Najem krótkoterminowy a podatek od nieruchomości

Najem krótkoterminowy a podatek od nieruchomości: którą stawkę zapłacisz

Najem krótkoterminowy a podatek od nieruchomości to temat, w którym jedno słowo w uchwale gminy zmienia rachunek nawet kilkadziesiąt razy. Ustawa przewiduje niską stawkę dla budynków mieszkalnych i wielokrotnie wyższą dla budynków mieszkalnych lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej". Gdzie w tym podziale wypada mieszkanie wynajmowane na doby, rozstrzyga ocena okoliczności, a nie jedna reguła. Poniżej pokazujemy, co mówi tekst ustawy, jakie są górne granice stawek na 2026 r., co przyniósł wyrok NSA z 2024 r. i jakie obowiązki wobec gminy masz w roku.

Najważniejsze w skrócie

• Podatek od nieruchomości płacisz gminie, a stawki ustala rada gminy uchwałą w granicach z ustawy (art. 5 ust. 1). Obowiązuje ta uchwała, a nie stawka z ustawy.
• Górne granice na 2026 r. wynoszą 1,25 zł za m² dla budynków mieszkalnych i 35,53 zł za m² dla budynków związanych z działalnością gospodarczą oraz mieszkalnych zajętych na jej prowadzenie (obwieszczenie MF, Monitor Polski 2025 poz. 726). To maksima, nie stawki gminy.
• Ustawa wyłącza budynki mieszkalne z kategorii „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej" (art. 1a ust. 2a pkt 1), ale osobno wymienia „budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej" (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b).
• Uchwała NSA z 21 października 2024 r. (III FPS 2/24) dotyczy wynajmu budynków mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Według omówienia RPO wynajem na doby, przypominający usługę hotelową, uznano za zajęcie na działalność.
• Zmianę sposobu wykorzystania lokalu zgłaszasz gminie w 14 dni (art. 6 ust. 6), a podatek zmienia się od pierwszego dnia kolejnego miesiąca (art. 6 ust. 3).

Dlaczego gmina może liczyć podatek inaczej niż za zwykłe mieszkanie

Opodatkowaniu podlegają grunty, budynki lub ich części oraz budowle związane z działalnością gospodarczą (art. 2 ust. 1). Podatnikiem jest co do zasady właściciel (art. 3 ust. 1), a podstawą dla budynków jest powierzchnia użytkowa (art. 4 ust. 1 pkt 2). Stawkę mnoży się przez metry kwadratowe. Rada gminy może różnicować stawki dla rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając m.in. sposób wykorzystywania (art. 5 ust. 3).

To właśnie sposób wykorzystywania decyduje o tym, czy lokal trafi do kategorii „mieszkalne", czy „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej". Dla hosta, który wynajmuje mieszkanie turystom, to najważniejsze pytanie podatkowe poza PIT i VAT.

Kiedy lokal jest „zajęty na prowadzenie działalności"

Ustawa definiuje działalność gospodarczą przez odesłanie do Prawa przedsiębiorców (art. 1a ust. 1 pkt 4). Kilka reguł wynika wprost z tekstu:

• Grunty, budynki i budowle „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej" to te w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność (art. 1a ust. 1 pkt 3). Z tej kategorii wyłączono jednak budynki mieszkalne i związane z nimi grunty (art. 1a ust. 2a pkt 1).
• Budynki mieszkalne lub ich części „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej" mają odrębną, wyższą stawkę (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b). Wyłączenie z art. 1a ust. 2a pkt 1 nie usuwa tej kategorii.
• Nie jest działalnością gospodarczą wynajem turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie, jeśli pokoi do wynajęcia jest nie więcej niż pięć (art. 1a ust. 2 pkt 2).

Spór o te kategorie rozstrzygał częściowo Naczelny Sąd Administracyjny. Uchwała siedmiu sędziów z 21 października 2024 r. (III FPS 2/24) dotyczy przedsiębiorcy wynajmującego budynek mieszkalny na cele mieszkaniowe. Według omówienia Rzecznika Praw Obywatelskich, które sprawdziliśmy, dla części budynku służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców stosuje się stawkę mieszkalną. Z uzasadnienia opisanego przez RPO wynika też, że wynajem na doby, podobny do usługi hotelowej, jest zajęciem na działalność. Nie czytaliśmy pełnego tekstu uchwały ani nie sprawdzaliśmy, jak stosują ją gminy, więc traktuj to jako kierunek orzeczniczy, nie gwarancję. Omówienie RPO znajdziesz pod adresem bip.brpo.gov.pl.

