ENFIA 2026 και βραχυχρόνια μίσθωση: πώς υπολογίζεται και τι αλλάζει για ακίνητα Airbnb

ENFIA 2026 και βραχυχρόνια μίσθωση: υπολογισμός και αλλαγές για ακίνητα Airbnb

Το ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) είναι ο ετήσιος φόρος που πληρώνει κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα και κυμαίνεται από 0,1% έως 1,15% επί της τιμής ζώνης. Το 2026, με την εφαρμογή του Νόμου 5170/2025 και τις αυξήσεις τιμών ζώνης στο κέντρο Αθήνας λόγω μορατόριουμ, η επιβάρυνση αυξάνεται κατά 5%. Σε αυτό το άρθρο σάς δείχνουμε πώς υπολογίζεται, ποιες είναι οι κλίμακες ανά περιοχή, πώς αφαιρείται από την Ε2 και ποιο είναι το τελικό κόστος για βραχυχρόνια.

Τι είναι το ENFIA: Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων

Το ENFIA είναι ετήσιος φόρος ιδιοκτησίας που εισήχθη το 2014 αντικαθιστώντας τους παλιούς φόρους ΦΑΠ και ΕΕΤΑ. Επιβάλλεται σε κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης ακινήτου στο Ε9 της 1ης Ιανουαρίου εκάστου έτους. Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος και τον Νόμο 5170/2025, ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστές 0,1% έως 1,15% επί της αντικειμενικής αξίας (timi zonis).

Το ENFIA περιλαμβάνει δύο συνιστώσες: τον κύριο φόρο (στατικό συντελεστή ανά τιμή ζώνης) και τον συμπληρωματικό φόρο (επιπλέον επιβάρυνση για συνολική περιουσία πάνω από 250.000 €). Για τους περισσότερους ιδιοκτήτες STR με 1-3 ακίνητα συνολικής αξίας έως 500.000 €, ο συμπληρωματικός είναι μηδαμινός.

Η AAΔΕ FAQ Σεπτεμβρίου 2025 διευκρινίζει ότι τα ακίνητα STR υπάγονται στους ίδιους συντελεστές ENFIA με τις κατοικίες. Δεν υπάρχει ξεχωριστή φορολόγηση. Η μόνη διαφορά είναι ότι το ENFIA αφαιρείται από την Ε2 ως αφαιρετικό κόστος, μειώνοντας τη φορολογική βάση εισοδήματος.

Συντελεστές 2026: 0,1-1,15% ετησίως επί της τιμής ζώνης

Οι συντελεστές για κατοικίες κλιμακώνονται ανά τιμή ζώνης (αντικειμενική αξία/τ.μ.):

• Έως 500 €/τ.μ.: 0,1%
• 500-750 €/τ.μ.: 0,2%
• 750-1.000 €/τ.μ.: 0,4%
• 1.000-1.500 €/τ.μ.: 0,6%
• 1.500-2.500 €/τ.μ.: 0,75%
• 2.500-3.500 €/τ.μ.: 0,9%
• 3.500-4.500 €/τ.μ.: 1,05%
• Άνω 4.500 €/τ.μ.: 1,15%

Παράδειγμα: ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. στο Παγκράτι Αθήνας με τιμή ζώνης 2.200 €/τ.μ. Αντικειμενική αξία = 60 × 2.200 = 132.000 €. ENFIA = 132.000 × 0,75% = 990 €/έτος.

Άλλο παράδειγμα: μονοκατοικία 100 τ.μ. στη Σαντορίνη (Imerovigli) με τιμή ζώνης 5.500 €/τ.μ. Αντικειμενική αξία = 550.000 €. ENFIA κύριος = 550.000 × 1,15% = 6.325 €. Σε αυτή την περίπτωση εφαρμόζεται και συμπληρωματικός φόρος (μερικές εκατοντάδες ευρώ).

Ειδικά για STR: το ENFIA αφαιρείται από Ε2

Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, το πληρωμένο ENFIA αφαιρείται από τα έσοδα της Ε2. Αυτό σημαίνει ότι μειώνει τη φορολογική βάση εισοδήματος, οπότε το πραγματικό κόστος ENFIA είναι το ονομαστικό μειωμένο κατά τον αποτελεσματικό συντελεστή σας.

