Φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης 2026: 15-45% κλίμακα E2, πότε γίνεσαι επιχείρηση από το 3ο ακίνητο

Φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης 2026: 15-45% κλίμακα E2 και κανόνας 3 ακινήτων

Η Ελλάδα εφαρμόζει προοδευτική φορολογική κλίμακα 15-45% για τα έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση, με νέα ενδιάμεση κλίμακα 25% για το τμήμα 12.000-24.000 € από το 2026. Από το τρίτο ακίνητο και πάνω, η δραστηριότητά σας θεωρείται επιχειρηματική, με υποχρεωτικό λογιστή και ΦΠΑ από τα 10.000 €. Σε αυτό το άρθρο σάς παρουσιάζουμε όλη την κλίμακα 2026, τα 12 αφαιρετικά κόστη που μειώνουν τη φορολογητέα βάση και έναν αναλυτικό υπολογιστή για 1 και 2 ακίνητα.

Πλαίσιο: η Ελλάδα δεν έχει cedolare flat tax, ισχύει προοδευτική κλίμακα 15-45%

Σε αντίθεση με την Ιταλία (cedolare secca 21%) ή την Πορτογαλία (NHR καθεστώς), η Ελλάδα φορολογεί τα έσοδα βραχυχρόνιας μίσθωσης με προοδευτική κλίμακα κατοικιών, σύμφωνα με τον Νόμο 5170/2025 και τις διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Δεν υπάρχει ξεχωριστή κλίμακα για STR. Τα έσοδα συναθροίζονται με τυχόν άλλα εισοδήματα από εκμίσθωση κατοικιών σε ένα ενιαίο σύνολο.

Πριν εφαρμοστεί η κλίμακα, αφαιρούνται τα νόμιμα κόστη (αναλυτικά παρακάτω) και ένας ενιαίος συντελεστής 5% για «λοιπές δαπάνες» (αυτόματα από το σύστημα Ε2). Στη συνέχεια, ο φόρος υπολογίζεται με τις κλίμακες. Ο τελικός αποτελεσματικός συντελεστής για τους περισσότερους ιδιοκτήτες ενός ακινήτου κυμαίνεται από 15% έως 22%.

Ο Νόμος 5170/2025 διατηρεί την προοδευτική προσέγγιση αλλά εισάγει τη νέα ενδιάμεση κλίμακα 25% για εισόδημα 12.000-24.000 €, που ωφελεί κυρίως ιδιοκτήτες ενός ακινήτου με μέτρια έσοδα. Παράλληλα, ορίζει σαφέστερα τον «κανόνα των 3 ακινήτων» που μετατρέπει τη δραστηριότητα σε επιχειρηματική.

Κλίμακα 2026: 15% / 25% / 35% / 45%

Οι τέσσερις κλίμακες για το φορολογικό έτος 2026 (δηλώσεις Ε2 που θα υποβληθούν 17 Μαρτίου - 15 Ιουλίου 2027) είναι:

• 0 - 12.000 €: 15%
• 12.001 - 24.000 €: 25% (νέα ενδιάμεση)
• 24.001 - 36.000 €: 35%
• 36.001 € και άνω: 45%

Παράδειγμα 1: ιδιοκτήτης με καθαρά έσοδα 18.000 € πληρώνει 12.000 × 15% (1.800 €) + 6.000 × 25% (1.500 €) = 3.300 € φόρο. Αποτελεσματικός συντελεστής 18,3%. Παράδειγμα 2: ιδιοκτήτης με καθαρά έσοδα 30.000 € πληρώνει 1.800 + 3.000 + 6.000 × 35% (2.100 €) = 6.900 €. Αποτελεσματικός 23%. Παράδειγμα 3: ιδιοκτήτης με 50.000 € πληρώνει 1.800 + 3.000 + 4.200 + 14.000 × 45% (6.300 €) = 15.300 €. Αποτελεσματικός 30,6%.

Πέρα από τη φορολογία εισοδήματος, εφαρμόζεται και η εισφορά αλληλεγγύης (κατάργηση από 2023) και τυχόν εισφορές ΕΦΚΑ για όσους θεωρούνται επιχειρηματικά ενεργοί (3+ ακίνητα).

Κανόνας 3 ακινήτων: όταν γίνεστε επιχείρηση

Σύμφωνα με την AAΔΕ FAQ Σεπτεμβρίου 2025, αν εκμισθώνετε τρία ή περισσότερα ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας, η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική (epicheirimatiki drastiriotita). Αυτό ισχύει ανεξαρτήτως αν λειτουργείτε ως φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Οι συνέπειες είναι σημαντικές:

Πρώτη: υποχρεωτική έναρξη επιχείρησης μέσω myAADE με προσθήκη επαγγελματικού κωδικού (συνηθέστατος: 552040 «Ξενοδοχειακή και τουριστική κατάλυμα»). Δεύτερη: τήρηση βιβλίων Β' κατηγορίας (απλογραφικά) ή Γ' κατηγορίας (διπλογραφικά) εφόσον τα έσοδα περάσουν τα 1,5 εκ. €. Τρίτη: λογιστής υποχρεωτικός. Τέταρτη: ασφαλιστικές εισφορές ΕΦΚΑ ως ελεύθερος επαγγελματίας (από 200 €/μήνα).

