Vender piso con licencia VUT activa 2026: que pasa con el NRUA y que dice la ley

Vender piso con licencia VUT activa 2026: que pasa con el NRUA

Si vendes un inmueble con licencia de vivienda de uso turistico activa, la pregunta mas urgente es si el comprador podra seguir explotandola o si la licencia caduca con el cambio de titularidad. La respuesta depende de la comunidad autonoma. Esta guia analiza las reglas de transmisibilidad por CCAA, las obligaciones notariales, la fiscalidad de la ganancia patrimonial y la checklist de 10 puntos que debes completar antes de firmar.

El Real Decreto 1312/2024 creo el NRUA (Numero de Registro Unico de Arrendamiento) como capa estatal sobre los registros autonomicos. Este codigo tiene un titular registral y, en muchas comunidades, ese vinculo personal hace que la transmision no sea automatica. Si el comprador no puede asumir el codigo, el inmueble puede quedarse sin licencia operativa el mismo dia del otorgamiento de la escritura.

Transmisibilidad del codigo VUT por CCAA: tabla comparativa 2026

CCAA	Codigo autonomico	Transmisible con la venta	Condiciones	Plazo para gestionar
Cataluna	HUT	NO	Licencia personal e intransferible. El comprador debe solicitar nueva HUT.	3-6 meses. Decret-llei 2/2025: nueva HUT imposible en toda Barcelona; todas las HUT existentes caducan el 31.10.2028.
Madrid	VUT	SI	La licencia va con el inmueble. El comprador presenta Declaracion Responsable ante la Comunidad de Madrid en 30 dias desde escritura.	30 dias tras escritura para comunicar el cambio de titular.
Andalucia	VFT	SI (con tramite)	Registro de Turismo de Andalucia admite la transmision. Comprador presenta nueva Declaracion Responsable dentro de los 6 meses.	6 meses desde la escritura.
Baleares	ETV	Parcial	Las ETV de vivienda unifamiliar suelen ser transmisibles. Las de apartamento en complejo pueden estar sujetas a cuotas del Plan ZTM.	Verificar caso por caso con Conselleria de Turisme.
Canarias	VV	SI	Transmisible. El nuevo titular actualiza datos en el GENERAL de Canarias en 30 dias.	30 dias desde la escritura.
Valencia	VT	SI	Transmisible con comunicacion a Turisme Comunitat Valenciana.	15 dias habiles desde escritura.

El NRUA estatal sigue al codigo autonomico. Si el codigo es intransferible (caso Cataluna), el NRUA del vendedor se extingue con la venta y el comprador debe iniciar el proceso desde cero. En mercados con moratoria o saturacion, eso puede significar que el inmueble no pueda volver a operar como VUT.

Que debe reflejar la escritura notarial

El notario que otorga la compraventa debe hacer constar en la escritura la situacion del inmueble respecto a la licencia VUT. Desde la entrada en vigor del RD 1312/2024, los notarios solicitan o recomiendan incluir:

• Numero de NRUA activo o declaracion de que el inmueble no tiene NRUA.
• Codigo autonomico (HUT, VFT, VUT, ETV, VV) y estado: activo, caducado, suspendido.
• Declaracion del vendedor de que no existe expediente sancionador abierto por infraccion turistica.
• Declaracion del vendedor de que la comunidad de propietarios no tiene resolucion de prohibicion de VUT bajo LPH art. 17.12 posterior a la concesion de la licencia.
• Acuerdo entre comprador y vendedor sobre quien gestiona la transmision del codigo autonomico y en que plazo.

Si la escritura silencia estos extremos y posteriormente resulta que el inmueble tenia un expediente sancionador activo o una prohibicion comunitaria, el comprador puede ejercer acciones de saneamiento por vicios ocultos bajo el Codigo Civil art. 1484 y siguientes. En practica, esto genera litigios largos y costosos que conviene evitar con due diligence previa.

