VV Canarias 2026: Decreto Vacacional reformado tras la sentencia del TSJC

VV Canarias 2026: Decreto Vacacional reformado tras la sentencia del TSJ de Canarias

Canarias ha vivido una decada de inseguridad juridica con su Vivienda Vacacional (VV). El Decreto 113/2015 anulado parcialmente por el TSJ de Canarias, reformado en 2024 y ahora en pleno desarrollo de Cabildos. Esta es la fotografia 2026.

La VV en Canarias se regula por el Decreto 113/2015 de las viviendas vacacionales, modificado tras la sentencia TSJ-Canarias 2018/119 que anulo varios articulos por considerarlos restriccion injustificada. La Ley 6/2025 de Ordenacion del Turismo de Canarias (BOC 13.12.2025) sustituye al Decreto 113/2015 y reescribe el marco regulatorio de la VV en Canarias. Cada Cabildo (insular) tiene competencia para zonificar y limitar en el marco de esta ley. Cada Cabildo (insular) tiene competencia para zonificar y limitar.

Que es la VV y a quien aplica

La Vivienda Vacacional (VV) es la cesion completa de vivienda residencial a turistas a cambio de precio, por dias o semanas, de forma reiterada. Se inscribe en el Registro General Turistico de Canarias mediante declaracion responsable presentada en la sede electronica de la Consejeria de Turismo del Gobierno de Canarias. La inscripcion es de competencia autonomica.

• Vivienda residencial con cedula de habitabilidad o licencia de primera ocupacion vigente.
• Cesion completa (no por habitaciones).
• Estancia inferior a 3 meses.
• Maximo 16 plazas (Decreto 113/2015 art. 5).
• Servicio basico: sabanas, toallas, limpieza inicial.

La sentencia TSJ-Canarias 2018/119 y sus consecuencias

En 2018 el Tribunal Superior de Justicia de Canarias anulo los articulos del Decreto 113/2015 que prohibian la VV en zonas de uso turistico declarado por el PGOU. La sentencia abrio una decada de inseguridad: en zonas turisticas (Costa Adeje, Maspalomas, Puerto del Carmen) la VV estaba teoricamente prohibida pero realmente activa con miles de unidades operando.

La Ley 6/2025 de Ordenacion del Turismo de Canarias (en vigor desde finales de 2025) consolida el marco, permitiendo a los Cabildos zonificar y limitar en sus respectivas islas.

Estado por isla en 2026

Isla	Cabildo	Estado VV 2026	Yield neto medio
Tenerife	Cabildo Tenerife	Zonas turisticas (sur) abiertas; Norte y Areas Metropolitanas restringidas	6,4 %
Gran Canaria	Cabildo GC	Sur (Maspalomas, Mogan) abierto; Las Palmas centro restringido	6,8 %
Lanzarote	Cabildo Lanzarote	Moratoria parcial desde 2022	6,5 %
Fuerteventura	Cabildo FTV	Cap insular en discusion. Tramite ordinario abierto	5,8 %
La Palma	Cabildo La Palma	Abierto sin restricciones	5,2 %
La Gomera, El Hierro	Cabildos respectivos	Abierto sin restricciones	4,5 %

Como tramitar la VV en Canarias

• Sede electronica: gobiernodecanarias.org/turismo.
• Acceso: Cl@ve PIN, Cl@ve Permanente o certificado digital.
• Documentos: declaracion responsable, nota simple registral, cedula de habitabilidad o licencia de primera ocupacion, plano del piso, comprobante IBI, DNI/NIE y, si no residente, NIE + representante fiscal.
• Coste: gratuito en la Consejeria.
• Plazo: 15-25 dias por silencio positivo.
• Codigo asignado: VV-XXXXX-X.

