Como calcular a rentabilidade liquida do AL 2026: simulador com IRS, RNAL e custos reais
Porto 6.8% gross yield, Lisboa 5.2%, Algarve 7.4%: como calcular rentabilidade liquida com IRS Categoria B/F, despesas dedutiveis, RNAL e custos de manutencao.
DOCUMENTACAO AL PRONTA
Registe o seu AL em 2 noites.
Sem stress.
Em vez de redigir documentos do zero (40+ horas) ou pagar um advogado (2.000€+), descarregue modelos prontos conformes com RNAL e a legislacao portuguesa de AL.
Como calcular a rentabilidade liquida do AL 2026: simulador com IRS, RNAL e custos reais
Porto 6.8% gross yield, Lisboa 5.2%, Algarve 7.4%: estes numeros de manchete escondem a rentabilidade liquida real apos IRS, comissoes de plataforma, RNAL, seguro e manutencao. Este guia mostra o calculo passo a passo com os dados de mercado de 2026.
Calcular a rentabilidade liquida de um Alojamento Local (AL) e diferente de calcular o yield de um arrendamento de longa duracao. Entram na equacao variaveis unicas do AL: a sazonalidade da ocupacao, as comissoes das plataformas (15-18%), o imposto sobre rendimentos em IRS Categoria B ou Categoria F, e os custos operacionais de uma propriedade que recebe hospedes em rotacao constante.
Este simulador toma como base os dados de mercado de 2026 para Lisboa, Porto e Algarve e mostra como chegar ao rendimento liquido real depois de todos os custos e impostos.
Dados de mercado AL 2026: Lisboa, Porto e Algarve
| Mercado | Preco medio por m2 | ADR medio (EUR/noite) | Ocupacao media anual | Gross yield estimado |
|---|---|---|---|---|
| Lisboa (centro historico) | 4 800 EUR/m2 | 120 EUR | 74% | 5.2% |
| Porto (Baixa e Bonfim) | 3 200 EUR/m2 | 95 EUR | 68% | 6.8% |
| Algarve (Albufeira, Lagos) | 2 800 EUR/m2 | 140 EUR | 62% | 7.4% |
| Lisboa (zonas emergentes: Ajuda, Marvila) | 3 100 EUR/m2 | 90 EUR | 61% | 5.7% |
| Cascais e Estoril | 4 200 EUR/m2 | 130 EUR | 65% | 4.9% |
O gross yield e calculado como: (ADR x dias ocupados por ano) / Preco de compra do imovel. Por exemplo, um T2 de 70 m2 em Porto (preco: 3 200 x 70 = 224 000 EUR) com ADR de 95 EUR e 68% de ocupacao (248 noites) gera 95 x 248 = 23 560 EUR de receita bruta, ou seja 10.5% de gross yield sobre o preco do imovel. Os 6.8% da tabela referem-se a um porteflio medio que inclui fracoes de varios tamanhos.
Formula do gross yield e do net yield
O gross yield nao diz nada sobre o que o proprietario realmente recebe. A formula do net yield e:
Net Yield = (Receita Bruta - Custos Operacionais - IRS) / Valor do Imovel
Os custos operacionais dividem-se em fixos e variaveis:
- Custos fixos anuais: RNAL (registo inicial 150 EUR, taxa municipal variavel 0 a 2 EUR por hospede-noite), seguro AL (300 a 600 EUR anuais), condominio (1 a 1.5% do valor do imovel), taxa municipal turistica (Lisboa 2 EUR/noite, Porto 2 EUR/noite, Algarve varia por municipio).
- Custos variaveis: comissao Airbnb (3% do anfitriacao + 14-17% do hospede, mas na pratica a comissao liquida do host e 3%), comissao Booking.com (15-18% da tarifa), limpeza (15 a 35 EUR por rotacao), consumiveis (papel higienico, sabonetes, cafe), manutencao regular (1-2% do valor do imovel por ano).
IRS para AL: Categoria F vs Categoria B
A escolha do regime fiscal e uma das decisoes com maior impacto na rentabilidade liquida. O CIRS (Codigo do IRS) oferece dois caminhos para rendimentos de AL:
Categoria F (rendimentos prediais passivos): aplicavel quando o proprietario arrendou o imovel a um operador de AL (subarrendamento) ou quando o AT considera a atividade nao habitual. A taxa e 28% sobre o rendimento liquido (receita menos despesas dedutiveis prediais: juros do credito habitacao, condominio, IMI e obras de conservacao). E a taxa mais alta mas tem menos burocracia.
Categoria B (atividade comercial/industrial): o proprietario que gere o AL diretamente enquadra-se em Categoria B. No regime simplificado, aplica-se o coeficiente 0.35 ao rendimento bruto - ou seja, apenas 35% da receita e considerada rendimento tributavel. Para um rendimento bruto de 20 000 EUR, a base tributavel e 7 000 EUR. Aplicando a taxa marginal de 28.5% (escalao para rendimentos entre 20 000 e 25 000 EUR em 2026), o imposto e apenas 1 995 EUR - uma taxa efetiva de 10% sobre a receita bruta. Compare com os 28% da Categoria F.
A Categoria B exige abertura de atividade nas Financas, emissao de recibos verdes e, acima de 200 000 EUR de volume de negocios anual, contabilidade organizada. Abaixo deste limiar, o regime simplificado e automatico. Consulte o nosso guia detalhado em IRS Categoria B para AL: simulador 2026 e regime simplificado vs contabilidade organizada para AL.
