IRS Categoria B do AL: coeficiente 0,35 vs 0,15 vs 0,50 (simulador pratico com 3 cenarios)

IRS Categoria B do AL: coeficiente 0,35 vs 0,15 vs 0,50 (simulador pratico com 3 cenarios)

Como funciona o IRS Categoria B no AL: coeficientes, regime simplificado, regra dos 15% despesas, 3 simulacoes reais e Excel para os seus numeros.

Como funciona o IRS Categoria B no Alojamento Local: coeficientes 0,35, 0,15 e 0,50 conforme modalidade e zona, regime simplificado ate 200 000 EUR, a regra das despesas equivalentes a 15% acima de 27 360 EUR, tres simulacoes praticas (T1 Lisboa, vivenda Algarve, hostel Porto) e um Excel HostReady com 4 modalidades x 12 cenarios.

Porque AL e Categoria B (e nao F)

Muitos anfitrioes erradamente declaram AL como rendas (Categoria F). E errado e custa mais imposto. O CIRS art. 3 e 4 define a Categoria B como rendimento de atividade comercial - e o AL e atividade comercial pela prestacao de servicos (limpeza, contacto, suporte).

• Categoria F = rendas (arrendamento) - aplica-se a contratos de longa duracao sem servicos.
• Categoria B = atividade comercial - aplica-se a AL, hosteis, hoteis.
• O AL e Categoria B sempre - mesmo quando opera so atraves de Airbnb.

Os 3 coeficientes (e quem usa cada um)

O coeficiente determina quanto do seu rendimento bruto e tributavel. A diferenca entre 0,15 e 0,50 e brutal. Bases: CIRS art. 31 n. 1 alineas d) e e).

• 0,35 - apartamento ou moradia em zona aberta (default).
• 0,15 - estabelecimento de hospedagem (hostel) com servicos integrados.
• 0,50 - apartamento ou moradia em area de contencao absoluta.
• Validade: ano fiscal completo - mudancas de modalidade so se aplicam ao ano seguinte.

A escolha de modalidade determina o coeficiente. Para a arvore de decisao por modalidade, leia modalidade AL.

Regime simplificado: limites e mecanica

Funciona ate 200 000 EUR brutos por ano. Acima disso, contabilidade organizada obrigatoria. O coeficiente e aplicado automaticamente pela AT na entrega do anexo B do IRS. Bases: CIRS art. 28 e 31.

• Limite: 200 000 EUR brutos anuais.
• Coeficiente automatico - a AT aplica em funcao da modalidade do RNAL.
• Sem deducao real de despesas em regime simplificado (mas ver regra dos 15% abaixo).
• Mais simples administrativamente - dispensa de IES, contabilista nao obrigatorio para a maioria dos casos.

Para decidir entre simplificado e organizada, leia regime simplificado vs organizada.

A regra dos 15% de despesas (acima de 27 360 EUR)

Esta regra apanha muitos anfitrioes desprevenidos. Acima de 27 360 EUR brutos, tem de documentar despesas equivalentes a 15% do rendimento. Sem prova, a AT adiciona imposto suplementar. CIRS art. 31 n. 13.

• Trigger: 27 360 EUR brutos no ano fiscal.
• 15% deve ser justificado por faturas no Portal das Financas.
• Sem prova - a AT adiciona ao rendimento tributavel a parte nao justificada.
• Faturas validas: contas de luz e agua, gas, internet, limpeza, manutencao, mobiliario, seguros, comissoes, formacao.

Simulador 1: T1 Lisboa, 60 noites, 100 EUR/noite

Anna em Bairro Alto. T1, 60 noites cobertas no ano, preco medio 100 EUR/noite. Receita bruta 6 000 EUR. Calculo passo a passo:

• Receita bruta: 6 000 EUR.
• Coeficiente 0,35 (apartamento zona aberta): 2 100 EUR de rendimento tributavel.
• Escalao IRS aplicavel - varia entre 14,5% e 23% conforme rendimento total da contribuinte (CIRS art. 68, escaloes 2026).
• Imposto estimado: 350 a 500 EUR.
• Regra dos 15% nao se aplica - rendimento abaixo de 27 360 EUR.

