Νόμος 5170/2025 και ν. 5189/2025: τι αλλάζει πραγματικά για τους ιδιοκτήτες βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2026

Νόμος 5170/2025 και 5189/2025: τι αλλάζει για βραχυχρόνια μίσθωση το 2026

Με τον Ν. 5170/2025 (έναρξη ισχύος 01.10.2025) και τον Ν. 5189/2025 αλλάζει ριζικά το πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα. Σε αυτό το άρθρο αναλύουμε έξι σημεία που αφορούν άμεσα κάθε ιδιοκτήτη: ασφάλεια, πυροσβεστήρας, ΥΔΕ, ανιχνευτής καπνού, υποχρεωτική εμφάνιση ΑΜΑ στις αγγελίες και διαφοροποιήσεις ανάλογα με τον αριθμό ακινήτων. Στο τέλος θα βρείτε συγκριτικό πίνακα 2024 vs 2025 vs 2026 και ό,τι θα ισχύσει επιπλέον από 20 Μαΐου 2026 με τον Καν. ΕΕ 2024/1028.

Πλαίσιο: γιατί ο Ν. 5170/2025 και ο Ν. 5189/2025 αλλάζουν την αγορά

Ο Νόμος 5170/2025 ψηφίστηκε με στόχο να εξορθολογίσει την αγορά της βραχυχρόνιας διαμονής μετά από πέντε χρόνια ραγδαίας ανάπτυξης χωρίς ενιαίο πλαίσιο ασφαλείας. Έθεσε υποχρεωτικά μέτρα πυροπροστασίας, ηλεκτρικής ασφάλειας και υγιεινής, που μέχρι τότε εφαρμόζονταν αποσπασματικά. Παράλληλα, ο Νόμος 5189/2025 εισήγαγε γεωγραφικούς περιορισμούς (μορατόριουμ) στις πιο πιεσμένες ζώνες: 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα Αθήνας από 01.10.2025 και κεντρικές περιοχές Θεσσαλονίκης από 01.03.2026.

Σύμφωνα με την AAΔΕ FAQ Σεπτεμβρίου 2025, οι δύο νόμοι λειτουργούν συμπληρωματικά: ο 5170 βάζει τους κανόνες λειτουργίας, ο 5189 ορίζει το ποιος μπορεί να ξεκινήσει νέα δραστηριότητα και πού. Στόχος είναι αφενός η προστασία των επισκεπτών (ίδια ασφάλεια με το ξενοδοχείο) και αφετέρου η αποφόρτιση των κατοικιών της πόλης από το short-term χωρίς να πληγούν οι υπάρχοντες ιδιοκτήτες με ενεργούς ΑΜΑ.

Για τον ιδιοκτήτη ενός ή δύο ακινήτων, αυτό σημαίνει νέα κόστη συμμόρφωσης (200-600 € εφάπαξ + 100-200 €/έτος) αλλά και βεβαιότητα ότι οι κανόνες δεν θα αλλάξουν ξανά μέχρι το 2028. Για τον επενδυτή που σχεδίαζε αγορά στο κέντρο, σημαίνει ότι πρέπει να επανεξετάσει την περιοχή. Δείτε τον αναλυτικό μας οδηγό Εγγραφή ΑΜΑ βήμα-βήμα 2026 για το πώς εφαρμόζονται τα νέα στην πράξη.

Οι 6 σημαντικότερες αλλαγές που πρέπει να εφαρμόσετε άμεσα

Η πρώτη αλλαγή είναι η υποχρεωτική εμφάνιση του ΑΜΑ σε κάθε αγγελία (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, ιστοσελίδες) και σε κάθε διαφημιστικό υλικό. Δεν αρκεί να υπάρχει στο πιστοποιητικό σας: πρέπει να φαίνεται στο listing. Τα πρόστιμα ξεκινούν από 5.000 € ανά αγγελία.

