PIT-28 za najem krótkoterminowy: jak wypełnić

PIT-28 za najem krótkoterminowy: jak wypełnić zeznanie

PIT-28 za najem krótkoterminowy to roczne zeznanie o przychodach i ryczałcie, które składa host rozliczający wynajem mieszkania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zeznanie za dany rok składasz od 15 lutego do 30 kwietnia kolejnego roku, a kwoty bierzesz z własnych wpływów, nie z domysłów. Poniżej przechodzimy przez formularz po kolei: kto go składa, jakie obowiązują terminy, które części wypełnić i jak policzyć ryczałt na przykładzie jednego apartamentu.

Najważniejsze w skrócie

• PIT-28 składają osoby opłacające ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Najem poza działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) opodatkowujesz wyłącznie ryczałtem (art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie).
• Zeznanie za rok podatkowy składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego (art. 21 ust. 2 pkt 2). Za rok 2026 będzie to okres od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 r.
• Stawka dla najmu to 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki. Kosztów nie odliczasz (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a i ust. 2).
• Ustawa mówi o pieniądzach otrzymanych lub postawionych do Twojej dyspozycji w roku kalendarzowym (art. 6 ust. 1a). Liczysz więc wpływy z danego roku, tak jak je widzisz na koncie i w panelach platform.
• Wzór formularza zmienia się co roku. Opis poniżej opiera się na PIT-28(27) za 2025 r. Wzór za 2026 r. sprawdź na podatki.gov.pl przed złożeniem.

Kto składa PIT-28 przy najmie krótkoterminowym

PIT-28 dotyczy dwóch grup. Pierwsza to osoby, które wynajmują mieszkanie prywatnie, czyli poza działalnością gospodarczą. Ustawa o ryczałcie wprost mówi, że osoby osiągające przychody z najmu, podnajmu i dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a). Druga grupa to przedsiębiorcy, którzy wybrali ryczałt dla swojej działalności. Usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) mają w ustawie te same stawki 8,5% i 12,5% (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. c).

Granica między najmem prywatnym a działalnością nie wynika z liczby mieszkań, tylko z cech działalności: zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT). To ocena całej sytuacji, a nie jednego kryterium. Jeśli masz wątpliwość, zacznij od artykułów Najem krótkoterminowy bez działalności i Wynajem krótkoterminowy a działalność gospodarcza. Wybór między ryczałtem a innymi formami porównujemy w tekście Podatek od wynajmu krótkoterminowego.

Jedna różnica ma znaczenie praktyczne. Obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów nie dotyczy osób, które osiągają przychody z najmu prywatnego (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie). Przedsiębiorca na ryczałcie ewidencję prowadzić musi. Brak obowiązku nie znaczy jednak, że możesz wypełnić zeznanie z pamięci. Własne zestawienie wpływów przyda się przy każdym pytaniu urzędu.

Do kiedy PIT-28 za najem: terminy

Zeznanie to tylko ostatni krok. W ciągu roku płacisz zaliczki na ryczałt, a PIT-28 je podsumowuje. Terminy z ustawy zebraliśmy w tabeli.

Co	Termin	Podstawa
Zaliczka miesięczna	do 20. dnia następnego miesiąca, za grudzień do 20 stycznia	art. 21 ust. 1
Zaliczka kwartalna (dla uprawnionych)	do 20. dnia miesiąca po kwartale, za IV kwartał do 20 stycznia	art. 21 ust. 1a i 1b
Zeznanie PIT-28	od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego	art. 21 ust. 2 pkt 2
Oświadczenie małżonków o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich	do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy przychód w roku	art. 12 ust. 7

Kwartalnie możesz płacić tylko wtedy, gdy spełniasz warunki z art. 21 ust. 1b: rozpoczynasz działalność albo przychody z poprzedniego roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro. O wyborze kwartalnego sposobu informujesz w zeznaniu. Zeznanie złożone przed 15 lutego uznaje się za złożone właśnie 15 lutego. W 2027 r. 30 kwietnia wypada w piątku.

Nie sprawdzaliśmy terminu wpłaty ewentualnej dopłaty, która wynika z samego zeznania. Zajrzyj do instrukcji formularza albo zapytaj księgowego.

PIT-28 krok po kroku: które części wypełnić

Układ części opisujemy na podstawie formularza PIT-28(27). Numery pól mogą się zmienić w nowym wzorze, dlatego trzymamy się liter i nazw części.

