Από το 3ο ακίνητο: επιχειρηματική δραστηριότητα, AΦΜ επιχείρησης, λογιστής υποχρεωτικός

Από το 3ο ακίνητο: επιχειρηματική δραστηριότητα και ΑΦΜ επιχείρησης

Σύμφωνα με τον Νόμο 5170/2025 και την AAΔΕ FAQ Σεπτεμβρίου 2025, αν εκμισθώνετε τρία ή περισσότερα ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας, η δραστηριότητά σας θεωρείται επιχειρηματική. Αυτό σημαίνει υποχρεωτική έναρξη επιχείρησης, λογιστή Β' κατηγορίας, ΕΦΚΑ ως ελεύθερος επαγγελματίας και ενδεχόμενη υποχρέωση ΦΠΑ 13% από τα 10.000 €. Σε αυτό το άρθρο σάς δείχνουμε τι αλλάζει, πώς γίνεται η μετάβαση, και αν αξίζει η σύσταση ΙΚΕ vs η συνέχιση ως φυσικό πρόσωπο, με αναλυτικό 2-year P&L comparator.

Πλαίσιο: γιατί 3+ ακίνητα = επιχειρηματική δραστηριότητα

Ο κανόνας των 3 ακινήτων εισήχθη με τον Νόμο 5170/2025 για να εξορθολογίσει την κατηγοριοποίηση ιδιοκτητών. Πριν, η διάκριση μεταξύ «ιδιώτη» και «επιχειρηματία» ήταν θολή, οδηγώντας σε αδικίες (ένας ιδιοκτήτης 5 ακινήτων δηλώνε εισόδημα ως ιδιώτης, με ίδιο φόρο όπως κάποιος με 1 ακίνητο). Από 01.10.2025, η ΑΑΔΕ θεωρεί ότι αν διαθέτετε τρία ή περισσότερα ακίνητα ως STR, λειτουργείτε σαν ξενοδοχειακή επιχείρηση και υπάγεστε στο επιχειρηματικό καθεστώς.

Ο κανόνας μετράει αυτοτελή ATAK, όχι ΑΜΑ. Δηλαδή αν έχετε δύο ATAK που εξυπηρετούν ένα ΑΜΑ (π.χ. δύο διαμερίσματα κάτω από έναν ενιαίο ΑΜΑ ως «complex»), αυτό θεωρείται ως δύο ATAK. Επίσης μετράει ακίνητα οπουδήποτε στην Ελλάδα, όχι μόνο στην ίδια πόλη.

Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει αυτόματα μέσω myAADE: αν στο TaxisNet σας υπάρχουν τρία ATAK με ενεργούς ΑΜΑ, λαμβάνετε ηλεκτρονική ειδοποίηση «Υποχρέωση Έναρξης Επιχείρησης» και έχετε 30 ημέρες να συμμορφωθείτε.

Τι αλλάζει: ΑΦΜ επιχείρησης, ΦΠΑ, ΕΦΚΑ

Πρώτη αλλαγή: ΑΦΜ επιχείρησης. Δεν αλλάζετε τον προσωπικό σας ΑΦΜ, αλλά προσθέτετε επαγγελματικό κωδικό μέσω myAADE → «Έναρξη Δραστηριότητας Φυσικού Προσώπου ως Επαγγελματίας». Επιλέγετε ΚΑΔ 552040 «Ξενοδοχειακή και τουριστική κατάλυμα» και 552020 «Διαμερίσματα και κατοικίες πλήρως επιπλωμένα». Δεν χρειάζεται νέα εγγραφή ΓΕΜΗ αν μένετε φυσικό πρόσωπο.

Δεύτερη αλλαγή: βιβλία λογιστικά. Β' κατηγορία (απλογραφικά) μέχρι 1,5 εκ. € ακαθάριστα, Γ' κατηγορία (διπλογραφικά) πάνω. Στην πράξη όλοι οι ιδιοκτήτες STR με 3-10 ακίνητα μένουν στη Β'. Λογιστής υποχρεωτικός: 100-200 €/μήνα για 3-5 ακίνητα.

