Διακοπή AMA: πώς να δηλώσεις παύση βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς να χάσεις δικαίωμα επανέναρξης
Διακοπή ΑΜΑ μέσω myAADE: 8 λόγοι, συνέπειες E2, ATAK retention, επανέναρξη μετά moratorium. Decision tree πότε διακοπή vs πώληση.
ETOIMH TEKMHRIOSH AMA
Adeiodothsh AMA se 2 bradia.
Choris agchos.
Anti na syntaxete eggrafa apo to mhden (40+ ores) h na plhrwsete dikigoroi (2.000+), katebaste etoima protypa symfwna me ton Nomo 5170/2025.
Διακοπή ΑΜΑ: πώς να δηλώσεις παύση χωρίς να χάσεις δικαίωμα επανέναρξης
Η Διακοπή ΑΜΑ είναι μια καθοριστική απόφαση που πρέπει να ληφθεί ψύχραιμα: λάθος χειρισμός μπορεί να σας κοστίσει το δικαίωμα επανεγγραφής εάν το ακίνητό σας βρίσκεται σε ζώνη μορατόριουμ. Σε αυτό το άρθρο εξηγούμε τους 8 λόγους διακοπής, τη διαδικασία στο myAADE, τι κρατά το ATAK σας και πώς λειτουργεί η επανέναρξη μετά μορατόριουμ. Στο τέλος δίνουμε decision tree πότε επιλέγετε διακοπή και πότε πώληση.
Σκέφτεστε να διακόψετε ΑΜΑ; Με το πακέτο STANDARD η HostReady σάς παρέχει συμβουλή 30 λεπτών για το αν διακοπή είναι η σωστή κίνηση και πώς να την κάνετε χωρίς απώλεια δικαιωμάτων.
Θέλω το πακέτο STANDARD 99 EURΓιατί ένας ιδιοκτήτης μπορεί να θέλει να διακόψει ΑΜΑ: 8 πιθανοί λόγοι
Η διακοπή ΑΜΑ δεν είναι αποτυχία. Είναι μια νόμιμη επιλογή που προβλέπει ο Νόμος 5170/2025 για περιπτώσεις όπου η βραχυχρόνια λειτουργία δεν είναι πλέον επιθυμητή ή δυνατή. Σύμφωνα με την AAΔΕ FAQ Σεπτεμβρίου 2025, οι 8 βασικότεροι λόγοι είναι: πώληση ακινήτου, μετατροπή σε μακροχρόνια μίσθωση (3+ έτη), προσωπική χρήση από τον ιδιοκτήτη ή την οικογένεια, μεταβίβαση σε κληρονόμους, χρήση ως δεύτερη κατοικία, ανακαίνιση πάνω από 6 μήνες, αλλαγή φορολογικού καθεστώτος (από φυσικό σε νομικό πρόσωπο) και αποχώρηση λόγω αλλαγών νομοθεσίας.
Συχνότατος λόγος το 2026 είναι η αδυναμία συμμόρφωσης με τις νέες απαιτήσεις (πυροσβεστήρας, ΥΔΕ, ταμπέλα). Αν το ακίνητο είναι παλαιό και η ΥΔΕ απαιτεί ολική επανωιρωση 3.000-7.000 €, ίσως δεν αξίζει η συντήρηση ΑΜΑ. Επίσης, ιδιοκτήτες σε ζώνες με πεσμένα yields (απομακρυσμένες περιοχές, χωρίς τουριστική ζήτηση) επιλέγουν διακοπή.
Τέλος, η διακοπή χρησιμοποιείται και ως «παύση», για 6-12 μήνες, χωρίς οριστική απώλεια. Σε αυτή την περίπτωση, ξανά-ενεργοποιείτε τον ίδιο ΑΜΑ μέσω myAADE, αρκεί το ακίνητο να μην βρίσκεται σε ζώνη μορατόριουμ.
Βήμα 1: είσοδος στο myAADE και επιλογή Διακοπής
Η διαδικασία διακοπής γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά. Συνδέεστε στο myAADE με τους κωδικούς TaxisNet σας. Πάτε στο μενού «Μητρώο και Επικοινωνία» → «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» → «Διαχείριση Υπαρχόντων». Εμφανίζεται λίστα με όλους τους ενεργούς ΑΜΑ σας. Επιλέγετε εκείνον που θέλετε να διακόψετε και πατάτε «Διακοπή».
