ETV Baleares 2026: Mallorca e Ibiza con cap mas estricto

ETV Baleares 2026: Mallorca e Ibiza con cap mas estricto

Baleares aplica el regimen mas restrictivo de Espana al alquiler turistico de vivienda. La Ley 6/2017 y sus moratorias (Decret-Llei 1/2022, Decret-Llei 3/2024, Decret-Llei 4/2025) fijan un techo de plazas turisticas (cap) por isla. Mallorca e Ibiza estan en moratoria; Menorca y Formentera con limites severos. Aqui esta la fotografia 2026.

La Estancia Turistica de Vivienda (ETV) esta regulada por la Ley 6/2017 de modificacion de la Ley 8/2012 del Turismo, profundamente reformada por el Decret-Llei 1/2022 (moratoria), prorrogado por el Decret-Llei 3/2024 y el Decret-Llei 4/2025, y por los decretos-leyes insulares aprobados por cada Consell. La Comunidad Autonoma fija el marco; cada isla concreta el cap, las zonas y los tramites.

Que es la ETV y a quien aplica

La ETV es la cesion temporal de vivienda residencial completa a turistas a cambio de precio, por estancias inferiores a un mes, de forma reiterada (mas de 2 veces al ano). Se inscribe en el Registro Insular Turistico de cada isla. Se distinguen 3 modalidades:

• ETV unifamiliar (chalet, casa): regimen mas accesible, abierto en zonas sin moratoria.
• ETV plurifamiliar (piso en edificio): requiere acuerdo unanime de la comunidad y solo en zonas autorizadas.
• ETV60: alquiler turistico durante 60 dias al ano maximo (estancias de 1-31 dias). Permitido excepcionalmente.

El cap insular de plazas turisticas

Cada isla tiene un techo maximo de plazas turisticas. Cuando se alcanza, no se autorizan nuevas. La asignacion se hace a traves de bolsa de plazas, mecanismo unico en Espana. Para abrir una nueva ETV, el titular debe adquirir las plazas necesarias (60 a 200 EUR por plaza, segun isla y momento). En 2026 la situacion es la siguiente:

Isla	Cap maximo	Estado en 2026	Sancion maxima
Mallorca	430 200 plazas (POIT 2025)	Cap completo. Moratoria prolongada hasta 30.06.2026 (Decret-Llei 3/2024, Consell de Mallorca).	Hasta 400 000 EUR (Ley 8/2012 art. 105)
Ibiza	Compartido con Formentera: 119 700 plazas (POIT 2025)	Cap completo. Moratoria total (Decret 21/2023 Consell d'Eivissa).	Hasta 400 000 EUR (Ley 8/2012 art. 105)
Menorca	65 230 plazas (POIT 2025)	Cap parcial. Solo se aceptan unifamiliares fuera del PGOU.	Hasta 400 000 EUR (Ley 8/2012 art. 105)
Formentera	16 800 plazas	Cap completo. Moratoria total.	40 000 EUR

Mallorca: la moratoria prorrogada

El Consell de Mallorca aprobo en 2022 una moratoria de 4 anos sobre nuevas ETV plurifamiliar y unifamiliar fuera de zonas autorizadas. El Decret-Llei 1/2022 establecio la moratoria para nuevas ETV; el Decret-Llei 3/2024 y el Decret-Llei 4/2025 la prorrogaron. El Consell de Mallorca prorlogo la moratoria hasta el 30.06.2026 (Decret-Llei 3/2024). Resultado practico: solo es posible adquirir una ETV existente con codigo activo en el mercado secundario, donde el precio ronda los 60 000-150 000 EUR de prima sobre el inmueble.

Las zonas donde se sigue admitiendo nueva ETV unifamiliar (chalet) son exclusivamente las de uso turistico declarado por el PGOU municipal. Palma, Calvia, Andratx, Pollenca, Alcudia y Capdepera no admiten nuevas plurifamiliar.