Τρίτη: ΦΠΑ. Στο 13% για παροχή υπηρεσίας διαμονής, εφόσον τα ακαθάριστα έσοδα ξεπεράσουν 10.000 €/έτος. Πρακτικά, σχεδόν όλοι οι 3+ ιδιοκτήτες υπάγονται. Η εγγραφή ΦΠΑ γίνεται μέσω myAADE και υπάρχει υποχρέωση μηνιαίας/τρίμηνης δήλωσης.

Τέταρτη: ΕΦΚΑ (παλιό ΙΚΑ). Ως ελεύθερος επαγγελματίας, υποχρεούστε σε εισφορές ΕΦΚΑ. Η ελάχιστη μηνιαία εισφορά είναι 232,28 € (2026 τιμή για 1η κατηγορία). Σε ψηλότερες εισφορές, καλύτερη υγειονομική κάλυψη και σύνταξη.

Φορολογικές συνέπειες: λογιστική, ΕΦΚΑ, ΦΠΑ output και input

Με την έναρξη επιχείρησης, ο λογιστής σας τηρεί ηλεκτρονικά βιβλία στο myDATA της ΑΑΔΕ. Κάθε τιμολόγιο εσόδου (από Airbnb, Booking) και κάθε τιμολόγιο δαπάνης (καθαρισμοί, λογιστικά, ENFIA) πρέπει να καταχωρηθεί. Η ροή είναι αυτόματη μέσω σύνδεσης Airbnb με το ψηφιακό σας τιμολόγιο.

Στο ΕΦΚΑ, αναλόγως κατηγορίας, πληρώνετε 232-466 €/μήνα. Πρώτη κατηγορία (μηνιαία 232 €) είναι η συνηθέστερη επιλογή για όσους δεν στοχεύουν αυξημένη σύνταξη. Πέμπτη κατηγορία (466 €) είναι για όσους θέλουν μέγιστη πρόνοια.

ΦΠΑ output: συλλέγετε 13% από τους επισκέπτες (όπως και το Climate Fee). Στο τιμολόγιο εμφανίζεται «Καθαρή Τιμή 88,49 € + ΦΠΑ 13% 11,51 € = 100 €». ΦΠΑ input: εκπίπτετε 13% επί δαπανών (καθαρισμοί, λογιστικά, ηλεκτρικό). Καθαρή υποχρέωση ΦΠΑ προς ΑΑΔΕ = output - input. Συνήθως 8-10% επί καθαρών εσόδων.

ΦΠΑ για STR: εξαίρεση κάτω των 10.000 €, υποχρέωση πάνω

Σύμφωνα με τον Κώδικα ΦΠΑ, οι παροχές υπηρεσιών εξαιρούνται από ΦΠΑ εφόσον τα ακαθάριστα έσοδα είναι κάτω από 10.000 €/έτος. Άρα ένας 3+ ιδιοκτήτης που έχει συνολικά λιγότερα από 10k € (πολύ σπάνιο) δεν υποχρεούται σε ΦΠΑ.

Στην πράξη, όλοι οι 3+ ιδιοκτήτες ξεπερνούν αυτό το όριο. Π.χ. τρία ακίνητα 60 τ.μ. στην Αθήνα με 25 νύχτες/μήνα × 70 €/νύχτα × 12 μήνες = 63.000 €/έτος. Πολύ πάνω από το όριο. Άρα υποχρεούνται σε ΦΠΑ 13%.

Από επιχειρησιακή πλευρά, η ένταξη στον ΦΠΑ έχει ένα πλεονέκτημα: μπορείτε να αφαιρέσετε ΦΠΑ από όλες τις επαγγελματικές δαπάνες (καθαρισμοί, ασφάλιση, λογιστικά, διαφημίσεις, εξοπλισμός). Αν δαπανάτε 10.000 € + 24% ΦΠΑ = 12.400 €, οι 2.400 € αφαιρούνται από το output ΦΠΑ. Συνεπώς το πραγματικό κόστος ΦΠΑ είναι χαμηλότερο από το ονομαστικό 13%.

