Opłata miejscowa w najmie krótkoterminowym

Opłata miejscowa w najmie krótkoterminowym: kto płaci, kto pobiera i co zmieni się od 2027 roku

Opłata miejscowa w najmie krótkoterminowym budzi dwa pytania: czy ją w ogóle pobierasz i komu ją oddajesz. Do końca 2026 roku odpowiedź zależy od uchwały Twojej gminy. Od 1 stycznia 2027 roku ustawa zmienia zasady: płatnikiem ma być podmiot, który świadczy usługę zakwaterowania, czyli w praktyce zwykle gospodarz. Ten wpis rozdziela te dwa okresy, pokazuje, jak sprawdzić stawkę i co przygotować, zanim gminy uchwalą nowe przepisy.

Najważniejsze w skrócie

• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych zna opłatę miejscową i opłatę uzdrowiskową. "Opłata klimatyczna" to nazwa potoczna, a nie ustawowa.
• Opłatę wprowadza rada gminy uchwałą. Górna granica w 2026 roku to 3,46 zł za dobę (4,89 zł na obszarze ochrony uzdrowiskowej), a konkretną stawkę ustala gmina.
• Do 31 grudnia 2026 to, czy pobierasz opłatę w imieniu gminy, wynika z jej uchwały o inkasie. Nie ma jednej zasady dla całego kraju.
• Od 1 stycznia 2027 roku (ustawa z 18 września 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 1354) płatnikiem jest podmiot świadczący usługi zakwaterowania. Prowadzi rejestr i do 15. dnia kolejnego miesiąca składa informację oraz wpłaca opłatę.
• Dotychczasowe uchwały gmin w sprawie opłaty miejscowej tracą moc z dniem wejścia w życie nowej ustawy, więc stawki na 2027 rok sprawdzisz dopiero w nowych uchwałach.

Czym jest opłata miejscowa, a czym opłata klimatyczna

W ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych występują dwie opłaty związane z pobytem: miejscowa i uzdrowiskowa. Wyrażenia "opłata klimatyczna" nie znajdziesz ani w obecnym tekście jednolitym, ani w ustawie zmieniającej z 2026 roku. Gdy ktoś pyta o "opłatę klimatyczną", w polskim prawie chodzi o opłatę miejscową. W innych krajach podobnie brzmiące opłaty mają własne przepisy, a ten wpis dotyczy wyłącznie Polski.

Do końca 2026 roku opłatę miejscową pobiera się od osób fizycznych, które przebywają dłużej niż dobę w celach turystycznych, wypoczynkowych lub szkoleniowych w miejscowości o korzystnych właściwościach klimatycznych, walorach krajobrazowych albo na obszarze ochrony uzdrowiskowej. Liczy się za każdą rozpoczętą dobę pobytu (art. 17 ust. 1). Opłata uzdrowiskowa dotyczy miejscowości ze statusem uzdrowiska i ma wyższą granicę stawki.

Kto płaci opłatę miejscową, a kto ją pobiera w 2026 roku

Płaci gość, czyli osoba fizyczna spełniająca warunki z art. 17. Pobierać ją od niego możesz Ty, ale tylko wtedy, gdy gmina tak postanowiła. Art. 19 pkt 2 pozwala radzie gminy zarządzić pobór w drodze inkasa, wskazać inkasentów i wysokość ich wynagrodzenia, a także nałożyć na inkasentów obowiązek prowadzenia ewidencji osób zobowiązanych do zapłaty. Jeśli uchwała wymienia właścicieli obiektów noclegowych jako inkasentów, to Ty pobierasz i odprowadzasz opłatę. Jeśli nie, rozliczenie wygląda inaczej.

Ustawa wymienia też osoby, od których opłaty nie pobiera się (art. 17 ust. 2):

• członkowie personelu przedstawicielstw dyplomatycznych i urzędów konsularnych, pod warunkiem wzajemności i jeśli nie są obywatelami polskimi ani nie mają stałego miejsca pobytu w Polsce,
• osoby przebywające w szpitalach,
• osoby niewidome i ich przewodnicy,
• podatnicy podatku od nieruchomości z tytułu domków letniskowych położonych w miejscowości, w której pobiera się opłatę,
• zorganizowane grupy dzieci i młodzieży szkolnej.

