Apartament pod STR: ROI Warszawa vs Kraków vs Gdańsk 2026

Apartament inwestycyjny na STR: ROI Warszawa vs Krakow vs Gdansk 2026

Cena za metr kwadratowy 18 500 zl w Warszawie, 16 200 zl w Krakowie, 14 800 zl w Gdansku, srednia stawka za noc na Airbnb od 380 zl do 520 zl, oblozenie sezonowe 55 do 78%. Sprawdz pelny rachunek ROI w trzech najwiekszych miastach STR w Polsce w 2026 r.

Inwestycja w apartament na wynajem krotkoterminowy w 2026 r. wymaga znacznie bardziej szczegolowego rachunku niz dwa lata temu. Zblizajace sie wdrozenie rejestru CWTON, podwyzki podatku od nieruchomosci na cele komercyjne, raportowanie platform w ramach DAC7 oraz koszty finansowania kredytem, wszystko to wplywa na realna stope zwrotu. W tym tekscie porownujemy trzy miasta: Warszawe, Krakow i Gdansk, na konkretnych liczbach z 2026 r. Wszystkie wyliczenia pokazujemy zarowno przed kosztami finansowania, jak i po uwzglednieniu odsetek od kredytu.

Zalozenia analizy

Aby porownanie bylo uczciwe, przyjmujemy identyczne parametry inwestycyjne dla kazdego miasta:

• Mieszkanie 50 m2, 2 pokoje, w sredniej lokalizacji turystycznej
• Standard wykonczenia: dobry, gotowe pod wynajem (2 200 zl/m2 wykonczenia)
• Wklad wlasny 30%, kredyt hipoteczny 70% na 30 lat, oprocentowanie ok. 6,5% (po obnizkach stop NBP w 2025/26; nowe kredyty przechodza na wskaznik POLSTR od 2027)
• Forma rozliczenia: ryczalt 8,5%/12,5% od przychodu brutto jako najem prywatny lub JDG
• Prowizja Airbnb 14%, prowizja Booking 18%
• Mix sprzedazy: 60% Airbnb, 30% Booking, 10% bezposrednie
• Sprzatanie: 80 zl/sprzatanie, srednia 1 sprzatanie na 3 noclegi
• Podstawa ryczaltu: przychod faktycznie otrzymany, czyli po potraceniu prowizji platformy (metodologia przyjeta konsekwentnie dla wszystkich trzech miast w tym artykule) - to uproszczenie do celow porownania, rzeczywista podstawa opodatkowania w Twoim przypadku moze zalezec od interpretacji podatkowej, warto ja zweryfikowac z ksiegowym

Warszawa: stabilna stolica z najwyzszymi cenami

Cena zakupu (mieszkanie 50 m2 w sredniej lokalizacji)

• Cena za m2: 18 500 zl (lokalizacja: Wola, Praga Polnoc, dolny Mokotow)
• Cena calkowita: 925 000 zl
• Wykonczenie: 110 000 zl
• Wyposazenie: 35 000 zl
• Inwestycja calkowita: 1 070 000 zl

Przychody (rocznie)

• Stawka za noc: 480 zl srednia (vary 320 zl niski sezon do 720 zl wysoki)
• Oblozenie roczne: 65% (Warszawa ma stabilny popyt biznesowy caly rok)
• Liczba nocy: 365 x 0,65 = 237 nocy
• Przychod brutto: 237 x 480 = 113 760 zl
• Po prowizji platform (15% sredio): 96 696 zl

Koszty operacyjne (rocznie)

• Sprzatanie: 237/3 x 80 = 6 320 zl
• Czynsz, media, internet: 14 400 zl
• Ubezpieczenie OC: 900 zl
• Podatek od nieruchomosci (cele komercyjne): 1 750 zl (ok. 35 zl/m2, maksymalna stawka 2026)
• Koszty CWTON, ksiegowosc, RODO: 2 400 zl
• Amortyzacja wyposazenia (meble, sprzet): 5 000 zl
• Razem koszty operacyjne: 30 770 zl

Podatek (ryczalt)

• Podstawa (przychod po prowizji platform): 96 696 zl
• 96 696 x 8,5% (ponizej progu 100 000 zl): 8 219 zl
• Calkowity ryczalt: 8 219 zl

Koszt finansowania (rocznie)

• Kwota kredytu (70% z 1 070 000 zl): 749 000 zl
• Odsetki w pierwszym roku (ok. 6,5%): ~48 700 zl

ROI Warszawa

• Zysk operacyjny netto (przed kosztami finansowania): 96 696 - 30 770 - 8 219 = 57 707 zl
• ROI od wkladu wlasnego przed finansowaniem (321 000 zl): 18,0%
• Zysk netto po odsetkach od kredytu: 57 707 - 48 700 = 9 007 zl
• ROI od wkladu wlasnego po finansowaniu: 2,8%
• Okres zwrotu po finansowaniu: ok. 35,6 lat (przy pelnym kredycie na 70%)

