Amortyzacja mieszkania na wynajem: czy można

Amortyzacja mieszkania na wynajem to jedno z pytań, które hosty zadają księgowym najczęściej, bo kwota potrafi być duża: mieszkanie kosztuje kilkaset tysięcy złotych, a odpis amortyzacyjny obniżałby podatek co roku. Krótka odpowiedź dla lokalu mieszkalnego brzmi: nie. Ten wpis pokazuje, na jakim przepisie to się opiera, od kiedy działa i co możesz amortyzować zamiast samego lokalu. Pokazujemy też, kiedy odpowiedź jest inna, czyli przy lokalu niemieszkalnym.

Najważniejsze w skrócie

• Lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość, nie amortyzujesz w PIT, jeśli służy działalności albo jest wynajmowany (art. 22c pkt 2 ustawy o PIT).
• Zakaz obowiązuje od 1 stycznia 2022 r. Dla lokali nabytych przed tym dniem 2022 był rokiem przejściowym, więc w praktyce od 2023 r. nie amortyzujesz już żadnego mieszkania.
• W CIT jest analogiczny zakaz (art. 16c pkt 2a), więc spółka z o.o. też nie amortyzuje lokalu mieszkalnego.
• Na ryczałcie nie masz kosztów w ogóle, więc amortyzacja nie ma znaczenia. Najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem.
• Amortyzować możesz wyposażenie, a lokal niemieszkalny (użytkowy) podlega amortyzacji ze stawką 2,5% rocznie.

Amortyzacja mieszkania na wynajem: co mówi ustawa

Zasady amortyzacji w PIT opisują art. 22a-22o. Art. 22a ust. 1 mówi, że amortyzacji podlegają budynki, budowle i lokale będące odrębną własnością, wykorzystywane w działalności albo oddane w najem. Od tej reguły jest wyjątek w art. 22c pkt 2: amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli służą działalności gospodarczej albo są wynajmowane na podstawie umowy.

Przepis w tym brzmieniu wprowadziła ustawa z 29 października 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 2105), a stosuje się go do przychodów od 1 stycznia 2022 r. Art. 71 ust. 2 tej ustawy pozwolił jeszcze w 2022 r. zaliczać do kosztów odpisy od budynków i lokali mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 2022 r. Od 2023 r. takiej możliwości nie ma. Ten sam wniosek znajdziesz w naszym wpisie o podatku od wynajmu krótkoterminowego w 2026.

Co ważne dla hostów, którzy kupowali lokal przed 2022 r. i amortyzowali go długo: nie sprawdzaliśmy, czy przepisy przejściowe zostawiają jakiekolwiek wyjątki poza rokiem 2022. Jeśli taki przypadek Cię dotyczy, zapytaj księgowego, na jakiej podstawie rozliczasz bieżący rok.

Amortyzacja mieszkania na wynajem krótkoterminowy a forma opodatkowania

To, czy amortyzacja w ogóle wchodzi w grę, zależy od sposobu rozliczania najmu. Poniższa tabela porządkuje to według przepisów, które sprawdziliśmy.

Sytuacja	Czy lokal mieszkalny jest amortyzowany	Podstawa
Najem prywatny (bez działalności)	Nie. Najem prywatny opodatkowuje się wyłącznie ryczałtem, bez kosztów.	PIT art. 9a ust. 6; ustawa o ryczałcie art. 12 ust. 2
Działalność na ryczałcie	Nie, bo ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty.	Ustawa o ryczałcie art. 12 ust. 2
Działalność na skali lub liniowo	Nie. Koszty są, ale lokal mieszkalny nie podlega amortyzacji.	PIT art. 22c pkt 2
Spółka z o.o. (CIT)	Nie.	CIT art. 16c pkt 2a

Wniosek: forma opodatkowania nie otwiera drogi do amortyzacji lokalu mieszkalnego. Zmienia się tylko to, co możesz zaliczyć do kosztów obok. Porównanie form rozliczenia, ze składkami, znajdziesz w artykule o najmie krótkoterminowym bez działalności i w zestawieniu JDG, spółka z o.o. i estoński CIT.