Ibiza: moratoria total desde 2022

Ibiza es la isla mas restrictiva. La moratoria total prorrogada hasta 2026 cierra cualquier nueva ETV (unifamiliar o plurifamiliar). Solo el mercado secundario opera, con primas de 80 000-200 000 EUR sobre el inmueble. La inspeccion ibicenca actua agresivamente: 2 100 expedientes abiertos en 2024, sanciones acumuladas de 32 millones EUR.

Menorca y Formentera: zonas residuales

Menorca admite nuevas ETV unifamiliares en suelo rustico de uso turistico declarado, con tramitacion ordinaria de 30-45 dias. Formentera esta en moratoria total desde 2022, sin perspectiva de apertura.

Como tramitar la ETV en 2026

• Sede del Consell Insular correspondiente (no la CAIB).
• Acceso: Cl@ve PIN, certificado digital o presencial.
• Documentos: declaracion responsable, nota simple, cedula de habitabilidad, plano del piso, certificado eficiencia energetica, comprobante adquisicion plazas, acuerdo unanime de la comunidad si plurifamiliar.
• Coste: 50-200 EUR por plaza adquirida + tasa insular 100-300 EUR.
• Plazo: 30-60 dias.
• Codigo asignado: ETV-XXXXX-X.

Tasa turistica balear (IET)

El Impuesto sobre Estancias Turisticas (IET), regulado por la Ley 2/2016 y modificado anualmente por las leyes de presupuestos, aplica a todo huesped mayor de 16 anos. Para ETV en 2026 el rango es 1,00-4,00 EUR por noche segun temporada. La temporada alta (mayo-octubre) duplica la tasa.

Categoria	Temporada baja	Temporada alta
ETV plurifamiliar	1,00 EUR	2,00 EUR
ETV unifamiliar	2,00 EUR	4,00 EUR
Hotel 5*	2,00 EUR	4,00 EUR
Crucero (escala > 12h)	2,00 EUR	4,00 EUR

La tasa se ingresa trimestralmente con modelo 700 de la Agencia Tributaria de Baleares. La temporada alta 2026 va del 1 de mayo al 31 de octubre.

Conexion con NRUA estatal

Desde julio 2025, ademas de la ETV necesitas el NRUA estatal del RD 1312/2024. Las plataformas Airbnb, Booking, Vrbo verificaran ambos codigos automaticamente desde el 20 de mayo de 2026.

Como prepararse para una inspeccion

• Cartela exterior con ETV, NRUA y QR.
• Libro de hospedaje y registro 24h en SES.HOSPEDAJES.
• Plano de evacuacion en cocina o entrada.
• Detector de humo en cada estancia y dormitorio.
• Extintor 6 kg ABC en zona accesible.
• Manual del huesped en castellano, catalan e ingles.
• Recibo IET ingresado.
• Seguro RC 600 000 EUR minimo recomendado.

¿Como funciona la bolsa de plazas?

Cuando una ETV cesa actividad, sus plazas vuelven a la bolsa insular del Consell. La nueva solicitud debe adquirirlas pagando el precio fijado por el Consell (60-200 EUR/plaza). En Mallorca e Ibiza la bolsa esta vacia desde 2022; en Menorca queda margen para ETV unifamiliar.

¿Puedo comprar una ETV con plazas adscritas en Mallorca?

Si, pero la transmision requiere autorizacion del Consell y suele tardar 60-90 dias. La ETV no se transmite automaticamente con la compraventa: hay que tramitar cambio de titularidad. Las plazas siguen al inmueble, pero el Consell verifica que el comprador cumple requisitos.

¿Que pasa si opero sin ETV?

Sanciones conforme a la Ley 8/2012 del Turisme de les Illes Balears art. 105: infraccion grave 4 000-40 000 EUR; infraccion muy grave 40 001-400 000 EUR. El Decret-Llei 1/2022 no modifica la escala sancionadora. La reincidencia puede calificar la infraccion como muy grave. La inspeccion ibicenca cruza datos DAC7 con el registro y actua sin previo aviso.

