Partita IVA dal terzo immobile: forfettario o ordinario, come decidere
P.IVA obbligatoria dal 3° immobile: regime forfettario 15% o ordinario IVA 22%, INPS commercianti, fattura SDI. Albero decisionale.
Partita IVA dal terzo immobile: forfettario o ordinario, come decidere
P.IVA obbligatoria dal 3° immobile: regime forfettario 15% o ordinario IVA 22%, INPS commercianti, fattura SDI. Albero decisionale.
Voglio il pacchetto FULL 189 EUR
Voglio il pacchetto FULL 189 EURPerche dal terzo immobile scatta la P.IVA
Tre immobili in affitto breve significano impresa, secondo il legislatore. Da li scatta la P.IVA con tutti gli obblighi.
- Manovra 2026 art. (TBD)
- DL 145/2023 art. 13-ter
- 3+ immobili = presunzione impresa
- Regola si applica a contribuenti residenti e non
Regime forfettario: 15% (5% start-up), max 85k EUR
Il regime forfettario e ideale per host con 3-5 immobili e ricavi sotto 85k EUR/anno. Aliquota 15% (5% per i primi 5 anni se nuova attivita).
- Aliquota: 15% (5% start-up 5 anni)
- Limite ricavi: 85 000 EUR/anno
- Coefficiente redditivita CAV: 67%
- Base imponibile = ricavi * 67% * 15%
- Niente IVA, niente ammortamenti
- Fattura elettronica SDI obbligatoria
Regime ordinario IVA: 22% IVA + IRES/IRPEF
Il regime ordinario e per host professionalizzati: 5+ immobili, ricavi sopra 85k, gestione strutturata.
- IVA 22% (10% se classificato alberghiero)
- IRES 24% se SRL, IRPEF se ditta individuale
- Spese deducibili complete
- Ammortamenti mobili/immobile
- INPS commercianti: 17.5-24%
- Commercialista necessario (1500-3000 EUR/anno)
Procedura apertura P.IVA in 7 giorni
Sette giorni dall'invio del modulo all'attivazione operativa.
- Passo 1: modulo AA9/12 in Agenzia Entrate
- Passo 2: codice ATECO 55.20.51 (CAV) o 55.10 (B&B)
- Passo 3: scelta regime (forfettario/ordinario)
- Passo 4: iscrizione INPS commercianti
- Passo 5: SCIA in SUAP
- Passo 6: attivazione fattura elettronica SDI
- Passo 7: comunicazione P.IVA a piattaforme (Airbnb/Booking)
Tabella comparativa: cedolare vs forfettario vs ordinario su 30k EUR
Esempio numerico per 30 000 EUR di ricavi annui da 3 immobili.
- Cedolare (n/a oltre 2 immobili): -
- Forfettario start-up 5%: ~1005 EUR + 0 INPS opzionale
- Forfettario 15%: ~3015 EUR + INPS 17%
- Ordinario: ~6000 EUR + 5250 INPS + IVA 6600 (girabile)
Quando conviene tornare a 2 immobili (e venderne 1)
Se il terzo immobile rende meno di 8 000 EUR netti all'anno, vendere e tornare a 2 immobili spesso conviene.
- Soglia: 8000 EUR netti/anno per il 3° immobile
- Sotto: vendere e tornare a cedolare
- Sopra: P.IVA forfettario conviene
- Vendita con CIN attivo: premium 8-25%
INPS commercianti: il costo nascosto del regime ordinario
INPS commercianti e il costo che molti host dimenticano. Minimum 4000 EUR/anno per ordinario, opzionale per forfettario start-up.
- Ordinario: minimo 4000 EUR/anno + 17.5-24% sul reddito
- Forfettario 5% start-up: opzionale
- Forfettario 15%: contributo ridotto disponibile
- Cassa professionisti: alternativa per architetti/avvocati gestori
Albero decisionale: 6 domande per scegliere regime
Sei domande. Risposta: forfettario start-up, forfettario 15%, ordinario.
- Domanda 1: numero immobili
- Domanda 2: ricavi annui (sotto/sopra 85k)
- Domanda 3: spese alte (sopra 25% ricavi)
- Domanda 4: altri redditi alti
- Domanda 5: piano espansione
- Domanda 6: tolleranza burocrazia
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Questo articolo ha finalita informative. HostReady fornisce modelli e checklist; non sostituisce consulenza legale, fiscale o urbanistica. Verificare sempre i regolamenti comunali e regionali applicabili al proprio immobile.