Gdzie zgłosić najem krótkoterminowy

Gdzie zgłosić najem krótkoterminowy: urząd skarbowy, gmina i ewidencja obiektów

Gdzie zgłosić najem krótkoterminowy? Dziś nie ma jednego okienka. Zgłoszenia i rozliczenia trafiają do kilku organów: urzędu skarbowego, urzędu gminy (podatek od nieruchomości, opłata miejscowa, ewidencja obiektów) i platformy, na której oferujesz mieszkanie. Rejestr CWTON, o którym słyszysz od miesięcy, opiera się na ustawie, która jeszcze nie weszła w życie. Ten wpis porządkuje, co zgłaszasz teraz, co dojdzie po ustawie i gdzie sprawdzić szczegóły.

Najważniejsze w skrócie

• Przy najmie prywatnym podatek dochodowy płacisz w formie ryczałtu z mocy ustawy: nie składasz oświadczenia o wyborze formy opodatkowania. Zaliczki płacisz do 20. dnia następnego miesiąca, a zeznanie roczne składasz od 15 lutego do 30 kwietnia.
• Gmina ma trzy różne sprawy: informację o nieruchomości (podatek od nieruchomości), opłatę miejscową i ewidencję obiektów, w której według dzisiejszych przepisów zgłasza się przedsiębiorca lub rolnik.
• Numeru z Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych nie da się dziś uzyskać. Ustawę Sejm uchwalił 8 października 2026 r., ale nie została ogłoszona.
• Platforma nie zgłosi Cię za Ciebie. Po wejściu ustawy zapyta o numer ID i przekaże dane o ofercie do systemu krajowego.
• Zakres obowiązków zależy od tego, czy najem jest prywatny, czy prowadzisz działalność, oraz od gminy. Wątpliwości rozstrzygnij na piśmie w urzędzie.

Co trzeba zgłosić i komu: tabela obowiązków

Obowiązek	Organ	Termin	Podstawa
Zaliczki na ryczałt od najmu prywatnego	Urząd skarbowy	Do 20. dnia następnego miesiąca	Art. 21 ust. 1 ustawy o ryczałcie
Zeznanie roczne o przychodzie i ryczałcie	Urząd skarbowy	15 lutego - 30 kwietnia roku następnego	Art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o ryczałcie
Oświadczenie małżonków o opodatkowaniu całości przychodu przez jedno z nich (opcjonalne)	Urząd skarbowy	Do 20. dnia miesiąca po miesiącu pierwszego przychodu w roku	Art. 12 ust. 6-7 ustawy o ryczałcie
Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych	Gmina (organ podatkowy)	14 dni od zdarzenia zmieniającego opodatkowanie	Art. 6 ust. 3 i 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych
Opłata miejscowa	Gmina	Wg uchwały gminy; od 2027 do 15. dnia następnego miesiąca	Art. 17 i 19 (do 2026), nowy art. 17 ust. 16 (od 2027)
Zgłoszenie obiektu do ewidencji innych obiektów hotelarskich	Wójt, burmistrz lub prezydent miasta	Przed rozpoczęciem świadczenia usług	Art. 38 ust. 3 i art. 39 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich
Podanie numeru ID platformie	Platforma (Airbnb, Booking.com i in.)	Przed publikacją oferty, po wejściu ustawy	Art. 39 ust. 3a ustawy hotelarskiej (tekst uchwalony przez Sejm), art. 7 rozporządzenia 2024/1028

Co zgłosić już dziś, a co dopiero po wejściu ustawy

Podział jest prosty. Podatki i opłaty lokalne obowiązują teraz. Nowy tryb zgłoszenia z numerem ID dopiero powstanie.

Obowiązki dostępne dziś

• rozliczenia z urzędem skarbowym z tytułu najmu,
• informacja o nieruchomości dla gminy, jeśli zaszło zdarzenie zmieniające opodatkowanie,
• opłata miejscowa, jeśli Twoja gmina ją wprowadziła i wskazała Cię jako inkasenta,
• zgłoszenie do ewidencji obiektów u wójta, jeśli jesteś przedsiębiorcą świadczącym usługi hotelarskie w obiekcie z art. 35 ust. 2.

Co ma dojść po wejściu ustawy

Tekst uchwalony przez Sejm 8 października 2026 r. (druk 2865) przewiduje, że zgłoszenie do ewidencji wójta będzie wymagało projektu regulaminu, oświadczenia o spełnieniu wymogów sanitarnych i przeciwpożarowych (z klauzulą o odpowiedzialności karnej), opinii osoby uprawnionej z zakresu ochrony przeciwpożarowej i dowodu opłaty skarbowej 40 zł. Przy wpisie nadawany ma być numer ID. Dane z ewidencji mają zasilać jawny Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, prowadzony na stronie ministra właściwego do spraw turystyki. Za świadczenie usług bez wpisu albo za brak numeru ID w ofercie grozi kara do 50 000 zł nakładana przez marszałka województwa.