Rada gminy może dodać własne zwolnienia przedmiotowe (art. 19 pkt 3). Dlatego pytanie "czy dzieci płacą" zawsze sprawdzasz w uchwale, a nie w ogólnej zasadzie. Więcej o gminach turystycznych znajdziesz we wpisie o domku nad morzem i rejestracji CWTON.

Stawki w 2026 roku

Minister Finansów i Gospodarki ogłosił górne granice stawek na 2026 rok w Monitorze Polskim (obwieszczenie z 1 sierpnia 2025 r., poz. 726). Orientacyjnie, według stanu na 2 listopada 2026:

Rodzaj opłaty	Górna granica za dobę w 2026 r.
Opłata miejscowa (walory krajobrazowe, art. 19 pkt 1 lit. b)	3,46 zł
Opłata miejscowa na obszarze ochrony uzdrowiskowej (lit. c)	4,89 zł
Opłata uzdrowiskowa (lit. d)	6,67 zł

To są limity, a nie stawki. Gmina może ustalić niższą kwotę i może ją różnicować. Kwoty, które podajesz gościom, bierz z uchwały gminy, nie z tej tabeli. Jak opłata ma się do podatków dochodowych w najmie, opisujemy w poradniku o podatku od wynajmu krótkoterminowego.

Jak sprawdzić opłatę miejscową w swojej gminie

Procedura jest krótka i zawsze taka sama:

1. Wejdź do Biuletynu Informacji Publicznej urzędu gminy i wyszukaj uchwałę w sprawie opłaty miejscowej (lub uzdrowiskowej).
2. Sprawdź, czy Twoja miejscowość jest w niej wymieniona. Rada gminy ustala miejscowości, w których opłata obowiązuje (art. 17 ust. 5), więc w jednej gminie bywają miejscowości z opłatą i bez.
3. Odczytaj stawkę, zwolnienia i termin płatności.
4. Sprawdź, czy uchwała wyznacza inkasentów i czy obejmuje Ciebie jako właściciela lokalu.
5. Zapisz datę sprawdzenia i numer uchwały. To drobiazg, ale pomaga, gdy gmina zmieni stawkę w trakcie roku.

Jeśli uchwała jest niejasna, napisz do referatu podatków lokalnych. Pytanie o to, czy w Twoim przypadku jesteś inkasentem, dostaje odpowiedź na piśmie, którą możesz dołączyć do dokumentów obiektu.

Opłata miejscowa w najmie krótkoterminowym od 1 stycznia 2027 roku

Ustawa z 18 września 2026 r. o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o PIT oraz ustawy o PCC została ogłoszona 19 października 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1354). Przepisy o opłacie miejscowej wchodzą w życie 1 stycznia 2027 roku. Najważniejsze zmiany zestawiamy poniżej.

Element	Do 31.12.2026	Od 1.01.2027
Jednostka rozliczenia	Doba pobytu	Noc zakwaterowania
Górna granica opłaty miejscowej	3,46 zł za dobę (4,89 zł na obszarze ochrony uzdrowiskowej)	5,00 zł za noc (5,50 zł na obszarze ochrony uzdrowiskowej)
Górna granica opłaty uzdrowiskowej	6,67 zł za dobę	6,86 zł za noc
Kto pobiera	Inkasent wskazany w uchwale gminy	Płatnik, czyli podmiot świadczący usługi zakwaterowania
Rejestr	Tylko jeśli wymaga tego uchwała	Odrębny rejestr dla każdego obiektu
Rozliczenie z gminą	Wg uchwały	Do 15. dnia następnego miesiąca: informacja i wpłata
Długi pobyt	Brak ogólnego zwolnienia	Zwolnienie przy ponad 29 następujących po sobie nocach

Co robi płatnik

Zgodnie z nowym art. 17 ust. 9-16 płatnik:

• pobiera opłatę od gościa i może uzależnić rozpoczęcie pobytu od wpłaty na poczet opłaty za deklarowaną liczbę nocy (najpóźniej w dniu rozpoczęcia usługi),
• zwraca różnicę, jeśli gość wpłacił więcej, niż wynosi należna opłata,
• wydaje potwierdzenie wpłaty na poczet opłaty lub uiszczenia opłaty,
• prowadzi rejestr z imieniem, nazwiskiem i adresem zamieszkania gościa, stawką (albo tytułem niepobrania), liczbą nocy i kwotą,
• do 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrał opłatę, składa organowi podatkowemu informację o wysokości opłaty i wpłaca ją, pomniejszoną o wynagrodzenie,
• otrzymuje wynagrodzenie w wysokości 10 procent pobranych opłat, chyba że rada gminy określiła wyższe.

Informację składa się elektronicznie z podpisem elektronicznym, ale art. 6 ustawy zmieniającej dopuszcza formę papierową do 31 grudnia 2029 r. Wzór informacji udostępnia minister finansów.

Rejestr z danymi gości to dane osobowe. Zasady ich przechowywania opisujemy w poradniku o RODO w wynajmie krótkoterminowym.

Czy to dotyczy także mieszkania wynajmowanego przez Airbnb

Nowy art. 1a ust. 1 pkt 8 definiuje "usługi zakwaterowania" przez odesłanie do usług hotelarskich z art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy o usługach hotelarskich. Ta definicja obejmuje krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań i pokoi. Z lektury tekstu wynika więc, że najem krótkoterminowy mieszkania mieści się w pojęciu zakwaterowania, ale przepis wymienia obiekty spełniające wymagania art. 35 ustawy hotelarskiej, a to wymaga potwierdzenia w praktyce gmin i organów podatkowych. Nie mamy dziś interpretacji, która rozstrzygałaby ten punkt. Jeśli prowadzisz apartament w gminie z opłatą, zapytaj urząd na piśmie.

Nowe uchwały gmin

Art. 8 ustawy zmieniającej stanowi, że dotychczasowe akty prawa miejscowego wydane na podstawie dawnych art. 17 i art. 19 w zakresie opłaty miejscowej i uzdrowiskowej tracą moc. Gminy muszą więc uchwalić nowe stawki, miejscowości i zasady. Dopóki ich nie opublikują, nie znasz kwoty na 2027 rok. Sprawdzaj BIP gminy na przełomie roku.

Jak pokazać opłatę miejscową gościowi w ofercie i w komunikacji

Ustawa nie określa, jak opłatę opisać w ofercie na platformie. Praktyczny układ jest prosty: kwota, jednostka (doba lub noc), informacja, czy opłata jest wliczona w cenę, i termin płatności. Te same informacje umieść w wiadomości powitalnej i w regulaminie obiektu, żeby gość nie dowiedział się o opłacie na miejscu.

W tekście ustawy hotelarskiej uchwalonym przez Sejm 8 października 2026 r. (jeszcze nie jest to obowiązujące prawo) regulamin porządkowy ma zawierać informację o obowiązku poboru opłaty miejscowej albo uzdrowiskowej, jeśli wynika on z przepisów odrębnych. Wzór regulaminu opisujemy w poradniku o regulaminie porządkowym apartamentu. Szerszy kontekst nowych obowiązków znajdziesz we wpisie o stanie prac nad ustawą o najmie krótkoterminowym.

Od 2027 roku płatnik ma obowiązek wydać potwierdzenie. Dobrym nawykiem jest jeden szablon potwierdzenia dla wszystkich rezerwacji i zapis w rejestrze obiektu. Pozostałe koszty prowadzenia najmu zestawiamy we wpisie o kosztach wynajmu krótkoterminowego.

Najczęściej zadawane pytania

Czy opłata klimatyczna to to samo co opłata miejscowa?

W polskim prawie nie ma opłaty o nazwie "opłata klimatyczna". Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych reguluje opłatę miejscową i opłatę uzdrowiskową, więc w rozmowach o polskim kurorcie "klimatyczna" zwykle oznacza miejscową. Nazwy z innych krajów nie mają tu zastosowania.

Ile wynosi opłata miejscowa w 2026 roku?