¿La ETV60 es una buena alternativa en zonas con moratoria?

La ETV60 permite alquilar 60 dias al ano maximo en estancias de 1-31 dias, sin contar contra el cap. Util como complemento a alquiler de larga duracion 9 meses. Yields totales del 5-7 % combinando ambas figuras. Comprueba la regulacion concreta de tu municipio.

¿Cuanto se paga de tasa turistica en una semana de Mallorca?

Para una familia de 4 personas en ETV unifamiliar en temporada alta: 4 personas x 4,00 EUR x 7 noches = 112 EUR. La tasa la cobra el titular y la ingresa trimestralmente al CITTIB.

Yields por isla y zona

Isla	Zona	Yield neto medio
Mallorca	Palma centro	5,8 %
Mallorca	Calvia (Magaluf, Santa Ponsa)	6,2 %
Mallorca	Pollenca, Alcudia, Arta	6,8 %
Mallorca	Interior (Santanyi, Llucmajor)	5,5 %
Ibiza	Santa Eulalia, San Antonio	7,2 %
Menorca	Costa	6,0 %
Formentera	Toda la isla	7,5 %

Los yields se han mantenido estables tras la moratoria gracias al incremento del ADR (oferta congelada + demanda creciente). Mallorca centro Palma y Pollenca son los mercados mas resilientes.

Tres errores frecuentes en la ETV balear

• Operar ETV sin cesion completa: alquilar por habitaciones o compartir vivienda con el huesped invalida la ETV. Es alquiler residencial o pension, distintas figuras.
• No actualizar capacidad o servicios: cualquier cambio (anadir un dormitorio, modificar plazas) debe comunicarse al Consell en 30 dias.
• Olvidar el modelo 700 trimestral: el cruce DAC7 detecta y aplica recargo + sancion.

Mercado secundario de plazas: como se valora una ETV

El mercado secundario en Mallorca e Ibiza esta muy desarrollado tras la moratoria. Operadores especializados intermedian compraventas. Los factores que determinan la prima:

• Numero de plazas adscritas: a mas plazas, mas prima.
• Ubicacion del inmueble: zona turistica oficial o residencial.
• Vigencia de la ETV: sin expedientes activos.
• Continuidad de la actividad: ETVs con historico DAC7 verificable.
• Cuotas comunidad y servicios: gastos fijos del inmueble.

Zona Mallorca	Prima media
Palma centro	80 000-150 000 EUR
Palma costa (Cala Mayor, San Agustin)	60 000-100 000 EUR
Calvia (Magaluf, Santa Ponsa)	50 000-90 000 EUR
Pollenca, Alcudia (norte)	40 000-80 000 EUR
Interior (Inca, Manacor)	20 000-40 000 EUR

El IET y su impacto sobre el ADR

El IET en temporada alta puede sumar 20-50 EUR por estancia tipica (4 personas x 4 EUR x 7 noches = 112 EUR). Aunque la tasa la paga el huesped, el ADR efectivo del titular se ve afectado: estudios de mercado muestran que en Mallorca e Ibiza la tasa explica un 5-7 % de reduccion del ADR de equilibrio frente a Canarias o Andalucia. La estrategia: incluir la tasa de forma transparente en la facturacion para no generar friccion en check-in.

Como ejecutar una compraventa con ETV en 2026

• Paso 1: Verificacion de la ETV en el Registro Insular Turistico.
• Paso 2: Solicitud al Consell de autorizacion de transmision (60-90 dias).
• Paso 3: Escritura publica con clausula especifica de transmision de ETV y plazas adscritas.
• Paso 4: Cambio de titularidad en el Registro Insular (15-30 dias).
• Paso 5: Cambio en plataformas con nuevo titular.
• Paso 6: Solicitud de NRUA estatal con nuevo titular en sede Colegio de Registradores.

Este articulo tiene caracter informativo. Verifica siempre el PGOU municipal y el ultimo decreto-ley insular antes de tramitar la ETV.