EU 2024/1028: η ευρωπαϊκή υποχρέωση που έρχεται 20.05.2026 για όλους τους hosts

EU 2024/1028: η ευρωπαϊκή υποχρέωση που έρχεται 20 Μαΐου 2026

Από 20 Μαΐου 2026 ξεκινά η εφαρμογή του Καν. ΕΕ 2024/1028 που εναρμονίζει την εγγραφή της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε 27 κράτη-μέλη. Στην Ελλάδα, ο Κανονισμός θα λειτουργήσει μέσω του Single Digital Entry Point (SDEP) που τρέχουν από κοινού η ΑΑΔΕ και το Υπουργείο Τουρισμού. Αν ο ΑΜΑ σας δεν αντιστοιχεί σωστά με τον ATAK, οι Airbnb και Booking θα μπλοκάρουν αυτόματα την αγγελία σας. Σε αυτό το άρθρο θα μάθετε ποιες είναι οι 7 βασικές υποχρεώσεις, τι θα αυτοματοποιηθεί και ποιο self-audit 4 σημείων πρέπει να ολοκληρώσετε πριν 19.05.2026.

Πλαίσιο: γιατί η ΕΕ εισήγαγε τον Καν. 2024/1028 και τι αλλάζει σε 27 χώρες

Ο Καν. ΕΕ 2024/1028 ψηφίστηκε από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο τον Απρίλιο 2024 με στόχο τη διαφάνεια και την εναρμόνιση της εγγραφής βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Η αιτιολογική σκέψη είναι απλή: μέχρι σήμερα, κάθε κράτος-μέλος έχει δικό του σύστημα εγγραφής (ΑΜΑ Ελλάδα, CIR Ιταλία, NIF Πορτογαλία, RGC Ισπανία) και οι πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Vrbo) αδυνατούν να επικυρώσουν αν ο αριθμός που δηλώνει ο host είναι έγκυρος. Αποτέλεσμα: εκατοντάδες χιλιάδες αγγελίες χωρίς νόμιμη εγγραφή, απώλεια φορολογικών εσόδων και αθέμιτος ανταγωνισμός με τα ξενοδοχεία.

Ο νέος Κανονισμός θεσπίζει τρεις πυλώνες. Πρώτος: ενιαία διαδικασία εγγραφής με κοινά πεδία (όνομα, διεύθυνση, εμβαδόν, αριθμός κλινών, τύπος ακινήτου). Δεύτερος: εθνικό SDEP που λαμβάνει αυτόματα δεδομένα από τις πλατφόρμες ανά τρίμηνο. Τρίτος: αμοιβαία αναγνώριση μεταξύ κρατών-μελών, ώστε π.χ. ένας Έλληνας host που εκμισθώνει στη Λισαβόνα να μπορεί να ολοκληρώνει εγγραφή με κοινή υποδομή.

Για την Ελλάδα, η ενσωμάτωση στηρίζεται στον Νόμο 5170/2025 και την AAΔΕ FAQ Σεπτεμβρίου 2025. Δείτε την ανάλυσή μας του Ν. 5170/2025 για το πώς συνδέεται με τον Κανονισμό. Ουσιαστικά, η Ελλάδα ήταν ήδη προετοιμασμένη: η εγγραφή ΑΜΑ μέσω myAADE καλύπτει τα κοινά πεδία του Κανονισμού.

Single Digital Entry Point (SDEP): τι είναι και ποιος το διαχειρίζεται στην Ελλάδα

Το Single Digital Entry Point είναι μια κεντρική ηλεκτρονική πύλη ανά κράτος-μέλος, υποχρεωτικά συμβατή με τις προδιαγραφές του Καν. ΕΕ 2024/1028. Στην Ελλάδα, το SDEP λειτουργεί ως μηχανισμός διασύνδεσης μεταξύ τριών συστημάτων: του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, του Μητρώου Τουριστικών Επιχειρήσεων του Υπουργείου Τουρισμού και των πλατφορμών (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, TripAdvisor).