Παράδειγμα: ENFIA 990 € για διαμέρισμα Παγκρατίου που εκμισθώνεται με 18.000 € καθαρά. Αν ο αποτελεσματικός φόρος εισοδήματος είναι 18%, η αφαίρεση 990 € από τη βάση εξοικονομεί 178 € φόρου εισοδήματος. Άρα το πραγματικό κόστος ENFIA είναι 990 - 178 = 812 €.

Αυτή η αφαίρεση γίνεται αυτόματα κατά την υποβολή Ε2: η ΑΑΔΕ προ-συμπληρώνει το πεδίο «Πληρωθέντα ENFIA» από τα δεδομένα της φορολογικής βάσης. Δεν χρειάζεται να εισάγετε τιμολόγιο. Δείτε δήλωση Ε2 2026.

Πρακτικά, το ENFIA είναι «60% κόστος, 40% φοροελάφρυνση» για τους περισσότερους ιδιοκτήτες STR.

Χάρτης συντελεστών 2026: Αθήνα κέντρο 0,8-1,15%, νησιά Αιγινα 0,4%, Κρήτη 0,5%

Οι μέσες τιμές ζώνης ανά περιοχή και το αντίστοιχο ENFIA:

• Αθήνα κέντρο (Πλάκα, Κολωνάκι, Σύνταγμα): 3.500-5.500 €/τ.μ., ENFIA 1,05-1,15%.
• Αθήνα ευρύ κέντρο (Παγκράτι, Νέα Φιλοθέη): 1.800-2.500 €/τ.μ., 0,75%.
• Αθήνα προαστιακά (Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη): 1.200-1.800 €/τ.μ., 0,6%.
• Θεσσαλονίκη κέντρο: 1.500-2.200 €/τ.μ., 0,6-0,75%.
• Μύκονος Χώρα: 4.500-6.500 €/τ.μ., 1,15%.
• Σαντορίνη Caldera (Oia, Imerovigli): 5.000-7.500 €/τ.μ., 1,15%.
• Κρήτη Ηράκλειο πόλη: 800-1.200 €/τ.μ., 0,4-0,6%.
• Κρήτη Χανιά πόλη: 1.000-1.500 €/τ.μ., 0,4-0,6%.
• Αίγινα: 700-1.000 €/τ.μ., 0,2-0,4%.
• Κάλυμνος, Πάτμος: 600-900 €/τ.μ., 0,2%.
• Βόλος, Λάρισα: 800-1.200 €/τ.μ., 0,4%.
• Καβάλα, Ξάνθη: 600-900 €/τ.μ., 0,2-0,4%.

Όπως φαίνεται, η Αθήνα κέντρου και τα κορυφαία νησιά (Μύκονος, Σαντορίνη) είναι 5-6 φορές ακριβότερα από τις περιφερειακές πόλεις. Αυτό επηρεάζει σημαντικά το yield σας. Δείτε Top 5 περιοχές Ελλάδας 2026.

Φορολογική στρατηγική: δήλωση 50% ως πρώτη κατοικία αν διαμένετε εκεί

Για ιδιοκτήτες που διαμένουν στο ίδιο ακίνητο που εν μέρει εκμισθώνουν (π.χ. ένα διαμέρισμα όπου εκμισθώνεται μόνο ένα δωμάτιο), μπορείτε να δηλώσετε 50% του ακινήτου ως πρώτη κατοικία (kuria katoikia). Σε αυτή την περίπτωση, το 50% υπάγεται σε ευνοϊκή κλίμακα ENFIA: μειωμένος συντελεστής 30% για το πρώτο 200.000 € αντικειμενικής αξίας.

Παράδειγμα: διαμέρισμα 70 τ.μ. στο Παγκράτι, αξία 154.000 €. Αν δηλωθεί 100% ως STR: ENFIA 1.155 €. Αν δηλωθεί 50% ως πρώτη κατοικία + 50% STR: το 50% πρώτης κατοικίας με μείωση 30% = 405 €, το άλλο 50% με κανονικό 0,75% = 578 €. Σύνολο 983 €. Εξοικονόμηση 172 €/έτος.

Σύσταση: αν είστε φυσικά κάτοικος του ακινήτου που εν μέρει εκμισθώνετε, δηλώστε σωστά την κατάσταση στο Ε9 και Ε2. Αυτή η μικρή προσοχή σώζει εκατοντάδες ευρώ ετησίως. Συνιστάται διαβούλευση με λογιστή για ορθή δήλωση.