Przepisy przejściowe w tym tekście dają czas: wójt dostosowuje dotychczasowe wpisy w ciągu 4 miesięcy od wejścia ustawy w życie, a przedsiębiorca składa projekt regulaminu w tym samym terminie. Oświadczenie i opinię ppoż. dla obiektów oddanych do użytkowania przed wejściem ustawy przewidziano później (do 1 stycznia 2030 r. dla osób wpisanych lub zgłoszonych do 1 stycznia 2029 r.). Według stanu na 2 listopada 2026 r. komisje Senatu zalecały przyjęcie ustawy bez poprawek, a posiedzenie Senatu zaplanowano na 4-6 listopada. Aktualny etap opisujemy we wpisie o stanie prac nad ustawą o najmie krótkoterminowym, a harmonogram w poradniku o wdrożeniu CWTON. Podstawy rejestru wyjaśnia wpis CWTON: co to jest.

Zgłoszenie podatkowe najmu krok po kroku

Poniższe kroki dotyczą najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Jeśli prowadzisz firmę, obowiązują Cię inne zasady, których tu nie rozstrzygamy.

1. Ustal rodzaj najmu. Najem, podnajem i dzierżawa są odrębnym źródłem przychodów, z wyłączeniem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Granicę opisujemy w poradniku o tym, co to jest najem krótkoterminowy.
2. Nie szukaj oświadczenia o wyborze ryczałtu. Dochody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z mocy art. 9a ust. 6 ustawy o PIT. Oświadczenie o wyborze ryczałtu z art. 9 ust. 1 ustawy o ryczałcie dotyczy pozarolniczej działalności gospodarczej.
3. Sprawdź stawkę. Ryczałt wynosi 8,5 procent przychodów do 100 000 zł i 12,5 procent od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a). Podatek liczy się od przychodu, bez odliczania kosztów.
4. Płać zaliczki. Ryczałt obliczasz za każdy miesiąc i wpłacasz do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia (art. 21 ust. 1).
5. Złóż zeznanie roczne od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego. Jak je wypełnić, opisujemy w poradniku PIT-28 za najem krótkoterminowy.
6. Małżonkowie. Przy wspólności majątkowej przychód dzieli się domyślnie po połowie, chyba że złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego z nich do 20. dnia miesiąca po miesiącu pierwszego przychodu (art. 12 ust. 6-7).

Obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów nie dotyczy podatników z najmu prywatnego (art. 15 ust. 3), ale własne zestawienie rezerwacji i wpłat z platform przyda się przy zeznaniu i przy uzgodnieniu danych. Samą różnicę między najmem prywatnym a działalnością omawiamy we wpisie o najmie krótkoterminowym bez działalności.

Zgłoszenia lokalne w gminie

Informacja o nieruchomościach i podatek od nieruchomości

Osoby fizyczne składają organowi podatkowemu gminy informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych w ciągu 14 dni od dnia, w którym powstały albo wygasły okoliczności uzasadniające obowiązek podatkowy, lub od dnia zdarzenia zmieniającego opodatkowanie, np. zmiany sposobu wykorzystywania lokalu (art. 6 ust. 3 i 6). Czy wynajem krótkoterminowy zmienia stawkę dla Twojego lokalu, zależy od kwalifikacji najmu i uchwały rady gminy. Szczegóły omawiamy w poradniku o podatku od nieruchomości a najmie krótkoterminowym.

Opłata miejscowa

Do końca 2026 roku wszystko zależy od uchwały gminy. Od 1 stycznia 2027 roku ustawa z 18 września 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1354) wprowadza płatnika i miesięczną informację do 15. dnia. Opis zmian znajdziesz we wpisie o opłacie miejscowej w najmie krótkoterminowym.

Ewidencja obiektów u wójta

Obowiązujący art. 39 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich mówi, że przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich w obiekcie z art. 35 ust. 2 przedsiębiorca lub rolnik zgłasza obiekt do ewidencji, którą prowadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta (art. 38 ust. 3). Przedsiębiorca to dziś przedsiębiorca w rozumieniu Prawa przedsiębiorców (art. 3 pkt 14). Dla obiektów noclegowych bez takiego zgłoszenia ustawa wprowadza domniemanie, że wymagania sanitarne nie są spełnione (art. 35 ust. 4).

W tekście uchwalonym przez Sejm definicja przedsiębiorcy odsyła do przedsiębiorcy turystycznego z ustawy o imprezach turystycznych. Ta definicja obejmuje m.in. dostawcę usług turystycznych będącego przedsiębiorcą albo prowadzącego działalność odpłatną. Z samego brzmienia nie wynika więc jasno, że prywatny gospodarz pozostanie poza zakresem obowiązku. Nie zakładaj tego. Zapytaj gminę, jak traktuje Twoją sytuację, i zapisz odpowiedź.

