Δήλωση E2 2026: πώς να συμπληρώσεις τους νέους κωδικούς για βραχυχρόνια χωρίς λάθη

Δήλωση Ε2 2026: πώς να συμπληρώσεις τους νέους κωδικούς για βραχυχρόνια

Η δήλωση Ε2 είναι το πιο κρίσιμο φορολογικό βήμα για κάθε ιδιοκτήτη βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για το έτος 2025 (που υποβάλλεται 17 Μαρτίου - 15 Ιουλίου 2026) εισάγονται νέοι κωδικοί 64-65 για εξαιρέσεις και αυτόματος συγχρονισμός με τα δεδομένα Airbnb μέσω DAC7. Σε αυτό το άρθρο σάς δείχνουμε αναλυτικά κάθε πεδίο, τους νέους κωδικούς, τα 12 αφαιρετικά κόστη και τα 7 πιο συχνά λάθη που οδηγούν σε απόρριψη ή έλεγχο.

Προθεσμία: 17 Μαρτίου - 15 Ιουλίου 2026

Σύμφωνα με τον Νόμο 5170/2025 και την AAΔΕ FAQ Σεπτεμβρίου 2025, η ηλεκτρονική υποβολή Ε2 και Ε1 για το φορολογικό έτος 2025 ξεκινά στις 17 Μαρτίου 2026 και κλείνει στις 15 Ιουλίου 2026. Δεν προβλέπεται μηχανισμός αυτόματης παράτασης. Η ΑΑΔΕ μπορεί να ανακοινώσει παράταση κατ' εξαίρεση (όπως 2025), αλλά μην υπολογίζετε σε αυτή. Σχεδιάστε ολοκλήρωση μέχρι το τέλος Ιουνίου.

Η εκπρόθεσμη υποβολή τιμωρείται με 100-500 € (αναλόγως καθυστέρησης) + τόκους υπερημερίας 8,5% ετησίως επί του οφειλόμενου φόρου. Παράλληλα, η μη υποβολή μπορεί να οδηγήσει σε αυτόματη απενεργοποίηση ΑΜΑ μετά από 6 μήνες καθυστέρησης. Δείτε οδηγό φορολογίας 2026.

Πρακτική σύσταση: ορίστε ημερολογιακή υπενθύμιση για 1η Μαΐου ως «Ε2 deadline -10 εβδομάδες». Αυτό σας δίνει χρόνο να συγκεντρώσετε στοιχεία, να ζητήσετε reconciliation από Airbnb (DAC7) και να συμβουλευτείτε λογιστή αν χρειαστεί.

Βήμα 1: σύνδεση και άνοιγμα Ε2 - αυτόματος συγχρονισμός Airbnb DAC7

Συνδέεστε στο myAADE με κωδικούς TaxisNet. Πάτε «Φορολογικές Δηλώσεις» → «Δήλωση Φορολογίας Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων» → «Ε2 - Αναλυτική Κατάσταση Εκμισθώσεων». Ανοίγει η φόρμα. Από το 2025, η Ε2 εμφανίζει pre-filled δεδομένα από Airbnb, Booking και άλλες πλατφόρμες μέσω της Δηγίας DAC7. Δείτε DAC7 για βραχυχρόνια Ελλάδα.

Συγκεκριμένα, για κάθε ATAK που έχει συνδεθεί με ΑΜΑ, εμφανίζεται γραμμή με τα ακόλουθα προ-συμπληρωμένα: αριθμός νυχτών, ακαθάριστα έσοδα, commission πλατφόρμας, καθαρά payouts. Έχετε υποχρέωση να επιβεβαιώσετε αυτά τα στοιχεία ή να τα διορθώσετε αν δεν συμφωνούν με την ταμειακή σας ροή.

Για όσους εκμισθώνουν και μέσω direct bookings (δικό τους website), αυτά δεν εμφανίζονται αυτόματα. Πρέπει να τα προσθέσετε χειροκίνητα στη γραμμή ATAK. Αν έχετε λογιστή, στείλτε του Excel με μηνιαίους πίνακες direct bookings για να τα ενσωματώσει.

Πεδία Ε2 για STR: κωδικός 60, νύχτες, ATAK

Στη Δήλωση Ε2 για βραχυχρόνια χρησιμοποιείτε τον κωδικό κατηγορίας 60 (Βραχυχρόνια εκμίσθωση κατοικίας). Συμπληρώνετε τα παρακάτω πεδία ανά ακίνητο:

• ATAK: 12ψήφιος κωδικός Κτηματολογίου.
• ΑΜΑ: Αριθμός Μητρώου Ακινήτου.
• Διεύθυνση ακινήτου (αυτόματη από Ε9).
• Εμβαδόν και ποσοστό συνιδιοκτησίας.
• Αριθμός νυχτών εκμίσθωσης συνολικά για το έτος.
• Αριθμός ημερών διαθεσιμότητας (νύχτες όπου το ακίνητο ήταν διαθέσιμο, εκμισθωμένο ή όχι).
• Ακαθάριστα έσοδα από όλες τις πηγές (Airbnb, Booking, direct).
• Αφαιρετικά κόστη (συνολικό ποσό).
• Commission πλατφόρμας (ξεχωριστό κωδικό).