Fiscalidad de la ganancia patrimonial: LIRPF art. 35-36

La venta de un inmueble genera una ganancia o perdida patrimonial regulada por el LIRPF art. 35 (transmisiones onerosas) y art. 36 (transmisiones lucrativas). El calculo es:

Ganancia = Valor de transmision - Valor de adquisicion

• Valor de transmision: precio de venta escriturado menos gastos inherentes: notario vendedor, plusvalia municipal (IIVTNU) si la paga el vendedor, comision de agente inmobiliario.
• Valor de adquisicion: precio de compra original mas gastos de adquisicion (notario, registro, ITP o IVA + AJD, comision agente comprador en su dia) mas mejoras documentadas durante la propiedad. Importante: las amortizaciones fiscales deducidas como gasto durante la actividad VUT reducen el valor de adquisicion. Si has deducido 9.000 EUR de amortizacion en 3 anos, el valor de adquisicion baja en esos 9.000 EUR y la ganancia patrimonial sube.

Los tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial en la base del ahorro son:

• Hasta 6.000 EUR: 19%.
• Entre 6.001 y 50.000 EUR: 21%.
• Entre 50.001 y 200.000 EUR: 23%.
• Entre 200.001 y 300.000 EUR: 27%.
• Mas de 300.000 EUR: 28% (reforma aprobada en PGE 2025).

Exenciones y reducciones aplicables

Hay cuatro supuestos en los que la ganancia puede estar total o parcialmente exenta:

• Reinversion en vivienda habitual: si el vendedor reinvierte el total o parte del precio en adquirir o rehabilitar su vivienda habitual dentro de los 2 anos siguientes o los 2 anos anteriores a la venta (LIRPF art. 38.1). La VUT no se considera vivienda habitual del vendedor si ha estado alquilada de forma continuada, por lo que esta exencion raramente aplica.
• Mayores de 65 anos: si el vendedor tiene mas de 65 anos y el inmueble ha sido su vivienda habitual los 3 anos anteriores, la ganancia esta exenta. De nuevo, problematico si ha sido VUT en ese periodo.
• Reinversion en renta vitalicia: mayores de 65 anos pueden eximir la ganancia reinvirtiendo en una renta vitalicia hasta 240.000 EUR (LIRPF art. 38.3).
• Coeficientes de abatimiento: solo para inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994. Reducen la ganancia generada hasta el 19/01/2006. Aplicacion decreciente segun reforma fiscal de 2015.

Plusvalia municipal: cuanto te va a costar

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalia municipal, lo recauda el ayuntamiento donde esta el inmueble. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre 2021, el metodo de calculo es optativo: el contribuyente puede elegir el metodo objetivo (coeficientes sobre valor catastral del suelo) o el metodo real (diferencia entre valor de adquisicion y transmision del suelo).

En ciudades como Barcelona, Madrid o Malaga, la plusvalia municipal puede oscilar entre 3.000 y 25.000 EUR dependiendo de los anos de propiedad y el valor catastral. Solicita al ayuntamiento una simulacion antes de cerrar el precio de venta. El plazo para pagar es 30 dias habiles desde la escritura en transmisiones onerosas.

Checklist antes de vender un inmueble con VUT activa

• Solicita copia del NRUA activo y del codigo autonomico. Conservalos como documentacion para el comprador.
• Investiga si el codigo autonomico de tu CCAA es transmisible (ver tabla anterior).
• Comprueba que no tienes expediente sancionador abierto: consulta en la consejeria de turismo de tu autonomia.
• Solicita certificacion del secretario de la comunidad de propietarios sobre el estado actual del acuerdo LPH art. 17.12. Caduca a los 3 meses.
• Pide al gestor fiscal un calculo estimado de la ganancia patrimonial y del IRPF a pagar en la declaracion del ano siguiente.
• Solicita al ayuntamiento una simulacion de plusvalia municipal.
• Negocia con el comprador quien paga los costes de transmision de la licencia y en que plazo se tramita. Refleja el acuerdo en el contrato de arras y en la escritura.
• Si eres no residente, el comprador retenera el 3% del precio escriturado e ingresara en la AEAT mediante Modelo 211. Puedes solicitar la devolucion del exceso con el Modelo 210 si la ganancia patrimonial resulta inferior al 3% retenido.