Διαχωρισμός ιδιοκτησίας: 2 ακίνητα στον σύζυγο, 1 σε εσάς για να μείνει κάτω από επιχείρηση

Νόμιμη στρατηγική φοροαποδοτικότητας είναι ο διαχωρισμός ιδιοκτησίας ανάμεσα σε συζύγους ή μέλη οικογένειας. Αν εσείς έχετε 3 ATAK και ο σύζυγος 0, μπορείτε να μεταβιβάσετε δωρεάν 1-2 ATAK στον σύζυγο (μέσω συμβολαιογραφικού δωρεάς), ώστε:

• Εσείς: 1-2 ATAK, παραμένετε φυσικό πρόσωπο, χωρίς ΦΠΑ, χωρίς ΕΦΚΑ.
• Σύζυγος: 1-2 ATAK, παραμένει επίσης φυσικό πρόσωπο.

Συνολικό φορολογικό όφελος: ~30-50% λιγότερος αποτελεσματικός φόρος. Παράδειγμα: 3 ακίνητα × 20.000 € = 60.000 € ως φυσικό πρόσωπο επιχειρηματικά: ~25.000 € φόρος + ΕΦΚΑ + ΦΠΑ. Διαχωρισμός 2+1: εσείς 40.000 € ~10.500 € φόρος, σύζυγος 20.000 € ~3.000 € φόρος. Συνολικά ~13.500 € + 0 ΕΦΚΑ + 0 ΦΠΑ. Διαφορά 11.500 €/έτος.

Κόστος μεταβίβασης: συμβολαιογραφικά 600-1.500 € εφάπαξ (αναλόγως αξίας). Δικαιολογητικά: συμβόλαιο δωρεάς, εκκαθαριστικό ENFIA, Ε9 ενημερωμένο. Σε δωρεά μεταξύ συζύγων ισχύει ευνοϊκή κλίμακα φόρου δωρεάς (10-20% για τα πρώτα 150.000 € αξίας).

Σύσταση ΙΚΕ (ελληνική LLC): ωφέλεια 22% CIT vs 45% PIT, κόστος ~500 € εφάπαξ

Η ΙΚΕ (Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία) είναι η πιο ευέλικτη μορφή ελληνικής εταιρείας για επιχειρήσεις STR. Κύριο πλεονέκτημα: σταθερός εταιρικός φόρος 22% επί καθαρών κερδών, ανεξαρτήτως ύψους. Σε αντίθεση, ως φυσικό πρόσωπο επιχειρηματικά, ο φόρος ανέρχεται στο 45% πάνω από 36.000 €.

Παράδειγμα σύγκρισης για 3 ακίνητα με 75.000 € ακαθάριστα και 50.000 € καθαρά κέρδη:

• Φυσικό πρόσωπο: 1.800 + 3.000 + 4.200 + 14.000×45% = 15.300 € φόρος + 3.500 € ΕΦΚΑ = 18.800 €. Αποτελεσματικός 37,6%.
• ΙΚΕ: 50.000 × 22% = 11.000 € φόρος εταιρείας. Διανομή στους εταίρους: μέρισμα 5% επί καθαρά μετά φόρο 39.000 € = 1.950 €. Συνολικός φόρος ~13.000 €. Αποτελεσματικός 26%.

Διαφορά υπέρ ΙΚΕ: 5.800 €/έτος. Σε 5 χρόνια: 29.000 €. Κόστος σύστασης ΙΚΕ: ~500 € εφάπαξ (συμβολαιογραφικά + ΓΕΜΗ + δικηγόρος για καταστατικό). Κόστος ετήσιας διαχείρισης: ~1.500 € (λογιστής Γ' κατηγορίας).

Η ΙΚΕ έχει επίσης πλεονεκτήματα: περιορισμένη ευθύνη εταίρων, εύκολη μεταβίβαση μεριδίων, δυνατότητα είσπραξης μερίσματος. Μειονεκτήματα: σύνθετη λογιστική, υποχρέωση ισολογισμού, ψηφιακά βιβλία myDATA.

Σύγκριση 2 ετών: φυσικό πρόσωπο vs ΙΚΕ για 3 ακίνητα

Έστω 3 ακίνητα στην Αθήνα, καθένα με 25.000 € ακαθάριστα = 75.000 € σύνολο. Αφαιρετικά κόστη: 25.000 € (commission, ENFIA, καθαρισμοί, λογιστικά, πιστοποιητικά κλπ). Καθαρά κέρδη: 50.000 €. Έτος 1 και έτος 2 ίδιοι αριθμοί.

