Paris 120 jours: cap résidence principale + restrictions par arrondissement

Paris 120 jours: cap résidence principale + restrictions par arrondissement en 2026

Paris 2026: plafond 120 jours résidence principale (90 jours possible), compensation 1:1, zones tendues 1er-11e. Carte + sanctions 50 000 EUR.

Paris est la ville la plus régulée de France pour la location courte durée. Trois cadres se cumulent: la limite nationale des 120 jours (art. L. 324-1-1 IV CT), le règlement municipal de changement d'usage (art. L. 631-7 CCH, délibération du Conseil de Paris révisée en 2021 et 2024), et les facultés ouvertes par la loi Le Meur n° 2024-1039 (90 jours, quotas, autorisations 5 ans). Ce guide vous explique en 8 sections comment se conformer, quels arrondissements sont les plus restrictifs et comment éviter les amendes pouvant atteindre 50 000 EUR par logement.

Le cadre des 120 jours: ce que dit la loi nationale

L'art. L. 324-1-1 IV du Code du tourisme limite la location en meublé de tourisme d'une résidence principale à 120 jours par année civile. La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins 8 mois par an par le déclarant (art. 2 loi 89-462). Au-delà des 120 jours, le bien bascule en résidence secondaire et tombe sous le régime du changement d'usage.

• 120 jours civils par an, comptés sur l'année calendaire (1er janvier - 31 décembre).
• Décompte automatique par les plateformes Airbnb / Booking via le numéro d'enregistrement.
• Sanctions: 50 EUR par jour de dépassement, plafonné à 15 000 EUR (art. L. 324-1-1 IV bis).
• Bascule en résidence secondaire: soumise à autorisation de changement d'usage avec compensation 1:1.
• Exonération: obligation professionnelle, raison de santé, cas de force majeure (justificatifs requis).

Paris a-t-il abaissé le plafond à 90 jours ?

La loi Le Meur a ouvert cette possibilité à toutes les communes par délibération municipale. À Paris, la délibération de juin 2024 a confirmé l'option 90 jours dans les arrondissements où la pression immobilière est la plus forte: 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e, 10e, 11e arrondissements. Les autres arrondissements (12e à 20e) restent au plafond national de 120 jours en 2026, sauf nouvelle délibération.

Carte des restrictions par arrondissement en 2026

| Arrondissement | Plafond résidence principale | Compensation 1:1 | Zone tendue | |---|---|---|---| | 1er - 11e | 90 jours | Doublée (2:1) | Oui | | 12e - 20e | 120 jours | 1:1 standard | Oui | | Tour Eiffel / Le Marais / St-Germain | 90 jours + plafonds spéciaux | Doublée (2:1) | Renforcée |

Le changement d'usage: obligatoire pour la résidence secondaire

Si votre logement parisien n'est pas votre résidence principale et que vous le louez en meublé de tourisme, vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage avant toute mise en location. Le cadre est l'art. L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, complété par la délibération du Conseil de Paris.

• Compensation 1:1: pour transformer 1 logement d'habitation en meublé de tourisme, vous devez créer (ou acheter et reconvertir) 1 logement d'habitation équivalent ailleurs dans le même arrondissement.
• Compensation doublée 2:1: dans les arrondissements 1er-11e (zones de tension extrême).
• Coût marché compensation: 30 000 - 80 000 EUR par m² compensé selon arrondissement (commerce de droits de compensation).
• Procédure: dépôt en ligne via Mon.Paris.fr → instruction 2 mois → silence vaut refus.
• Validité: autorisation rattachée au logement (réelle), transmissible en cas de vente.

Sanctions: jusqu'à 50 000 EUR par logement + astreinte

Paris est la ville française qui contrôle le plus activement les meublés de tourisme. Le bureau de la protection des locaux d'habitation (BPLH) déclenche des contrôles inopinés, croise les fichiers DGFiP, plateformes et données EDF/SNCF. Les sanctions accumulables:

• Défaut de numéro d'enregistrement: 5 000 EUR par meublé (art. L. 324-1-1 V CT).
• Dépassement 120/90 jours: 50 EUR/jour de dépassement, plafonné à 15 000 EUR.
• Changement d'usage non autorisé: 50 000 EUR par logement + astreinte 1 000 EUR/jour (art. L. 651-2 CCH).
• Fausse déclaration de résidence principale: 10 000 EUR + redressement fiscal sur taxe d'habitation.
• Annonce sans numéro post 20 mai 2026: 12 500 EUR DGCCRF (Reg. UE 2024/1028).