Simulacao completa: T2 em Porto
Tomemos um caso concreto: T2 de 65 m2 na Baixa do Porto, comprado por 210 000 EUR, gerido diretamente pelo proprietario via Airbnb e Booking.com.
| Item | Valor anual (EUR) |
|---|---|
| Receita bruta (ADR 92 EUR x 240 noites) | 22 080 |
| Comissao Airbnb/Booking (media 16%) | -3 533 |
| Receita apos comissao plataforma | 18 547 |
| Limpeza (35 EUR x 80 rotacoes) | -2 800 |
| Condominio + agua + eletricidade | -2 400 |
| Seguro AL | -420 |
| Taxa turistica Porto (2 EUR x 240 noites) | -480 |
| Manutencao e consumiveis (1.2% imovel) | -2 520 |
| RNAL e outros custos administrativos | -350 |
| Rendimento liquido antes de IRS | 9 577 |
| IRS Categoria B (coef. 0.35 x 22 080 = 7 728 tributavel, taxa 26%) | -2 009 |
| Rendimento liquido apos IRS | 7 568 |
| Net yield sobre o valor do imovel | 3.6% |
O net yield de 3.6% contrasta com o gross yield de 10.5% na mesma propriedade. A diferenca explica-se pelos custos operacionais (que sao elevados no AL face ao arrendamento tradicional) e pelo IRS. Ainda assim, 3.6% compara favoravelmente com o arrendamento tradicional em Porto, onde o net yield tipico e 2.8 a 3.2% depois de IMI e obras de conservacao.
Comparacao com arrendamento de longa duracao
A Autoridade Tributaria (AT) publica rendas de referencia por municipio. Em Porto, a renda de referencia AT para um T2 de 65 m2 e de 850 a 1 050 EUR mensais (2026). Com 11 meses de ocupacao (1 mes vago), a receita bruta anual e 9 350 a 11 550 EUR - significativamente abaixo dos 22 080 EUR do AL no mesmo imovel.
No arrendamento tradicional, os custos sao menores: sem comissao de plataforma, sem limpeza frequente e sem consumiveis. Mas os riscos de nao pagamento de renda e de deterioracao do imovel existem. A comparacao depende tambem do tempo de gestao: o AL requer mais horas de trabalho por mes (resposta a mensagens, check-ins, gestao de reclamacoes) ou o custo de um gestor de alojamento (10-20% da receita bruta).
Despesas dedutiveis no AL em Categoria B (regime simplificado)
No regime simplificado Categoria B, o coeficiente 0.35 ja incorpora uma presuncao de despesas. Nao e possivel deduzir despesas especificas (limpeza, reparacoes) separadamente. Apenas em contabilidade organizada se deduzem despesas reais.
No entanto, existem despesas que reduzem a base tributavel no regime simplificado de forma indireta atraves de outros mecanismos:
- Juros do credito habitacao (se o imovel tem hipoteca para compra).
- Seguros obrigatorios do imovel (parte da deducao em Categoria B).
- Contribuicoes para a Seguranca Social (se inscrito como trabalhador independente).
Para rendimentos AL acima de 30 000 EUR anuais, a contabilidade organizada pode ser vantajosa porque permite deduzir todas as despesas reais e baixar a base tributavel abaixo do que o coeficiente 0.35 produziria. Um contabilista certificado (TOC) pode fazer a simulacao comparativa. Veja o nosso guia faturacao AL: IVA, recibos e obrigacoes mensais.
Simulacao para o Algarve: sazonalidade extrema
O Algarve tem um perfil de ocupacao muito diferente: 85-95% em julho e agosto, 15-25% em janeiro e fevereiro. A receita concentra-se em 4 a 5 meses. Para um T2 em Albufeira com preco de compra de 200 000 EUR:
- Receita bruta anual estimada: 19 600 EUR (ADR 130 EUR x 151 noites em alta temporada + ADR 60 EUR x 50 noites em baixa).
- Custos operacionais: 9 200 EUR (mais elevados no Algarve por manutencao de piscina e jardim).
- IRS Categoria B (coef. 0.35): base tributavel 6 860 EUR, imposto estimado 1 784 EUR.
- Net yield: (19 600 - 9 200 - 1 784) / 200 000 = 4.3%.
O Algarve oferece net yields superiores a Lisboa mas exige maior resiliencia financeira: 2 a 3 meses de receita muito baixa significam que o proprietario precisa de reservas para cobrir custos fixos (condominio, seguro, IMI) nos meses de inverno.
Custo total de posse e horizonte de retorno do investimento
Alem do yield anual, o investidor deve calcular o custo total de aquisicao: IMT (Imposto Municipal sobre Transmissoes) de 6 a 7.5% para imoveis acima de 297 000 EUR em 2026, Imposto de Selo de 0.8% sobre o valor do contrato, custos notariais (500 a 1 500 EUR) e, se financiado, custos de estruturacao do credito habitacao.
Com esses custos incluidos, o preco de aquisicao efetivo de um T2 em Porto comprado por 210 000 EUR sobe para aproximadamente 226 000 EUR (IMT 6.5% + IS 0.8% + notariais). O net yield cai de 3.6% para 3.35%. O payback total do investimento (assumindo net yield constante de 3.4%) e de aproximadamente 29 anos, excluindo apreciacao de capital.
Para analise completa de compra e registo de imovel em Portugal como estrangeiro, consulte foreign owner: como gerir um AL portugues a partir do estrangeiro.