Ryczałt za wynajem mieszkania: stawki i próg

Ryczałt za wynajem mieszkania to najprostszy sposób rozliczenia najmu: płacisz procent od przychodu, bez odliczania kosztów. W 2026 roku stawki wynoszą 8,5% i 12,5%, a granicą między nimi jest 100 000 zł rocznego przychodu. Ten wpis wyjaśnia, jak ryczałt działa w najmie krótkoterminowym, kto go płaci z mocy ustawy, a kto wybiera go sam, i co trzeba sprawdzić przy składce zdrowotnej. Pokazuje też zmiany zapowiedziane na 2027 r., które są jeszcze w toku. Wyboru formy opodatkowania nie rozstrzygniemy za Ciebie: to opisujemy osobno.

Najważniejsze w skrócie

• Przychody z najmu prywatnego (poza działalnością) opodatkowuje się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie składasz oświadczenia o wyborze.
• Stawka to 8,5% przychodów do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie). Ta sama konstrukcja dotyczy usług zakwaterowania w działalności.
• Ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty, więc prowizja platformy, sprzątanie i wyposażenie nie zmniejszają podstawy.
• Małżonkowie ze wspólnością majątkową dzielą przychód z najmu prywatnego po połowie, chyba że złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego z nich.
• Od 2027 r. czekają Cię zmiany, między innymi wyższa stawka przy najmie na rzecz podmiotu powiązanego. Ustawy nie są jeszcze obowiązującym prawem.

Ryczałt za wynajem mieszkania: kto go płaci

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym mówi wprost: osoby fizyczne osiągające przychody z najmu, podnajmu i dzierżawy poza działalnością (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a). To samo wynika z ustawy o PIT: dochody z tego źródła są opodatkowane ryczałtem (art. 9a ust. 6). Przy najmie prywatnym nie ma więc wyboru między skalą a ryczałtem i nie musisz składać oświadczenia w urzędzie.

Jeśli wynajmujesz w ramach działalności gospodarczej, możesz wybrać ryczałt oświadczeniem albo rozliczać się na skali lub podatkiem liniowym. Ten wybór opisuje art. 9a ustawy o PIT oraz art. 9 ustawy o ryczałcie. Granicę między najmem prywatnym a działalnością omawiamy w artykule o najmie krótkoterminowym bez działalności.

Ryczałt od najmu 2026: stawki i próg

Art. 12 ust. 1 pkt 4 przewiduje 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Stawka dotyczy między innymi przychodów z najmu prywatnego (art. 6 ust. 1a), usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) oraz wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1). Kod PKD dla hosta omawia wpis o PKD dla najmu krótkoterminowego.

Przychód roczny z najmu	Stawka	Podatek (przykład)
Do 100 000 zł	8,5%	80 000 zł x 8,5% = 6 800 zł
Ponad 100 000 zł	8,5% do 100 000 zł, 12,5% od nadwyżki	130 000 zł: 8 500 zł + 3 750 zł = 12 250 zł
Małżonkowie, wspólność majątkowa, 130 000 zł łącznie	Przychód dzielony po połowie	Po 65 000 zł x 8,5% = 5 525 zł, razem 11 050 zł

Przykład małżeński wynika z art. 12 ust. 5 i 6: zasada podziału przychodu proporcjonalnie do udziałów obejmuje małżonków ze wspólnością majątkową, którzy osiągają przychody z najmu prywatnego. Można ją zmienić oświadczeniem o opodatkowaniu całości przez jednego małżonka, składanym do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód w roku (art. 12 ust. 7). Skoro przychód dzieli się na dwie osoby, próg 100 000 zł liczy się dla każdej z nich osobno. Przykłady są ilustracyjne i nie uwzględniają innych dochodów.

Bez kosztów: co to znaczy w praktyce hosta

Art. 12 ust. 2 stanowi, że ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania. W najmie krótkoterminowym oznacza to, że nie odliczysz sprzątania, mediów, remontu ani wyposażenia. Z amortyzacją jest podobnie: lokalu mieszkalnego nie amortyzujesz w ogóle, o czym piszemy w artykule o amortyzacji mieszkania na wynajem.