Πέμπτη: ΦΠΑ. Στο 13% για παροχή υπηρεσίας διαμονής, εφόσον οι ακαθάριστες αποδοχές υπερβούν τα 10.000 €/έτος. Έκτη: ενδεχόμενη σύσταση ΙΚΕ (Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία) με σταθερό εταιρικό φόρο 22%. Δείτε το αναλυτικό μας άρθρο για το 3ο ακίνητο.

Φορολογικό σενάριο: 1 ακίνητο

Για έναν ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, το πλαίσιο είναι απλό. Η Ε2 υποβάλλεται μόνη της σε 5-10 λεπτά μέσω myAADE. Δεν χρειάζεται λογιστής (έστω και αν συνιστάται για 600-1.200 €/έτος). Δεν υπάρχει ΦΠΑ ούτε ΕΦΚΑ. Ο φόρος είναι αποκλειστικά εισόδημα στις παραπάνω κλίμακες.

Παράδειγμα: ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. στην Παγκράτι, 25 νύχτες/μήνα × 70 €/νύχτα = 21.000 €/έτος ακαθάριστα. Αφαιρούμε 5% «λοιπές δαπάνες» αυτόματα = 19.950 €. Αφαιρούμε άλλα νόμιμα κόστη (ENFIA 600 €, ασφάλιση 250 €, καθαρισμοί 1.500 €, διαφήμιση 0 € αν χρησιμοποιείτε μόνο Airbnb χωρίς premium ads) = ~17.500 € καθαρά.

Φόρος: 12.000 × 15% (1.800 €) + 5.500 × 25% (1.375 €) = 3.175 €. Αποτελεσματικός φόρος 15,1% επί καθαρών εσόδων. Καθαρό εισόδημα μετά φόρο: 14.325 €. Αν αφαιρέσετε ENFIA (600 €) και άλλα κόστη (250 + 1.500 = 1.750 €) από αυτό, μένουν ~12.000 € «αληθινά» κέρδη.

Φορολογικό σενάριο: 2 ακίνητα

Με δύο ακίνητα, παραμένετε φυσικό πρόσωπο εκτός επιχειρηματικής δραστηριότητας. Ωστόσο, τα έσοδα συναθροίζονται και ανεβαίνετε σε ψηλότερες κλίμακες. Παράδειγμα: δύο ακίνητα 60 και 70 τ.μ. στην Αθήνα, καθένα 25 νύχτες × 80 €/νύχτα = 24.000 € ακαθάριστα ανά ακίνητο, σύνολο 48.000 €.

Καθαρά έσοδα μετά αφαιρέσεις (αφαιρετικά ~6.000 € για τα δύο ακίνητα συνολικά): ~40.000 €. Φόρος: 12.000 × 15% + 12.000 × 25% + 12.000 × 35% + 4.000 × 45% = 1.800 + 3.000 + 4.200 + 1.800 = 10.800 €. Αποτελεσματικός 27%. Σαφώς υψηλότερος από τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, λόγω της κλίμακας. Καθαρό εισόδημα μετά φόρο: ~29.200 €.

Πρακτική σύσταση: σε αυτή την περίπτωση, εξετάζετε ενσυνείδητα διαχωρισμό ιδιοκτησίας μεταξύ συζύγων (έκαστος με ένα ακίνητο και δικό του Ε2). Τα δύο ακίνητα μένουν στις χαμηλές κλίμακες ξεχωριστά. Συνολικός φόρος και των δύο: ~5.000 € (~12,5% αποτελεσματικός). Εξοικονόμηση 5.800 €/έτος. Συμβουλευτείτε λογιστή πριν προβείτε σε μετατάξεις.

Φορολογικό σενάριο: 3+ ακίνητα

Στα τρία ακίνητα, εισέρχεστε σε επιχειρηματικό καθεστώς. Παράδειγμα: τρία ακίνητα 60-80 τ.μ. στην Αθήνα, σύνολο 75.000 € ακαθάριστα ετήσια. Δείτε τον αναλυτικό μας οδηγό.

Ως φυσικό πρόσωπο σε επιχειρηματική: φόρος εισοδήματος 1.800 + 3.000 + 4.200 + 17.300 × 45% = 16.785 €. ΕΦΚΑ ~3.000 €/έτος. ΦΠΑ 13% στις υπηρεσίες (~9.500 € εισπραχθέν, αλλά αφαιρείται από input VAT επί δαπανών). Συνολικός φόρος + εισφορές: ~25.000 €. Αποτελεσματικός 33%.

Ως ΙΚΕ: εταιρικός φόρος 22% σταθερός = ~13.860 € (επί 63.000 € καθαρά). Δεν υπάρχει προσωπική κλίμακα. Διανομή κερδών στους εταίρους με 5% μέρισμα στο 2026. ΕΦΚΑ μειώνεται. Συνολικός φόρος: ~17.000 €. Εξοικονόμηση 8.000 €/έτος vs φυσικό πρόσωπο. Κόστος σύστασης ΙΚΕ: ~500 € εφάπαξ + ~1.500 €/έτος λογιστής.