Platformy rezerwacyjne: numer ID i przekazywanie danych

Rozporządzenie (UE) 2024/1028, stosowane od 20 maja 2026 r., wymaga, żeby państwo, które nakłada na platformy obowiązek przekazywania danych, miało procedurę rejestracji gospodarzy (art. 4 ust. 2). Platforma ma zaprojektować interfejs tak, by gospodarz podał numer ID przed oferowaniem noclegów i opublikował go w ofercie (art. 7 ust. 1 lit. b), a następnie co miesiąc przekazuje dane o działalności do krajowego punktu dostępu (art. 9). Rejestracji w Polsce jeszcze nie ma, więc numeru ID nie wpiszesz. Po wejściu ustawy gospodarz zgłasza się do gminy, a platforma tylko weryfikuje numer.

Gdy numer pojawi się w systemie, dopisz go do oferty zgodnie z wpisem o opisie oferty z numerem CWTON. Do tego czasu uporządkuj dane lokalu i kolejność zgłoszeń, korzystając z poradnika od czego zacząć wynajem krótkoterminowy.

Najczęściej zadawane pytania

Czy muszę dziś zgłaszać najem do gminy, jeśli nie mam firmy?

Obowiązujący art. 39 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich dotyczy przedsiębiorcy lub rolnika. Podatek od nieruchomości i ewentualna opłata miejscowa to osobne sprawy, zależne od uchwał gminy. Po wejściu nowej ustawy zakres podmiotów może się zmienić. Nie rozstrzygamy Twojej sytuacji, dlatego zapytaj urząd na piśmie.

Czy numer CWTON da się dziś uzyskać?

Nie. Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych ma powstać na podstawie ustawy uchwalonej przez Sejm 8 października 2026 r., która jest jeszcze na etapie prac w Senacie. Numer ID ma być nadawany przy wpisie do ewidencji wójta.

Ile kosztuje wpis do ewidencji?

W tekście uchwalonym przez Sejm opłata skarbowa wynosi 40 zł za dokonanie wpisu i 40 zł za jego zmianę. To jeszcze nie obowiązuje i zależy od ostatecznego brzmienia ustawy.

Czy platforma zgłosi mnie do gminy?

Nie. Rozporządzenie 2024/1028 zakłada, że rejestracji dokonuje gospodarz (art. 5 ust. 1), a platforma pyta o numer ID, sprawdza jego obecność i przekazuje dane o ofertach do krajowego punktu dostępu.

Co zgłaszam, jeśli wynajmuję przez firmę zarządzającą?

Zakres obowiązków zależy od konstrukcji umowy i od tego, kto jest stroną umowy z gościem. Rozliczenia podatkowe i zgłoszenia lokalne zwykle nadal wymagają ustalenia z zarządcą, kto je robi. Zapisz podział obowiązków w umowie i nie zakładaj, że zarządca zgłosił wszystko za Ciebie.

Podsumowanie

Zacznij od porządku, który działa niezależnie od ustawy: rozliczenia z urzędem skarbowym, informacja o nieruchomości dla gminy i sprawdzenie uchwały w sprawie opłaty miejscowej. Przygotuj dane lokalu, tytuł prawny i regulamin, żeby zgłoszenie do ewidencji, gdy będzie obowiązywać, było kwestią kilku dokumentów, a nie poszukiwań.

Nie chcesz szukać wzorów i przepisów na własną rękę? Pakiet HostReady zawiera dokumentację, gotowe szablony i checklisty, które pomagają zebrać dokumenty potrzebne do zgłoszeń. To dowód staranności w przygotowaniu papierów, a nie gwarancja przyjęcia zgłoszenia.

Stan prawny

Stan prawny na: 2 listopada 2026

Podstawa prawna: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592, art. 9a ust. 6 i art. 10 ust. 1 pkt 6; ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843, art. 12, 15 i 21; ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, Dz.U. 2025 poz. 707, art. 6 oraz Dz.U. 2026 poz. 1354 (nowy art. 17); ustawa o usługach hotelarskich, Dz.U. 2023 poz. 1944, art. 3 pkt 14, art. 35, 38 i 39; ustawa o imprezach turystycznych, Dz.U. 2026 poz. 925, art. 4 pkt 7; rozporządzenie (UE) 2024/1028, art. 4, 5, 7 i 9; tekst ustawy zmieniającej ustawę hotelarską przekazany do Senatu (uchwalony 8 października 2026 r., druk 2865) oraz porządek obrad 68. posiedzenia Senatu (4-6 listopada 2026 r.).

Czego nie sprawdzaliśmy: zasad rozliczenia najmu w ramach działalności gospodarczej (PIT, VAT, CEIDG); składki zdrowotnej; niezakończonych zmian PIT i ryczałtu procedowanych w Sejmie i Senacie jesienią 2026 r.; formularzy i wzorów zgłoszeń; uchwał konkretnych gmin; rozporządzenia o minimalnych wymaganiach dla innych obiektów noclegowych; stanowisk organów dotyczących prywatnych gospodarzy w ewidencji; wyniku prac Senatu i Prezydenta nad ustawą hotelarską.

Ostatni przegląd: 2 listopada 2026

Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W sprawach indywidualnych skontaktuj się z urzędem lub doradcą podatkowym.