Ustawa o najmie krótkoterminowym: stan prac

Ustawa o najmie krótkoterminowym jest już po uchwaleniu przez Sejm, ale nie jest jeszcze prawem. Na 2 listopada 2026 r. czeka na decyzję Senatu, potem na podpis Prezydenta i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw. Ten wpis jest trackerem: pokazuje, na jakim etapie jest nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich, co w niej siedzi i czego na dziś nie da się ustalić ze źródeł urzędowych. Aktualizujemy go, gdy zmieni się etap prac.

Najważniejsze w skrócie

• 8 października 2026 Sejm uchwalił ustawę większością 407 głosów za, 24 przeciw, 9 wstrzymujących się. 9 października trafiła do Senatu jako druk nr 863.
• 26 października 2026 połączone komisje senackie zawnioskowały o przyjęcie ustawy bez poprawek. Głosowania plenarnego Senatu nie znaleźliśmy w żadnym źródle urzędowym.
• Tekst przewiduje wpis obiektu do ewidencji u wójta, numer ID w ofercie, opłatę 40 zł i karę do 50 000 zł za brak wpisu lub numeru.
• Od 1 stycznia 2028 r. wspólnoty i spółdzielnie mogą uchwalić zakaz najmu krótkoterminowego, a rady gmin ustanawiać strefy wyłączone z najmu.
• Dziś nic z tego nie obowiązuje. Możesz uporządkować dokumenty, ale nie ma jeszcze terminu, od którego liczy się nowy wpis do ewidencji.

Ustawa o najmie krótkoterminowym: etapy prac

Poniższa tabela zawiera tylko to, co sprawdziliśmy w API Sejmu i na stronie Senatu 2 listopada 2026. Datę przyjęcia projektu przez Radę Ministrów (14 lipca 2026) znamy z naszego wcześniejszego wpisu i nie weryfikowaliśmy jej w protokołach rządu.

Etap	Data	Źródło
Rządowy projekt wpływa do Sejmu (druk 2865)	21.07.2026	API Sejmu, proces 2865
Pierwsze czytanie na 64. posiedzeniu, autopoprawka rządu (druk 2865-A)	2.09.2026	API Sejmu
Sprawozdanie komisji (druk 3119)	17.09.2026	API Sejmu
Drugie czytanie na 66. posiedzeniu, poprawki, powrót do komisji (druk 3119-A)	6.10.2026	API Sejmu
Trzecie czytanie: ustawa uchwalona	8.10.2026	API Sejmu, głosowanie nr 88
Przekazanie do Senatu (druk senacki 863)	9.10.2026	Strona Senatu
Połączone komisje senackie: wniosek o przyjęcie bez poprawek (druk 863 A)	26.10.2026	Strona Senatu
Rozpatrzenie przez Senat na posiedzeniu plenarnym	brak potwierdzenia	Strona Senatu

Pełny przebieg znajdziesz na stronie ustawy w Senacie, a tekst przekazany Senatowi to dokument 2865_u3 na stronach Sejmu.

Czego nie wiemy: Senat, Prezydent, data wejścia w życie

Konstytucja daje Senatowi 30 dni od przekazania ustawy na przyjęcie jej bez zmian, uchwalenie poprawek albo odrzucenie (art. 121 ust. 2). Licząc od 9 października, ten termin mija 8 listopada 2026. To nasze wyliczenie, nie komunikat Senatu.

Na stronie Senatu widzimy, że 68. posiedzenie zaplanowano na 4, 5 i 6 listopada. W projekcie porządku obrad, który sprawdziliśmy 2 listopada, tej ustawy nie było. Nie wiemy więc, czy Senat zajmie się nią na tym posiedzeniu. Możliwe jest też, że porządek zostanie uzupełniony.

Są trzy scenariusze, które wynikają wprost z Konstytucji:

• Senat przyjmuje ustawę bez zmian. Marszałek Sejmu przedstawia ją Prezydentowi, który ma 21 dni na podpis (art. 122 ust. 2).
• Senat wprowadza poprawki. Wracają do Sejmu, który je rozpatruje. Poprawki Senatu uważa się za przyjęte, jeśli Sejm ich nie odrzuci bezwzględną większością głosów (art. 121 ust. 3).
• Prezydent kieruje ustawę do Trybunału Konstytucyjnego przed podpisaniem (art. 122 ust. 3). Wtedy start przepisów się przesuwa.

Zasadnicza część ustawy wejdzie w życie po 14 dniach od ogłoszenia (art. 8 uchwalonego tekstu). Daty ogłoszenia jeszcze nie ma, więc nie podamy daty startu.

Co jest w tekście uchwalonym przez Sejm

Poniżej opis tekstu przekazanego Senatowi. Przy poprawkach Senatu może się zmienić. Numery artykułów dotyczą ustawy o usługach hotelarskich po nowelizacji.