Σενάριο φυσικό πρόσωπο επιχειρηματικά:

• Έτος 1: φόρος 15.300 € + ΕΦΚΑ 3.500 € + ΦΠΑ καθαρά 4.500 € = 23.300 €. Καθαρό 26.700 €.
• Έτος 2: ίδια. Σύνολο 2 ετών: 53.400 €.

Σενάριο ΙΚΕ:

• Έτος 1 (σύσταση): φόρος εταιρείας 11.000 € + λογιστής Γ' 1.500 € + κόστος σύστασης 500 € + ΦΠΑ καθαρά 4.500 € = 17.500 €. Διανομή κερδών: 36.500 € καθαρά - μέρισμα 5% = 1.825 €. Καθαρά στον εταίρο 36.500 - 1.825 = 34.675 €.
• Έτος 2: φόρος 11.000 € + λογιστής 1.500 € + ΦΠΑ 4.500 € = 17.000 €. Καθαρά εταίρος 36.575 €. Σύνολο 2 ετών: 71.250 €.

Διαφορά υπέρ ΙΚΕ σε 2 χρόνια: 71.250 - 53.400 = 17.850 € καθαρό όφελος. Άρα η ΙΚΕ συμφέρει ξεκάθαρα από το πρώτο έτος.

Πίνακας σύγκρισης: 3 ακίνητα φυσικό vs ΙΚΕ

Παράμετρος	Φυσικό Πρόσωπο	ΙΚΕ
Φόρος εισοδήματος	15-45% κλιμακωτά	22% σταθερό
ΕΦΚΑ	2.800-5.500 €/έτος	1.500-2.500 €/έτος (μειωμένο)
ΦΠΑ	13% παροχή	13% παροχή (ίδιο)
Λογιστής	1.000-1.800 €/έτος	1.500-3.000 €/έτος
Κόστος σύστασης	0 €	500-800 €
Ευθύνη	Πλήρης προσωπική	Περιορισμένη στο κεφάλαιο
Σύνολο εφάπαξ	0 €	500-800 €
Σύνολο ετήσιο επί 50k κερδών	23.000-25.000 €	17.000-18.000 €

Συμπέρασμα: για τους περισσότερους ιδιοκτήτες με 3+ ακίνητα, η ΙΚΕ συμφέρει ξεκάθαρα. Συμβουλευτείτε λογιστή για εξατομικευμένο σενάριο. Δείτε οδηγό φορολογίας 2026.

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Με 3 ATAK γίνομαι αυτόματα επιχείρηση; Ναι, σύμφωνα με τον Ν. 5170/2025 και την AAΔΕ FAQ 09.2025.

Πόσο κοστίζει η σύσταση ΙΚΕ; 500-800 € εφάπαξ + 1.500 €/έτος λογιστής Γ' κατηγορίας.

Μπορώ να διαχωρίσω ακίνητα στους συζύγους για αποφυγή; Ναι, νόμιμη στρατηγική. Κόστος 600-1.500 € συμβολαιογραφικά.

Είμαι 4 ATAK πάνω από 50.000 €. Τι κάνω πρώτα; Έναρξη επιχείρησης μέσω myAADE μέσα σε 30 ημέρες. Παράλληλα συνεντεύξτε λογιστή Γ' κατηγορίας για ΙΚΕ.

Πληρώνω ΦΠΑ; Ναι 13% αν ξεπεράσω 10.000 €/έτος. Σχεδόν πάντα στην περίπτωση 3+ ακινήτων.

Σημαντική σημείωση

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η HostReady παρέχει υποδείγματα και checklists· δεν αντικαθιστά νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επαληθεύστε πάντα τους δημοτικούς και περιφερειακούς κανονισμούς που ισχύουν για το ακίνητό σας.

Δείτε επίσης

• Φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης 2026: 15-45% κλίμα...
• Δήλωση Ε2 2026: πώς να συμπληρώσεις τους νέους κωδ...
• TAX certificate και IBAN registration: για ξένους ...