Apartament inwestycyjny na STR: ROI Warszawa vs Kraków vs Gdańsk 2026

Apartament inwestycyjny na STR: ROI Warszawa vs Krakow vs Gdansk 2026

Cena za metr kwadratowy 18 500 zl w Warszawie, 16 200 zl w Krakowie, 14 800 zl w Gdansku, srednia stawka za noc na Airbnb od 380 zl do 520 zl, oblozenie sezonowe 55 do 78%. Sprawdz pelny rachunek ROI w trzech najwiekszych miastach STR w Polsce w 2026 r.

Inwestycja w apartament na wynajem krotkoterminowy w 2026 r. wymaga znacznie bardziej szczegolowego rachunku niz dwa lata temu. Wprowadzenie CWTON, strefy zakazu wynajmu w Krakowie i Sopocie, podwyzki podatku od nieruchomosci na cele komercyjne, obowiazek odprowadzania DAC7, wszystko to wplywa na realna stope zwrotu. W tym tekscie porownujemy trzy miasta: Warszawe, Krakow i Gdansk, na konkretnych liczbach z 2026 r.

Zalozenia analizy

Aby porownanie bylo uczciwe, przyjmujemy identyczne parametry inwestycyjne dla kazdego miasta:

• Mieszkanie 50 m2, 2 pokoje, w sredniej lokalizacji turystycznej
• Standard wykonczenia: dobry, gotowe pod wynajem (2 200 zl/m2 wykonczenia)
• Wklad wlasny 30%, kredyt hipoteczny 70% na 30 lat, WIBOR 5,75% + marza 2,2%
• Forma rozliczenia: ryczalt 8,5%/12,5% jako najem prywatny lub JDG
• Prowizja Airbnb 14%, prowizja Booking 18%
• Mix sprzedazy: 60% Airbnb, 30% Booking, 10% bezposrednie
• Sprzatanie: 80 zl/sprzatanie, srednia 1 sprzatanie na 3 noclegi
• Podatek miejski: 4 zl/osoba/dzien (Warszawa, Krakow, Gdansk wszedlie obowiazuje od 2025)

Warszawa: stabilna stolica z najwyzszymi cenami

Cena zakupu (mieszkanie 50 m2 w sredniej lokalizacji)

• Cena za m2: 18 500 zl (lokalizacja: Wola, Praga Polnoc, dolny Mokotow)
• Cena calkowita: 925 000 zl
• Wykonczenie: 110 000 zl
• Wyposazenie: 35 000 zl
• Inwestycja calkowita: 1 070 000 zl

Przychody (rocznie)

• Stawka za noc: 480 zl srednia (vary 320 zl niski sezon do 720 zl wysoki)
• Oblozenie roczne: 65% (Warszawa ma stabilny popyt biznesowy caly rok)
• Liczba nocy: 365 x 0,65 = 237 nocy
• Przychod brutto: 237 x 480 = 113 760 zl
• Po prowizji platform (15% sredio): 96 696 zl

Koszty operacyjne (rocznie)

• Sprzatanie: 237/3 x 80 = 6 320 zl
• Czynsz, media, internet: 14 400 zl
• Ubezpieczenie OC + AC: 1 800 zl
• Podatek od nieruchomosci (cele komercyjne): 1 950 zl (39 zl/m2 w 2026)
• Koszty CWTON, ksiegowosc, RODO: 2 400 zl
• Amortyzacja drobnego sprzetu: 5 000 zl
• Razem koszty: 31 870 zl

Podatek (ryczalt)

• Przychod do 100 000 zl x 8,5% = 8 500 zl
• Reszta (do podstawy 113 760): 13 760 x 12,5% = 1 720 zl
• Calkowity ryczalt: 10 220 zl

ROI Warszawa

• Zysk operacyjny netto: 96 696 - 31 870 - 10 220 = 54 606 zl
• ROI od wkladu wlasnego (321 000 zl): 17,0%
• ROI od inwestycji calkowitej (1 070 000 zl): 5,1%
• Okres zwrotu: 5,9 lat (od wkladu wlasnego)

Krakow: najwyzsze stawki, ale strefy zakazu

Cena zakupu

• Cena za m2: 16 200 zl (Stare Miasto, Kazimierz, Podgorze)
• Cena calkowita: 810 000 zl
• Inwestycja calkowita (z wykonczeniem): 955 000 zl

Przychody

• Stawka za noc: 520 zl srednia (najwyzsza w Polsce dla STR)
• Oblozenie roczne: 72% (silny popyt turystyczny)
• Liczba nocy: 263
• Przychod brutto: 263 x 520 = 136 760 zl
• Po prowizji: 116 246 zl

UWAGA STREFY ZAKAZU: od 1 stycznia 2026 Krakow wprowadzil strefy zakazu wynajmu krotkoterminowego w Starym Miescie (zona ABC). Sprawdz przed zakupem, czy adres jest w strefie. Jesli tak, ROI spada o ~40%. Szczegoly: Strefy zakazu najmu krotkoterminowego 2026.