Παράδειγμα συμπλήρωσης: ATAK 050201234567, ΑΜΑ 12345-6-7, Παγκρατίου 12, 60 τ.μ., 100% συνιδιοκτησία, 180 νύχτες, 365 ημέρες διαθεσιμότητας, 14.400 € ακαθάριστα, 2.500 € αφαιρετικά, 432 € commission. Καθαρό φορολογητέο: 11.468 € (μετά 5% τεκμαρτής μείωσης = 10.894 €).

Νέοι κωδικοί 2025/2026: κωδικός 64 και 65 για εξαιρέσεις

Από το 2025 εισήχθησαν δύο νέοι κωδικοί που αφορούν εξαιρέσεις. Ο κωδικός 64 εφαρμόζεται όταν το ακίνητο έχει παραμείνει αδιαμένητο 3+ συνεχή έτη και χρησιμοποιείται για μακροχρόνια μίσθωση 3+ ετών. Σε αυτή την περίπτωση, εξαιρείται από τις κανονικές κλίμακες STR και υπάγεται σε ευνοϊκό καθεστώς (ίδιο με long-term, χαμηλότερος φόρος).

Ο κωδικός 65 εφαρμόζεται για ακίνητα που είχαν ΑΜΑ αλλά μετατράπηκαν σε μακροχρόνια μέσα στο έτος. Ποσοστιαία φορολόγηση: η περίοδος STR φορολογείται με κλίμακα 15-45%, η περίοδος long-term με ευνοϊκότερο 15-25%.

Παράδειγμα κωδικού 65: εκμισθώσατε STR Ιανουάριο-Ιούνιο (10.000 € ακαθάριστα), από Ιούλιο μετατρέψατε σε μακροχρόνια (6.000 € ακαθάριστα μέχρι Δεκέμβριο). Συνολικά 16.000 €. Στην Ε2 ξεχωρίζετε τις δύο περιόδους με κωδικούς 60 και 65 αντίστοιχα. Το σύστημα υπολογίζει αναλογικά τον φόρο.

Τι αφαιρείτε: ENFIA, ασφάλιση, επισκευές, ενέργεια, νερό, internet, Climate Fee

Σύμφωνα με τον Νόμο 5170/2025 και τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, αφαιρείτε από τα ακαθάριστα έσοδα STR τα παρακάτω:

• ENFIA: ολόκληρο το ποσό για το ακίνητο που εκμισθώνεται.
• Ασφάλιση πυρός και RC: ολόκληρο το ασφάλιστρο.
• Επισκευές και συντηρήσεις: με τιμολόγια ή αποδείξεις.
• Λογαριασμοί κοινής ωφέλειας (ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, gas, internet).
• Καθαρισμοί και πλύσιμο σεντονιών: με τιμολόγιο εταιρείας.
• Δημοτικά τέλη και κοινόχρηστα.
• Διαφημίσεις: Airbnb premium ads, photographer.
• Τέλη πλατφόρμας: Airbnb commission 3-15%, Booking 12-15%.
• Property manager: αν εξωτερικευτεί.
• Πιστοποιητικά: ΥΔΕ, απεντόμωση, service πυροσβεστήρα.
• PMS subscription: Hostaway, Lodgify, NEXT.
• Climate Resilience Fee: ΔΕΝ αφαιρείται! Είναι έμμεσος φόρος που πληρώνει ο επισκέπτης.

Επιπλέον, η ΑΑΔΕ εφαρμόζει αυτόματα 5% τεκμαρτή έκπτωση για «λοιπές δαπάνες» χωρίς απαίτηση τιμολογίων. Αυτό μειώνει τη φορολογητέα βάση πέρα από τα παραπάνω.

Δύο ATAK σε ένα ακίνητο: ξεχωριστές γραμμές

Αν έχετε δύο αυτοτελή ATAK στο ίδιο οικοδόμημα (π.χ. ισόγειο και 1ος όροφος), δηλώνετε δύο ξεχωριστές γραμμές στην Ε2. Κάθε γραμμή με δικό της ATAK, ΑΜΑ, νύχτες και έσοδα. Δεν συναθροίζονται. Ωστόσο, στο επίπεδο φορολογίας Ε1, τα έσοδα συναθροίζονται για την κλίμακα 15-45%.

Παράδειγμα: ATAK 1 με 8.000 € καθαρά + ATAK 2 με 12.000 € καθαρά = συνολικά 20.000 €. Φόρος: 12.000 × 15% (1.800 €) + 8.000 × 25% (2.000 €) = 3.800 €. Αν είχατε δύο ξεχωριστούς ιδιοκτήτες (π.χ. ζευγάρι, καθένας με δικό του ΑΦΜ), θα φορολογούνταν ως 8.000 × 15% (1.200 €) + 12.000 × 15% (1.800 €) = 3.000 €. Διαφορά 800 €.

