ΥΔΕ certificate και RCD breaker: ηλεκτρικός έλεγχος υποχρεωτικός για κάθε STR

ΥΔΕ certificate και RCD breaker: ηλεκτρικός έλεγχος υποχρεωτικός

Σύμφωνα με τον Νόμο 5170/2025 και την ΥΠΑΠΕ 80/2025, κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να διαθέτει σε ισχύ ΥΔΕ (Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη) από αδειούχο ηλεκτρολόγο, καθώς και ρελέ διαρροής (RCD breaker) 30mA σε όλα τα κυκλώματα. Σε αυτό το άρθρο σάς δείχνουμε τι περιλαμβάνει το ΥΔΕ, πόσο κοστίζει, ποιοι είναι οι αδειούχοι ηλεκτρολόγοι (ΕΝΑ) στην περιοχή σας, και τι κάνετε αν το ακίνητό σας είναι παλαιό και χρειάζεται πλήρη ανανέωση εγκατάστασης.

Πλαίσιο: Ν. 5170/2025 + ΥΠΑΠΕ 80/2025 απαιτούν αναβαθμισμένο ηλεκτρικό έλεγχο

Ο ηλεκτρισμός είναι η συχνότερη αιτία πυρκαγιάς σε κατοικίες STR. Μέχρι το 2025, τα διαμερίσματα STR υπόκειντο μόνο σε γενικό κτιριακό ΥΔΕ που εκδιδόταν κατά την κατασκευή και ίσχυε για δεκαετίες. Με τον Νόμο 5170/2025 και την Υπουργική Απόφαση ΥΠΑΠΕ 80/2025, η ΑΑΔΕ απαιτεί τώρα επαναληπτικό ΥΔΕ ειδικά για STR, με ισχύ 5 ετών και υποχρεωτική παρουσία ρελέ διαρροής (RCD).

Το ΥΔΕ εκδίδεται από αδειούχο ηλεκτρολόγο εγγεγραμμένο στο Επιμελητήριο (ΕΝΑ) και πιστοποιεί ότι η ηλεκτρική εγκατάσταση πληροί τις σύγχρονες απαιτήσεις ασφαλείας του Ελληνικού Κανονισμού Εσωτερικών Ηλεκτρικών Εγκαταστάσεων (ΕΛΟΤ HD 60364).

Έλεγχοι έχουν ξεκινήσει από Δεκέμβριο 2025 σε συνεργασία με κοινές αυτοψίες ΑΑΔΕ + Πυροσβεστικού. Η μη ύπαρξη ΥΔΕ τιμωρείται με 3.000-7.000 € + υποχρεωτική επανωιρωση.

ΥΔΕ certificate: εκδίδεται από ΕΝΑ ηλεκτρολόγο, ισχύει 5 χρόνια

Η ΥΔΕ είναι ένα 4σέλιδο πιστοποιητικό που περιλαμβάνει: στοιχεία ακινήτου (διεύθυνση, ATAK), στοιχεία ιδιοκτήτη, στοιχεία ηλεκτρολόγου (όνομα, αριθμός μητρώου ΕΝΑ, υπογραφή), αποτελέσματα μετρήσεων (αντίσταση γείωσης, ισχύς εισόδου, αριθμός κυκλωμάτων), παρατηρήσεις και ημερομηνία εμπειρογνωσίας.

Κόστος έκδοσης ΥΔΕ: 80-200 € ανάλογα με μέγεθος ακινήτου και πολυπλοκότητα εγκατάστασης. Διαμέρισμα 50-80 τ.μ. συνήθως κοστίζει 80-120 €. Μονοκατοικία 100-200 τ.μ.: 150-250 €. Βίλα 250+ τ.μ.: 300-500 €.

Διαρκεί 1-3 ώρες επί τόπου. Ο ηλεκτρολόγος ελέγχει: ασφαλιστικά πίνακα, κυκλώματα φωτισμού και πρίζες, ρελέ διαρροής, γείωση, αντίσταση μόνωσης, σήμανση κυκλωμάτων. Αν εντοπίσει προβλήματα, προτείνει διορθώσεις και επανέρχεται για τελικό έλεγχο.

Το ΥΔΕ ισχύει για 5 χρόνια από την έκδοση. Πρέπει να ανανεωθεί πριν τη λήξη ή κατόπιν σημαντικής ηλεκτρολογικής επέμβασης (π.χ. ανακαίνιση κουζίνας με νέους πρίζες).

