Εγγραφή ΑΜΑ βήμα-βήμα 2026: πώς να πάρεις αριθμό μητρώου από την ΑΑΔΕ χωρίς λάθη που κοστίζουν 5.000 €
Πλήρης οδηγός εγγραφής ΑΜΑ στην ΑΑΔΕ 2026: 12 πεδία myAADE, ATAK, top 7 λάθη που κοστίζουν 5.000 €. Δωρεάν checklist PDF.
ETOIMH TEKMHRIOSH AMA
Adeiodothsh AMA se 2 bradia.
Choris agchos.
Anti na syntaxete eggrafa apo to mhden (40+ ores) h na plhrwsete dikigoroi (2.000+), katebaste etoima protypa symfwna me ton Nomo 5170/2025.
Εγγραφή ΑΜΑ βήμα-βήμα 2026: ο πλήρης οδηγός για βραχυχρόνια μίσθωση
Ο Νόμος 5170/2025 έβαλε τάξη στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης και ταυτόχρονα έκανε την εγγραφή ΑΜΑ απαιτητικότερη: ένα λάθος στο ATAK ή στο Ε9 μπορεί να σας κοστίσει έως 5.000 € και αναγκαστική απενεργοποίηση της αγγελίας σας στο Airbnb. Σε αυτόν τον οδηγό σάς δείχνουμε ακριβώς πώς να αποκτήσετε τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου από την ΑΑΔΕ μέσω myAADE, ποια έγγραφα χρειάζεστε, ποια είναι τα 12 πεδία της φόρμας και ποια είναι τα 7 λάθη που οδηγούν σε απόρριψη της αίτησης.
Θέλετε να βγάλετε ΑΜΑ χωρίς λάθη και καθυστερήσεις; Το πακέτο STARTER της HostReady περιλαμβάνει checklist 12 πεδίων myAADE, έλεγχο ATAK και υπόδειγμα ταμπέλας ΑΜΑ.
Θέλω το πακέτο STARTER 79 EURΠοιος δικαιούται ΑΜΑ: ΑΦΜ, κωδικοί TaxisNet, ATAK και νομικό καθεστώς ακινήτου
Πριν ξεκινήσετε τη διαδικασία στο myAADE, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι πληροίτε τις τέσσερις βασικές προϋποθέσεις που θέτει ο Ν. 5170/2025 και η AAΔΕ FAQ Σεπτεμβρίου 2025. Πρώτη και κρίσιμη προϋπόθεση είναι ο ελληνικός ΑΦΜ. Δεν έχετε ΑΦΜ; Δείτε τον οδηγό μας ΑΦΜ Ελλάδας για ξένους ιδιοκτήτες και ολοκληρώστε πρώτα αυτό το βήμα. Δεύτερη προϋπόθεση: ενεργοί κωδικοί TaxisNet (κλειδάριθμος συν τους κωδικούς myAADE). Αν δεν τους έχετε, εκδίδονται σε λίγες ώρες με αυτοπροσώπως αίτηση στην αρμόδια ΔΟΥ ή ηλεκτρονικά μέσω της θυρίδας Digital Reception.
Τρίτη προϋπόθεση είναι ο ATAK, δηλαδή ο 12ψήφιος Αριθμός Ταυτοποίησης Ακινήτου από το Εθνικό Κτηματολόγιο. Χωρίς ATAK, η αίτηση ΑΜΑ απορρίπτεται αυτόματα. Η τέταρτη προϋπόθεση αφορά το νομικό καθεστώς του ακινήτου: πρέπει να είστε είτε ιδιοκτήτης (πλήρης ή ψιλή κυριότητα), είτε επικαρπωτής, είτε μισθωτής με γραπτή εξουσιοδότηση από τον ιδιοκτήτη ότι επιτρέπεται η υπεκμίσθωση για βραχυχρόνια διαμονή. Στην περίπτωση συνιδιοκτησίας, χρειάζεται έγγραφη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, αλλιώς η εγγραφή μπλοκάρει.