Η οθόνη ζητά τέσσερα στοιχεία. Πρώτο: ημερομηνία λήξης λειτουργίας. Πρέπει να είναι μεταγενέστερη από την τελευταία κράτηση που έχετε στο Airbnb/Booking. Δεύτερο: λόγος διακοπής (επιλέγετε από τους 8 προκαθορισμένους). Τρίτο: αν προτίθεστε να ξεκινήσετε ξανά (Ναι/Όχι/Άγνωστο). Τέταρτο: τυχόν παρατηρήσεις σε πεδίο ελεύθερου κειμένου.
Πατάτε «Οριστική Υποβολή». Η Διακοπή τίθεται σε ισχύ άμεσα ή κατά τη δηλωθείσα ημερομηνία (όποια έρχεται αργότερα). Λαμβάνετε επιβεβαιωτικό email. Από εκείνη τη στιγμή, η αγγελία σας στο Airbnb/Booking θα μπλοκαριστεί αυτόματα μέσα σε 48 ώρες (μέσω SDEP από 20.05.2026). Πριν τη Διακοπή, ολοκληρώστε όλες τις υπάρχουσες κρατήσεις σας.
Βήμα 2: φορολογικές συνέπειες μετά τη Διακοπή
Από την ημερομηνία διακοπής δεν δηλώνεται νέο εισόδημα ΑΜΑ. Όμως οι φορολογικές υποχρεώσεις του τελευταίου έτους λειτουργίας πρέπει να ολοκληρωθούν κανονικά. Πρώτο: υποβολή Ε2 για το έτος της διακοπής με τα έσοδα μέχρι την ημερομηνία διακοπής. Δείτε Δήλωση Ε2 2026. Δεύτερο: τυχόν εκκρεμείς δηλώσεις Climate Resilience Fee (μηνιαίες) πρέπει να υποβληθούν.
Τρίτο: αν η Διακοπή έγινε στη μέση φορολογικού έτους, τα έσοδα κατατάσσονται κανονικά στην κλίμακα 15-45%. Δεν υπάρχει αναλογική μείωση. Τέταρτο: σε περίπτωση πώλησης ακινήτου που είχε ΑΜΑ, ο πωλητής υπόκειται στον φόρο υπεραξίας ως φυσικό πρόσωπο 15%.
Πέμπτο: αν διακόψατε επειδή μετατρέπετε σε μακροχρόνια μίσθωση, τα νέα μισθώματα δηλώνονται ως εισοδήματα από εκμίσθωση κατοικιών (όχι ως STR), σε διαφορετικό κωδικό Ε2. Η φορολογική κλίμακα είναι η ίδια (15-45%) αλλά οι αφαιρέσεις διαφέρουν.
Τι γίνεται με τον ATAK: παραμένει συνδεδεμένος με το ακίνητο
Σημαντική διευκρίνιση: η Διακοπή ΑΜΑ δεν αφαιρεί τον ATAK σας. Ο ATAK είναι μόνιμος αριθμός Κτηματολογίου που ταυτίζει το ακίνητο και δεν εξαρτάται από την ΑΑΔΕ. Συνεχίζει να εμφανίζεται στο Ε9 σας και σε κάθε νέα δικαιοπραξία (πώληση, κληρονομιά).
Όταν θελήσετε να επανέλθετε στη βραχυχρόνια, μπορείτε να αιτηθείτε νέο ΑΜΑ συνδεόμενο με τον ίδιο ATAK. Η ΑΑΔΕ θα τραβήξει αυτόματα τα στοιχεία και θα εκδώσει νέο μητρώο. Δεν χάνετε δεδομένα. Δείτε ATAK lookup και σύνδεση με ΑΜΑ.
Η μόνη περίπτωση όπου χάνεται η σύνδεση είναι όταν το ακίνητο πωληθεί σε νέο ιδιοκτήτη. Τότε ο ATAK παραμένει στο ακίνητο, αλλά συνδέεται με τον νέο ΑΦΜ. Ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να αιτηθεί δικό του ΑΜΑ. Εσείς διατηρείτε δικαίωμα να αιτηθείτε ΑΜΑ μόνο για άλλα ακίνητά σας με δικούς τους ATAK.