Pytanie, czy najem prywatny jest działalnością, wiąże się z opodatkowaniem dochodowym. Omawiamy je w artykułach Wynajem krótkoterminowy a działalność gospodarcza i Najem krótkoterminowy bez działalności. Zakwalifikowanie na gruncie PIT i podatku lokalnego nie musi być identyczne, dlatego nie przenoś wniosków mechanicznie.

Różnica stawek: mieszkanie a lokal pod działalność

Kategoria (art. 5 ust. 1 pkt 2)	Górna granica na 2026 r.
Budynki lub ich części mieszkalne (lit. a)	1,25 zł za m² powierzchni użytkowej
Budynki związane z działalnością oraz mieszkalne lub ich części zajęte na jej prowadzenie (lit. b)	35,53 zł za m² powierzchni użytkowej

Różnica to około 28 razy. Tak wygląda pułap, który ustawa pozwala gminie ustalić. Gmina może przyjąć niższą stawkę, a w wielu uchwałach faktycznie jest niższa. Konkretną stawkę znajdziesz w uchwale rady gminy w sprawie stawek podatku od nieruchomości na dany rok, zwykle w BIP urzędu. Nie sprawdzaliśmy uchwał żadnej gminy.

Deklaracja, informacja i terminy

Osoba fizyczna składa gminie informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych na formularzu według ustalonego wzoru. Termin to 14 dni od wystąpienia okoliczności, które powodują powstanie lub wygaśnięcie obowiązku podatkowego, albo od zdarzenia zmieniającego opodatkowanie (art. 6 ust. 6). Podatek na rok ustala w drodze decyzji organ podatkowy, a płatny jest w ratach do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada (art. 6 ust. 7). Jeśli kwota nie przekracza 100 zł, płacisz jednorazowo w terminie pierwszej raty (art. 6 ust. 11a).

Jeśli nieruchomość należy do osoby prawnej, spółki lub osoby fizycznej wspólnie z podmiotem niebędącym osobą fizyczną, obowiązują zasady dla osób prawnych. Składasz deklarację do 31 stycznia, a podatek wpłacasz bez wezwania do 15. dnia każdego miesiąca (art. 6 ust. 9 i 11).

Zdarzenie	Co robisz	Termin
Zmiana sposobu wykorzystywania lokalu (np. z mieszkania na najem na doby)	informacja lub korekta deklaracji; podatek zmienia się od pierwszego dnia kolejnego miesiąca	14 dni od zdarzenia (art. 6 ust. 3, 6, 9)
Osoba fizyczna: rata podatku	wpłata według decyzji	15.03, 15.05, 15.09, 15.11
Osoba prawna lub spółka: deklaracja	złożenie deklaracji na rok	do 31 stycznia

Przykład liczbowy bez wskazywania gminy

Mieszkanie ma 45 m² powierzchni użytkowej. Poniżej wyliczenie dla górnych granic na 2026 r. Realna stawka gminy może być niższa, więc to ilustracja skali, a nie prognoza rachunku.

Wariant	Obliczenie	Roczny podatek (przy maksimum)
Stawka mieszkalna	45 m² x 1,25 zł	56,25 zł
Stawka za zajęcie na działalność	45 m² x 35,53 zł	1 598,85 zł

Przy jednym mieszkaniu różnica to około półtora tysiąca złotych rocznie. Przy kilku lokalach rośnie proporcjonalnie, dlatego warto zadać pytanie gminie przed zakupem kolejnego mieszkania pod najem na doby.