Co możesz amortyzować zamiast mieszkania

Zakaz dotyczy lokalu, nie wszystkiego, co w nim stoi. Jeśli rozliczasz się na zasadach ogólnych lub liniowo w ramach działalności, wyposażenie apartamentu może być środkiem trwałym. Zasady są takie:

• Środek trwały to składnik o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, kompletny i zdatny do użytku (art. 22a ust. 1).
• Jeśli wartość początkowa nie przekracza 10 000 zł, możesz nie amortyzować: wydatek jest kosztem w miesiącu oddania do używania (art. 22d ust. 1). Art. 22f ust. 3 pozwala też wybrać zwykłe odpisy albo odpis jednorazowy w tym miesiącu lub następnym.
• Powyżej 10 000 zł odpisy dokonuje się według art. 22h-22m, od pierwszego miesiąca po miesiącu wprowadzenia do ewidencji środków trwałych (art. 22h ust. 1 pkt 1).
• Stawki liniowe bierzesz z Wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych, czyli załącznika nr 1 do ustawy o PIT (art. 22i ust. 1).

Przykład liczbowy

Załóżmy, że urządzasz apartament w ramach działalności na skali podatkowej. Lodówka za 3 200 zł, pralka za 2 400 zł i telewizor za 3 000 zł to osobne składniki poniżej 10 000 zł. Możesz je zaliczyć do kosztów jednorazowo w miesiącu oddania do używania. Klimatyzacja za 14 000 zł przekracza próg, więc ją amortyzujesz. Przyjmijmy dla uproszczenia roczną stawkę 20%, bo rzeczywistą dla Twojego urządzenia sprawdza księgowy w Wykazie. Odpis roczny to 14 000 zł x 20% = 2 800 zł, czyli około 233 zł miesięcznie.

To przykład obliczeniowy z założoną stawką, nie wskazówka, jaką stawkę zastosować. Czy zestaw (na przykład kuchnia na wymiar) liczy się jako jeden składnik, czy kilka, zależy od jego charakteru i ocenia to księgowy. Realne koszty urządzenia apartamentu zestawiamy we wpisie o kosztach wynajmu krótkoterminowego.

Remonty i ulepszenia

Bieżące koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów to zasadniczo koszty uzyskania przychodów (art. 22 ust. 1), ale granica między remontem a ulepszeniem lokalu bywa sporna. Nie rozstrzygamy tu, jak potraktować ulepszenia lokalu mieszkalnego, który sam nie podlega amortyzacji. Zapytaj o to księgowego przed większym remontem.

Lokal niemieszkalny: inna odpowiedź

Gdy lokal jest niemieszkalny (użytkowy), art. 22c pkt 2 go nie obejmuje. Lokal będący odrębną własnością jest środkiem trwałym (art. 22a ust. 1 pkt 1), a w Wykazie stawek lokale niemieszkalne mają stawkę 2,5% rocznie. Dla lokalu używanego, wprowadzanego do ewidencji po raz pierwszy, art. 22j ust. 1 pkt 4 pozwala skrócić okres amortyzacji: 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat od pierwszego oddania do używania, nie mniej niż 10 lat.

Przykład: lokal użytkowy kupiony za 400 000 zł (wartość początkowa to cena nabycia, art. 22g ust. 1 pkt 1). Przy stawce 2,5% odpis roczny wynosi 10 000 zł, czyli około 833 zł miesięcznie. Jeśli tylko część lokalu służy działalności lub najmowi, odpis liczy się od wartości proporcjonalnej do powierzchni (art. 22f ust. 4).

Nie zmieniaj jednak przeznaczenia lokalu tylko po to, żeby amortyzować. Zmiana sposobu użytkowania to osobna procedura, ma skutki dla wspólnoty i wymagań ppoż. i w tym wpisie jej nie oceniamy. Więcej o najmie w lokalach niemieszkalnych napiszemy w artykule o lokalu użytkowym pod wynajem krótkoterminowy.