RCD breaker: ρελέ προστασίας 30mA υποχρεωτικό σε όλα τα κυκλώματα

Ο RCD (Residual Current Device) ή ρελέ διαρροής είναι μηχανισμός που διακόπτει αυτόματα το ρεύμα όταν εντοπίσει διαρροή πάνω από 30 mA (μιλιαμπέρ). Σύμφωνα με τον Ν. 5170/2025, είναι υποχρεωτικός σε όλα τα κυκλώματα κάθε STR.

Συγκεκριμένα: στον ηλεκτρικό πίνακα πρέπει να υπάρχει RCD 30mA που προστατεύει όλα τα κυκλώματα. Σε σύγχρονες εγκαταστάσεις (μετά 2010), αυτό συνήθως υπάρχει. Σε παλιές, χρειάζεται προσθήκη.

Κόστος εγκατάστασης RCD: 30-80 € για την ίδια τη συσκευή + 50-150 € εργατικά. Συνολικά 80-230 € εφάπαξ. Σε ακίνητα όπου χρειάζεται και αλλαγή πίνακα ασφαλιστικών (παλιά διακοπτικά μη συμβατά), το κόστος ανεβαίνει σε 250-500 €.

Πέρα από το RCD γενικού πίνακα, σε μερικές περιπτώσεις απαιτείται επιπλέον RCD ξεχωριστού κυκλώματος για χώρους νερού (μπάνια, κουζίνες). Συνήθως ένας γενικός RCD αρκεί.

Smoke detector: υπνοδωμάτιο και κουζίνα με ετήσια αλλαγή 9V μπαταρίας

Παράλληλα με το ΥΔΕ, ο Ν. 5170/2025 επιβάλλει ανιχνευτή καπνού σε κάθε υπνοδωμάτιο και στην κουζίνα. Δεν αρκεί ένας στον διάδρομο, χρειάζεται έναν ανά κρίσιμο χώρο.

Προδιαγραφές: ανιχνευτής φωτοηλεκτρικός (όχι ιοντικός), σήμα CE, μπαταρία 9V που αντικαθίσταται ετήσια. Συνηθέστερα μοντέλα: Kidde i9050, BRK SA303, FireAngel ST-630. Κόστος 12-25 € ανά τεμάχιο. Σε ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων + κουζίνα = 3 ανιχνευτές × 18 € = 54 €.

Εγκατάσταση είναι DIY: τοποθετούνται με βίδες ή κόλλα στην οροφή στο κέντρο του χώρου. Διαρκεί 5 λεπτά ανά ανιχνευτή. Ετήσια συντήρηση: αντικατάσταση μπαταρίας 9V (1-2 €) και test κουμπιού.

Σύσταση: αναγράψτε ημερομηνία επόμενης αλλαγής μπαταρίας με μαρκαδόρο στο ανιχνευτή ή στο welcome book. Η αυτοψία θα ελέγξει αν λειτουργεί ο ανιχνευτής (πατώντας το κουμπί test).

Διαδικασία: εύρεση αδειούχου ηλεκτρολόγου ΕΝΑ μέσω www.aspe.gr

Για να βρείτε αδειούχο ηλεκτρολόγο της περιοχής σας, χρησιμοποιήστε την επίσημη πύλη της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Σωματείων Εμπορίου Ηλεκτρονικών (ΑΣΠΕ). Στη βιβλιοθήκη μελών αναζητάτε ανά ταχυδρομικό κώδικα ή πόλη.

Εναλλακτικά, μέσω της πλατφόρμας του Πανελλήνιου Επαγγελματικού Σωματείου Ηλεκτρολόγων (panelin.gr) ή απλώς google «αδειούχος ηλεκτρολόγος + όνομα Δήμου». Σύσταση: ζητήστε δύο προσφορές για να συγκρίνετε τιμές και χρόνους.

Ερωτήσεις προς τον ηλεκτρολόγο πριν τον προσλάβετε:

• Είστε εγγεγραμμένος στο ΕΝΑ; (επιβεβαίωση αριθμού άδειας)
• Πόσο διαρκεί ο έλεγχος και πότε εκδίδετε ΥΔΕ;
• Συμπεριλαμβάνεται εγκατάσταση RCD αν λείπει;
• Παρέχετε φωτογραφική τεκμηρίωση;
• Εκδίδετε τιμολόγιο για φορολογική αφαίρεση από Ε2;

Έλεγχος αυτοψίας: ΥΔΕ σε ισχύ + RCD παρών + ανιχνευτές καπνού

Σε κοινή αυτοψία, ο εφοριακός ζητά να δει το PDF ΥΔΕ ή φωτοαντίγραφο. Επιπλέον, ανοίγει τον ηλεκτρικό πίνακα και επιβεβαιώνει την παρουσία RCD 30mA. Αν δεν υπάρχει, εκδίδεται έκθεση μη συμμόρφωσης άμεσα.