Krakow: najwyzsze stawki i najsilniejszy popyt turystyczny

Cena zakupu

• Cena za m2: 16 200 zl (Stare Miasto, Kazimierz, Podgorze)
• Cena calkowita: 810 000 zl
• Inwestycja calkowita (z wykonczeniem): 955 000 zl

Przychody

• Stawka za noc: 520 zl srednia (najwyzsza w Polsce dla STR)
• Oblozenie roczne: 72% (silny popyt turystyczny)
• Liczba nocy: 263
• Przychod brutto: 263 x 520 = 136 760 zl
• Po prowizji: 116 246 zl

UWAGA REGULACJE: strefy zakazu wynajmu, ktore pierwotnie przewidywal projekt ustawy wdrazajacej rozporzadzenie UE, zostaly z niego calkowicie usuniete autopoprawka z 7 lipca 2026. Zaden krakowski adres nie jest ani nie bedzie objety takim zakazem na podstawie tej ustawy. Ustawa nie zostala jeszcze uchwalona, wiec warto sledzic dalsze prace legislacyjne, ale ryzyko stref w obecnym ksztalcie projektu juz nie istnieje.

Koszty

• Sprzatanie: 7 020 zl
• Czynsz, media: 12 600 zl
• Ubezpieczenia: 1 700 zl
• Podatek od nieruchomosci: 1 750 zl
• Koszty operacyjne CWTON, ksiegowosc: 2 400 zl
• Razem: 25 470 zl

Podatek ryczalt

• 100 000 x 8,5% = 8 500 zl
• 16 246 x 12,5% = 2 031 zl
• Razem: 10 531 zl

Koszt finansowania (rocznie)

• Kwota kredytu (70% z 955 000 zl): 668 500 zl
• Odsetki w pierwszym roku (ok. 6,5%): ~43 500 zl

ROI Krakow

• Zysk operacyjny netto (przed kosztami finansowania): 116 246 - 25 470 - 10 531 = 80 245 zl
• ROI od wkladu wlasnego przed finansowaniem (286 500 zl): 28,0%
• Zysk netto po odsetkach od kredytu: 80 245 - 43 500 = 36 745 zl
• ROI od wkladu wlasnego po finansowaniu: 12,8%
• Okres zwrotu po finansowaniu: ok. 7,8 lat

Gdansk: tanszy zakup i sezonowy boom

Cena zakupu

• Cena za m2: 14 800 zl (Glowne Miasto, Stare Miasto, Wrzeszcz)
• Cena calkowita: 740 000 zl
• Inwestycja calkowita: 880 000 zl

Przychody

• Stawka za noc: 450 zl srednia (sezonowo 750 zl w lipcu i sierpniu)
• Oblozenie roczne: 55% (silna sezonowosc maj-wrzesien)
• Liczba nocy: 201
• Przychod brutto: 201 x 450 = 90 450 zl
• Po prowizji: 76 883 zl

Koszty

• Sprzatanie: 5 360 zl
• Czynsz, media: 11 520 zl
• Ubezpieczenia: 1 600 zl
• Podatek od nieruchomosci: 1 600 zl
• Operacyjne: 2 400 zl
• Razem: 22 480 zl

Podatek ryczalt

• 76 883 x 8,5% = 6 535 zl

Koszt finansowania (rocznie)

• Kwota kredytu (70% z 880 000 zl): 616 000 zl
• Odsetki w pierwszym roku (ok. 6,5%): ~40 000 zl

ROI Gdansk

• Zysk operacyjny netto (przed kosztami finansowania): 76 883 - 22 480 - 6 535 = 47 868 zl
• ROI od wkladu wlasnego przed finansowaniem (264 000 zl): 18,1%
• Zysk netto po odsetkach od kredytu: 47 868 - 40 000 = 7 868 zl
• ROI od wkladu wlasnego po finansowaniu: 3,0%
• Okres zwrotu po finansowaniu: ok. 33 lata

Tabela porownawcza ROI 2026

Parametr	Warszawa	Krakow	Gdansk
Inwestycja calkowita	1 070 000 zl	955 000 zl	880 000 zl
Wklad wlasny (30%)	321 000 zl	286 500 zl	264 000 zl
Stawka za noc	480 zl	520 zl	450 zl
Oblozenie	65%	72%	55%
Przychod netto	96 696 zl	116 246 zl	76 883 zl
Koszty operacyjne	30 770 zl	25 470 zl	22 480 zl
Podatek	8 219 zl	10 531 zl	6 535 zl
Zysk przed finansowaniem	57 707 zl	80 245 zl	47 868 zl
Odsetki od kredytu (rok 1)	~48 700 zl	~43 500 zl	~40 000 zl
Zysk netto po finansowaniu	9 007 zl	36 745 zl	7 868 zl
ROI wklad wlasny (przed finansowaniem)	18,0%	28,0%	18,1%
ROI wklad wlasny (po finansowaniu)	2,8%	12,8%	3,0%
Okres zwrotu (po finansowaniu)	~35,6 lat	~7,8 lat	~33 lata