Ustawowa górna granica na 2026 rok to 3,46 zł za dobę, a na obszarze ochrony uzdrowiskowej 4,89 zł. Stawkę ustala rada gminy w uchwale i może być niższa. Dane według obwieszczenia Ministra Finansów i Gospodarki, stan na 2 listopada 2026.

Czy muszę pobierać opłatę od każdego gościa?

Nie od każdego. Ustawa wymienia osoby zwolnione (m.in. pacjentów szpitali, osoby niewidome i ich przewodników, zorganizowane grupy szkolne), a gmina może dodać swoje zwolnienia. Opłaty nie pobierzesz też tam, gdzie rada gminy jej nie wprowadziła lub gdzie Twoja miejscowość nie jest wymieniona w uchwale.

Mam gościa, który zamieszkał u mnie w grudniu 2026 roku i zostaje w styczniu. Jak liczyć opłatę?

Art. 5 ustawy zmieniającej mówi, że do części pobytu przypadającej do 31 grudnia 2026 r. stosuje się przepisy dotychczasowe, a do części od 1 stycznia 2027 r. nowe. Obowiązek zapłaty za nowy okres powstaje 1 stycznia 2027 r. Noce do końca 2026 roku nie wliczają się do okresu 29 nocy, po którym nowa ustawa zwalnia z opłaty.

Czy od 2027 roku muszę prowadzić rejestr opłaty?

Tak, jeśli jesteś płatnikiem. Nowy art. 17 ust. 15 wymaga odrębnego rejestru dla każdego obiektu, z danymi gościa, stawką lub tytułem niepobrania, liczbą nocy i kwotą. Rejestr jest osobny od ewidencji, którą uchwała gminy mogła nakładać na inkasentów wcześniej.

Podsumowanie

W 2026 roku sprawdź uchwałę swojej gminy i ustal, czy jesteś inkasentem. Na przełomie roku zaplanuj rejestr, szablon potwierdzenia i kalendarz miesięcznych rozliczeń do 15. dnia. Gdy gmina opublikuje nową uchwałę, porównaj stawkę z limitem 5,00 zł lub 5,50 zł za noc. Pozostałe zgłoszenia, które dotyczą gospodarza, zebraliśmy we wpisie gdzie zgłosić najem krótkoterminowy, a kontrole urzędu gminy opisuje poradnik o pierwszej kontroli po rejestracji.

Nie chcesz szukać wzorów na własną rękę? Pakiet HostReady zawiera dokumentację, gotowe szablony i checklisty, które pomagają uporządkować regulamin, potwierdzenia i rejestry obiektu. To dowód staranności w prowadzeniu dokumentów, a nie gwarancja zgodności.

Stan prawny

Stan prawny na: 2 listopada 2026

Podstawa prawna: ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 707, art. 17 i art. 19 w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2026 r.; ustawa z 18 września 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 1354, art. 1 pkt 1-5 (nowe art. 1a ust. 1 pkt 8 i art. 17), art. 5, 6, 8 i 11; obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek na 2026 r. (M.P. 2025 poz. 726); ustawa o usługach hotelarskich (tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 1944), art. 3 ust. 1 pkt 8 i art. 35. Sprawdzaliśmy też tekst ustawy zmieniającej ustawę hotelarską uchwalony przez Sejm 8 października 2026 r. (druk 2865), który nie jest jeszcze prawem.

Czego nie sprawdzaliśmy: treści uchwał poszczególnych gmin; rozporządzenia Rady Ministrów o minimalnych warunkach dla miejscowości (art. 17 ust. 3-4 w brzmieniu do końca 2026 r.) oraz nowego rozporządzenia wykonawczego; wzoru informacji dla płatnika; czy minister finansów ogłosi dla 2027 roku inne górne granice niż wpisane do ustawy (art. 20); rozliczenia podatkowego opłaty (PIT, VAT) po stronie gospodarza; interpretacji organów podatkowych i orzecznictwa w sprawie opłaty miejscowej od najmu mieszkań.

Ostatni przegląd: 2 listopada 2026

Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W sprawach indywidualnych skontaktuj się z urzędem gminy lub doradcą podatkowym.