Δεύτερη αλλαγή: αυτο-πιστοποίηση ασφαλείας μέσω myAADE. Πρόκειται για ηλεκτρονική φόρμα όπου δηλώνετε υπεύθυνα ότι το ακίνητό σας πληροί τις απαιτήσεις πυροπροστασίας, ηλεκτρικής ασφάλειας και υγιεινής. Η ψευδής δήλωση επιφέρει ποινικές κυρώσεις. Τρίτη: πυροσβεστήρας 6kg ανά 100 τ.μ., τύπου 21A-113B-C, με ετήσιο service tag. Δείτε τον πλήρη οδηγό μας για τον πυροσβεστήρα.

Τέταρτη: πιστοποιητικό ΥΔΕ από αδειούχο ηλεκτρολόγο μέλος του ΕΝΑ, σε ισχύ έως 5 χρόνια, μαζί με ρελέ διαρροής 30mA σε όλα τα κυκλώματα. Δείτε ΥΔΕ certificate και RCD breaker. Πέμπτη: ανιχνευτής καπνού σε υπνοδωμάτιο και κουζίνα, με ετήσια αλλαγή μπαταρίας. Έκτη: κιτ πρώτων βοηθειών με δίγλωσσες ετικέτες (ΕΛ + ΕΝ) και προσβάσιμο σε επισκέπτες.

Όλα αυτά μπορεί να ελεγχθούν σε μια κοινή αυτοψία ΑΑΔΕ και Υπουργείου Τουρισμού, που έχει διαρκή χαρακτήρα από τις αρχές του 2026.

Κατεβάστε τη δωρεάν περίληψη του Νόμου 5170 (2 σελίδες, 12 απαιτήσεις ασφαλείας) από αυτή τη σελίδα.

Τι παραμένει αμετάβλητο: Ε1, Ε2, ΑΦΜ ξένων, σύνδεση ATAK

Πολλοί ιδιοκτήτες ανησυχούν ότι όλα έχουν αλλάξει. Στην πραγματικότητα, σημαντικά κομμάτια του παλιού πλαισίου παραμένουν ίδια. Πρώτο: η φορολογική δήλωση Ε1 και Ε2 διατηρεί τους ίδιους κωδικούς, την ίδια κλίμακα 15-45% και τις ίδιες ημερομηνίες (17 Μαρτίου - 15 Ιουλίου εκάστου έτους). Η μόνη μικρή προσθήκη είναι η νέα ενδιάμεση κλίμακα 25% για εισόδημα 12.000-24.000 € και οι κωδικοί 64-65 για εξαιρέσεις (μακροχρόνιες κενότητες).

Δεύτερο: η διαδικασία απόκτησης ΑΦΜ για ξένους ιδιοκτήτες δεν άλλαξε. Παραμένει η αίτηση μέσω myAADE Digital Reception ή ελληνικού προξενείου, με αναγκαίο τον φορολογικό εκπρόσωπο για μη-κατοίκους. Τρίτο: η σύνδεση ATAK με ΑΜΑ γίνεται με την ίδια διαδικασία μέσω myAADE και Κτηματολογίου, χωρίς νέα έγγραφα.

Τέταρτο: το ENFIA ως φόρος ακίνητης περιουσίας λειτουργεί όπως πριν, με τη διαφορά ότι στις περιοχές μορατόριουμ Αθήνας υπάρχει αύξηση 5% στις αντικειμενικές αξίες (timi zonis). Πέμπτο: το Telos Anthektikotitas (Climate Resilience Fee) διατηρεί τη μηνιαία υποβολή του και τις ίδιες κλίμακες (2 € χαμηλή σεζόν, 8 € υψηλή σεζόν για κατοικίες έως 80 τ.μ.). Έκτο: η δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής 24 ωρών για κάθε επισκέπτη παραμένει ηλεκτρονική στο myAADE.

Με άλλα λόγια, αν είστε ήδη συμμορφωμένοι σε ATAK, ΑΦΜ, Ε2 και Climate Fee, οι αλλαγές είναι κυρίως «hardware»: εξοπλισμός ασφαλείας, πιστοποιητικά και ταμπέλα.