Wnioski i rekomendacje

Krakow wygrywa na czysto liczbowym ROI: 28% przed finansowaniem i ok. 13% po uwzglednieniu odsetek od kredytu, dzieki najwyzszym stawkom i wysokiemu oblozeniu. Warszawa i Gdansk przy pelnym kredycie na 70% zwracaja sie po finansowaniu bardzo wolno (ROI po odsetkach odpowiednio ok. 2,8% i 3,0%), bo caly zysk operacyjny niemal w calosci pochlaniaja odsetki. To pokazuje, jak duze znaczenie ma wysokosc wkladu wlasnego i koszt kredytu, a nie tylko sama stawka za noc.

Kluczowe ryzyka po stronie regulacji:

• Ustawa wdrazajaca rozporzadzenie UE (projekt UC135) nie zostala jeszcze uchwalona, a wraz z nia pojawi sie obowiazek rejestracji w CWTON (oplata 40 zl) i kara do 50 000 zl za brak rejestracji
• Strefy zakazu najmu, ktore pierwotnie przewidywal projekt, zostaly calkowicie usuniete autopoprawka z 7 lipca 2026 - to ryzyko juz nie dotyczy zadnego z omawianych miast
• Od 2027 nowe kredyty hipoteczne beda oparte o wskaznik POLSTR zastepujacy WIBOR, co moze zmienic koszt finansowania

Pytania i odpowiedzi

Czy mozna kupic mieszkanie tylko pod STR i nigdy nie mieszkac?

Tak, jest to legalne w Polsce. Mieszkanie moze byc kupione na cele inwestycyjne i wynajmowane krotkoterminowo bez koniecznosci zamieszkiwania przez wlasciciela. Wymagana jest tylko rejestracja CWTON, deklaracja podatku od nieruchomosci na cele komercyjne i odpowiednia forma rozliczania PIT lub CIT.

Co jesli wspolnota mieszkaniowa zakaze wynajmu krotkoterminowego?

Zgodnie z utrwalona linia orzecznicza wspolnota mieszkaniowa nie moze calkowicie zakazac wynajmu krotkoterminowego w cudzym lokalu. Moze jednak wprowadzac ograniczenia porzadkowe lub podniesc oplaty zwiazane z uzytkowaniem czesci wspolnych. Zobacz: Wynajem krotkoterminowy a wspolnota.

Czy lepiej JDG czy spolka z o.o. dla 1 mieszkania?

Dla 1 mieszkania zdecydowanie JDG na ryczalcie. Spolka z o.o. zaczyna sie oplacac od 3 mieszkan i przychodu powyzej 500 000 zl. Zobacz analize: JDG vs sp. z o.o. vs estonski CIT 2026.

Jak zminimalizowac ryzyko kontroli ze strony KAS?

Trzy zasady: zglos prawidlowy przychod w PIT zgodny z DAC7, prowadz ksiazke przychodow z miesiecznymi zestawieniami z platform, miej wszystkie dokumenty CWTON i ppoz pod reka. Wiecej: DAC7 w Polsce 2026.

Czy moge zaliczyc do kosztow wykonczenie i meble?

Tak, ale tylko w PIT na zasadach ogolnych lub w CIT spolki, nie w ryczalcie. Uwaga: od 2023 r. obowiazuje zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych (dotyczy takze wykonczenia lokalu) zarowno w PIT, jak i w CIT. Zaliczyc do kosztow i amortyzowac mozesz natomiast meble i wyposazenie (zwykle 5 lat, 20% rocznie). W ryczalcie nie odliczasz zadnych kosztow.

Co z kredytem, ktory bank zaakceptuje przychod z STR?

Czesc bankow (m.in. PKO BP, Pekao, mBank) akceptuje przychod z najmu krotkoterminowego po kilkunastu miesiacach udokumentowanej historii wplywow z platform i rozliczen podatkowych. Rejestr CWTON jeszcze nie dziala, wiec nie jest warunkiem udzielenia kredytu. Szczegoly: Pozyczka pod inwestycje STR 2026.

Gotowy do inwestycji w STR? Sprawdz Pakiet Standard HostReady, w ktorym otrzymasz komplet dokumentow potrzebnych do uruchomienia kazdego z trzech miast: regulamin porzadkowy, oswiadczenie ppoz, klauzule RODO i instrukcje rejestracji CWTON, wszystko gotowe do uzycia.

Nie chcesz szukac wzorow i przepisow na wlasna reke? Pakiet HostReady zawiera kompletna dokumentacje, gotowe szablony i checklisty - wszystko przygotowane pod rejestracje CWTON i legalny wynajem krotkoterminowy, gotowe do uzycia od razu po zakupie.