Convention fiscale France-Royaume-Uni / France-USA pour propriétaires étrangers

Convention fiscale France-Royaume-Uni / France-USA pour propriétaires étrangers en 2026

Conventions fiscales France-UK (1968) et France-USA (1994): location meublée imposable en France, crédit d'impôt étranger, formulaires 2042 NR.

Vous êtes britannique ou américain et vous louez un appartement en meublé de tourisme en France ? Vous tombez sous l'application de deux conventions fiscales bilatérales: la convention France-Royaume-Uni du 19 juin 2008 (en vigueur depuis le 18 décembre 2009) et la convention France-USA du 31 août 1994 modifiée en 2004. Toutes deux suivent le modèle OCDE et appliquent un principe simple: les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé (France), avec mécanisme d'élimination de la double imposition dans l'État de résidence (UK ou US). Ce guide explique en 8 sections les obligations exactes en 2026.

Principe général: imposition au lieu du bien

L'art. 6 de chacune des conventions (UK et US) reprend la règle OCDE: les revenus tirés de biens immobiliers sont imposables dans l'État de situation du bien. Pour un propriétaire britannique ou américain d'un meublé en France:

• Imposition primaire en France (lieu du bien): IR au barème + prélèvements sociaux 17,2% (LMNP) ou cotisations SSI (LMP).
• Déclaration au pays de résidence (UK / US) avec crédit d'impôt pour éviter la double imposition.
• Article 24 conventions: mécanisme d'élimination de la double imposition (crédit d'impôt français = impôt français).
• Pas de retenue à la source spécifique en France sur les loyers (sauf prélèvement Airbnb 24% si NIF non renseigné).

Régime fiscal en France pour non-résident UK / US

Le régime fiscal est le même que pour un résident, avec quelques particularités:

• BIC LMNP / LMP: identique au régime résident, micro-BIC ou réel BIC selon CA.
• Taux minimum d'imposition: 20% sur les revenus français jusqu'à 28 797 EUR, 30% au-delà (art. 197 A CGI). Possibilité d'opter pour le taux moyen mondial (souvent plus avantageux).
• Prélèvements sociaux 17,2%: applicables aux non-résidents non affiliés à un régime de sécurité sociale UE/EEE/CH (arrêt CJUE de Ruyter 2015, loi de finances 2018).
• Représentant fiscal: obligatoire pour les non-résidents hors UE/EEE (donc UK depuis Brexit et US) si recettes > 22 800 EUR (art. 244 bis A CGI).
• Déclaration: formulaire 2042 NR + 2044 (revenus fonciers) ou 2042 C PRO (BIC) + liasse 2031 si réel.

Convention France-Royaume-Uni 2008

La convention France-UK signée le 19 juin 2008 (en vigueur depuis le 18 décembre 2009) couvre les contribuables britanniques avec biens en France. Particularités:

• Article 6: revenus immobiliers imposables en France.
• Article 24: méthode d'élimination = crédit d'impôt en UK égal à l'impôt français payé.
• Brexit (1er janvier 2021): UK désormais hors UE → représentant fiscal obligatoire en France.
• HMRC: les résidents UK déclarent les revenus français sur Self Assessment (SA106 "Foreign income").
• Crédit Foreign Tax Credit Relief: demandé via le formulaire HS263 (HMRC).

Convention France-USA 1994 (modifiée 2004)

La convention France-USA signée le 31 août 1994 et modifiée par avenant du 8 décembre 2004 couvre les contribuables US avec biens en France. Particularités:

• Article 6: revenus immobiliers imposables en France.
• Article 24: méthode d'élimination = crédit d'impôt aux US (Foreign Tax Credit, formulaire 1116).
• Citoyenneté US à vie: les US-citizens déclarent à l'IRS leurs revenus mondiaux à vie même non-résidents (régime de citizenship-based taxation, unique au monde).
• FBAR: les comptes français > 10 000 USD à signaler au FinCEN (formulaire FinCEN 114).
• FATCA: les banques françaises rapportent automatiquement les comptes US-persons à l'IRS.

Représentant fiscal: obligation et coût

Depuis le Brexit, les propriétaires UK et US doivent désigner un représentant fiscal en France si recettes > 22 800 EUR/an (art. 244 bis A CGI). Le représentant est solidairement responsable du paiement de l'impôt.

• Obligation: recettes > 22 800 EUR/an pour les non-résidents hors UE/EEE.
• Profil: avocat, expert-comptable ou cabinet spécialisé agréé par la DGFiP.
• Coût: 600-2 000 EUR/an selon volume et complexité.
• Sanction: 25% des sommes dues en cas d'absence de représentant fiscal.
• Cas particulier UE/EEE/CH: pas de représentant obligatoire (pour les Allemands, Italiens, Espagnols).