Πρακτικά, ο host δεν χρειάζεται να εγγραφεί ξεχωριστά στο SDEP. Όταν ολοκληρώνετε την εγγραφή ΑΜΑ μέσω myAADE, τα στοιχεία σας περνούν αυτόματα στο SDEP. Από εκεί, οι πλατφόρμες ζητούν επικύρωση κάθε αγγελίας. Αν ο ΑΜΑ που δηλώνετε στο Airbnb υπάρχει στο SDEP, η αγγελία ενεργοποιείται. Αν δεν υπάρχει ή είναι σε «Διακοπή», η αγγελία απορρίπτεται με μήνυμα προς τον host.

Τι σας ζητείται ως host; Τίποτα νέο πέρα από αυτό που ήδη κάνετε. Πρέπει όμως ο ΑΜΑ σας να είναι συνδεδεμένος σωστά με ATAK και ενεργός στο myAADE. Δείτε τον οδηγό εγγραφής ΑΜΑ. Αν έχετε «παγωμένο» ή σε εκκρεμότητα ΑΜΑ, ξεμπλοκάρετέ τον πριν τις 20.05.2026.

Κατεβάστε το δωρεάν EU 2024/1028 audit checklist (4 σημεία σε 30 λεπτά) από αυτή τη σελίδα.

7 βασικές υποχρεώσεις από 20.05.2026 για κάθε ιδιοκτήτη

Από την ημερομηνία εφαρμογής, ο κάθε ιδιοκτήτης βραχυχρόνιας στην Ελλάδα έχει επτά υποχρεώσεις. Πρώτη: εναρμονισμένος ΑΜΑ. Ο αριθμός μητρώου σας πρέπει να είναι σε μορφή που αναγνωρίζεται από όλα τα κράτη-μέλη και να συνδέεται με τον ATAK σας στο Κτηματολόγιο. Δεύτερη: αυτόματη αποστολή δεδομένων πλατφόρμας στο SDEP. Δεν χρειάζεται να κάνετε εσείς κάτι, η Airbnb και η Booking στέλνουν τα δεδομένα κάθε τρίμηνο.

Τρίτη: εμφάνιση ΑΜΑ σε κάθε αγγελία. Ο Κανονισμός υποχρεώνει τις πλατφόρμες να δείχνουν τον ΑΜΑ δίπλα στον τίτλο της αγγελίας ή στο «Νομικά» tab. Τέταρτη: επαλήθευση ATAK. Όταν ενεργοποιείτε νέα αγγελία, η πλατφόρμα τραβάει τον ATAK σας και τον επιβεβαιώνει με το Κτηματολόγιο. Αν αποκλίνει, η αγγελία απορρίπτεται.

Πέμπτη: τήρηση ενιαίων πεδίων εγγραφής (όνομα ιδιοκτήτη, διεύθυνση, εμβαδόν, κλίνες). Αν αλλάξετε εμβαδόν στην αγγελία αλλά όχι στο myAADE, υπάρχει ασυμφωνία και πιθανή απόρριψη. Έκτη: τυχόν διορθώσεις γίνονται στο myAADE και αυτόματα διαβιβάζονται στο SDEP εντός 24 ωρών. Έβδομη: σε περίπτωση Διακοπής λειτουργίας, ο ΑΜΑ απενεργοποιείται και όλες οι ενεργές αγγελίες σας αφαιρούνται από τις πλατφόρμες αυτόματα μέσα σε 48 ώρες.

Τι θα γίνεται αυτόματα: επικύρωση ΑΜΑ, μπλοκάρισμα αγγελίας σε ασυμφωνία

Από 20.05.2026, η Airbnb, η Booking και οι λοιπές πλατφόρμες αναλαμβάνουν αυτόματο ρόλο πιστοποίησης. Όταν δημοσιεύετε νέα αγγελία ή ανανεώνετε υπάρχουσα, το σύστημα στέλνει τον ΑΜΑ σας στο SDEP, εκείνο επαληθεύει στο myAADE και επιστρέφει «έγκυρος» ή «μη έγκυρος» μέσα σε δευτερόλεπτα. Δεν χρειάζεται καμία ενέργεια από εσάς.

Σε ποιες περιπτώσεις θα μπλοκάρει η αγγελία; Πρώτη: εάν ο ΑΜΑ που δηλώσατε στο Airbnb δεν υπάρχει στο SDEP. Δεύτερη: εάν ο ΑΜΑ είναι σε κατάσταση «Διακοπή» ή «Ανενεργός». Τρίτη: εάν ο ATAK δεν αντιστοιχεί στη διεύθυνση που δηλώθηκε στην πλατφόρμα. Τέταρτη: εάν ο ιδιοκτήτης που εμφανίζεται στην πλατφόρμα δεν ταυτίζεται με τον ΑΦΜ που έχει εγγραφεί ο ΑΜΑ.