Τι σημαίνει για τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου: ασφάλεια, ΑΜΑ στην αγγελία, ταμπέλα

Αν έχετε ένα ακίνητο, οι αλλαγές είναι κυρίως λειτουργικές, όχι φορολογικές. Δεν αλλάζει ο φόρος εισοδήματος (15% για το πρώτο κλιμάκιο 0-12.000 €). Δεν χρειάζεται να αλλάξετε λογιστή ή να κάνετε έναρξη επιχείρησης. Αυτό που χρειάζεται είναι μια εφάπαξ επένδυση 250-500 € σε εξοπλισμό ασφαλείας και πιστοποιήσεις: πυροσβεστήρας 6kg (15-25 €), ΥΔΕ ηλεκτρολόγου (80-200 €), ανιχνευτής καπνού (15-30 €), κιτ πρώτων βοηθειών (20-40 €), ταμπέλα ΑΜΑ A5 (5-15 €) και απεντόμωση/απολύμανση πρώτου έτους (80-160 €).

Παράλληλα, πρέπει να ενημερώσετε τις αγγελίες σας με τον ΑΜΑ. Στο Airbnb πάτε στο Listing → Νομοθεσία → Αριθμός Άδειας. Στο Booking στο Property Page → License Number. Στο Vrbo στο Tax & Local Information. Διαρκεί 5 λεπτά συνολικά. Τέλος, εκτυπώστε ή παραγγείλτε ταμπέλα A5 με τον ΑΜΑ και τοποθετήστε την στην εξωτερική πόρτα ή στην πινακίδα του οικοδομήματος.

Αυτές οι τρεις ενέργειες (εξοπλισμός, ΑΜΑ στις αγγελίες, ταμπέλα) σας προστατεύουν από το 95% των προστίμων που εκδίδονται με τη νέα νομοθεσία. Δεν χρειάζεται περαιτέρω παρέμβαση εφόσον λειτουργείτε εντός κανόνων.

Τι σημαίνει για ιδιοκτήτη δύο ακινήτων: φόρος 15-45% και τεκμηρίωση ασφαλείας

Στα δύο ακίνητα, η εικόνα παραμένει ως μη επιχειρηματική δραστηριότητα. Δεν χρειάζεστε ΑΦΜ επιχείρησης ούτε λογιστή υποχρεωτικό. Ωστόσο, η συνολική φορολογική κλίμακα μπορεί να σας βγάλει σε υψηλότερο βαθμό. Ένας ιδιοκτήτης με δύο ακίνητα 80 τ.μ. στην Αθήνα που εκμισθώνει 30 νύχτες/μήνα × 80 € = 28.800 €/έτος ανά ακίνητο, δηλαδή 57.600 € συνολικά, εμπίπτει στην ανώτερη ζώνη φορολόγησης (45% στο τμήμα άνω των 36.000 €). Ο μέσος αποτελεσματικός φόρος φτάνει το 22-30%.

Από πλευράς ασφαλείας, η υποχρέωση είναι διπλή: κάθε ακίνητο χρειάζεται δικό του πυροσβεστήρα, δικό του ΥΔΕ, δικό του ανιχνευτή καπνού και δική του ταμπέλα ΑΜΑ. Δεν επιτρέπεται «κοινός εξοπλισμός» ακόμα και αν τα δύο ακίνητα βρίσκονται στο ίδιο οικοδόμημα. Επίσης, η αυτο-πιστοποίηση ασφαλείας υποβάλλεται ξεχωριστά για κάθε ATAK.

Πρακτική συμβουλή: κρατήστε φάκελο τεκμηρίωσης ανά ακίνητο σε cloud (Google Drive ή OneDrive) με ATAK, ΑΜΑ, ΥΔΕ, service tag πυροσβεστήρα, πιστοποιητικά απεντόμωσης. Αν έρθει αυτοψία, παρουσιάζετε όλα από κινητό σε 3 λεπτά αντί να ψάχνετε χαρτιά.

