VFT Andalucia 2026: Malaga y Sevilla, donde sigue siendo rentable

VFT Andalucia 2026: Malaga y Sevilla, donde sigue siendo rentable

Andalucia es el mercado mas dinamico de Espana para vivienda con fines turisticos (VFT) pero las grandes capitales han activado restricciones. Esta guia compara Malaga, Sevilla, Granada, Cadiz y Cordoba con yields, sanciones y sectores aun abiertos.

La VFT andaluza esta regulada por el Decreto 28/2016 de las viviendas con fines turisticos, profundamente reformado por el Decreto-Ley 1/2024 de medidas urgentes en materia de vivienda. La nueva norma permite a los ayuntamientos zonificar y limitar nuevas autorizaciones, herramienta que ya han usado Malaga (febrero 2025) y Sevilla (junio 2025).

Que es la VFT y a quien aplica

La VFT es la cesion completa de una vivienda residencial a turistas a cambio de precio, de forma reiterada (mas de 2 veces al ano) y por estancia inferior a 2 meses. Se inscribe en el Registro de Turismo de Andalucia (RTA) tras presentar declaracion responsable en la sede electronica de la Junta. La inscripcion es de competencia autonomica, no municipal.

• Vivienda residencial con cedula vigente.
• Cesion completa (no por habitaciones).
• Estancia inferior a 2 meses (60 dias).
• Maximo 15 plazas por VFT (24 plazas si se segrega).

El codigo VFT-XX/XXXXX se asigna en 7-10 dias mediante silencio positivo. La sancion por no inscripcion alcanza 18 000 EUR (infraccion grave del Decreto 28/2016 art. 27).

Malaga: zonas saturadas declaradas en 2025

El Ayuntamiento de Malaga aprobo en febrero 2025 la modificacion del PGOU declarando 43 barrios como saturados. En esos barrios no se admiten nuevas VFT en vivienda plurifamiliar (edificios de comunidad). Solo permitidas en vivienda unifamiliar (chalet, adosado, vivienda en planta baja con acceso independiente). Ademas, se exige limite del 8% de VFT por edificio.

Distrito Malaga	Estado 2026	Yield neto medio
Centro / Soho	Saturado, cerrado a nuevas VFT	8,2 % (existentes)
Malagueta / Pedregalejo	Saturado	7,5 %
Teatinos / Universidad	Abierto	5,8 %
Carretera de Cadiz	Saturado	6,9 %
Pedanias (Churriana, Campanillas)	Abierto	5,0 %

Sevilla: casco antiguo cerrado en junio 2025

Sevilla ha cerrado los distritos Casco Antiguo, Triana y parte de Nervion a nuevas VFT en plurifamiliar desde junio 2025. La modificacion del PGOU exige licencia urbanistica especifica de uso terciario para nuevas VFT, lo que en residencial colectivo no se concede salvo Plan Especial individual (12-18 meses de tramitacion).

Distrito Sevilla	Estado 2026	Yield neto medio
Casco Antiguo	Cerrado a nuevas VFT	9,0 % (existentes)
Triana	Cerrado	7,8 %
Nervion (parte central)	Cerrado	6,5 %
Macarena / San Pablo	Abierto	5,5 %
Bellavista / Los Bermejales	Abierto	5,0 %

Granada, Cadiz, Cordoba: oportunidades 2026

Granada mantiene tramite ordinario excepto en Albaicin (declarado conjunto Patrimonio UNESCO). Cadiz se mantiene completamente abierto, con yields del 6,5-8 % en el casco. Cordoba aplica restriccion solo en la Juderia y barrio de Santa Maria. Almeria, Huelva y Jaen siguen abiertas con tramitacion estandar.

Como tramitar la VFT en Andalucia

• Sede electronica: juntadeandalucia.es/turismocomerciodeporte/registro-de-turismo-de-andalucia.
• Acceso: Cl@ve PIN, Cl@ve Permanente o certificado digital.
• Documento clave: declaracion responsable + datos de identificacion + plano del piso.
• Coste: gratuito.
• Plazo: 7-10 dias por silencio positivo.
• Codigo asignado: VFT/XX/XXXXX (XX = provincia: MA, SE, GR, CA, CO, AL, HU, JA).

Limite de plazas y servicios obligatorios

El Decreto 28/2016 art. 6 limita la VFT a 15 plazas, ampliable a 24 si la vivienda esta segregada en 2 unidades independientes. Servicios minimos obligatorios:

• Aire acondicionado en estancias y dormitorios cuando entre mayo y septiembre.
• Calefaccion entre octubre y abril.
• Atencion al cliente 24h via telefono.
• Manual del huesped en castellano e ingles.
• Hojas de reclamaciones en castellano, ingles y otro idioma.
• Botiquin de primeros auxilios.

Sanciones del Decreto 28/2016

Tipo	Sancion	Base legal
Leve (sin cartela)	200 - 2 000 EUR	D 28/2016 art. 26
Grave (sin VFT, anuncio sin codigo)	2 001 - 18 000 EUR	D 28/2016 art. 27
Muy grave (reincidencia, dano grave)	18 001 - 150 000 EUR	L 13/2011 art. 71

Tasa turistica andaluza

Andalucia no aplica tasa turistica autonomica en 2026. Algunas alcaldias han propuesto activarla (Malaga lo planteo en 2024) pero no se ha implementado. Los huespedes pagan 0 EUR de tasa adicional, lo que constituye un atractivo competitivo frente a Cataluna y Baleares.

