: obtention numéro à 13 caractères + single data sheet (Reg. UE 2024/1028).
• Étape 5 - Affichage du numéro sur Airbnb / Booking / Abritel + plaque entrée.
• Étape 6 - Activation taxe de séjour via portail Airbnb (collecte automatique) ou portail métropolitain.
• Étape 7 - Mise à jour annuelle obligatoire (Reg. UE 2024/1028 dès 20 mai 2026).

Quotas par quartier: comment ça fonctionne ?

Le quota par quartier limite le pourcentage de résidences pouvant être louées en meublé de tourisme dans une zone géographique définie. Bordeaux a fixé 5% (2025) puis 3% (2027) du parc de résidences. Mécanismes:

• Demande d'autorisation soumise au quota: nouvelles autorisations refusées si quota atteint.
• File d'attente: liste des candidats par ordre de dépôt.
• Renouvellement non garanti: autorisation expirée libère une place pour la file d'attente.
• Marché secondaire des autorisations: émergence en 2025-2026 (transmission lors de la vente).
• Sanctions: usage sans autorisation = 50 000 EUR + astreinte.

Stratégies pour les loueurs en métropole en 2026

• Stratégie 1 - Demander l'autorisation tôt: avant que le quota ne se referme.
• Stratégie 2 - Privilégier la périphérie: communes EPCI sans changement d'usage.
• Stratégie 3 - Bail mobilité 1-10 mois: hors champ meublé tourisme, hors plafond 90/120 jours.
• Stratégie 4 - Bail meublé classique 1 an: longue durée, abattement micro-BIC 50% (résidence principale du locataire).
• Stratégie 5 - Veille délibérations: abonnement aux annonces officielles métropole pour réagir tôt.

Cas particuliers: communes touristiques EPCI

• Saint-Malo (St Malo Agglomération): plafond 90 jours, compensation, quota intra-muros.
• La Rochelle (CdA La Rochelle): quotas centre historique, plafond 90 jours.
• Biarritz / Bayonne (CA Pays Basque): compensation 1:1, plafond 90 jours.
• Chamonix (CC Vallée de Chamonix): régulation forte stations de ski, plafond saisonnier.
• Saint-Tropez (CC Golfe Saint-Tropez): changement d'usage strict, taxe de séjour élevée.

Foire aux questions

L'EPCI peut-il imposer des règles plus strictes que la commune ?

Oui. Depuis la loi Le Meur, l'EPCI compétent peut adopter un règlement intercommunal qui prévaut sur les règlements communaux dans son ressort. La hiérarchie est: règles nationales (Code du tourisme, loi Le Meur) > règlement EPCI > règlement communal.

Comment savoir si ma commune fait partie d'un EPCI réglementé ?

Consultez le site de votre commune (rubrique "intercommunalité") ou directement le site de l'EPCI (Bordeaux-Metropole.fr, Grand-Annecy.com, Toodego.com pour Lyon). La fiche INSEE de la commune indique également le rattachement EPCI.

Mon autorisation communale reste-t-elle valable si l'EPCI adopte un nouveau règlement ?

Oui pendant sa durée de validité. Mais le renouvellement à l'expiration sera soumis au nouveau règlement EPCI (potentiellement plus strict, avec quota saturé). Anticipez le renouvellement.

Les quotas sont-ils transférables entre quartiers ?

Non. Le quota est local au quartier défini par la délibération. Vous ne pouvez pas "déplacer" votre autorisation d'un quartier saturé à un quartier non saturé sans nouvelle demande.

Le téléservice métropolitain remplacera-t-il le téléservice national 20 mai 2026 ?

Pas exactement. Le téléservice national (Reg. UE 2024/1028 + loi Le Meur) sera l'interface unique pour les plateformes (Airbnb, Booking) qui vérifieront automatiquement les numéros. Les téléservices métropolitains restent pour la déclaration locale et l'instruction des autorisations.

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Cet article a une finalité informative. HostReady fournit des modèles et checklists; il ne remplace pas un conseil juridique. Les délibérations métropolitaines évoluent rapidement: vérifiez les versions à jour avant toute démarche.