Αλλαγές 2026: αύξηση 5% στις τιμές ζώνης Αθήνας κέντρου

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου 5189/2025 και της AAΔΕ FAQ Σεπτεμβρίου 2025, στις περιοχές μορατόριουμ Αθήνας (1ο, 2ο, 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Κολωνάκι, Εξάρχεια), οι τιμές ζώνης αυξάνονται κατά 5% από 01.01.2026. Αυτό αυξάνει αυτόματα και το ENFIA κατά 5% σε αυτές τις περιοχές.

Παράδειγμα: διαμέρισμα στην Πλάκα, αντικειμενική αξία 2025 = 280.000 €, ENFIA = 280.000 × 1,15% = 3.220 €. Νέα αξία 2026 = 294.000 €, ENFIA = 294.000 × 1,15% = 3.381 €. Αύξηση 161 €/έτος. Σε ολόκληρο το moratorium 2025-2026 + πιθανή παράταση: συνολική επιβάρυνση 322-500 € ανά διαμέρισμα.

Παρά την επιβάρυνση, η αξία αγοράς ακινήτων στις περιοχές μορατόριουμ ανέβηκε ~10-20% λόγω της σπανιότητας ΑΜΑ. Άρα η συνολική κερδοφορία (yield + capital appreciation) παραμένει ψηλότερη. Δείτε Μορατόριουμ Αθήνας 2025-2026.

Πληρωμή: 10 μηνιαίες δόσεις από Φεβρουάριο έως Νοέμβριο

Το ENFIA πληρώνεται σε 10 μηνιαίες δόσεις από Φεβρουάριο μέχρι Νοέμβριο εκάστου έτους. Η ΑΑΔΕ εκδίδει το εκκαθαριστικό τον Φεβρουάριο και το αποστέλλει ηλεκτρονικά στο TaxisNet σας.

Πληρωμή γίνεται μέσω: (1) χρεωστικής/πιστωτικής κάρτας στο TaxisNet, (2) e-banking κάθε ελληνικής τράπεζας με κωδικό πληρωμής RF, (3) απευθείας πάγια εντολή (DD) από IBAN. Η τρίτη επιλογή είναι η πιο άνετη και δεν χρειάζεται μνήμη. Πάτε στην τράπεζά σας, ζητάτε «πάγια εντολή ENFIA» και ορίζετε αυτόματη χρέωση κάθε μήνα.

Πρακτική σύσταση: αν προτιμάτε εφάπαξ, μπορείτε να πληρώσετε όλο το ποσό μαζί τον Φεβρουάριο. Παλιότερα παρεχόταν έκπτωση 1,5% για εφάπαξ, αλλά καταργήθηκε από το 2024. Παρόλα αυτά, εφάπαξ είναι πιο ξεκούραστο.

Συνέπειες μη πληρωμής: τόκοι 8,5% ετησίως + προσαυξήσεις 1% ανά μήνα. Σε σοβαρή καθυστέρηση (3+ δόσεις), η ΑΑΔΕ μπορεί να αρνηθεί έκδοση ή ανανέωση ΑΜΑ.

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Πληρώνω ENFIA για ένα ακίνητο που εκμισθώνω; Ναι, ως ιδιοκτήτης. Το γεγονός εκμίσθωσης δεν εξαιρεί από ENFIA.

Αφαιρείται το ENFIA από την Ε2; Ναι, αναγνωρίζεται ως αφαιρετικό κόστος των εσόδων STR.

Αυξάνεται το ENFIA λόγω μορατόριουμ Αθήνας; Ναι, στις περιοχές μορατόριουμ οι τιμές ζώνης αυξήθηκαν κατά 5% από 01.01.2026.

Πότε πληρώνεται; Σε 10 δόσεις, Φεβρουάριος-Νοέμβριος.

Έχει έκπτωση εφάπαξ πληρωμή; Όχι από το 2024. Πρώτα ίσχυε 1,5% αλλά καταργήθηκε.

Σημαντική σημείωση

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η HostReady παρέχει υποδείγματα και checklists· δεν αντικαθιστά νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επαληθεύστε πάντα τους δημοτικούς και περιφερειακούς κανονισμούς που ισχύουν για το ακίνητό σας.

Δείτε επίσης

• Φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης 2026: 15-45% κλίμα...
• Δήλωση Ε2 2026: πώς να συμπληρώσεις τους νέους κωδ...
• URGENT: Μορατόριουμ Αθήνας 2025-2026 - ποιες περιο...