1. Części A i B. Wskazujesz urząd, cel złożenia (zeznanie albo korekta), rok oraz swoje dane i adres zamieszkania.
2. Część D, przychody. W wierszu dla najmu, podnajmu i dzierżawy (w formularzu opisanego jako „tzw. najem prywatny") wpisujesz przychód osobno dla stawki 8,5% i dla stawki 12,5%. Poniżej 100 000 zł wypełniasz tylko kolumnę 8,5%.
3. Część E, odliczenia od przychodu. Tu trafiają wyłącznie odliczenia, które wymienia art. 11 ust. 1 ustawy: strata z lat ubiegłych, składki na ubezpieczenia społeczne i odliczenia z załącznika PIT/O. Sprzątanie, media, remont czy prowizje platform nie są odliczeniem od przychodu na ryczałcie.
4. Części K i L. Podstawa obliczenia ryczałtu, zaokrąglona do pełnych złotych, i sam ryczałt według stawek.
5. Część N. Należny ryczałt, po zaokrągleniu do pełnych złotych.
6. Część P. Wpisujesz zapłacone zaliczki. Formularz sam pokazuje różnicę: ryczałt do zapłaty albo nadpłatę.
7. Część Q. Ryczałt miesiąc po miesiącu (albo kwartał po kwartale). Formularz zaznacza, że dla podatnika z art. 15 ust. 3, czyli z najmu prywatnego, kwoty liczysz samodzielnie, bo nie masz ewidencji.
8. Część X. Zaznaczasz kwartalny sposób opłacania ryczałtu, jeśli z niego korzystałeś.

Zeznanie złożysz elektronicznie przez stronę podatki.gov.pl albo na papierze. Aktualny wzór i objaśnienia znajdziesz na stronie Ministerstwa Finansów poświęconej PIT-28. Nie sprawdzaliśmy, czy wzór PIT-28 za 2026 r. został już ostatecznie ogłoszony, więc sprawdź go przed styczniem.

Przykład liczbowy dla jednego apartamentu

Przykład jest ilustracyjny i nie pochodzi z danych żadnego hosta. Zakładamy najem prywatny jednego mieszkania w 2026 r.

Źródło wpływów	Kwota w roku
Wpływy z platformy A	52 000 zł
Wpływy z platformy B	31 000 zł
Rezerwacje bezpośrednie	2 400 zł
Razem przychód	85 400 zł
Ryczałt 8,5% (85 400 x 8,5%)	7 259 zł
Zaliczki zapłacone w ciągu roku	6 900 zł
Do zapłaty z zeznania	359 zł

Gdy przychód przekroczy 100 000 zł, obie stawki działają jednocześnie. Przy 120 000 zł liczysz: 100 000 x 8,5% = 8 500 zł oraz 20 000 x 12,5% = 2 500 zł, razem 11 000 zł.

Małżonkowie mają osobne zasady. Jeśli między nimi istnieje wspólność majątkowa, przychód z najmu dzieli się po połowie, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego z nich (art. 12 ust. 5 i 6). W takim przypadku próg 8,5% wynosi 200 000 zł (art. 12 ust. 13). Przy przychodzie 120 000 zł oba warianty dają ten sam wynik: 2 x (60 000 x 8,5%) = 10 200 zł albo 120 000 x 8,5% = 10 200 zł. Różnica pojawia się dopiero przy wyższych kwotach lub nierównym podziale.

Skąd wziąć kwoty: platformy, konto i własne zestawienie

Najpewniej zbudujesz zeznanie z trzech źródeł: rocznego zestawienia wypłat z każdej platformy, wyciągu z konta, na które przychodzą pieniądze, oraz własnej listy rezerwacji bezpośrednich. Nazwy i układ zestawień różnią się między platformami i zmieniają się, a my nie sprawdzaliśmy ich dokumentów. Zasada jest prosta: suma wpływów z zestawień powinna zgadzać się z kontem.

Platformy przekazują dane o przychodach hostów do administracji skarbowej w ramach DAC7. Jak to wygląda i dlaczego warto porównać swoje zeznanie z raportem platformy, opisujemy w artykule DAC7 w Polsce.

Dwie rzeczy zwykle budzą pytania:

• Prowizja platformy. Ustawa określa przychód jako pieniądze otrzymane lub postawione do dyspozycji (art. 6 ust. 1a), a kosztów na ryczałcie nie odliczasz (art. 12 ust. 2). Czy podstawą jest kwota zapłacona przez gościa, czy kwota po potrąceniu prowizji, bywa w praktyce sporne. Nie rozstrzygamy tego za Ciebie. Ustal metodę z księgowym i stosuj ją konsekwentnie.
• Waluta obca. Ustawa o PIT w art. 11a przewiduje przeliczanie przychodów w walutach obcych według średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Nie sprawdzaliśmy, jak ten przepis stosuje się wprost do ryczałtu, więc potwierdź to w instrukcji do PIT-28. Szczegóły przeliczeń opisaliśmy w tekście Konto zagraniczne i przychody w EUR.