Τι σημαίνει για ιδιοκτήτη 3+ ακινήτων: επιχειρηματική δραστηριότητα, ΦΠΑ, ΙΚΕ

Η μεγαλύτερη αλλαγή του Ν. 5170/2025 αφορά τους ιδιοκτήτες με τρία ή περισσότερα ακίνητα. Από το τρίτο ακίνητο, η ΑΑΔΕ θεωρεί τη δραστηριότητα επιχειρηματική. Αυτό σημαίνει: υποχρεωτική έναρξη επιχείρησης μέσω myAADE με νέο ΑΦΜ επιχείρησης (ή προσθήκη επαγγελματικού κωδικού στον υπάρχοντα), λογιστής υποχρεωτικός με τήρηση βιβλίων Β' κατηγορίας, ασφαλιστικές εισφορές ΕΦΚΑ (παλιό ΙΚΑ) ως ελεύθερος επαγγελματίας.

Από φορολογική σκοπιά, τα τρία ακίνητα συνολικά μπορούν να ξεπεράσουν το όριο των 10.000 € για ΦΠΑ. Αν ξεπεράσετε, υποχρεούστε σε εγγραφή ΦΠΑ με 13% στην παροχή υπηρεσίας διαμονής. Επίσης, εξετάζεται η σύσταση ΙΚΕ (Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία) ως πιο φοροαποδοτική δομή: ο εταιρικός φόρος είναι 22% σταθερός vs 45% στο ανώτερο κλιμάκιο φυσικού προσώπου.

Σε πλευρά ασφαλείας, ισχύει το ίδιο πολλαπλάσιο: τρία ακίνητα = τρεις φάκελοι, τρία ΥΔΕ, τρεις πυροσβεστήρες κ.λπ. Επιπλέον, ως επιχείρηση, υπόκεισθε σε αυστηρότερη εποπτεία αυτοψιών και διασταυρώσεων μέσω DAC7 και SDEP από 20.05.2026.

Συγκριτικός πίνακας: απαιτήσεις 2024 vs 2025 vs 2026 σε 12 διαστάσεις

Ας δούμε σε επιγραμματική σύγκριση τι ίσχυε το 2024, τι από 01.10.2025 και τι από 01.01.2026 και 20.05.2026.

1. ΑΜΑ στην αγγελία: 2024 προαιρετικό, 2025-2026 υποχρεωτικό σε όλες τις πλατφόρμες.
2. Ταμπέλα στην είσοδο: 2024 προαιρετικό, 2025-2026 υποχρεωτικό A5 (πρόστιμο 5.000 €).
3. Πυροσβεστήρας: 2024 σύσταση, 2025-2026 υποχρεωτικός 6kg ανά 100 τ.μ. (πρόστιμο 5.000 €).
4. ΥΔΕ ηλεκτρολόγου: 2024 ανύπαρκτο, 2025-2026 υποχρεωτικό κάθε 5 χρόνια.
5. Ανιχνευτής καπνού: 2024 σύσταση, 2025-2026 υποχρεωτικός σε υπνοδωμάτιο και κουζίνα.
6. Κιτ πρώτων βοηθειών: 2024 ανύπαρκτο, 2026 υποχρεωτικό με δίγλωσσες ετικέτες.
7. Απεντόμωση: 2024 ανύπαρκτο, 2025-2026 υποχρεωτικό ετήσιο.
8. Απολύμανση: 2024 ανύπαρκτο, 2025-2026 υποχρεωτικό 6μηνιαίο.
9. Climate Resilience Fee: 2024 0,5-1,5 €/νύχτα, 2025-2026 2-15 € (κλιμάκωση).
10. Δήλωση επισκέπτη 24 ωρών: 2024 manual, 2025-2026 αυτόματη μέσω Airbnb (DAC7).
11. Μορατόριουμ: 2024 ανύπαρκτο, 2025 Αθήνα 1-3 ΔΔ, 2026 Θεσσαλονίκη.
12. EU Single Digital Entry Point: 2024-2025 ανύπαρκτο, 20.05.2026 ενεργό.

