Copropriete et Loi Le Meur 2026: comment le nouvel art. 9 ter protege vos voisins

Copropriete et Loi Le Meur 2026: comment le nouvel art. 9 ter protege vos voisins

La Loi Le Meur n 2024-1039 du 19 novembre 2024 a introduit l article 9 ter dans la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriete (Code Civil). Ce texte donne au syndic le pouvoir de signaler les manquements des loueurs de meublees de tourisme et permet a l assemblee generale de restreindre cette activite a la majorite simple de 50% des tantièmes. Avant 2024, une telle restriction exigeait la majorite des deux tiers. Ce guide explique les mecanismes, les droits acquis et les strategies de defense pour les copropietaires-loueurs.

La copropriete est depuis longtemps le champ de bataille entre les loueurs de meublees de tourisme et leurs voisins. Un appartement propose en location courte duree genere des passages frequents, parfois du bruit nocturne et un sentiment d insecurite pour les residents permanents. La Loi Le Meur a repondu a cette tension en abaissant le seuil de majorite requis pour que l assemblee generale restreigne les locations de courte duree dans l immeuble.

Art. 9 ter: le texte et ce qu il change

L article 9 ter de la loi du 10 juillet 1965 (introduit par la Loi Le Meur) dispose, dans ses grandes lignes:

• Le syndic de copropriete peut, de sa propre initiative, signaler a la mairie les logements de la copropriete qu il soupçonne d etre exploites en meuble de tourisme sans numero d enregistrement valide ou en violation du reglement de copropriete.
• L assemblee generale des copropietaires peut, par une resolution adoptee a la majorite de l article 24 (majorite simple des voix exprimees, soit 50% des tantièmes des copropietaires presents et representes), decider de restreindre ou d encadrer l activite de meuble de tourisme dans l immeuble.
• La restriction peut porter sur: le nombre maximum de nuitees par an, les plages horaires d acces des locataires, l obligation d un registre des sejours communique au syndic, ou l interdiction totale pour les copropietaires qui n etaient pas deja enregistres a la date du vote.

Avant la Loi Le Meur, modifier le reglement de copropriete pour restreindre les locations de courte duree necessitait la double majorite de l article 26 (majorite des copropietaires representant au moins les deux tiers des tantièmes). Ce seuil etait difficile a atteindre en pratique, notamment dans les immeubles parisiens ou une minorite de blocage de copropietaires-investisseurs pouvait s y opposer.

Quelle est la difference entre "restreindre" et "interdire"

La loi distingue deux niveaux de decision:

• Restreindre (majorite art. 24, 50% des tantièmes): l AG peut limiter le nombre de nuitees (par exemple 60 jours par an), imposer des regles de procedure (registre des locataires, notification au syndic), ou conditionner la location a un accord prealable du syndic. Cette restriction ne constitue pas une modification du reglement de copropriete au sens de l article 26.
• Interdire (modification du reglement, majorite art. 26, deux tiers des tantièmes): une interdiction totale et permanente des meublees de tourisme dans l immeuble reste soumise a la double majorite. Elle necessite une modification formelle du reglement de copropriete. La distinction est importante: un vote a 50% peut restreindre, pas interdire definitivement.

En pratique, la resolution la plus frequente en 2025 a ete une restriction a 90 jours par an (alignement sur la regle Paris) avec notification obligatoire au syndic avant chaque mise en location. Cette approche passe la barre des 50% plus facilement qu une interdiction totale.

La resolution est-elle retroactive pour les loueurs deja enregistres

C est la question centrale pour les copropietaires qui exploitaient deja un meuble de tourisme avec numero valide au moment du vote de la resolution. La reponse est non, sous conditions:

• Droits acquis: si vous etiez en possession d un numero d enregistrement valide delivre par la mairie avant la date du vote de l assemblee generale, votre activite est protegee par le principe de droits acquis. La resolution de l AG ne peut pas vous imposer de cesser une activite regulierement declaree anterieure au vote.
• Portee prospective: la resolution s applique aux copropietaires qui n avaient pas encore declare leur logement en meuble de tourisme a la date du vote. Elle peut egalement s appliquer au renouvellement du numero si le reglement de copropriete modifie interdit l activite (resolution art. 26).
• Limite: si la resolution restreint le nombre de nuitees (par exemple a 60 jours), le droit acquis ne vous protege que dans la limite ou votre numero etait valide et actif. Un numero delivre pour une location sans restriction ne vous protege pas contre une restriction de 60 jours si celle-ci est legalement adoptee.

La jurisprudence sur ce point est encore en formation (premiers arrets attendus en 2026). La prudence recommande de conserver tous les justificatifs de votre enregistrement anterieurs a tout vote de l AG.

Role du syndic: signalement et mise en demeure

L article 9 ter confere au syndic un role actif. Concretement:

• Le syndic peut interroger les copropietaires sur l activite locative de leur logement et demander communication du numero d enregistrement.
• Si un copropietaire loue sans numero ou en violation d une resolution de l AG, le syndic peut adresser une mise en demeure et, sans regularisation sous 15 jours, signaler la situation a la mairie.
• Le syndic peut faire inscrire a l ordre du jour de l AG une resolution de restriction, meme sans demande formelle de copropietaires, s il constate des troubles repetes (plaintes de residents, signalements de bruit, etc.).
• En cas de resolution adoptee, le syndic est charge du controle de son application: tenue du registre, verification des notifications.