Limites del Decreto 113/2015 y Ley 6/2025

El Decreto 113/2015, tras la sentencia TSJ-Canarias 2018/119, queda con los siguientes requisitos:

• Maximo 16 plazas por VV.
• Capacidad coherente con la cedula de habitabilidad.
• Servicios basicos: sabanas, toallas, limpieza inicial, atencion telefonica.
• Manual del huesped en castellano e ingles minimo.
• Comunicacion en SES.HOSPEDAJES en 24h.
• Cartela exterior con codigo VV.

La Ley 6/2025 consolida y anade:

• Posibilidad de cap insular por Cabildo.
• Limites por barrio o zona declarada saturada.
• Exigencia de seguro RC minimo 300 000 EUR.
• Obligacion de NRUA estatal desde 20 mayo 2026.

Sanciones

Tipo	Sancion	Base legal
Leve (sin cartela)	500 - 1 500 EUR	D 113/2015 art. 17
Grave (sin VV, anuncio sin codigo)	1 501 - 30 000 EUR	D 113/2015 art. 18
Muy grave (reincidencia)	30 001 - 300 000 EUR	L 7/1995 turismo art. 76

Tasa turistica canaria

Canarias no aplica tasa turistica autonomica en 2026, posicionando el archipielago como destino fiscalmente atractivo frente a Cataluna y Baleares. La Ley de Ordenacion del Turismo en tramitacion abre la posibilidad pero no esta implementada. Los huespedes pagan 0 EUR de tasa adicional.

IGIC en lugar del IVA

Canarias aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) en lugar del IVA. Para alquiler turistico de vivienda sin servicios complementarios, el regimen es similar al IVA peninsular: exento si solo cesion, IGIC 7% si ofreces servicios de hosteleria (limpieza diaria, desayuno). El modelo es 420 trimestral.

Conexion con NRUA estatal

La VV canaria, junto con el codigo NRUA del RD 1312/2024, sera verificada por las plataformas Airbnb, Booking, Vrbo desde el 20 de mayo de 2026.

¿En que zonas turisticas declaradas puedo abrir VV en 2026?

Las zonas turisticas declaradas (Costa Adeje, Costa del Silencio, San Bartolome de Tirajana, Maspalomas, Puerto del Carmen, Puerto del Rosario sur) admiten VV con tramite ordinario tras la sentencia TSJ-Canarias 2018/119. Las zonas residenciales urbanas (centros de Las Palmas, Santa Cruz) requieren analisis caso a caso por Ayuntamiento.

¿Puedo combinar alquiler residencial con VV en Tenerife?

Si, sin limite cuantitativo en Tenerife. La AEAT puede recalificar como actividad economica si los ingresos superan 30 000 EUR anuales con varios inmuebles. Lee la guia "IRPF residentes vs no residentes" para el regimen fiscal aplicable.

¿Necesito licencia de obra para reformar antes de la VV?

Si. Cualquier obra que afecte a estructura, distribucion o instalaciones requiere licencia de obra municipal. La cedula de habitabilidad debe actualizarse tras la obra. Operar VV con cedula desactualizada es infraccion grave.

¿La inspeccion canaria actua sin denuncia previa?

Si. El Cabildo de Tenerife abrio en 2024 mas de 800 expedientes sin denuncia previa, todos por cruce DAC7 con el modelo 238 de Airbnb. La cuantia media de sancion: 6 800 EUR.

¿La transmision de VV en sucesion hereditaria es automatica?

No es automatica. El heredero debe presentar comunicacion al Registro General Turistico en 30 dias desde la aceptacion de la herencia. La VV se mantiene activa mientras se tramita el cambio.