Najczęstsze błędy przy PIT-28

• Pominięcie rezerwacji bezpośrednich albo wpływów z drugiej platformy.
• Odejmowanie kosztów od przychodu, co na ryczałcie nie jest możliwe.
• Mieszanie lat: pobyt w grudniu, a wypłata w styczniu. Ustal zasadę z księgowym i trzymaj się jej.
• Spóźnione oświadczenie małżonków. Termin jest krótki: do 20. dnia miesiąca po pierwszym wpływie w roku.
• Użycie nieaktualnego wzoru formularza albo wpisanie zaliczek w złe miejsce.
• Brak zestawienia zaliczek miesiąc po miesiącu, które trzeba wykazać w części Q.

Ryczałt to tylko jedna z kilku decyzji podatkowych hosta. Osobny artykuł o stawkach i progach przygotowaliśmy w tekście Ryczałt od najmu 2026: stawki i próg.

Najczęściej zadawane pytania

Do kiedy PIT-28 za najem?

Zeznanie za dany rok podatkowy składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego (art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o ryczałcie). Za 2026 r. oznacza to okres od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 r. Zeznanie złożone wcześniej uznaje się za złożone 15 lutego.

Czy najem krótkoterminowy zawsze rozlicza się na PIT-28?

Nie zawsze. Najem prywatny rozliczasz ryczałtem, więc składasz PIT-28. Jeśli prowadzisz działalność, możesz wybrać inną formę opodatkowania, a wtedy składasz inny formularz. Wybór zależy od Twojej sytuacji i warto go omówić z księgowym.

Czy muszę prowadzić ewidencję przychodów przy najmie prywatnym?

Ustawa nie nakłada takiego obowiązku na podatników z najmu prywatnego (art. 15 ust. 3). Przedsiębiorca na ryczałcie ma ten obowiązek. W obu przypadkach warto prowadzić własne zestawienie wpływów, bo z niego liczysz zaliczki i zeznanie.

Jak rozliczają się małżonkowie?

Przy wspólności majątkowej przychód z najmu dzieli się domyślnie po połowie. Małżonkowie mogą złożyć pisemne oświadczenie, że całość przychodu opodatkowuje jeden z nich. Wtedy próg 8,5% wynosi 200 000 zł. Terminy i skutki z art. 12 sprawdź przed pierwszą wpłatą w roku.

Jak poprawić błąd w złożonym PIT-28?

Formularz ma pole „korekta zeznania" z odesłaniem do przepisów Ordynacji podatkowej (art. 81 i art. 81b § 1a). Szczegółowy tryb korekty zależy od okoliczności i nie sprawdzaliśmy go w tym artykule. W razie wątpliwości skontaktuj się z urzędem skarbowym lub księgowym.

---

Stan prawny na: 2 listopada 2026
Podstawa prawna: ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 843, z późniejszą zmianą Dz.U. 2026 poz. 779, która nie dotyczy zasad opisanych w artykule; art. 1 pkt 2, art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 11 ust. 1, art. 12 ust. 1 pkt 4, ust. 2, 5-7 i 13, art. 15 ust. 3, art. 21 ust. 1-1c i 2 pkt 2); ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 592; art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 11a); formularz PIT-28(27) za 2025 r. ze strony podatki.gov.pl. Nie sprawdzaliśmy ostatecznego wzoru PIT-28 za 2026 r., terminu wpłaty dopłaty wynikającej z zeznania, trybu korekty, zastosowania art. 11a ustawy o PIT do ryczałtu ani interpretacji podatkowych i orzecznictwa dotyczących prowizji platform.
Ostatni przegląd: 2 listopada 2026

Chcesz mieć dokumenty obiektu i rozliczenia z platformami w jednym uporządkowanym miejscu? Zobacz, jak HostReady przygotowuje dokumenty do ofert na Airbnb i Booking albo porównaj pakiety.

---

Informacja prawna: treści na tej stronie mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej ani podatkowej. Kwoty w przykładach są ilustracyjne. W sprawach skomplikowanych skontaktuj się z doradcą podatkowym lub księgowym.