Τέλος, βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο διαθέτει νόμιμη χρήση (κατοικία ή τουριστική) σύμφωνα με την οικοδομική άδεια. Αν στο Ε9 αναφέρεται διαφορετική χρήση, η ΑΑΔΕ θα ζητήσει διόρθωση πριν χορηγήσει ΑΜΑ.
Βήμα 1: τα έγγραφα που πρέπει να συγκεντρώσετε πριν ανοίξετε το myAADE
Η μεγαλύτερη αιτία απόρριψης αιτήσεων ΑΜΑ δεν είναι τεχνικό σφάλμα στη φόρμα. Είναι η έλλειψη ενός εγγράφου ή η ασυμφωνία ανάμεσα σε δύο έγγραφα. Πριν συνδεθείτε στο myAADE, ετοιμάστε φάκελο με τα παρακάτω. Πρώτα, εκτυπώστε ή αποθηκεύστε σε PDF το πιο πρόσφατο Ε9 σας από το TaxisNet. Πρέπει να εμφανίζει το ακίνητο που πρόκειται να εκμισθώσετε, με σωστή διεύθυνση, εμβαδόν και ποσοστό συνιδιοκτησίας.
Δεύτερον, εντοπίστε τον ATAK του ακινήτου. Ο πιο γρήγορος τρόπος είναι μέσω της εφαρμογής ktimatologio.gov.gr με τους κωδικούς TaxisNet. Αν δυσκολεύεστε, ο αναλυτικός οδηγός μας ATAK lookup και σύνδεση με ΑΜΑ εξηγεί όλη τη διαδικασία. Σημειώστε τον ATAK σε αρχείο κειμένου, ώστε να μπορείτε να τον αντιγράψετε χωρίς να πληκτρολογήσετε λάθος ψηφίο.
Τρίτον, χρειάζεστε αποδεικτικό δικαιώματος διάθεσης. Αν είστε ιδιοκτήτης, αρκεί ο τίτλος ιδιοκτησίας (συμβόλαιο αγοράς ή κληρονομιάς). Αν είστε μισθωτής, ετοιμάστε υπογεγραμμένη μισθωτική σύμβαση με ρητή ρήτρα ότι επιτρέπεται η βραχυχρόνια υπεκμίσθωση και ο ιδιοκτήτης συναινεί. Τέταρτο: εξοφλημένο τελευταίο εκκαθαριστικό ENFIA (η ΑΑΔΕ διασταυρώνει αυτόματα). Πέμπτο: φωτογραφία ή σαρωμένο αντίγραφο ταυτότητας ή διαβατηρίου. Αν είστε νομικό πρόσωπο, χρειάζονται και ΦΕΚ σύστασης συν αποφάσεις διαχειριστή.
Βήμα 2: σύνδεση στο myAADE και είσοδος στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής
Η εγγραφή ΑΜΑ γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω της πύλης myAADE (myaade.gov.gr). Συνδεθείτε με τους κωδικούς TaxisNet ή με κωδικούς δημόσιας διοίκησης Govgr (αν τους έχετε ενεργοποιήσει). Από το αριστερό μενού επιλέξτε «Μητρώο και Επικοινωνία», στη συνέχεια «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Αν είναι η πρώτη φορά, το σύστημα θα σας ζητήσει να αποδεχθείτε τους όρους χρήσης και να δηλώσετε ηλεκτρονική διεύθυνση επικοινωνίας. Χρησιμοποιήστε email που ελέγχετε καθημερινά: η ΑΑΔΕ στέλνει εκεί κάθε ειδοποίηση επανέναρξης ή ελέγχου.