Jak sprawdzić, którą stawkę zastosuje gmina

1. Znajdź uchwałę rady gminy w sprawie stawek podatku od nieruchomości na bieżący rok (BIP urzędu). Zobacz, jak opisano kategorię „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej".
2. Sprawdź w swoim wymiarze (decyzja lub deklaracja), jaką kategorię przyjął urząd.
3. Jeśli zmieniasz sposób wykorzystania lokalu, zgłoś to w 14 dni (art. 6 ust. 6).
4. Zapisz, jak wykorzystujesz lokal, np. jaki procent roku bywa wynajmowany i na jakie okresy. Dokumenty z platform pomagają udowodnić stan faktyczny.
5. Gdy decyzja gminy budzi wątpliwości, skorzystaj z odwołania w trybie przewidzianym w decyzji i skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Koszty podatku od nieruchomości wchodzą w ogólny rachunek hosta, który opisujemy w artykule Koszty wynajmu krótkoterminowego w 2026 r. Jeśli rozważasz lokal użytkowy zamiast mieszkania, zobacz też Lokal użytkowy pod wynajem krótkoterminowy.

Od 1 stycznia 2027 r. zmieni się opłata miejscowa (Dz.U. 2026 poz. 1354), ale ta ustawa nie zmienia stawek ani zasad podatku od nieruchomości z art. 5 i 6. Opłatę omawia osobny artykuł: Opłata miejscowa w najmie krótkoterminowym.

Najczęściej zadawane pytania

Czy najem krótkoterminowy podnosi podatek od nieruchomości?

Może, jeśli gmina uzna, że lokal jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Wtedy stosuje się stawkę z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b, a nie stawkę dla budynków mieszkalnych. Zależy to od okoliczności i uchwały gminy.

Jaka jest stawka podatku od nieruchomości za mieszkanie w 2026 roku?

Ustawa wyznacza tylko górne granice: 1,25 zł za m² dla budynków mieszkalnych i 35,53 zł za m² dla kategorii związanej z działalnością lub zajętej na jej prowadzenie. Rzeczywistą stawkę ustala rada gminy w uchwale.

Kiedy zgłosić gminie, że wynajmuję mieszkanie na doby?

Osoba fizyczna ma 14 dni od zdarzenia, które zmienia opodatkowanie, np. od zmiany sposobu wykorzystywania lokalu (art. 6 ust. 6). Podatek zmienia się od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła zmiana (art. 6 ust. 3).

Czy uchwała NSA rozstrzyga wynajem na Airbnb?

Nie wprost. Według omówienia RPO uchwała III FPS 2/24 dotyczy wynajmu budynków mieszkalnych na cele mieszkaniowe i wskazuje, że wynajem na doby podobny do usługi hotelowej jest zajęciem na działalność. Nie czytaliśmy pełnego uzasadnienia. Zapytaj doradcę o stosowanie w Twojej gminie.

Kto płaci podatek, gdy lokalem zarządza firma?

Podatnikiem jest co do zasady właściciel (art. 3 ust. 1), niezależnie od tego, kto prowadzi obsługę gości. Szczegóły wpływu modelu współpracy opisuje artykuł Najem krótkoterminowy przez firmę zarządzającą.

---

Stan prawny na: 2 listopada 2026
Podstawa prawna: ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 707; art. 1a ust. 1 pkt 3-4, ust. 2 pkt 2, ust. 2a pkt 1, art. 2 ust. 1, art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1 pkt 2, art. 5 ust. 1 pkt 2 i ust. 3, art. 6 ust. 3, 6, 7, 9, 11, 11a); obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych na rok 2026 (M.P. 2025 poz. 726); ustawa z 18 września 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1354, w mocy od 1 stycznia 2027 r.; sprawdziliśmy, że nie zmienia art. 5 i 6); omówienie uchwały NSA III FPS 2/24 na stronie RPO. Nie sprawdzaliśmy pełnego tekstu uchwały III FPS 2/24, późniejszego orzecznictwa, praktyki konkretnych gmin ani uchwał rad gmin o stawkach, a także aktów zmieniających ustawę ogłoszonych po tekście jednolitym poza Dz.U. 2026 poz. 1354 (lista powiązań w API Sejmu na 2 listopada 2026 nie wskazywała innych).
Ostatni przegląd: 2 listopada 2026

Chcesz uporządkować dokumentację obiektu, zanim zapytasz gminę o stawkę? Zobacz przepisy i dokumenty HostReady albo porównaj pakiety.

---

Informacja prawna: treści na tej stronie mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej ani podatkowej. Kwoty w przykładach są ilustracyjne. W sprawach skomplikowanych skontaktuj się z radcą prawnym lub doradcą podatkowym.