Όπως φαίνεται, το 2026 αποτελεί το έτος που οι μη-συμμορφωμένοι ιδιοκτήτες θα χάσουν αγγελίες αυτόματα.

Καν. ΕΕ 2024/1028 από 20 Μαΐου 2026: το επιπλέον επίπεδο

Πέρα από τους ελληνικούς νόμους, από 20 Μαΐου 2026 ξεκινά η εφαρμογή του Καν. ΕΕ 2024/1028 σε όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Πρόκειται για τον Κανονισμό «Short-Term Rental Data Sharing» που εναρμονίζει την εγγραφή σε 27 χώρες και δημιουργεί το Single Digital Entry Point (SDEP). Στην Ελλάδα, ο SDEP λειτουργεί από κοινού από την ΑΑΔΕ και το Υπουργείο Τουρισμού.

Πρακτικά, ο Κανονισμός υποχρεώνει την Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia να επικυρώνουν αυτόματα τον ΑΜΑ κάθε αγγελίας πριν τον δημοσιεύσουν. Αν ο ΑΜΑ δεν υπάρχει ή δεν αντιστοιχεί στον ATAK, η αγγελία μπλοκάρει εντός 48 ωρών. Για ιδιοκτήτες με 3+ ακίνητα, υπάρχει επιπλέον DAC7 reporting (πλατφόρμα → ΑΑΔΕ → χώρα φορολογικής κατοικίας).

Τι πρέπει να κάνετε μέχρι 19.05.2026; Διενεργήστε self-audit τεσσάρων σημείων: (1) ΑΜΑ ενεργός, (2) ATAK σωστός και συνδεδεμένος, (3) listing με σωστό ΑΜΑ, (4) Ε9 ενημερωμένο. Αν τα τέσσερα ταυτίζονται, το SDEP δεν θα σας μπλοκάρει. Διαφορετικά, διορθώστε στο myAADE μέσα στις πρώτες ημέρες Μαΐου 2026.

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Πότε εφαρμόζονται όλα τα μέτρα του Ν. 5170/2025; Άμεσα από 01.10.2025. Έλεγχοι έχουν ήδη ξεκινήσει σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

Ισχύει το μορατόριουμ για όσους έχουν ήδη ΑΜΑ; Όχι. Οι υπάρχοντες ΑΜΑ συνεχίζουν να λειτουργούν. Το μορατόριουμ μπλοκάρει μόνο νέες αιτήσεις στις ζώνες-στόχους.

Πόσο κοστίζει η συμμόρφωση με όλα τα νέα μέτρα; 250-500 € εφάπαξ ανά ακίνητο + 100-200 €/έτος για ετήσια πιστοποιητικά (απεντόμωση, service πυροσβεστήρα).

Αν έχω 4 ακίνητα, πρέπει να γίνω επιχείρηση; Ναι. Από το 3ο ακίνητο και πάνω είναι υποχρεωτική η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας μέσω myAADE.

Τι αλλάζει το SDEP για μένα τον ιδιοκτήτη; Αν είστε συμμορφωμένος, τίποτα. Αν έχετε λάθος ΑΜΑ ή ATAK, η αγγελία θα μπλοκαριστεί αυτόματα από 20.05.2026.

Σημαντική σημείωση

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η HostReady παρέχει υποδείγματα και checklists· δεν αντικαθιστά νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επαληθεύστε πάντα τους δημοτικούς και περιφερειακούς κανονισμούς που ισχύουν για το ακίνητό σας.

Δείτε επίσης

• Εγγραφή ΑΜΑ βήμα-βήμα 2026: πώς να πάρεις αριθμό μ...
• Πυροσβεστήρας 6kg ανά 100m²: ο νέος υποχρεωτικός ε...
• ΥΔΕ certificate και RCD breaker: ηλεκτρικός έλεγχο...
• Joint inspection ΑΑΔΕ + Υπουργείο Τουρισμού: τι ελ...