Comment se conformer: 6 étapes pratiques

• Étape 1 - Identifier le statut: résidence principale (vous y vivez 8+ mois) ou secondaire ?
• Étape 2 - Si principale: déclaration en mairie via Mon.Paris.fr, obtention du numéro à 13 caractères, suivi du compteur 90/120 jours.
• Étape 3 - Si secondaire: demande d'autorisation de changement d'usage, mobilisation d'une compensation 1:1 ou 2:1.
• Étape 4 - Affichage du numéro sur Airbnb, Booking, Abritel + plaque visible à l'entrée.
• Étape 5 - Tenue d'un registre des nuitées (modèle HostReady).
• Étape 6 - Vérifications copropriété, DPE, sécurité (DAAF obligatoire art. R. 129-12 CCH).

Stratégies pour les loueurs parisiens en 2026

• Stratégie 1 - Résidence principale optimisée: louer pendant les vacances scolaires + week-ends pour atteindre 90-120 jours sans dépassement.
• Stratégie 2 - Bail mobilité: 1-10 mois pour étudiants/salariés en mission (loi ELAN 2018), hors plafond meublé tourisme.
• Stratégie 3 - Compensation par achat: acquérir un local commercial à reconvertir en logement (alternative à l'achat de droits).
• Stratégie 4 - Délocaliser: banlieue (Saint-Denis, Vincennes, Boulogne) avec règles plus souples.
• Stratégie 5 - Long terme classique: bail meublé 1 an, abattement 50% maintenu.

Contrôles BPLH: ce qui est croisé en 2026

Le Bureau de la protection des locaux d'habitation s'appuie sur plusieurs sources de données pour identifier les fraudes:

• DAC7 / DGFiP: revenus déclarés par Airbnb au 31 janvier.
• Données plateformes: téléservice national à compter du 20 mai 2026.
• Consommations EDF/Eau: profils incompatibles avec une résidence principale.
• Signalements voisins / syndics: ligne dédiée de la Ville de Paris.
• Croisements taxe d'habitation et taxe foncière.

Foire aux questions

Le plafond 90 jours s'applique-t-il à toute Paris ?

Non. La délibération de juin 2024 vise les arrondissements 1er-11e en priorité. Les arrondissements 12e-20e restent au plafond national de 120 jours en 2026. Vérifiez la délibération à jour sur Paris.fr.

Puis-je louer ma résidence secondaire à Paris sans changement d'usage ?

Non. Toute location en meublé de tourisme d'une résidence secondaire à Paris exige l'autorisation de changement d'usage (art. L. 631-7 CCH). Sans autorisation: 50 000 EUR par logement + astreinte 1 000 EUR/jour.

Combien coûte la compensation 1:1 / 2:1 à Paris en 2026 ?

Le marché des droits de compensation se situe entre 30 000 et 80 000 EUR par m² selon l'arrondissement. Pour un studio de 30 m² en 1er arrondissement avec compensation 2:1, comptez 60 m² compensés × 60 000 EUR = 3,6 M EUR. C'est devenu prohibitif pour les particuliers.

Comment Paris vérifie-t-il que j'occupe bien comme résidence principale ?

Le BPLH croise plusieurs sources: avis d'imposition, taxe d'habitation, factures EDF/eau, attestation employeur, scolarisation enfants. Une consommation électrique anormalement basse en hiver est un signal d'alerte fréquent.

Puis-je passer en bail mobilité pour contourner le plafond 120 jours ?

Oui. Le bail mobilité (loi ELAN 2018, art. 25-12 loi 89-462) de 1-10 mois pour étudiants, stagiaires ou salariés en mission n'est pas un meublé de tourisme et n'entre pas dans le compteur des 120 jours. Attention: justificatif d'éligibilité du locataire obligatoire.

Lire aussi

• Numéro d'enregistrement étape par étape
• Loi Le Meur 2026: ce qui change
• Compensation 1:1 grandes villes France
• DAC7 France 2026: ce que la DGFiP voit

Cet article a une finalité informative. HostReady fournit des modèles et checklists; il ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou urbanistique. Pour une situation complexe à Paris, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.