12 αφαιρετικά κόστη που μειώνουν τη φορολογητέα βάση

Η ΑΑΔΕ αναγνωρίζει τα παρακάτω ως νόμιμα αφαιρετικά κόστη από τα ακαθάριστα έσοδα STR. Δείτε και την δήλωση Ε2 2026.

1. ENFIA (ετήσιος φόρος ακινήτου, 0,1-1,15% επί τιμής ζώνης).
2. Δημοτικά τέλη (ΔΕΗ + ΕΥΔΑΠ + Δήμος).
3. Ασφάλιση πυρός και civil liability (συνήθως 200-500 €/έτος, υποχρεωτική).
4. Επισκευές και συντηρήσεις (μπογιά, πλακάκια, λεπτές εργασίες σε όλη τη διάρκεια χρήσης).
5. Λογαριασμοί κοινής ωφέλειας (ηλεκτρικό, νερό, gas, internet).
6. Καθαρισμός και πλύσιμο σεντονιών (συνήθως 30-50 € ανά κράτηση).
7. Διαχειριστικά κοινόχρηστα πολυκατοικίας.
8. Διαφήμιση (αν χρησιμοποιείτε premium ads, professional photographer).
9. Καρμίσματα Airbnb / Booking (commission 3-15%).
10. Αμοιβή property manager (αν εξωτερικευτεί).
11. Πιστοποιητικά (ΥΔΕ, απεντόμωση, service πυροσβεστήρα).
12. Συνδρομές PMS (Hostaway, Lodgify, NEXT - 30-100 €/μήνα).

Συνολικά τα αφαιρετικά μπορούν να μειώσουν τη φορολογητέα βάση κατά 25-40%. Είναι κρίσιμο να κρατάτε όλα τα τιμολόγια σε ψηφιακό φάκελο για 5 χρόνια (ψηφιακό αρχείο της ΑΑΔΕ).

Πρακτικός υπολογιστής: 1 ακίνητο Αθήνα 80 τ.μ.

Παράδειγμα ολοκληρωμένο. Διαμέρισμα 80 τ.μ. στο Παγκράτι Αθήνας. Ετήσια στατιστικά: 30 νύχτες/μήνα μέση πληρότητα × 80 €/νύχτα = 28.800 € ακαθάριστα. Αφαιρούμε:

• Airbnb commission 3% = 864 €
• ENFIA 850 €
• Ασφάλιση 350 €
• Καθαρισμός (180 κρατήσεις × 35 €) = 6.300 €
• Climate Resilience Fee (πληρώνει επισκέπτης, αλλά διαχειρίζεται host) = 0 € καθαρό
• Λογαριασμοί (ΔΕΗ, νερό, internet) = 1.800 €
• Επισκευές 500 €
• Πιστοποιητικά (ΥΔΕ amortized, πυροσβεστήρας service) = 80 €
• Σύνολο αφαιρετικών = 10.744 €

Καθαρά έσοδα: 28.800 - 10.744 = 18.056 €. Φόρος: 12.000 × 15% (1.800 €) + 6.056 × 25% (1.514 €) = 3.314 €. Καθαρό εισόδημα μετά φόρο: 14.742 €. Αποτελεσματικός φόρος 18,4% επί καθαρών, 11,5% επί ακαθαρίστων.

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Σε ποια κλίμακα εμπίπτω αν έχω 15.000 € καθαρά; 15% για το πρώτο 12.000 € + 25% για τα υπόλοιπα 3.000 €.

Με 3 ακίνητα είμαι αυτόματα επιχείρηση; Ναι, σύμφωνα με την AAΔΕ FAQ 09.2025. Υποχρεωτική έναρξη και λογιστής.

Πληρώνω ΦΠΑ με 1 ακίνητο; Όχι. ΦΠΑ ξεκινά μόνο όταν τα ακαθάριστα έσοδα ξεπεράσουν 10.000 € ΚΑΙ είστε σε επιχειρηματικό καθεστώς (3+ ακίνητα).

Πότε υποβάλλεται η Ε2; 17 Μαρτίου - 15 Ιουλίου εκάστου έτους.

Μπορώ να μειώσω φόρο με σύσταση εταιρείας; Ναι, για 3+ ακίνητα η ΙΚΕ μειώνει αποτελεσματικό φόρο από ~33% σε ~22%.

Σημαντική σημείωση

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η HostReady παρέχει υποδείγματα και checklists· δεν αντικαθιστά νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επαληθεύστε πάντα τους δημοτικούς και περιφερειακούς κανονισμούς που ισχύουν για το ακίνητό σας.

Δείτε επίσης

• Δήλωση Ε2 2026: πώς να συμπληρώσεις τους νέους κωδ...
• Από το 3ο ακίνητο: επιχειρηματική δραστηριότητα κα...
• ENFIA 2026 και βραχυχρόνια μίσθωση: υπολογισμός κα...