Στις πρώτες ημέρες λειτουργίας υπολογίζεται ότι ποσοστό 5-12% των ελληνικών αγγελιών θα μπλοκάρουν αυτόματα λόγω ασυμφωνιών (κυρίως ΑΦΜ που δεν συμφωνεί ή λάθος πληκτρολογημένος ΑΜΑ). Αν συμβεί σε εσάς, η αγγελία επιστρέφει σε λειτουργία μόλις διορθώσετε το πεδίο στο myAADE και πατήσετε «Re-verify» στο dashboard της πλατφόρμας. Συνήθως διαρκεί 24-72 ώρες.

Επίπτωση για ιδιοκτήτη 1-2 ακινήτων: ελέγξτε ΑΜΑ, ATAK και listing

Αν έχετε ένα ή δύο ακίνητα, ο Κανονισμός 2024/1028 σάς αφορά κυρίως ως μηχανισμός αυτόματης επαλήθευσης. Δεν προστίθενται νέες δηλώσεις ή πρόστιμα. Ωστόσο, αν τα στοιχεία σας δεν είναι 100% συνεπή, μπορεί να βρεθείτε με μπλοκαρισμένη αγγελία την κρίσιμη περίοδο της υψηλής σεζόν (Μάιος - Σεπτέμβριος 2026).

Διενεργήστε τετραπλό έλεγχο σε 30 λεπτά. Πρώτα συνδεθείτε στο myAADE και επιβεβαιώστε ότι ο ΑΜΑ σας είναι σε κατάσταση «Ενεργός» και ο ATAK εμφανίζεται σωστά. Δεύτερο, μπείτε στο Airbnb dashboard, επιλέξτε το listing, βρείτε το πεδίο «License Number» και βεβαιωθείτε ότι ο ΑΜΑ είναι ίδιος με αυτόν στο myAADE (συμπεριλαμβανομένου του dashes/format). Τρίτο, κάντε το ίδιο σε Booking, Vrbo, Expedia.

Τέταρτο, βεβαιωθείτε ότι το Ε9 σας περιλαμβάνει το ακίνητο με σωστή διεύθυνση και εμβαδόν. Αν εμφανίζεται διαφορά (π.χ. αλλαγή ΟΤΑ, νέα οδός), διορθώστε το Ε9 πριν τις 20.05.2026. Αυτή η μικρή επένδυση χρόνου σώζει εκατοντάδες ευρώ απώλειας εσόδων από μπλοκαρισμένες κρατήσεις.

Επίπτωση για ιδιοκτήτη 3+ ακινήτων: συντονισμός με λογιστή και DAC7

Αν έχετε τρία ή περισσότερα ακίνητα, η εικόνα είναι πιο σύνθετη. Ο Καν. ΕΕ 2024/1028 λειτουργεί παράλληλα με τη Δηγία DAC7 (αναφορά πλατφορμών προς ΑΑΔΕ ανά τρίμηνο), που είδη εφαρμόζεται από το 2024. Δείτε DAC7 για βραχυχρόνια Ελλάδα. Από 20.05.2026, οι δύο μηχανισμοί συγχωνεύονται εν μέρει: η Airbnb θα στέλνει στο SDEP τα ίδια δεδομένα που έστελνε με DAC7.

Σαν επιχείρηση, χρειάζεστε σαφή συντονισμό με τον λογιστή σας. Πρώτο: τα έσοδα ανά ATAK πρέπει να συμφωνούν στις τρίμηνες αναφορές DAC7 και στις φορολογικές δηλώσεις (Ε2). Δεύτερο: η ΑΑΔΕ θα διασταυρώνει αυτόματα τα ποσά και τυχόν διαφορά πάνω από 5% θα τραβάει αυτόματο audit. Τρίτο: αν λειτουργείτε ως ΙΚΕ, βεβαιωθείτε ότι όλοι οι ATAK είναι εγγεγραμμένοι στον ΑΦΜ της εταιρείας, όχι σε προσωπικό ΑΦΜ.