Διακοπή προσωρινή ή οριστική; Με το πακέτο STANDARD η HostReady σας στέλνει εξατομικευμένη ανάλυση φορολογικών και νομικών συνεπειών σε 48 ώρες.
Θέλω το πακέτο STANDARD 99 EURΕπανέναρξη: αίτηση νέου ΑΜΑ στον ίδιο ATAK
Αν μετά από διακοπή θέλετε να ξανά-ξεκινήσετε, η διαδικασία είναι σχεδόν πανομοιότυπη με την αρχική εγγραφή ΑΜΑ. Συνδέεστε στο myAADE, πάτε «Νέα Εγγραφή Ακινήτου», εισάγετε τον ίδιο ATAK, και η ΑΑΔΕ τραβάει αυτόματα τα στοιχεία. Συμπληρώνετε τα 12 πεδία της φόρμας (αν τα δεδομένα έχουν αλλάξει σημαντικά, π.χ. ανακαίνιση που αύξησε τις κλίνες) και υποβάλλετε.
Λαμβάνετε νέο ΑΜΑ μέσα σε 24-72 ώρες. Είναι διαφορετικός αριθμός από τον προηγούμενο: η ΑΑΔΕ δεν επανενεργοποιεί παλιό ΑΜΑ, εκδίδει πάντα νέο. Δεν υπάρχει κόστος ή ποινή επανέναρξης, εφόσον το ακίνητο δεν βρίσκεται σε ζώνη μορατόριουμ.
Προσοχή στις προθεσμίες: αν διακόψατε στις 30/06/2025 και επανενεργοποιείτε στις 15/04/2026, τα έσοδα ξεκινούν από την ημερομηνία επανέκδοσης ΑΜΑ. Ενημερώστε τον λογιστή σας ώστε να ενσωματώσει σωστά τα νέα δεδομένα στο Ε2.
Ειδική περίπτωση: μορατόριουμ Αθήνας 2025-2026 και Θεσσαλονίκης από 03.2026
Εδώ βρίσκεται η μεγαλύτερη παγίδα της Διακοπής. Αν το ακίνητό σας βρίσκεται σε ζώνη μορατόριουμ και διακόψετε τον ΑΜΑ, μπορεί να μη μπορέσετε να αιτηθείτε νέο μέχρι το τέλος του μορατόριουμ. Στην Αθήνα (1ο, 2ο, 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Κολωνάκι) το μορατόριουμ ισχύει από 01.10.2025 έως 31.12.2026. Δείτε Μορατόριουμ Αθήνας 2025-2026.
Στη Θεσσαλονίκη (Κέντρο, Άνω Πόλη, Τούμπα), το μορατόριουμ ξεκινά 01.03.2026 και ισχύει για 18 μήνες. Όσοι έχουν ενεργό ΑΜΑ στην 28.02.2026 διατηρούν το δικαίωμα λειτουργίας. Όσοι διακόψουν, χάνουν τη θέση τους και δεν μπορούν να επιστρέψουν μέχρι 09/2027.
Σύσταση κρίσιμη: αν είστε σε ζώνη μορατόριουμ και σκέφτεστε διακοπή, ΜΗΝ τη δηλώσετε χωρίς νομική συμβουλή. Καλύτερη επιλογή είναι η «παύση λειτουργίας» de facto: σταματάτε να δέχεστε κρατήσεις, αλλά διατηρείτε ενεργό τον ΑΜΑ στο myAADE. Ο ΑΜΑ δεν παρέρχεται με αχρησία. Παραμένει ενεργός εφόσον υποβάλλετε Ε2 ακόμη και με μηδενικά έσοδα.
Ανακαίνιση vs πώληση: πότε διακόπτετε vs μετατρέπετε σε premium asset
Για ιδιοκτήτες σε ζώνη μορατόριουμ Αθήνας/Θεσσαλονίκης, ο ΑΜΑ μετατρέπεται σε premium asset: μη μεταβιβαζόμενος (non-transferable), ισχύει μόνο για τον τρέχοντα ιδιοκτήτη. Στις τιμές αγορών, ένα ακίνητο με ενεργό ΑΜΑ στο 1ο ΔΔ Αθήνας πωλείται 15-30% ψηλότερα από το ίδιο χωρίς ΑΜΑ. Άρα η διακοπή ΑΜΑ ισοδυναμεί με «πέταγμα» αυτής της premium αξίας.