Co do kwoty przychodu, ustawa mówi o pieniądzach otrzymanych lub postawionych do dyspozycji w roku kalendarzowym (art. 6 ust. 1a). Czy podstawą jest kwota brutto od gościa, czy wypłata po prowizji platformy, bywa w praktyce różnie rozumiane i nie rozstrzygamy tego tutaj. Jak uzgodnić dane z raportem platformy, opisujemy w artykule o DAC7 i rozliczeniu z Airbnb. Ewidencji przychodów nie musisz prowadzić przy najmie prywatnym (art. 15 ust. 3), ale zestawienie rezerwacji i wypłat z każdej platformy ułatwia późniejsze rozliczenie.

Jak zgłosić ryczałt i kiedy płacić

Przy najmie prywatnym nie zgłaszasz wyboru. W działalności składasz pisemne oświadczenie o wyborze ryczałtu do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu pierwszego przychodu w roku, a jeśli pierwszy przychód przypada na grudzień, do końca roku (art. 9 ust. 1). Możesz to zrobić przez CEIDG (art. 9 ust. 1c). Wybór dotyczy też lat następnych, dopóki z niego nie zrezygnujesz (art. 9 ust. 1b). Ryczałt z działalności jest dostępny, gdy przychody z poprzedniego roku nie przekroczyły 2 000 000 euro (art. 6 ust. 4 pkt 1).

1. Zaliczki: ryczałt za każdy miesiąc wpłacasz do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia (art. 21 ust. 1).
2. Zaliczki kwartalne: art. 21 ust. 1a-1b przewiduje je dla podatników spełniających warunki, w tym limit przychodów 200 000 euro w poprzednim roku. Czy skorzystasz z tej opcji przy najmie prywatnym, sprawdź w objaśnieniach urzędu lub u księgowego; tego nie badaliśmy.
3. Zeznanie roczne: składasz je od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego (art. 21 ust. 2 pkt 2). Jak wypełnić PIT-28, opisuje artykuł PIT-28 za najem krótkoterminowy.

Składka zdrowotna przy ryczałcie

Tu rozróżnienie jest ważne, bo odpowiedź zależy od tego, czy prowadzisz działalność.

• Działalność na ryczałcie. Podstawą składki zdrowotnej jest ułamek przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw zależny od rocznego przychodu: 60% przy przychodach do 60 000 zł, 100% powyżej 60 000 zł do 300 000 zł i 180% powyżej 300 000 zł (art. 81 ust. 2e ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej). Składka wynosi 9% podstawy (art. 79 ust. 1). Przychód z takiej działalności możesz pomniejszyć o 50% zapłaconych składek zdrowotnych (art. 11 ust. 1a ustawy o ryczałcie).
• Najem prywatny. Przepisy, które czytaliśmy, opisują podstawę składki dla osób prowadzących działalność pozarolniczą. Czy i kiedy składka zdrowotna dotyczy przychodów z najmu prywatnego, zależy od Twojego tytułu do ubezpieczenia. Tego nie rozstrzygamy; zapytaj księgowego lub ZUS.

Ryczałt a kilka platform

Próg 100 000 zł dotyczy przychodów z najmu w roku, więc przychody z Airbnb, Booking i rezerwacji bezpośrednich liczysz razem. Przeliczanie wypłat w walucie obcej omawia wpis o PIT-28; tego tu nie rozstrzygamy. Platformy przekazują dane o Twoich wypłatach do administracji (DAC7), więc pomijanie rezerwacji z jednej z nich nie ma sensu.

Kiedy ryczałt się nie opłaca

Ryczałt bywa niekorzystny przy wysokich kosztach: dużym remoncie, kredycie, drogim wyposażeniu. Wtedy wynajem w działalności na zasadach ogólnych lub liniowo bywa tańszy, mimo składek. Porównanie form, z wyliczeniami, znajdziesz w artykule o podatku od wynajmu krótkoterminowego i w zestawieniu kosztów wynajmu krótkoterminowego. Porządek w dokumentach apartamentu pomaga pakiet HostReady, ale nie zastąpi księgowego.

