DAC7 για βραχυχρόνια Ελλάδα: τι αναφέρει η Airbnb στην ΑΑΔΕ και πώς να συμφωνήσεις τα νούμερα

DAC7 για βραχυχρόνια Ελλάδα: τι αναφέρει η Airbnb στην ΑΑΔΕ

Από 01.01.2024, η Δηγία ΕΕ DAC7 υποχρεώνει την Airbnb, την Booking, την Vrbo και άλλες πλατφόρμες να αναφέρουν αυτόματα στις φορολογικές αρχές κάθε κράτους-μέλους τα δεδομένα κάθε host: ΑΦΜ, ATAK, ΑΜΑ, IBAN, ακαθάριστα έσοδα ανά τρίμηνο, αριθμός νυχτών. Σε αυτό το άρθρο σάς δείχνουμε ακριβώς τι αναφέρει η Airbnb στην ΑΑΔΕ, πώς να αντιπαραβάλετε με τα δικά σας στοιχεία (reconciliation), και ποιες είναι οι 7 πιο συχνές ασυμφωνίες που οδηγούν σε ηλεκτρονικό audit.

DAC7: η ευρωπαϊκή Δηγία αναφοράς πλατφορμών

Η Δηγία ΕΕ 2021/514, γνωστή ως DAC7, ψηφίστηκε από το Συμβούλιο τον Μάρτιο 2021 και ενσωματώθηκε στο ελληνικό δίκαιο με τον Ν. 5193/2025. Στόχος της είναι η διαφανή αναφορά εισοδημάτων από ψηφιακές πλατφόρμες σε φορολογικές αρχές, με σκοπό την καταπολέμηση της φοροδιαφυγής και τη διασταύρωση μεταξύ κρατών-μελών.

Καλύπτει πέντε κατηγορίες δραστηριοτήτων: (1) ενοικιαζόμενα ακίνητα (κατοικίες, parking spaces), (2) προσωπικές υπηρεσίες (TaskRabbit, Upwork), (3) πώληση αγαθών (eBay, Vinted), (4) ενοικίαση οχημάτων (Turo, Drivy), (5) χρηματοδοτούμενες δραστηριότητες με crowdfunding. Για βραχυχρόνια μίσθωση εφαρμόζεται η πρώτη κατηγορία.

Σύμφωνα με την AAΔΕ FAQ Σεπτεμβρίου 2025, οι πλατφόρμες υποβάλλουν στην ΑΑΔΕ αναφορά μέχρι 31 Ιανουαρίου εκάστου έτους για το προηγούμενο. Π.χ. δεδομένα 2025 αναφέρθηκαν 31.01.2026. Πρώτη αναφορά για ολόκληρο έτος (2025) έγινε αυτόματα προ-συμπληρωμένη στις Ε2 του 2026.

Τι αναφέρει το Airbnb: ΑΦΜ, ATAK, ΑΜΑ, IBAN, ακαθάριστα έσοδα ανά τρίμηνο

Το Airbnb αναφέρει στην ΑΑΔΕ τα εξής δεδομένα ανά host και ανά listing:

• ΑΦΜ ή ΑΦΜ φορολογικού εκπροσώπου (για ξένους).
• ATAK του ακινήτου (αν δηλώθηκε από τον host).
• ΑΜΑ Βραχυχρόνιας Διαμονής.
• IBAN όπου γίνονται payouts.
• Ακαθάριστα έσοδα ανά τρίμηνο σε ευρώ.
• Αριθμός νυχτών εκμίσθωσης ανά τρίμηνο.
• Αριθμός κρατήσεων ανά τρίμηνο.
• Διεύθυνση ακινήτου.
• Είδος ακινήτου (διαμέρισμα, μονοκατοικία κ.λπ.).

Δεν αναφέρονται: στοιχεία επισκεπτών (όνομα, παρότι σε άλλες φορολογικές υποβολές υπάρχουν), τιμές ανά κράτηση, reviews, internal Airbnb metrics. Άρα τα ευαίσθητα δεδομένα προστατεύονται.