Πρακτικός κανόνας: σε επιχείρηση με 5+ ακίνητα, στείλτε μέσω email στον λογιστή σας τη λίστα ATAK + ΑΜΑ + Airbnb listing IDs μέχρι τέλος Απριλίου 2026. Αυτό του δίνει χρόνο να ελέγξει συνοχή και να ζητήσει διορθώσεις πριν την έναρξη ισχύος.

Τι να κάνετε μέχρι 19.05.2026: audit 4 σημείων + ταμπέλα + Climate Fee

Ολοκληρώστε τον τετραπλό έλεγχο μέχρι την Παρασκευή 15 Μαΐου 2026 (αφήστε buffer 5 ημερών για διορθώσεις). Σημείο 1: ΑΜΑ ενεργός στο myAADE με σωστό status. Αν εμφανίζει «Σε εξέλιξη» ή «Διακοπή», λύστε το πρώτα. Σημείο 2: ATAK συνδεδεμένος και αντιστοιχισμένος με το ακίνητο που εκμισθώνετε. Σημείο 3: όλα τα listings σε όλες τις πλατφόρμες έχουν σωστό ΑΜΑ. Σημείο 4: Ε9 ενημερωμένο.

Παράλληλα, ελέγξτε δύο επιπλέον σημεία που σχετίζονται με τη συμμόρφωση γενικότερα. Πρώτο: ταμπέλα ΑΜΑ A5 στην είσοδο του ακινήτου σύμφωνα με τις προδιαγραφές του Ν. 5170/2025. Αν λείπει, παραγγείλτε άμεσα (κοστίζει 5-15 €). Δεύτερο: ρύθμιση Climate Resilience Fee. Βεβαιωθείτε ότι η μηνιαία δήλωση Telos Anthektikotitas λειτουργεί στο myAADE και αποδίδει τα σωστά ποσά (2 € χαμηλή σεζόν, 8 € υψηλή σεζόν για κατοικίες έως 80 τ.μ.).

Αν περάσετε αυτόν τον έλεγχο επιτυχώς, η εφαρμογή του Καν. 2024/1028 θα είναι αόρατη για εσάς. Θα συνεχίσετε να δουλεύετε όπως πριν, με την επιπλέον σιγουριά ότι κανένας ξένος ή ντόπιος ανταγωνιστής δεν λειτουργεί παράνομα στην ίδια αγορά.

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Τι είναι ο Καν. ΕΕ 2024/1028 με δύο λόγια; Ο ευρωπαϊκός κανονισμός που από 20.05.2026 επιβάλλει σε όλες τις πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Vrbo) να επικυρώνουν αυτόματα τον ΑΜΑ κάθε αγγελίας μέσω εθνικού SDEP.

Πρέπει να εγγραφώ στο SDEP; Όχι. Η εγγραφή ΑΜΑ μέσω myAADE είναι αρκετή. Τα δεδομένα περνούν αυτόματα στο SDEP.

Τι θα συμβεί αν ο ΑΜΑ μου είναι λάθος ή ασυμβίβαστος; Η αγγελία σας θα μπλοκαριστεί αυτόματα μέσα σε 48 ώρες. Επανέρχεται σε λειτουργία μόλις διορθώσετε στο myAADE.

Ισχύει για ξένους ιδιοκτήτες; Ναι. Ο Κανονισμός εφαρμόζεται ανεξαρτήτως φορολογικής κατοικίας του ιδιοκτήτη. Αρκεί το ακίνητο να βρίσκεται σε κράτος-μέλος της ΕΕ.

Πόσο κοστίζει η συμμόρφωση; Μηδέν, αν ο ΑΜΑ είναι ήδη σωστά συνδεδεμένος. Αν χρειάζεται διόρθωση ATAK ή Ε9, μπορεί να φτάσει 100-300 €.

Σημαντική σημείωση

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η HostReady παρέχει υποδείγματα και checklists· δεν αντικαθιστά νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επαληθεύστε πάντα τους δημοτικούς και περιφερειακούς κανονισμούς που ισχύουν για το ακίνητό σας.

Δείτε επίσης

• Εγγραφή ΑΜΑ βήμα-βήμα 2026: πώς να πάρεις αριθμό μ...
• Νόμος 5170/2025 και ν. 5189/2025: τι αλλάζει πραγμ...
• DAC7 για βραχυχρόνια Ελλάδα: τι αναφέρει η Airbnb ...