Zagadnienie	Co mówi tekst
Definicja usługi hotelarskiej	Krótkoterminowe wynajmowanie domów, mieszkań i pokoi, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta (art. 3 ust. 1 pkt 8).
Wpis do ewidencji	Zgłoszenie do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta przed rozpoczęciem świadczenia usług. Załączniki: projekt regulaminu, oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, opinia osoby uprawnionej w zakresie ochrony przeciwpożarowej, dowód opłaty (art. 39 ust. 3).
Opłata	40 zł za wpis i 40 zł za zmianę wpisu (opłata skarbowa, art. 4 ustawy zmieniającej).
Numer ID	Numer nadany w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych trzeba podać platformie i umieścić w ofercie (art. 39 ust. 3a, art. 45f ust. 2).
Regulamin	Obowiązkowe elementy: doba hotelowa, cisza nocna, numer ID, imię, nazwisko i telefon osoby do kontaktu, zasady korzystania z obiektu. Regulamin ma być widoczny w obiekcie (art. 44 ust. 3 i 3a).
Kary	Do 50 000 zł za świadczenie usług bez wpisu lub po jego zawieszeniu oraz za brak numeru ID w ofercie. Karę nakłada marszałek województwa na wniosek wójta (art. 45e, 45f).
Kontrole	Mogą być wszczynane na zgłoszenie sąsiadów z tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnoty albo zarządu lub rady nadzorczej spółdzielni. Trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku w 6 miesięcy to wykreślenie z ewidencji i roczna przerwa w zgłoszeniu (art. 40 ust. 4a, art. 41b).
Wspólnoty i spółdzielnie	Uchwała zakazująca usług hotelarskich w nieruchomości. W spółdzielni potrzeba ponad 50% uprawnionych do głosowania. Po uchwale najem można prowadzić jeszcze przez 6 miesięcy (art. 39b). Obowiązuje od 1.01.2028.
Strefy gminne	Rada gminy może ustalić strefę, w której wyłączona jest działalność takich obiektów, po konsultacjach z mieszkańcami trwających co najmniej 21 dni. Uchwała wchodzi w życie najwcześniej po 6 miesiącach od ogłoszenia (art. 44b). Obowiązuje od 1.01.2028.

Okresy przejściowe dla obecnych hostów

Art. 6 ustawy zmieniającej daje obecnym obiektom czas. Wpisy już istniejące w ewidencji gmina ma dostosować do nowych wymogów w ciągu 4 miesięcy od wejścia ustawy w życie, pod rygorem utraty ważności wpisu. W tym samym terminie musisz złożyć projekt regulaminu. Oświadczenie i opinię ppoż. dla obiektów oddanych do użytkowania przed wejściem ustawy w życie trzeba złożyć do 1 stycznia 2030 r., jeśli jesteś wpisany do ewidencji lub zgłosisz obiekt do 1 stycznia 2029 r. Szczegóły i warunki tymczasowego wyposażenia (czujki dymu, gaśnice) czytaj w art. 6 ust. 4 i 5, nie w streszczeniach.

Dla małych obiektów jest też uproszczenie: w budynku z nie więcej niż 6 lokalami mieszkalnymi i do 30 miejsc noclegowych wymagania ppoż. uznaje się za spełnione, gdy spełnione są łącznie warunki z art. 35 ust. 2a. Więcej o wymaganiach znajdziesz we wpisie o wymaganiach przeciwpożarowych w najmie krótkoterminowym.

Co zmieniło się względem lipcowych opisów projektu

Jeśli czytałeś nasz wpis o projekcie przyjętym przez rząd w lipcu, zwróć uwagę na zmiany. Autopoprawka rządu z 2 września 2026 (druk 2865-A) dodała art. 39b o zakazie uchwalanym przez wspólnoty i spółdzielnie, przywróciła strefy gminne w art. 44b i rozszerzyła kontrole na zgłoszenia sąsiadów także w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego. Lipcowa informacja, że strefy wypadły z projektu, jest więc nieaktualna.

Warto też porównać to z terminami z harmonogramu wdrożenia CWTON. W uchwalonym tekście terminy wynikają z dnia wejścia w życie ustawy (4 miesiące na regulamin i dostosowanie wpisów), a nie ze stałych dat kalendarzowych z wcześniejszych wersji projektu.

Rozporządzenie UE 2024/1028 a polska ustawa

To dwa osobne akty. Rozporządzenie 2024/1028 obowiązuje bezpośrednio i stosuje się od 20 maja 2026 r. (art. 19). Jako wynajmującego określa osobę fizyczną lub prawną, która oferuje najem za pośrednictwem platformy, także niezawodowo i okazjonalnie (art. 3 pkt 2). Ustawa jest krajowym uzupełnieniem: wyznacza wójta jako organ rejestrujący i ministra turystyki jako koordynatora krajowego, a platformom grozi kara do 50 000 zł za każde naruszenie obowiązków wynikających z rozporządzenia (art. 45g). Szerzej o rozporządzeniu piszemy w artykule o rozporządzeniu UE 2024/1028 dla polskich hostów.