Τα δεδομένα μεταβιβάζονται μέσω ασφαλούς API ΑΑΔΕ. Ο host έχει δικαίωμα να δει τι ακριβώς αναφέρθηκε για εκείνον στο Airbnb dashboard → «Tax Documents» → «DAC7 Annual Report». Μπορείτε να κατεβάσετε CSV για συγκριτικό έλεγχο.

Επίπτωση: ο host δεν μπορεί πια να «κρύψει» έσοδα STR

Πριν τη DAC7, αρκετοί ιδιοκτήτες δήλωναν λιγότερα έσοδα στην Ε2 από όσα πραγματικά λάμβαναν, βασιζόμενοι στο ότι η ΑΑΔΕ δεν είχε άμεση πρόσβαση στα δεδομένα Airbnb. Αυτό τελείωσε. Από 2024-2025, η ΑΑΔΕ έχει πλήρη εικόνα όλων των ροών ανά host και ανά τρίμηνο.

Πρακτικά, αν δηλώσετε στην Ε2 11.000 € καθαρά ενώ η Airbnb αναφέρει 15.000 € ακαθάριστα στην ΑΑΔΕ, το σύστημα myAADE εμφανίζει «Διαφορά Ασυμβίβαστη» και αυτόματο audit ξεκινά. Σύσταση: δηλώστε ακριβώς αυτά που εμφανίζονται στο Airbnb statement, αφαιρώντας μόνο τα νόμιμα κόστη (commission Airbnb, ENFIA, καθαρισμοί κλπ.).

Επιπλέον, η DAC7 διασυνδέεται με χώρες κατοικίας. Αν είστε UK ιδιοκτήτης που εκμισθώνετε στην Αθήνα, η ΑΑΔΕ μοιράζεται τα δεδομένα με την HMRC αυτόματα (μέσω Common Reporting Standard). Δείτε [EN] DAC7 & FATCA Cross-border Tax Reporting.

Διαδικασία reconciliation: Airbnb statement vs ΑΑΔΕ pre-fill στην Ε2

Η αντιπαραβολή γίνεται σε τέσσερα βήματα. Πρώτο: συνδέεστε στο Airbnb και κατεβάζετε «Earnings Statement» ως CSV για το έτος αναφοράς. Δείτε οδηγό Ε2 2026. Δεύτερο: συνδέεστε στο myAADE και ανοίγετε την Ε2 σας. Σημειώνετε τα προ-συμπληρωμένα ποσά ανά τρίμηνο.

Τρίτο: σε Excel, δημιουργείτε δύο στήλες: «Airbnb Reported» και «AADE Pre-filled». Συμπληρώνετε ποσά ανά τρίμηνο. Στην τρίτη στήλη υπολογίζετε διαφορά. Αν η διαφορά είναι κάτω από ±2%, θεωρείται φυσιολογική (στρογγυλοποίηση, ισοτιμίες). Αν είναι 2-5%, ψάξτε αιτίες. Αν είναι πάνω από 5%, υπάρχει πρόβλημα και πρέπει να διορθωθεί.

Τέταρτο: αν εντοπίσετε διαφορά, μπείτε στις λεπτομέρειες κάθε κράτησης. Συγκεκριμένα ψάξτε: refunds μετά payout (ίσως δεν αναφέρθηκαν στην ΑΑΔΕ ως αναπροσαρμογή), currency conversions (USD→EUR με αλλαγή ισοτιμίας), co-host payouts, cleaning fees που λογίζονται ξεχωριστά.