Amortyzacja a sprzedaż mieszkania

Skoro lokal nie jest amortyzowany, nie obniżasz jego wartości odpisami w trakcie najmu. Skutki podatkowe sprzedaży to osobny temat. W PIT odpłatne zbycie nieruchomości jest źródłem przychodu, jeśli następuje przed upływem pięciu lat licząc od końca roku nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8). Sprzedaż mieszkania, które ma aktywny wpis w CWTON, opisujemy w artykule o sprzedaży mieszkania z aktywnym wpisem w CWTON. Jeśli wahasz się między najmem krótkim a długim, zajrzyj do porównania najmu krótkoterminowego i długoterminowego.

Co dzieje się w przepisach teraz

Sprawdziliśmy ustawy uchwalone przez Sejm 22 października 2026 r., które zmieniają PIT, CIT i ryczałt od 2027 r. (druki senackie 883-886). Nie znaleźliśmy w nich zmian art. 22c PIT ani art. 16c CIT, czyli zakazu amortyzacji lokali mieszkalnych. Ustawy są jeszcze w toku: część wróciła do Sejmu z poprawkami Senatu. Gdy tekst się zmieni, zaktualizujemy ten wpis.

Porządek w dokumentach zakupu i wyposażenia ułatwia późniejsze rozliczenie. Dokumentację apartamentu, w tym faktury i protokoły, pomaga uporządkować pakiet HostReady, ale to nie zastępuje księgowego.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę amortyzować mieszkanie, które wynajmuję na Airbnb?

Nie, jeśli to lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Art. 22c pkt 2 ustawy o PIT wyłącza go z amortyzacji, gdy służy działalności albo jest wynajmowany. Dotyczy to najmu prywatnego i działalności.

Czy zakaz amortyzacji mieszkań dotyczy też spółki z o.o.?

Tak. Art. 16c pkt 2a ustawy o CIT wyłącza z amortyzacji budynki mieszkalne i lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość.

Czy na ryczałcie mogę rozliczyć amortyzację wyposażenia?

Nie. Ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania (art. 12 ust. 2 ustawy o ryczałcie), więc amortyzacja nie ma na ryczałcie zastosowania. Najem prywatny jest rozliczany wyłącznie ryczałtem.

Co z meblami i sprzętem AGD w apartamencie?

W działalności na zasadach ogólnych lub liniowo mogą być środkami trwałymi. Składniki do 10 000 zł możesz zaliczyć do kosztów jednorazowo, droższe amortyzujesz. Szczegóły klasyfikacji ustal z księgowym.

Czy lokal użytkowy można amortyzować?

Tak, bo zakaz z art. 22c pkt 2 dotyczy lokali mieszkalnych. Stawka dla lokali niemieszkalnych to 2,5% rocznie. Nie zmieniaj przeznaczenia lokalu bez sprawdzenia skutków prawnych i dla wspólnoty.

Stan prawny na: 2 listopada 2026

Podstawa prawna: ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 592), art. 9a ust. 6, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 22, 22a, 22c, 22d, 22f, 22g, 22h, 22i, 22j oraz załącznik nr 1; ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2026 r. poz. 554), art. 16c pkt 2a; ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (Dz. U. z 2025 r. poz. 843), art. 12 ust. 2; ustawa z dnia 29 października 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 2105), art. 71 ust. 2; druki senackie 883-886 (projekty w toku).

Nie zostało sprawdzone: interpretacje indywidualne i orzecznictwo (w tym klasyfikacja apartamentów i zestawów wyposażenia), przepisy przejściowe dla lokali amortyzowanych przed 2022 r. poza art. 71 ust. 2, konkretne stawki z Wykazu dla poszczególnych urządzeń, procedura zmiany sposobu użytkowania. Wpis nie jest poradą podatkową.

Ostatni przegląd: 2 listopada 2026

Chcesz mieć dokumenty apartamentu uporządkowane przed rozmową z księgowym? Pakiet HostReady zawiera szablony i checklisty do uzupełnienia. Tekst jednolity ustawy o PIT sprawdzisz w serwisie ELI Sejmu.