Ο πυροσβέστης που συνοδεύει την αυτοψία πατά το κουμπί test σε κάθε ανιχνευτή καπνού. Αν δεν λειτουργεί (νεκρή μπαταρία ή χαλασμένος ανιχνευτής), σημειώνεται ως πρόβλημα.

Όλα μαζί διαρκούν 10-15 λεπτά. Αν η εγκατάσταση είναι σε τάξη, ο εφοριακός κλείνει το πεδίο «Ηλεκτρική Ασφάλεια ✓». Αν εντοπίσει προβλήματα, εκδίδει αναφορά διορθώσεων με 30 ημέρες προθεσμία.

Κυρώσεις: 3.000-7.000 € + υποχρεωτική επανωιρωση + ρίσκο πυρκαγιάς

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 5170/2025, η μη ύπαρξη ΥΔΕ ή RCD τιμωρείται:

• Λήξη ΥΔΕ (πάνω από 5 χρόνια): 3.000 € + 30 ημέρες διορθώσεως.
• Έλλειψη ΥΔΕ: 5.000 €.
• Έλλειψη RCD: 3.000 € + υποχρεωτική εγκατάσταση εντός 30 ημερών.
• Πολλαπλή παράβαση: 7.000 € + αφαίρεση ΑΜΑ.

Πέρα από τα πρόστιμα, η ασφαλιστική RC liability μπορεί να αρνηθεί κάλυψη σε περίπτωση πυρκαγιάς από ηλεκτρική αιτία αν αποδειχθεί ότι λείπει RCD ή έχει λήξει ΥΔΕ. Αυτό αυξάνει την προσωπική σας έκθεση σε αστική αποζημίωση που μπορεί να φτάσει τα 100-500 χιλιάδες €.

Παλιά ακίνητα 25+ ετών: ολική επανωιρωση 1.500-5.000 €

Σε ακίνητα που κατασκευάστηκαν πριν το 2000, η ηλεκτρική εγκατάσταση είναι συχνά αναποτελεσματική για τις σημερινές απαιτήσεις. Ο ηλεκτρολόγος μπορεί να αρνηθεί ΥΔΕ μέχρι την ολική επανωιρωση. Συνήθεις παρεμβάσεις:

• Αντικατάσταση πίνακα ασφαλιστικών με νέο που υποστηρίζει RCD: 200-400 €.
• Νέα γείωση στο σύνολο: 200-500 €.
• Επανακαλωδίωση κρίσιμων κυκλωμάτων (κουζίνα, μπάνιο): 500-2.000 €.
• Επανακαλωδίωση όλου του ακινήτου: 1.500-4.000 €.

Συνολικά μπορεί να φτάσει 1.500-5.000 € εφάπαξ. Αυτή η επένδυση όμως αξίζει: αυξάνει την αξία του ακινήτου, μειώνει risk πυρκαγιάς και ικανοποιεί τις υποχρεώσεις. Αν δεν θέλετε να επενδύσετε τόσο, εξετάστε διακοπή ΑΜΑ.

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Πόσο κοστίζει το ΥΔΕ; 80-200 € για τυπικό διαμέρισμα 50-100 τ.μ.

Πόσο διαρκεί η ισχύς ΥΔΕ; 5 χρόνια από την έκδοση.

Είναι υποχρεωτικός ο RCD; Ναι, 30mA σε όλα τα κυκλώματα.

Πού βρίσκω αδειούχο ηλεκτρολόγο; Στην επίσημη πύλη www.aspe.gr ή panelin.gr.

Πόσοι ανιχνευτές καπνού; Ένας ανά υπνοδωμάτιο + ένας στην κουζίνα. Αλλαγή μπαταρίας ετήσια.

Σημαντική σημείωση

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η HostReady παρέχει υποδείγματα και checklists· δεν αντικαθιστά νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επαληθεύστε πάντα τους δημοτικούς και περιφερειακούς κανονισμούς που ισχύουν για το ακίνητό σας.

Δείτε επίσης

• Πυροσβεστήρας 6kg ανά 100m²: ο νέος υποχρεωτικός ε...
• Joint inspection ΑΑΔΕ + Υπουργείο Τουρισμού: τι ελ...