Για 2-ATAK ακίνητο σε έναν ιδιοκτήτη, εξετάστε σύσταση ΙΚΕ ή μετάταξη ιδιοκτησίας ώστε ο ένας ATAK να ανήκει στον άλλο σύζυγο. Συμβουλευτείτε λογιστή πριν λάβετε αποφάσεις. Δείτε επίσης ENFIA 2026 για βραχυχρόνια.

Auto-import Airbnb (DAC7): επιβεβαίωση πριν την υποβολή

Από το 2025, η Δηγία DAC7 υποχρεώνει τις πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Vrbo) να αναφέρουν τρίμηνα δεδομένα στις φορολογικές αρχές κάθε κράτους-μέλους. Στην Ελλάδα, η ΑΑΔΕ συγκεντρώνει τα στοιχεία αυτά και τα προ-συμπληρώνει στην Ε2 σας. Έχετε υποχρέωση να τα επιβεβαιώσετε ή να τα διορθώσετε.

Πριν την υποβολή, ζητήστε από Airbnb «Earnings Statement 2025» (διαθέσιμο μέσω Account → Performance → Earnings → Download CSV). Συγκρίνετε τα ποσά με τα προ-συμπληρωμένα στην Ε2. Αν συμφωνούν 100%, προχωράτε. Αν διαφέρουν περισσότερο από 5%, ψάξτε αιτίες:

• Cancellations/refunds μετά payout (πληρωθήκατε αλλά μετά επιστράφηκε).
• Currency conversions (USD → EUR με αλλαγή ισοτιμίας).
• Co-host payouts (αν μοιραζόσαστε με άλλον).
• Cleaning fees που λογίζονται ξεχωριστά.

Αν εντοπίζετε διαφορά, διορθώνετε στην Ε2 με το σωστό ποσό και προσθέτετε αιτιολόγηση στο πεδίο «Παρατηρήσεις». Η ΑΑΔΕ θα ζητήσει επιβεβαίωση μέσω email αργότερα.

7 συχνότερα λάθη: ασυμφωνία Ε2 με Airbnb, ξεχασμένα refunds, λάθος ATAK

Από εκατοντάδες Ε2 που έχουν περάσει από το γραφείο μας, τα 7 πιο συχνά λάθη είναι: (1) ασυμφωνία ποσού Ε2 vs Airbnb statement, (2) ξεχασμένα refunds (έσοδο που επιστράφηκε αλλά καταγράφηκε ως κερδοφόρο), (3) λάθος ATAK σε γραμμή ακινήτου, (4) ξεχασμένη γραμμή για direct bookings, (5) λάθος υπολογισμός commission Airbnb (μερικοί ξεχνούν να αφαιρέσουν).

(6) Διπλή καταχώριση όταν δύο σύζυγοι έχουν το ίδιο ακίνητο και αμφότεροι το δηλώνουν. (7) Παράλειψη ENFIA από τα αφαιρετικά (το ξεχνούν επειδή το έχουν ήδη πληρώσει σε χωριστή φορολογική περίοδο).

Για να αποφύγετε λάθη, χρησιμοποιήστε checklist: ATAK ✓, ΑΜΑ ✓, ποσά Airbnb ✓ (συγκρίθηκαν με statement), refunds ✓, commission ✓, ENFIA ✓, ασφάλιση ✓, καθαρισμοί ✓. Αν τα 8 πεδία είναι σωστά, η Ε2 σας περνά συνήθως χωρίς έλεγχο.

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Ποια προθεσμία ισχύει το 2026; 17 Μαρτίου - 15 Ιουλίου 2026 για το φορολογικό έτος 2025.

Πρέπει να έχω λογιστή για Ε2 με 1 ακίνητο; Όχι υποχρεωτικά. Με 1 ακίνητο, η Ε2 υποβάλλεται μόνη σε 30 λεπτά μέσω myAADE.

Τι κωδικό χρησιμοποιώ για βραχυχρόνια; Κωδικό 60. Για εξαιρέσεις: 64 (3+ έτη μακροχρόνια) ή 65 (μετάβαση από STR σε long-term εντός έτους).

Τα δεδομένα Airbnb είναι αυτόματα στην Ε2; Ναι μέσω DAC7 από το 2025. Έχετε υποχρέωση επιβεβαίωσης ή διόρθωσης.

Αφαιρώ το Climate Fee από έσοδα; Όχι. Το Climate Fee είναι έμμεσος φόρος που δεν μετράει ως δικός σας έσοδο.

Σημαντική σημείωση

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η HostReady παρέχει υποδείγματα και checklists· δεν αντικαθιστά νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επαληθεύστε πάντα τους δημοτικούς και περιφερειακούς κανονισμούς που ισχύουν για το ακίνητό σας.

Δείτε επίσης

• Φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης 2026: 15-45% κλίμα...
• ENFIA 2026 και βραχυχρόνια μίσθωση: υπολογισμός κα...
• DAC7 για βραχυχρόνια Ελλάδα: τι αναφέρει η Airbnb ...