Αμέσως μετά, η οθόνη εμφανίζει δύο επιλογές: «Νέα Εγγραφή Ακινήτου» και «Διαχείριση Υπαρχόντων». Επιλέξτε «Νέα Εγγραφή Ακινήτου». Το σύστημα θα σας ρωτήσει αν εκμισθώνετε ολόκληρο ακίνητο ή τμήμα του. Αν εκμισθώνετε μόνο ένα δωμάτιο σε διαμέρισμα όπου διαμένετε, επιλέξτε «τμήμα ακινήτου» και θα δηλώσετε αργότερα το ποσοστό. Στη συνέχεια ζητείται ο ATAK. Επικολλήστε τον αριθμό από το αρχείο σας. Το myAADE θα τραβήξει αυτόματα από το Κτηματολόγιο τη διεύθυνση, το εμβαδόν και τον δήμο. Αν εμφανιστεί προειδοποίηση «δεν βρέθηκε ATAK», σταματήστε εδώ: το πρόβλημα είναι στο Κτηματολόγιο και πρέπει να λυθεί πριν προχωρήσετε.
Για όσους ξεκινούν τώρα, μπορείτε να κατεβάσετε το δωρεάν Checklist ΑΜΑ ΑΑΔΕ της HostReady (4 σελίδες, 12 πεδία myAADE με screenshots) από αυτή τη σελίδα δίνοντας μόνο το email σας.
Βήμα 3: τα 12 πεδία της φόρμας myAADE με παραδείγματα
Η φόρμα της ΑΑΔΕ ζητά 12 βασικά πεδία. Πεδίο 1 είναι ο ATAK. Πεδίο 2 αφορά τον τύπο εκμίσθωσης (ολόκληρο ή τμήμα). Πεδίο 3 ζητά τα τετραγωνικά μέτρα. Δηλώστε ακριβώς τα τετραγωνικά της επιφάνειας που εκμισθώνετε, όχι τα μικτά. Ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. όπου εκμισθώνετε το 50% δηλώνει 35 τ.μ. ωφέλιμα. Πεδίο 4: αριθμός υπνοδωματίων. Πεδίο 5: αριθμός κλινών συμπεριλαμβανομένων κλινών σε σαλόνι. Πεδίο 6: αριθμός μπάνιων.
Πεδίο 7: ποσοστό εκμίσθωσης (μόνο αν είναι μέρος του ακινήτου, π.χ. 50%). Πεδίο 8: τύπος ακινήτου (διαμέρισμα, μονοκατοικία, μεζονέτα, στούντιο). Πεδίο 9: αριθμός ορόφου. Πεδίο 10: γεωγραφικές συντεταγμένες (το σύστημα τις προ-συμπληρώνει από τον ATAK). Πεδίο 11: ηλεκτρονικές πλατφόρμες όπου θα διαφημίσετε (Airbnb, Booking, Vrbo, ιστοσελίδα κ.λπ.). Πεδίο 12: στοιχεία επικοινωνίας υπεύθυνου διαχείρισης (μπορεί να είστε εσείς ή τρίτος).
Παράδειγμα συμπλήρωσης για στούντιο 30 τ.μ. στην Παγκράτι: ATAK 050201234567, ολόκληρο, 30 τ.μ., 1 υπνοδωμάτιο, 2 κλίνες, 1 μπάνιο, 100% εκμίσθωση, διαμέρισμα, 2ος όροφος, Airbnb και Booking. Πατάτε «Προσωρινή Αποθήκευση» και ελέγχετε τα στοιχεία πριν την οριστική υποβολή. Σύμφωνα με την AAΔΕ FAQ 09.2025, διορθώσεις μετά την έκδοση ΑΜΑ απαιτούν νέα αίτηση τροποποίησης σε προθεσμία 30 ημερών.
Σταματήσατε σε κάποιο πεδίο; Με το πακέτο STARTER η ομάδα μας ελέγχει την αίτησή σας πριν την υποβολή και σας στέλνει διορθώσεις μέσα σε 24 ώρες.