Koszty

• Sprzatanie: 7 020 zl
• Czynsz, media: 12 600 zl
• Ubezpieczenia: 1 700 zl
• Podatek od nieruchomosci: 1 750 zl
• Koszty operacyjne CWTON, ksiegowosc: 2 400 zl
• Razem: 25 470 zl

Podatek ryczalt

• 100 000 x 8,5% = 8 500 zl
• 16 246 x 12,5% = 2 031 zl
• Razem: 10 531 zl

ROI Krakow

• Zysk netto: 116 246 - 25 470 - 10 531 = 80 245 zl
• ROI od wkladu wlasnego (286 500 zl): 28,0%
• ROI od inwestycji calkowitej: 8,4%
• Okres zwrotu: 3,6 lat (jesli adres POZA strefa zakazu)

Gdansk: tanszy zakup i sezonowy boom

Cena zakupu

• Cena za m2: 14 800 zl (Glowne Miasto, Stare Miasto, Wrzeszcz)
• Cena calkowita: 740 000 zl
• Inwestycja calkowita: 880 000 zl

Przychody

• Stawka za noc: 450 zl srednia (sezonowo 750 zl w lipcu i sierpniu)
• Oblozenie roczne: 55% (silna sezonowosc maj-wrzesien)
• Liczba nocy: 201
• Przychod brutto: 201 x 450 = 90 450 zl
• Po prowizji: 76 883 zl

Koszty

• Sprzatanie: 5 360 zl
• Czynsz, media: 11 520 zl
• Ubezpieczenia: 1 600 zl
• Podatek od nieruchomosci: 1 600 zl
• Operacyjne: 2 400 zl
• Razem: 22 480 zl

Podatek ryczalt

• 76 883 x 8,5% = 6 535 zl

ROI Gdansk

• Zysk netto: 76 883 - 22 480 - 6 535 = 47 868 zl
• ROI od wkladu wlasnego (264 000 zl): 18,1%
• ROI od inwestycji: 5,4%
• Okres zwrotu: 5,5 lat

Tabela porownawcza ROI 2026

Parametr	Warszawa	Krakow	Gdansk
Inwestycja calkowita	1 070 000 zl	955 000 zl	880 000 zl
Wklad wlasny (30%)	321 000 zl	286 500 zl	264 000 zl
Stawka za noc	480 zl	520 zl	450 zl
Oblozenie	65%	72%	55%
Przychod netto	96 696 zl	116 246 zl	76 883 zl
Koszty operacyjne	31 870 zl	25 470 zl	22 480 zl
Podatek	10 220 zl	10 531 zl	6 535 zl
Zysk netto	54 606 zl	80 245 zl	47 868 zl
ROI wklad wlasny	17,0%	28,0%	18,1%
Okres zwrotu	5,9 lat	3,6 lat	5,5 lat

Wnioski i rekomendacje

Krakow wygrywa na czysto liczbowym ROI (28%), ale strefy zakazu wynajmu w Starym Miescie sprawiaja, ze realnie dostepne adresy z dobrym ROI sa coraz rzadsze i drozsze. Warszawa oferuje stabilnosc i mniejsze ryzyko regulacyjne (brak stref zakazu na 2026), z umiarkowanym ROI 17%. Gdansk to najtansze wejscie i silna sezonowosc, ROI 18,1% przy nizszym wkladzie.

Kluczowe ryzyka po stronie regulacji:

• Krakow moze rozszerzyc strefy zakazu w 2027 (uchwala w przygotowaniu dla Kazimierza)
• Sopot i Zakopane juz wprowadzily limit dni wynajmu rocznego (90 dni)
• Warszawa rozwaza obowiazkowe oplaty turystyczne wyzsze niz 4 zl/dzien

Pytania i odpowiedzi

Czy mozna kupic mieszkanie tylko pod STR i nigdy nie mieszkac?

Tak, jest to legalne w Polsce. Mieszkanie moze byc kupione na cele inwestycyjne i wynajmowane krotkoterminowo bez koniecznosci zamieszkiwania przez wlasciciela. Wymagana jest tylko rejestracja CWTON, deklaracja podatku od nieruchomosci na cele komercyjne i odpowiednia forma rozliczania PIT lub CIT.

Co jesli wspolnota mieszkaniowa zakaze wynajmu krotkoterminowego?

Sad Najwyzszy w wyroku z 13 stycznia 2023 (V CSKP 1116/22) potwierdzil, ze wspolnota nie moze zakazac wynajmu krotkoterminowego absolutnie. Moze jednak ograniczyc (np. tylko z udzialem osob meldowanych) lub podniesc oplaty komercyjne. Zobacz: Wynajem krotkoterminowy a wspolnota.

Czy lepiej JDG czy spolka z o.o. dla 1 mieszkania?

Dla 1 mieszkania zdecydowanie JDG na ryczalcie. Spolka z o.o. zaczyna sie oplacac od 3 mieszkan i przychodu powyzej 500 000 zl. Zobacz analize: JDG vs sp. z o.o. vs estonski CIT 2026.

Jak zminimalizowac ryzyko kontroli ze strony KAS?

Trzy zasady: zglos prawidlowy przychod w PIT zgodny z DAC7, prowadz ksiazke przychodow z miesiecznymi zestawieniami z platform, miej wszystkie dokumenty CWTON i ppoz pod reka. Wiecej: DAC7 w Polsce 2026.

Czy moge zaliczyc do kosztow wykonczenie i meble?

Tak, ale tylko w PIT na zasadach ogolnych lub w CIT spolki, nie w ryczalcie. Wykonczenie podlega amortyzacji 10 lat (10% rocznie) jako modernizacja, meble 5 lat (20% rocznie). W ryczalcie nie odliczasz zadnych kosztow.

Co z kredytem, ktory bank zaakceptuje przychod z STR?

PKO BP, Pekao i mBank akceptuja przychod z najmu krotkoterminowego po 12 miesiacach historii i przy posiadaniu CWTON. Szczegoly: Pozyczka pod inwestycje STR 2026.

Gotowy do inwestycji w STR? Sprawdz Pakiet Standard HostReady, w ktorym otrzymasz komplet dokumentow potrzebnych do uruchomienia kazdego z trzech miast: regulamin porzadkowy, oswiadczenie ppoz, klauzule RODO i instrukcje rejestracji CWTON, wszystko gotowe do uzycia.