Le syndic engage sa responsabilite civile s il ne signale pas des situations portees a sa connaissance et qui causent un prejudice a la copropriete. Cette responsabilite renforcee incite les syndics professionnels a etre plus proactifs qu avant 2024.

Interaction avec la regle Paris 120 jours et la Loi Le Meur 90 jours

A Paris, les limitations se cumulent:

• Regle legale nationale: 120 jours par an pour la residence principale (art. L324-1-1 Code du Tourisme), abaissable a 90 jours par deliberation municipale depuis la Loi Le Meur (Paris a vote 90 jours le 12 decembre 2024 pour les arrondissements 1 a 20).
• Regle de copropriete: l AG peut ajouter une restriction supplementaire a celle de la mairie. Par exemple, limiter a 60 jours dans un immeuble particulier meme si la ville autorise 90 jours.
• La restriction la plus severe prevaut: si votre AG vote 60 jours et la mairie autorise 90 jours, vous etes limite a 60 jours en tant que copropietaire.

Comment contester une resolution illegale de l assemblee generale

Si vous estimez qu une resolution de l AG restreint votre activite de maniere illegale (non-respect du quorum, vice de procedure, retroactivite abusive), vous disposez d un recours:

• Delai: 2 mois a compter de la notification du proces-verbal de l AG pour saisir le tribunal judiciaire (art. 42 loi du 10 juillet 1965). Passe ce delai, la resolution devient definitive meme si elle etait illegale.
• Juridiction: tribunal judiciaire du lieu de situation de l immeuble. La procedure est contradictoire. Un avocat est vivement recommande mais non obligatoire en premiere instance.
• Moyens: vice de forme (convocation irreguliere, ordre du jour incomplet, quorum non atteint), violation de la loi (retroactivite interdite pour droits acquis), abus de droit (resolution discriminatoire visant un seul copropietaire).
• Mesure conservatoire: si la resolution vous cause un prejudice immediat (reservations annulees, perte de revenus), vous pouvez demander au juge des referes une suspension de l execution de la resolution dans l attente du jugement au fond.

Strategie preventive: que faire si vous craignez un vote restrictif

• Assistez a l AG ou mandatez un representant: un vote a 50% peut etre renverse par la mobilisation des copropietaires favorables a la location courte duree. Une procuration (pouvoir) donnee a un autre copropietaire ou a un tiers est legale et strategique.
• Deposez votre numero d enregistrement sans attendre: les droits acquis ne s appliquent qu aux loueurs deja enregistres au moment du vote. Si vous n etes pas encore enregistre et que vous soupçonnez un vote imminent, declarez votre logement rapidement.
• Proposez une resolution alternative moins restrictive: en tant que copropietaire, vous pouvez faire inscrire a l ordre du jour une contre-proposition (charte de bonne conduite, registre des locataires, referent de nuit) moins penalisante qu une interdiction.
• Consultez le reglement de copropriete existant: si le reglement interdit deja les activites commerciales ou professionnelles, la location STR peut deja etre interdite sans vote supplementaire. Inversement, un reglement ancien qui autorise les "locations" peut proteger votre activite.
• Documentez vos pratiques: tenez un registre de vos locataires, respectez les regles de bruit et informez vos locataires du reglement de copropriete. Un loueur respectueux est moins susceptible d etre vise par une resolution restrictive.

Cas pratique: Paris 11e arrondissement, vote AG fevrier 2025

Un immeuble haussmannien de 24 lots, dont 4 exploites en meuble de tourisme actifs. L AG de fevrier 2025 a vote a 52% des tantièmes une resolution limitant les meublees de tourisme a 90 nuitees par an avec notification obligatoire au syndic 48h avant chaque check-in. Deux des 4 loueurs avaient leur numero depuis 2022 et ont invoque leurs droits acquis pour la limite de nuitees (leur numero n etait pas assorti d une limite). Le tribunal judiciaire de Paris saisi en avril 2025 a confirme la validite de la restriction mais a juge qu elle ne pouvait pas s appliquer de maniere retroactive aux loueurs deja enregistres pour la saison 2025 en cours (reservations confirmees avant le vote). Les 2 loueurs recents (numeros obtenus apres 2024) se sont vus appliquer la restriction immediatement.

Recapitulatif des seuils de majorite applicables en 2026

Type de resolution	Majorite requise	Base legale
Restreindre les meublees de tourisme (nuitees, horaires, registre)	50% des tantièmes (majorite art. 24)	Art. 9 ter Loi 1965, Loi Le Meur
Interdire totalement les meublees de tourisme (modification reglement)	2/3 des tantièmes (majorite art. 26)	Art. 26 Loi 1965 (inchange)
Avant Loi Le Meur: toute restriction meublees de tourisme	2/3 des tantièmes (majorite art. 26)	Art. 26 Loi 1965 pre-2024
Signalement par le syndic a la mairie	Decision autonome du syndic (pas de vote requis)	Art. 9 ter Loi 1965