Θέλω το πακέτο STARTER 79 EURΒήμα 4: έκδοση ΑΜΑ, ανάρτηση σε Airbnb/Booking/Vrbo και ταμπέλα στην είσοδο
Μόλις πατήσετε «Οριστική Υποβολή», η ΑΑΔΕ εκδίδει τον ΑΜΑ συνήθως σε 24 έως 72 ώρες. Θα δείτε έναν αριθμό της μορφής 12345-6-7 ή με νεότερη μορφή που εισάγει η ΑΑΔΕ από το 2026. Αποθηκεύστε άμεσα το PDF της βεβαίωσης. Από εκείνη τη στιγμή ξεκινούν δύο υποχρεώσεις. Πρώτη: η ανάρτηση του ΑΜΑ σε όλες τις αγγελίες. Στο Airbnb πάτε στο Listing → Νομοθεσία → Αριθμός Άδειας/Εγγραφής και εισάγετε τον ΑΜΑ. Στο Booking πάτε στο Property Page → Property Details → License Number. Στο Vrbo αντίστοιχα στο Property Listing → Tax & Local Information.
Αν παραλείψετε αυτή την ανάρτηση, ο Νόμος 5170/2025 προβλέπει πρόστιμο από 5.000 € ανά αγγελία και η πλατφόρμα μπορεί να αφαιρέσει την αγγελία αυτόματα από τις 20 Μαΐου 2026 (έναρξη εφαρμογής Καν. ΕΕ 2024/1028). Δεύτερη υποχρέωση είναι η τοποθέτηση ταμπέλας ΑΜΑ στην είσοδο του ακινήτου: μέγεθος τουλάχιστον A5, ευανάγνωστα γράμματα, με τον ΑΜΑ και την ένδειξη «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Η μη τοποθέτηση τιμωρείται επίσης με 5.000 €.
Top 7 λάθη που οδηγούν σε απόρριψη της αίτησης ΑΜΑ και πώς να τα αποφύγετε
Από την ανάλυση εκατοντάδων αιτήσεων που έχουν πέσει στο γραφείο μας μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 5170/2025 (01.10.2025), τα επαναλαμβανόμενα λάθη είναι επτά. Πρώτο: ATAK που δεν αντιστοιχεί στο Ε9. Συμβαίνει συχνά μετά από αναδιανομή ή κληρονομική μεταβίβαση όπου δεν ενημερώθηκε το Ε9. Δεύτερο: ασυμφωνία διεύθυνσης ανάμεσα σε ATAK και ταυτότητα. Παράδειγμα: το Κτηματολόγιο γράφει «Παγκρατίου 12», η ταυτότητα γράφει «Παγκρατίου 12Α». Πρέπει να ταιριάζουν.
Τρίτο: μη υποβολή Ε9 για τρέχον έτος ή Ε9 χωρίς το συγκεκριμένο ακίνητο. Τέταρτο: ανεξόφλητο ENFIA. Η ΑΑΔΕ μπλοκάρει εγγραφή ΑΜΑ αν εμφανίζεται οφειλή ENFIA πέραν των τριών δόσεων. Πέμπτο: λάθος ποσοστό εκμίσθωσης σε συνιδιοκτησία. Αν δηλώσετε 100% ενώ έχετε 50%, η αίτηση απορρίπτεται. Έκτο: έλλειψη ταυτοποίησης για ξένους ιδιοκτήτες. Το διαβατήριο πρέπει να εμφανίζεται και στον φάκελο ΑΦΜ. Έβδομο, και πιο επικίνδυνο: εκμίσθωση σε ζώνη μορατόριουμ (κέντρο Αθήνας από 01.10.2025, Θεσσαλονίκη από 01.03.2026). Σε αυτές τις ζώνες, νέες αιτήσεις απορρίπτονται αυτόματα.
Πρακτικός κανόνας: πριν την υποβολή, διασταυρώστε ATAK, Ε9 και τίτλο ιδιοκτησίας σε ένα κοινό αρχείο Excel ή PDF. Αν τα τρία ταυτίζονται 100%, η αίτηση εγκρίνεται κατά κανόνα από την πρώτη υποβολή.