Πιο συχνές ασυμφωνίες: cancellations, refunds, currency, co-hosts

Από εμπειρία reconciliation εκατοντάδων Airbnb hosts:

1. Cancellations μετά payout: ο host πληρώθηκε τον Δεκέμβριο για κράτηση Ιανουαρίου, αλλά η κράτηση ακυρώθηκε τον Δεκέμβριο και επιστράφηκε. Στο statement εμφανίζεται ως negative entry, αλλά το pre-fill της ΑΑΔΕ μπορεί να μην το έχει συμπεριλάβει.
2. Refunds για ζημιές: ο host έλαβε επιπλέον 200 € για φθορές που έκανε ο επισκέπτης. Αυτό είναι έσοδο που πρέπει να δηλωθεί.
3. Currency conversions: US guest πλήρωσε σε USD, μετατράπηκε σε EUR με ισοτιμία ημέρας. Ισοτιμία Airbnb vs ισοτιμία ΑΑΔΕ μπορεί να διαφέρουν λίγο.
4. Co-host payouts: αν μοιραζόσαστε με άλλον host (π.χ. property manager), η Airbnb αναφέρει συνολικό ποσό στον λογαριασμό. Πρέπει να αφαιρέσετε το μερίδιο του co-host.
5. Cleaning fees ξεχωριστά: κάποιοι hosts συμπεριλαμβάνουν cleaning fee στην τιμή, άλλοι όχι. Η αναφορά μπορεί να διαφέρει.
6. Service fees Airbnb: το Airbnb συνήθως αφαιρεί 3% πριν payout. Στο pre-fill ΑΑΔΕ μπορεί να εμφανίζεται brutto (πριν fees) ή netto (μετά fees), πρέπει να ξέρετε ποιο.
7. Off-platform bookings: direct bookings που δεν περνούν από Airbnb δεν αναφέρονται μέσω DAC7. Πρέπει να τα προσθέσετε χειροκίνητα.

Ειδικά για 2026: η Airbnb έστειλε πρώτη πλήρη αναφορά 2025 στην ΑΑΔΕ

Στις 31 Ιανουαρίου 2026, η Airbnb υπέβαλε στην ΑΑΔΕ την πρώτη ολοκληρωμένη DAC7 αναφορά για το έτος 2025. Η αναφορά κάλυψε όλα τα ελληνικά listings από 01.01.2025 έως 31.12.2025. Από εκεί, η ΑΑΔΕ έκανε pre-fill στην Ε2 σας που έγινε διαθέσιμη από 17 Μαρτίου 2026.

Πρακτική σύσταση: για το πρώτο πλήρες έτος εφαρμογής DAC7, αναμένονται περισσότερες ασυμφωνίες (ως 10-12% των hosts) λόγω αρχικών τεχνικών προβλημάτων. Η ΑΑΔΕ έχει δηλώσει ότι θα δείξει «επιεικία» στο πρώτο έτος, αρκεί ο host να δικαιολογήσει τις διαφορές. Δεν αυξάνεται το πρόστιμο για mismatch αν προσκομίσετε αποδεικτικά.

Αν η διαφορά είναι μεγαλύτερη από 5% και δεν μπορείτε να την εξηγήσετε, η ΑΑΔΕ μπορεί να διορθώσει την Ε2 αυτόματα. Σε αυτή την περίπτωση, λαμβάνετε ηλεκτρονική ειδοποίηση και έχετε 60 ημέρες να προσκομίσετε αποδεικτικά αν διαφωνείτε. Αλλιώς ο νέος υπολογισμός γίνεται οριστικός και πληρώνετε επιπλέον φόρο.

Τι κάνετε αν εντοπίσετε ασυμφωνία: διόρθωση Ε2 ή απάντηση σε audit

Αν εντοπίσετε ασυμφωνία πριν υποβάλετε Ε2, διορθώνετε τα ποσά κατά την υποβολή. Στο πεδίο «Παρατηρήσεις» γράφετε αιτιολόγηση π.χ. «Διαφορά οφείλεται σε refund 350 € τον Νοέμβριο, βλ. Airbnb statement». Αυτό συνήθως αρκεί για να αποφευχθεί audit.

Αν έχετε ήδη υποβάλει και η ΑΑΔΕ σας στείλει ηλεκτρονικό μήνυμα «Δείτε τυχόν αναντιστοιχία», υποβάλλετε «Τροποποιητική Δήλωση Ε2» μέσω myAADE μέσα σε 60 ημέρες. Συνημμένο: Excel με αναλυτικά τους λόγους διαφοράς + screenshots Airbnb statement.