Calcul de la double imposition: 2 simulations

Simulation 1 - Britannique, T2 Paris loué 30 000 EUR/an net après charges 12 000 EUR:

| Étape | Montant | |---|---| | Loyers nets France | 30 000 EUR | | IR France (TMI 30% sur 50% abattement) | 4 500 EUR | | Prélèvements sociaux 17,2% | 2 580 EUR | | Total impôt France | 7 080 EUR | | HMRC UK: revenu déclaré | 30 000 EUR (~25 000 GBP) | | HMRC UK: impôt avant crédit | ~5 000 GBP | | Foreign Tax Credit (impôt français converti) | -5 000 GBP (plafonné) | | Net dû à HMRC | 0 GBP (FTC couvre tout) |

Simulation 2 - Américain, Villa Provence 60 000 EUR/an, classé 4*:

| Étape | Montant | |---|---| | Loyers nets France | 60 000 EUR | | IR France réel BIC (amortissements 25k) | ~5 000 EUR | | Prélèvements sociaux 17,2% | 6 020 EUR | | Total impôt France | 11 020 EUR | | IRS US: revenu déclaré (~65 000 USD) | 65 000 USD | | IRS US: impôt fédéral avant crédit | ~12 000 USD | | Foreign Tax Credit (impôt français converti) | ~11 800 USD | | Net dû à l'IRS | ~200 USD |

Déclaration française: formulaires 2042 NR + 2042 C PRO

• Formulaire 2042 NR: revenus de source française pour non-résident.
• Formulaire 2042 C PRO: revenus BIC LMNP/LMP (lignes 5ND/5OD/5NJ/5OJ).
• Annexe 2031 + 2033: si régime réel BIC (liasse fiscale).
• Date limite: 31 mai N+1 (déclaration en ligne, calendrier non-résidents).
• Centre des impôts compétent: SIP des non-résidents (10 rue du Centre, 93465 Noisy-le-Grand Cedex).

Erreurs fréquentes des propriétaires UK / US

• Erreur 1 - Croire que la convention dispense de déclarer en France: faux. La convention règle la double imposition, pas l'obligation déclarative en France.
• Erreur 2 - Oublier le représentant fiscal post-Brexit (UK uniquement): sanction 25%.
• Erreur 3 - Renseignement NIF Airbnb manquant: prélèvement à la source 24% par Airbnb.
• Erreur 4 - US-citizens oubliant FBAR / FATCA: sanctions IRS jusqu'à 100 000 USD ou 50% du compte.
• Erreur 5 - Mauvaise conversion des charges: les charges en GBP ou USD doivent être converties au taux moyen annuel BCE pour la déclaration française.
• Erreur 6 - Oublier l'IFI: Impôt sur la Fortune Immobilière en France si patrimoine immobilier net > 1,3 M EUR.

Foire aux questions

Suis-je résident fiscal français si j'ai un meublé locatif en France ?

Non, sauf si vous y séjournez plus de 183 jours/an ou si la France est votre centre d'intérêts économiques principal (art. 4 B CGI). La détention d'un bien locatif ne fait pas de vous un résident fiscal français.

Le crédit d'impôt UK / US compense-t-il toujours l'impôt français ?

Pas nécessairement. Le crédit étranger est plafonné à l'impôt UK/US qui aurait été dû sur les mêmes revenus. Si l'impôt français (IR + PS 17,2%) excède l'impôt UK/US, l'excédent reste acquis à la France et n'est pas remboursable.

Les Britanniques sont-ils encore considérés comme UE pour les prélèvements sociaux ?

Non depuis le Brexit. Les Britanniques résidents UK paient les prélèvements sociaux 17,2% sur leurs loyers français (sauf affiliation à un régime UE/EEE/CH). Les Européens (Allemands, Italiens) restent exonérés de la part CSG-CRDS sur option (loi de finances 2018).

Dois-je déclarer mes loyers français à HMRC / IRS même si la France les impose ?

Oui. Le principe de transparence fiscale impose la déclaration mondiale des revenus dans l'État de résidence (UK / US). Le crédit d'impôt étranger neutralise ensuite la double imposition (totalement ou partiellement).

Combien coûte un représentant fiscal pour un appartement parisien ?

Pour un appartement unique avec CA 25 000 - 50 000 EUR/an, comptez 800-1 500 EUR/an HT. Cabinets spécialisés non-résidents à Paris (Roche & Cie, Cabanes, etc.) ou expertise-comptable LMNP en ligne (Decla.fr) avec représentation fiscale incluse.

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• Prélèvements sociaux 17,2% locations meublées
• BIC réel vs micro-BIC 2026

Cet article a une finalité informative. HostReady fournit des modèles et checklists; il ne remplace pas un conseil fiscal international personnalisé. Consultez un avocat fiscaliste cross-border pour votre situation.