Otwarta pozostaje kwestia osób wynajmujących okazjonalnie bez firmy. Tekst ustawy posługuje się pojęciem przedsiębiorcy, a przepisy podatkowe nie są jej przedmiotem. W relacjach prasowych z posiedzenia komisji senackich cytowano wypowiedź wiceministra o braku obowiązku zakładania firmy przez takie osoby. Nie znaleźliśmy tego w dokumencie urzędowym, więc traktuj to jako niepotwierdzone.

Co możesz zrobić teraz

Nie ma jeszcze obowiązku, który wynikałby z tej ustawy, bo nie weszła w życie. Obowiązujący dziś art. 39 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich (tekst jednolity z 2023 r.) już wymaga od przedsiębiorcy zgłoszenia obiektu do ewidencji wójta. To osobna sprawa, którą oceń z prawnikiem lub w urzędzie gminy.

Możesz przygotować to, co i tak będzie potrzebne:

1. Spisz dane kontaktowe osoby odpowiedzialnej za obiekt na wypadek zakłóceń porządku.
2. Sprawdź, czy masz regulamin z godzinami ciszy nocnej i dobą hotelową. Wzór opisujemy w artykule o regulaminie porządkowym apartamentu.
3. Zbierz oświadczenie ppoż. i dokumenty o wyposażeniu: oświadczenie ppoż. dla najmu krótkoterminowego.
4. Jeśli mieszkasz we wspólnocie, sprawdź porządek obrad zebrań i uchwały. Zakaz najmu byłby uchwałą właścicieli, a skutki opisujemy w artykule o wspólnocie mieszkaniowej a najmem.

To dokumentacja, która pokazuje staranność. Nie jest gwarancją spełnienia przyszłych wymogów.

Jak śledzić zmiany

Najpewniejsze są trzy miejsca: strona ustawy w Senacie, proces nr 2865 w API Sejmu oraz Dziennik Ustaw po podpisie Prezydenta. Ten wpis aktualizujemy po każdym kolejnym etapie. Dodatkowo zerknij na przegląd nowych przepisów dla wynajmu krótkoterminowego.

Najczęściej zadawane pytania

Czy ustawa o najmie krótkoterminowym już obowiązuje?

Nie. Sejm uchwalił ją 8 października 2026, ale musi jeszcze przejść przez Senat, a potem przez podpis Prezydenta i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw. Dopiero po 14 dniach od ogłoszenia wejdzie w życie jej zasadnicza część.

Kiedy Senat zagłosuje nad ustawą?

Nie wiemy. Konstytucja daje Senatowi 30 dni od przekazania ustawy, czyli według naszego wyliczenia do 8 listopada 2026. Posiedzenie Senatu zaplanowano na 4-6 listopada, ale tej ustawy nie widzieliśmy w projekcie porządku obrad z 2 listopada.

Od kiedy trzeba mieć numer ID w ofercie?

Z uchwalonego tekstu wynika obowiązek podawania numeru w ofercie, ale data zależy od ogłoszenia ustawy, a dla obecnych wpisów od 4-miesięcznego okresu dostosowawczego z art. 6. Konkretnej daty dziś nie ma.

Czy wspólnota może zakazać najmu w moim budynku?

Według uchwalonego tekstu tak, ale dopiero od 1 stycznia 2028 r. Uchwała właścicieli lokali (w spółdzielni walnego zgromadzenia, większością ponad 50% uprawnionych) zakazuje usług hotelarskich w nieruchomości, a najem wolno prowadzić jeszcze 6 miesięcy od jej podjęcia.

Czy kara 50 000 zł grozi już dziś?

Nie. Kara do 50 000 zł za brak wpisu lub numeru ID to rozwiązanie z uchwalonej, ale jeszcze nieobowiązującej ustawy. Dziś nie ma podstawy, by ją nałożyć na tej podstawie.

Stan prawny na: 2 listopada 2026

Podstawa prawna: ustawa z dnia 8 października 2026 r. o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw, tekst przekazany Senatowi (druk Sejmu 2865, druk senacki 863); ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 1944); Konstytucja RP, art. 121 i 122; rozporządzenie (UE) 2024/1028, art. 3 i 19. Sprawdziliśmy przebieg w API Sejmu i na stronie Senatu.

Nie zostało sprawdzone: protokół Rady Ministrów z 14 lipca 2026, treść opinii i materiałów Kancelarii Senatu, harmonogram plenarny Senatu poza projektem porządku z 2 listopada, ewentualne poprawki Senatu oraz wykładnia pojęcia przedsiębiorcy dla osób wynajmujących okazjonalnie. Wpis nie jest poradą prawną.

Ostatni przegląd: 2 listopada 2026

Chcesz mieć pod ręką regulamin, oświadczenie ppoż. i checklisty w jednym miejscu, zanim przepisy wejdą w życie? Pakiet HostReady zawiera dokumentację i szablony do uzupełnienia na potrzeby najmu krótkoterminowego. Samą rejestrację opisujemy na stronie rejestracja CWTON.