Σε ακραίες περιπτώσεις (διαφορά πάνω από 20%), η ΑΑΔΕ μπορεί να ζητήσει ολοκληρωμένο audit από εφοριακό υπάλληλο. Αυτό περιλαμβάνει εξέταση τραπεζικών statement, συμβολαίων Airbnb, αποδείξεων κρατήσεων. Σύσταση: συμβουλευτείτε λογιστή ή φοροτεχνικό σύμβουλο πριν απαντήσετε σε επίσημη επιστολή audit.

Ειδικά διασπορά: ο host εξωτερικού + greek property = DAC7 + CRS

Για ξένους ιδιοκτήτες με ελληνικά ακίνητα (UK, US, Γερμανία κλπ.), η DAC7 συνεργάζεται με τη Δηγία CRS (Common Reporting Standard). Πρακτικά, η Airbnb αναφέρει στην ΑΑΔΕ τα ελληνικά έσοδα. Η ΑΑΔΕ μοιράζεται με την φορολογική αρχή της χώρας κατοικίας του host. Παρόμοια, αν εκμισθώνει τις US/UK ακίνητα, η Airbnb US αναφέρει στην HMRC/IRS.

Αυτό σημαίνει ότι ένας UK κάτοικος με ελληνικό ακίνητο πρέπει να δηλώσει τα ελληνικά έσοδα τόσο στην Ελλάδα (Ε2) όσο και στο UK (Self Assessment). Η αποφυγή διπλής φορολόγησης γίνεται μέσω της Συμφωνίας Αποφυγής Διπλής Φορολογίας UK-Ελλάδας. Για αμερικανούς, η αντίστοιχη Συμφωνία υπάρχει αλλά απαιτεί Form 1116 (Foreign Tax Credit) στην US φορολογική δήλωση.

Δείτε αναλυτικά στο [EN] DAC7 & FATCA. Σύσταση κρίσιμη για διασπορά: εργαστείτε με λογιστή σε αμφότερες χώρες (Ελλάδα + χώρα κατοικίας) ώστε να αποφύγετε διπλή φορολόγηση και πρόστιμα μη συμμόρφωσης.

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Τι είναι η DAC7; Ευρωπαϊκή Δηγία που υποχρεώνει τις πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Vrbo) να αναφέρουν στις φορολογικές αρχές τα δεδομένα κάθε host.

Πότε ξεκίνησε στην Ελλάδα; Από 01.01.2024. Πρώτη ολοκληρωμένη αναφορά υποβλήθηκε 31.01.2026 για το έτος 2025.

Τι αναφέρει η Airbnb; ΑΦΜ, ATAK, ΑΜΑ, IBAN, ακαθάριστα έσοδα ανά τρίμηνο, αριθμό νυχτών και κρατήσεων.

Τι αν διαφέρει το ποσό μου από το Airbnb statement; Δικαιολογήστε στις «Παρατηρήσεις» Ε2 ή υποβάλλετε Τροποποιητική Δήλωση εντός 60 ημερών.

Διαβιβάζονται τα δεδομένα στη χώρα κατοικίας μου; Ναι, μέσω Common Reporting Standard. Πρέπει να δηλώσετε σε αμφότερες χώρες με χρήση DTA.

Σημαντική σημείωση

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η HostReady παρέχει υποδείγματα και checklists· δεν αντικαθιστά νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επαληθεύστε πάντα τους δημοτικούς και περιφερειακούς κανονισμούς που ισχύουν για το ακίνητό σας.

Δείτε επίσης

• Δήλωση Ε2 2026: πώς να συμπληρώσεις τους νέους κωδ...
• EU 2024/1028: η ευρωπαϊκή υποχρέωση που έρχεται 20...
• [EN] DAC7 & FATCA: Cross-border Tax Reporting for ...