Zmiany od 2027 roku: co jest w toku

Sejm uchwalił 22 października 2026 r. kilka ustaw zmieniających PIT, CIT i ryczałt od 2027 r. Senat zajął się nimi 27 października. Według API Sejmu na 2 listopada nie ma jeszcze wpisu o głosowaniu nad poprawkami Senatu, więc nic z poniższego nie jest prawem.

• Limit przychodów dla ryczałtu z działalności spadłby z 2 000 000 do 250 000 euro w roku poprzednim (druk senacki 883). Nie dotyczy najmu prywatnego. Senat wprowadził poprawki do tej ustawy, usuwając nową stawkę 17% powyżej 300 000 euro, ale limit 250 000 euro nie był przedmiotem poprawek.
• Najem na rzecz podmiotu powiązanego byłby opodatkowany ryczałtem wyższą stawką, w tekście Sejmu 17% (druk senacki 885). Podmiot powiązany w rozumieniu art. 23m ustawy o PIT może oznaczać na przykład małżonka, krewnego do drugiego stopnia albo spółkę, w której masz co najmniej 25% udziałów. Dotyczy to konstrukcji, w których wynajmujesz lokal własnej firmie lub rodzinie.

Skutki dla najmu instytucjonalnego omawiamy w artykule o łączeniu najmu instytucjonalnego z najmem krótkoterminowym. Tekst ostateczny sprawdź po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Najczęściej zadawane pytania

Jaki ryczałt za wynajem mieszkania obowiązuje w 2026 roku?

8,5% przychodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie). Dotyczy najmu prywatnego i usług zakwaterowania w działalności.

Czy muszę zgłaszać wybór ryczałtu przy najmie prywatnym?

Nie. Ustawa wprost nakazuje opodatkowanie przychodów z najmu poza działalnością ryczałtem (art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie oraz art. 9a ust. 6 ustawy o PIT). Oświadczenie o wyborze składają przedsiębiorcy.

Czy mogę odliczyć prowizję Airbnb od ryczałtu?

Ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty (art. 12 ust. 2), więc kosztu prowizji nie odliczysz. Sporne w praktyce bywa to, jaką kwotę przyjąć jako przychód. Warto to omówić z księgowym.

Do kiedy płacić ryczałt od najmu?

Miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia (art. 21 ust. 1). Zeznanie roczne składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego (art. 21 ust. 2 pkt 2). Możliwość płatności kwartalnych sprawdź w objaśnieniach urzędu.

Czy małżonkowie rozliczają ryczałt razem?

Przy wspólności majątkowej przychód z najmu prywatnego dzieli się między małżonków, chyba że złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego z nich (art. 12 ust. 6 i 7). Oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu pierwszego przychodu w roku.

Stan prawny na: 2 listopada 2026

Podstawa prawna: ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r. poz. 843, ze zmianami z 2026 r. poz. 779), art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a i 4, art. 9, art. 11 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 i ust. 2, 5-7, art. 15 ust. 3, art. 21 ust. 1 i 2; ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592), art. 9a ust. 6, art. 23m; ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r. poz. 1461), art. 79 i art. 81 ust. 2e; druki senackie 883-886 (projekty w toku).

Nie zostało sprawdzone: objaśnienia i interpretacje organów podatkowych, zasady zaliczek kwartalnych przy najmie prywatnym, stosowanie składki zdrowotnej do najmu prywatnego, zmiany ustaw o ZUS i świadczeniach wprowadzone w 2026 r., VAT, SERP dla frazy. Wpis nie jest poradą podatkową.

Ostatni przegląd: 2 listopada 2026

Chcesz mieć dokumenty apartamentu i rezerwacji w jednym uporządkowanym miejscu przed rozliczeniem? Pakiet HostReady zawiera szablony i checklisty do uzupełnienia. Tekst jednolity ustawy o ryczałcie sprawdzisz w serwisie ELI Sejmu.