Simulador 2: vivenda Algarve, 90 noites, 150 EUR

Pedro em Albufeira. Vivenda, 90 noites, 150 EUR. Receita 13 500 EUR. Aqui ja precisa documentar despesas de forma cuidadosa.

• Receita bruta: 13 500 EUR.
• Coeficiente 0,35 (moradia zona aberta): 4 725 EUR tributavel.
• Despesas obrigatorias 15%: nao se aplica (abaixo de 27 360 EUR), mas documentar mantem-se boa pratica.
• Imposto estimado: 1 100 a 1 600 EUR conforme escalao.

Simulador 3: hostel Porto Boavista, 280 noites

Sofia em Boavista. Hostel com 12 camas. Receita anual 84 000 EUR. Aqui o coeficiente 0,15 muda tudo, mas a regra dos 15% torna-se exigente.

• Receita bruta: 84 000 EUR.
• Coeficiente 0,15 (hostel): 12 600 EUR tributavel.
• Regra dos 15%: 12 600 EUR de despesas precisam de ser documentadas - faturas, contas, manutencao, recursos humanos.
• Imposto estimado: 3 300 a 4 500 EUR consoante escalao marginal.

Quando passar para contabilidade organizada

Acima de 50 000 EUR brutos comeca a fazer sentido. Acima de 100 000, quase obrigatorio. Acima de 200 000, obrigatorio por lei (CIRS art. 28).

• Menos de 50 000 EUR brutos: regime simplificado.
• 50 000 a 100 000 EUR: avaliar caso a caso (despesas reais > 15% do rendimento favorecem organizada).
• Mais de 100 000 EUR: organizada quase certamente vantajosa.
• Mais de 200 000 EUR: organizada obrigatoria.

Excel HostReady: simulador 4 modalidades x 12 cenarios

O nosso Excel cobre as 4 modalidades x 3 localizacoes x 4 niveis de receita. Coloca os seus numeros, ve o imposto.

• 4 modalidades pre-configuradas com coeficientes corretos.
• 3 localizacoes: Lisboa, Porto, Algarve.
• 4 niveis de receita: 6, 30, 60, 100 mil EUR brutos.
• Imposto estimado + alertas da regra dos 15%.

O Excel cruza-se com o nosso modulo de faturacao IVA para garantir consistencia entre faturacao mensal e IRS anual.

Conclusao: o coeficiente certo poupa milhares

Modalidade certa + coeficiente correto + 15% bem documentado = imposto correto, zero surpresas com a AT.

• Modalidade certa = coeficiente certo (0,15 / 0,35 / 0,50).
• 15% das despesas documentadas = sem auto-multa pela regra do art. 31 n. 13.
• Excel + simulacao = decisao informada antes de comprar imovel ou mudar modalidade.

Perguntas frequentes

Posso usar o coeficiente 0,15 se tenho hostel mas vendo so o quarto inteiro?

Sim, desde que o RNAL classifique o estabelecimento como "estabelecimento de hospedagem". A modalidade administrativa - e nao o tipo de venda - determina o coeficiente.

Em area de contencao absoluta o coeficiente sobe automaticamente para 0,50?

Sim. O CIRS art. 31 n. 1 e) aplica 0,50 a apartamentos e moradias em zonas declaradas em contencao absoluta pelo regulamento municipal.

O regime simplificado tem limite de durabilidade?

Nao. Pode permanecer em regime simplificado enquanto a faturacao anual nao exceder 200 000 EUR. A mudanca para organizada e obrigatoria apenas acima desse limite.

Que faturas validas posso usar para os 15%?

Eletricidade, agua, gas, internet, comunicacoes, limpeza, lavandaria, manutencao, condominio, seguro RC, comissoes a plataformas, equipamento e mobiliario, software de gestao.

O IRS retem na fonte sobre os pagamentos do Airbnb?

Nao. O Airbnb nao retem IRS sobre pagamentos a anfitrioes em Portugal. O imposto e liquidado pelo anfitriao na declaracao anual ou em pagamentos por conta trimestrais.

Veja tambem

• regime simplificado vs organizada
• modalidade AL
• faturacao IVA

Este artigo tem fim informativo. HostReady fornece modelos e checklists; nao substitui aconselhamento juridico, fiscal ou urbanistico. Confirme sempre as regras municipais aplicaveis ao seu imovel.