Τι κάνετε μετά την έκδοση ΑΜΑ: 8 υποχρεώσεις στις πρώτες 30 ημέρες
Η έκδοση ΑΜΑ δεν είναι το τέλος, είναι η αρχή. Σε διάστημα 30 ημερών πρέπει να ολοκληρώσετε οκτώ ενέργειες. Πρώτη: ανάρτηση ΑΜΑ σε όλες τις πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, ιδιωτικός ιστότοπος). Δεύτερη: τοποθέτηση ταμπέλας A5 στην είσοδο. Τρίτη: εγγραφή στο σύστημα Telos Anthektikotitas (Climate Resilience Fee) μέσω myAADE και ρύθμιση μηνιαίας δήλωσης 2 € (Νοέμβριος-Μάρτιος) και 8 € (Απρίλιος-Οκτώβριος) ανά νύχτα.
Τέταρτη: ενημέρωση του Ε2 της φορολογικής δήλωσης για το έτος έναρξης (μην περιμένετε την επόμενη φορολογική περίοδο, μπείτε στο Ε2 από τώρα). Πέμπτη: τοποθέτηση πυροσβεστήρα 6kg ανά 100 τ.μ. και ηλεκτρικού ΥΔΕ. Δείτε τον οδηγό μας για τον πυροσβεστήρα 6kg. Έκτη: αυτο-πιστοποίηση ασφαλείας μέσω myAADE (νέα φόρμα από 01.10.2025). Έβδομη: εγγραφή στο Μητρώο Εσερβομένων ώστε να μπορείτε να δηλώνετε επισκέπτες σε 24 ώρες. Όγδοη: προετοιμασία για ενδεχόμενη κοινή αυτοψία ΑΑΔΕ και Υπουργείου Τουρισμού, που μπορεί να γίνει χωρίς προειδοποίηση από τους πρώτους μήνες λειτουργίας.
Συχνές ερωτήσεις (FAQ)
Σε πόσο χρόνο εκδίδεται ο ΑΜΑ; Από 24 έως 72 ώρες αν τα στοιχεία είναι πλήρη. Σε περιπτώσεις που η ΑΑΔΕ ζητά διευκρινίσεις, μπορεί να φτάσει τις 15 εργάσιμες.
Έχω δύο ακίνητα. Παίρνω έναν ΑΜΑ ή δύο; Δύο ξεχωριστούς ΑΜΑ, έναν ανά ATAK. Κάθε αυτοτελές ακίνητο πρέπει να έχει ξεχωριστή εγγραφή.
Είμαι ξένος ιδιοκτήτης χωρίς ΑΦΜ. Μπορώ να ξεκινήσω την εγγραφή ΑΜΑ; Όχι. Πρέπει πρώτα να αποκτήσετε ΑΦΜ μέσω myAADE Digital Reception ή ελληνικού προξενείου, και στη συνέχεια κωδικούς TaxisNet.
Τι κόστος έχει η εγγραφή ΑΜΑ; Η ίδια η εγγραφή είναι δωρεάν. Έμμεσα κόστη: ATAK αν δεν υπάρχει (γεωμέτρης 250-400 €), ΥΔΕ ηλεκτρολόγου (80-200 €), πυροσβεστήρας (15-25 €), ταμπέλα A5 (5-15 €).
Πόσο διαρκεί ο ΑΜΑ; Επ' αόριστον, εφόσον λειτουργείτε. Σε περίπτωση παύσης λειτουργίας απαιτείται δήλωση διακοπής στο myAADE.
Σημαντική σημείωση
Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η HostReady παρέχει υποδείγματα και checklists· δεν αντικαθιστά νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επαληθεύστε πάντα τους δημοτικούς και περιφερειακούς κανονισμούς που ισχύουν για το ακίνητό σας.
Έτοιμοι να αποκτήσετε ΑΜΑ από την πρώτη υποβολή; Το πακέτο STARTER της HostReady περιλαμβάνει checklist 12 πεδίων, έλεγχο ATAK-E9, υπόδειγμα ταμπέλας ΑΜΑ και 30 λεπτά τηλεφωνική υποστήριξη.
Θέλω το πακέτο STARTER 79 EUR