Η εναλλακτική στρατηγική είναι ανακαίνιση. Αν το ακίνητο χρειάζεται 5-15.000 € εργασίες για να πληρεί απαιτήσεις 2026 (πυροσβεστήρας, ΥΔΕ, ανιχνευτές καπνού, ταμπέλα ΑΜΑ), η επένδυση επιστρέφει μέσα σε 1-2 σεζόν. Η ανακαίνιση μπορεί να γίνει ενώ ο ΑΜΑ είναι «παγωμένος» χωρίς διακοπή.
Πώληση επιλέγεται μόνο όταν: (1) το ακίνητο είναι σε ζώνη χωρίς premium ΑΜΑ, (2) ο ιδιοκτήτης μετακομίζει σε άλλη χώρα, (3) τα yields είναι κάτω από 4% με προοπτική περαιτέρω πτώσης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, διακοπή ΑΜΑ + πώληση είναι λογική κίνηση.
Κυρώσεις για μη δηλωμένη Διακοπή: αν σταματήσετε χωρίς δήλωση
Αν σταματήσετε να εκμισθώνετε αλλά δεν δηλώσετε Διακοπή στο myAADE, παραμένετε υπόχρεοι σε όλες τις φορολογικές υποχρεώσεις: μηνιαία δήλωση Climate Resilience Fee (έστω και μηδενική), ετήσια Ε2, αυτο-πιστοποίηση ασφαλείας. Η μη υποβολή τιμωρείται με πρόστιμα 100-500 € ανά παράλειψη.
Επιπλέον, η ΑΑΔΕ μπορεί να απενεργοποιήσει αυτόματα τον ΑΜΑ σας μετά από 12 μήνες χωρίς δηλωμένα έσοδα. Σε αυτή την περίπτωση, η επανέναρξη στις περιοχές μορατόριουμ είναι αδύνατη. Είναι κρίσιμο, λοιπόν, να δηλώνετε ρητά τη διακοπή ή να υποβάλλετε μηδενική Ε2 αν θέλετε να διατηρήσετε τον ΑΜΑ ενεργό.
Πρακτικός κανόνας: αν σκέφτεστε να σταματήσετε, αποφασίστε ρητά μεταξύ διακοπής (οριστική, με δήλωση) ή παύσης (de facto, με ενεργό ΑΜΑ + μηδενικά Ε2). Η ασάφεια είναι το χειρότερο σενάριο.
Συχνές ερωτήσεις (FAQ)
Μπορώ να ξεκινήσω ξανά μετά από διακοπή; Ναι, σε ζώνες χωρίς μορατόριουμ. Σε ζώνες μορατόριουμ, μόνο μετά τη λήξη.
Χάνω τον ATAK με τη διακοπή; Όχι. Ο ATAK είναι μόνιμος και παραμένει συνδεδεμένος με το ακίνητο.
Πόσο διαρκεί η διαδικασία διακοπής; Άμεση. Η Διακοπή τίθεται σε ισχύ από την ημερομηνία που ορίσατε στο myAADE.
Πρέπει να συνεχίσω να υποβάλλω Climate Fee; Όχι μετά τη Διακοπή. Πριν τη Διακοπή, ναι για όλους τους μήνες λειτουργίας.
Μπορώ να μετατρέψω σε μακροχρόνια χωρίς διακοπή; Όχι. Η μακροχρόνια απαιτεί διακοπή ΑΜΑ και ξεχωριστή δήλωση εκμισθώσεων κατοικιών στο Ε2.
Σημαντική σημείωση
Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η HostReady παρέχει υποδείγματα και checklists· δεν αντικαθιστά νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επαληθεύστε πάντα τους δημοτικούς και περιφερειακούς κανονισμούς που ισχύουν για το ακίνητό σας.
Σκέφτεστε διακοπή και θέλετε να δείτε τις φορολογικές, νομικές και επιχειρησιακές συνέπειες; Με το πακέτο STANDARD η HostReady σας δίνει συμβουλή 30 λεπτών και αναλυτική αναφορά σε 48 ώρες.
Θέλω το πακέτο STANDARD 99 EUR