La nueva Ley de Ordenacion del Turismo de Canarias 2026

El proyecto de Ley de Ordenacion del Turismo de Canarias en tramitacion en el Parlamento autonomico (previsiblemente aprobada en Q2 2026) reformara profundamente el regimen VV. Los puntos clave anunciados por la Consejeria de Turismo:

• Unificacion de figuras: VV y apartamento turistico convergen en una unica modalidad VUT.
• Cap insular: cada Cabildo podra fijar techo de plazas turisticas (modelo Baleares).
• Zonificacion vinculante: zonas residenciales declaradas saturadas no admitiran nuevas VV.
• Tasa turistica: el proyecto preve la posibilidad pero su activacion dependera de cada Cabildo.
• Compensacion 1:1: en zonas saturadas, nueva VV solo si una existente cesa.
• Refuerzo del seguro RC: minimo 600 000 EUR (actual 300 000 EUR).
• Refuerzo del registro de huespedes: alineamiento con SES.HOSPEDAJES estatal.

La reforma afecta tanto a nuevas solicitudes como a renovaciones. VV existentes con codigo activo mantendran derechos adquiridos pero sometidas al cumplimiento del nuevo seguro RC y del registro reforzado.

Cabildos: como diferenciar la respuesta normativa

Cabildo	Politica esperada 2026
Tenerife	Cap insular en discusion. Compensacion 1:1 en zonas urbanas.
Gran Canaria	Cap solo en Las Palmas centro. Sur (Maspalomas) abierto con tramite ordinario.
Lanzarote	Moratoria parcial prorrogada hasta 2027.
Fuerteventura	Sin cap, tramite ordinario.
La Palma, La Gomera, El Hierro	Sin cap, fomento de la actividad.

Como prepararse para el cambio normativo

• Si tienes VV activa, comprueba que tu seguro RC alcanza al menos 300 000 EUR (recomendado 600 000 EUR).
• Verifica que tu codigo VV esta inscrito en el Registro General Turistico.
• Registrate en SES.HOSPEDAJES si aun no lo has hecho.
• Prepara cartela QR con NRUA + VV (15 x 21 cm minimo).
• Si planeas comprar nueva VV, hazlo antes del cap si esta en tramitacion en tu isla.

Demanda y estacionalidad por isla

Isla	Ocupacion media anual	Mejores meses	Peores meses
Tenerife sur	82 %	Diciembre-marzo	Junio-agosto
Gran Canaria sur	80 %	Octubre-abril	Mayo-julio
Lanzarote	75 %	Diciembre-marzo	Septiembre
Fuerteventura	72 %	Noviembre-marzo	Agosto
La Palma	62 %	Mayo-octubre	Diciembre

La estacionalidad invertida (alta en invierno, baja en verano) caracteriza Canarias: clima atlantico moderado todo el ano y demanda nordica. Estrategia de pricing: subir tarifas diciembre-marzo (3-5x normal) y bajar mayo-agosto.

Pricing strategy en Canarias 2026

La logica de pricing en Canarias se invierte respecto al continente. Diciembre, enero y febrero son la temporada alta (turismo de invierno nordico, britanico y aleman buscando 22-25 grados). Mayo, junio y agosto pueden ser temporada baja paradojica si el destino sufre canicula urbana o competencia con destinos europeos. Estrategia recomendada:

• Diciembre-marzo: ADR x 2,5-3,5 sobre tarifa media.
• Abril-mayo y septiembre-octubre: tarifa media estandar.
• Junio-agosto: ADR x 0,7-0,9 sobre tarifa media.
• Eventos especiales: Carnaval Tenerife/LPGC, Festival Womad, Marathon de Lanzarote pueden duplicar ADR puntual.

IGIC en detalle: cuando aplica el 7 %

El IGIC sobre alquiler turistico:

• Exento: alquiler puro sin servicios complementarios. La mayoria de VV.
• IGIC 7 %: si ofreces servicios de hosteleria (limpieza diaria, desayuno, lavanderia recurrente).
• Modelos: 420 trimestral + 425 anual.
• Ventaja sobre IVA: el tipo es 14 puntos inferior (7 % vs 21 % peninsular desde el 01.01.2025, Ley 13/2024).

Este articulo tiene caracter informativo. La regulacion canaria esta en proceso de reforma; verifica siempre la ultima version del decreto y de los acuerdos del Cabildo correspondiente.