Cuotas de plataforma y rentabilidad real

El yield neto andaluz se ve afectado por las comisiones de plataforma que pueden llegar al 18 % en Booking. Estrategias para optimizar:

• Mix Airbnb 60 % + Booking 30 % + direct 10 %: equilibra la distribucion sin sobreexposicion.
• Web propia con motor de reservas: ahorra 12-15 % de comisiones, retorno desde el segundo ano.
• Estancias minimas de 3 noches en Sevilla, 4 en Malaga: reduce coste limpieza por noche.
• Diferenciacion premium: kit de bienvenida, guia local, atencion 24h via Whatsapp.

Tres errores frecuentes en la VFT andaluza

• Confundir VFT con apartamento turistico (AT): el AT requiere edificio completo dedicado y licencia urbanistica de uso terciario. La VFT es vivienda residencial.
• Anunciar sin codigo: cada anuncio en Airbnb sin VFT es infraccion grave (hasta 18 000 EUR).
• No actualizar capacidad o servicios: cualquier cambio debe comunicarse al RTA en 30 dias.

¿Puedo abrir una VFT en una urbanizacion vacacional cerrada?

Si los estatutos no lo prohiben, si. Cuidado: muchas urbanizaciones de la Costa del Sol tienen prohibicion expresa en escritura. Comprueba antes de comprar y, si los estatutos se modifican posteriormente con votacion 3/5 segun LPH art. 17.12, las VFT existentes se conservan, pero no se conceden nuevas.

¿Cuanto tarda la inspeccion en Andalucia?

La inspeccion turistica andaluza actua principalmente sobre denuncias y cruces DAC7. Plazo de notificacion del expediente: 60 dias. Alegaciones: 15 dias. Resolucion: 12 meses. Recursos: alzada en 1 mes, contencioso en 2 meses.

¿Cuanto vale una VFT con codigo activo en venta de inmueble?

En zonas saturadas (Malaga centro, Sevilla casco) la VFT activa anade entre 30 000 y 80 000 EUR al precio del inmueble en mercado secundario. Zonas abiertas no aportan prima porque el comprador puede obtenerla en 7-10 dias sin coste.

¿La VFT permite alquiler por habitaciones?

No. Si quieres alquilar por habitaciones necesitas figura distinta: pension o casa de huespedes, regulada por el Decreto 47/2004. Tramite mas largo y exigente. Lee la guia "Comunidad de propietarios y vivienda turistica" para el caso especifico.

¿Que pasa si la cedula de habitabilidad esta caducada?

El Decreto 28/2016 exige cedula vigente. Cedula caducada bloquea la inscripcion VFT y, si ya esta inscrita, expone a sancion grave en inspeccion. Renueva en el ayuntamiento (50-150 EUR) antes de tramitar.

Comparativa de yields y CAPEX por capital andaluza

Capital	Yield neto medio	CAPEX entrada (60-75 m2)	Estado regulatorio
Malaga zonas no saturadas	5,8-7,8 %	200 000-350 000 EUR	Abierto fuera de centro
Sevilla zonas abiertas	5,5-6,1 %	150 000-250 000 EUR	Abierto fuera de centro
Granada (excepto Albaicin)	6,0-6,5 %	140 000-220 000 EUR	Tramite ordinario
Cadiz centro	6,5-8,0 %	130 000-220 000 EUR	Abierto
Cordoba (excepto Juderia)	5,8-6,3 %	120 000-200 000 EUR	Tramite ordinario
Almeria, Huelva, Jaen	5,0-6,0 %	100 000-180 000 EUR	Abierto sin restricciones

Demanda y estacionalidad andaluza

Andalucia mantiene la mayor demanda STR de Espana en valor absoluto: 28 millones de pernoctaciones turisticas en 2024 distribuidas entre las 8 provincias. Patrones por destino:

• Costa del Sol: ocupacion media 78 % todo el ano gracias a turismo britanico, nordico y aleman.
• Sevilla, Cordoba, Granada: estacionalidad alta primavera y otono, baja en verano (calor extremo).
• Cadiz capital y costa: alta julio-septiembre y semana santa, baja resto.
• Huelva costa (Punta Umbria, Mazagon): alta mayo-septiembre, casi cero el resto.
• Almeria (Mojacar, Roquetas): alta junio-septiembre, baja invierno.

Costa del Sol: oportunidades fuera de Malaga centro

La Costa del Sol oeste (Estepona, Marbella, Mijas) ofrece VFT con tramite ordinario y demanda britanica/nordica todo el ano. Yields del 6-8 % en pisos de costa, con CAPEX 250 000-450 000 EUR. La Costa del Sol este (Nerja, Torrox, Velez-Malaga) mantiene yields de 6-7 % con CAPEX 180 000-300 000 EUR.

Cuidado con las urbanizaciones cerradas: muchas tienen prohibicion estatutaria de uso turistico (LPH art. 17.12). Comprueba estatutos antes de comprar.

Las hojas de reclamaciones: como gestionarlas

El Decreto 28/2016 obliga a tener hojas de reclamaciones en castellano, ingles y otro idioma. La hoja oficial de la Junta de Andalucia es triplicado: una copia para el huesped, una para la administracion (Junta), una para el titular. Si el huesped formula reclamacion, el titular tiene 10 dias para responder. Sin respuesta, la Junta puede sancionar con leve (200-2 000 EUR).

Servicios obligatorios y sancion por omision

Servicio	Sancion por omision
Aire acondicionado en verano	2 001-18 000 EUR (grave)
Calefaccion en invierno	2 001-18 000 EUR (grave)
Atencion 24h	500-2 000 EUR (leve)
Manual del huesped en castellano e ingles	500-2 000 EUR (leve)
Hojas de reclamaciones	500-2 000 EUR (leve)
Botiquin de primeros auxilios	500-2 000 EUR (leve)
Cartela exterior	200-2 000 EUR (leve)

Este articulo tiene caracter informativo. Verifica siempre el PGOU vigente del municipio antes de tramitar la VFT.