IRPF para alquiler turistico 2026: residentes vs no residentes (escala 19-47% vs 19/24%)

IRPF para alquiler turistico 2026: residentes vs no residentes (escala 19-47% vs 19/24%)

El alquiler turistico tributa diferente segun seas residente fiscal en Espana o no. Esta guia compara los regimenes IRPF (escala 19-47%) y IRNR (19% UE / 24% extra-UE), modelos 100 y 210, y los gastos deducibles. Con simulaciones reales para 2026.

El alquiler turistico de vivienda en Espana puede tributar de tres formas distintas segun el perfil del titular: IRPF rendimiento de capital inmobiliario (residentes con alquiler puro), IRPF actividad economica (residentes con servicios de hosteleria), o IRNR (no residentes). El marco normativo es la Ley 35/2006 del IRPF, la Ley LIRNR (RD-Leg 5/2004) y el RD 439/2007 reglamento del IRPF.

Residente fiscal: IRPF en escala progresiva 19-47%

Si vives en Espana mas de 183 dias al ano o tu centro de intereses economicos esta aqui, eres residente fiscal y tributas por el IRPF. El alquiler turistico se declara en el modelo 100 (declaracion anual de la renta) en una de dos categorias:

• Rendimiento de capital inmobiliario (Ley 35/2006 art. 22): si solo cedes la vivienda sin servicios complementarios. Es lo habitual.
• Rendimiento de actividad economica (Ley 35/2006 art. 27): si ofreces servicios propios de hosteleria (limpieza diaria, desayuno, atencion 24h) o gestionas mas de un cierto numero de inmuebles con personal contratado.

Escala IRPF 2026 (residentes)

Tramo de base liquidable	Tipo estatal	Tipo autonomico medio	Tipo total
Hasta 12 450 EUR	9,5 %	9,5 %	19,0 %
12 450 - 20 200	12,0 %	12,0 %	24,0 %
20 200 - 35 200	15,0 %	15,0 %	30,0 %
35 200 - 60 000	18,5 %	18,5 %	37,0 %
60 000 - 300 000	22,5 %	22,5 %	45,0 %
Mas de 300 000	24,5 %	22,5 %	47,0 %

Los tipos autonomicos varian. Madrid aplica 8,5 %-20,5 %. Cataluna 12 %-25,5 %. Andalucia 9,5 %-22,5 %. La columna "tipo total" usa media nacional como referencia.

Gastos deducibles para rendimiento de capital inmobiliario

• IBI y tasa de basuras (parte proporcional a los dias alquilados).
• Cuota de comunidad (parte proporcional).
• Suministros: luz, agua, gas, internet (parte proporcional).
• Seguro RC y multirriesgo.
• Reparaciones y conservacion (no mejoras).
• Amortizacion 3 % anual sobre el valor catastral construido (excluido suelo).
• Comisiones de plataforma: Airbnb 3 %, Booking 15-18 %, Vrbo 8 %.
• Limpieza profesional.
• Intereses de prestamo hipotecario (parte del inmueble).
• Tasa turistica autonomica ingresada (Cataluna, Baleares, Valencia).

No residente: IRNR con tipo unico

Si vives fuera de Espana mas de 183 dias al ano y no tienes centro de intereses economicos aqui, eres no residente y tributas por el IRNR. El alquiler turistico se declara en el modelo 210, trimestralmente. Hay dos tipos:

• 19 %: residentes en otro Estado UE, EEE con intercambio efectivo de informacion (Islandia, Liechtenstein, Noruega) o Reino Unido (acuerdo post-Brexit).
• 24 %: residentes fuera de la UE/EEE (Suiza, EEUU, America Latina, Asia, etc.).

Diferencia clave: gastos deducibles segun residencia

Los residentes UE/EEE y Reino Unido pueden deducir todos los gastos mencionados. Los residentes extra-UE (24 %) NO pueden deducir gastos: tributan sobre el bruto. Esto convierte el 24 % efectivo en mas duro que la escala IRPF media para alquileres de yield medio.

Concepto	Residente Espana (IRPF)	No residente UE (IRNR)	No residente extra-UE (IRNR)
Tipo	19-47 % escala	19 %	24 %
Gastos deducibles	Si	Si	No
Modelo	100 (anual)	210 (trimestral)	210 (trimestral)
Plazo	Abril-junio del ano siguiente	20 abril, 20 julio, 20 octubre, 20 enero	20 abril, 20 julio, 20 octubre, 20 enero
Representante fiscal obligatorio	No	No (UE/EEE)	Si

Simulacion 1: residente con un piso en Malaga

Caso real: Maria, residente en Madrid, alquila piso en Malaga. Ingresos brutos 24 000 EUR/ano. Gastos: IBI 350 EUR, comunidad 600 EUR, suministros 1 800 EUR, seguro 300 EUR, comisiones plataforma 3 000 EUR, limpieza 2 400 EUR, amortizacion 1 800 EUR. Total gastos: 10 250 EUR. Rendimiento neto: 13 750 EUR.

IRPF: tramo 12 450-20 200 al 24 % medio. Cuota: aprox. 2 750 EUR. Tipo efectivo sobre brutos: 11,5 %.

Simulacion 2: no residente UE con un piso en Valencia

Caso: Pierre, residente en Francia, alquila piso en Valencia. Ingresos brutos 18 000 EUR/ano. Gastos: 7 500 EUR. Rendimiento neto: 10 500 EUR.

IRNR: 19 % sobre 10 500 EUR = 1 995 EUR. Tipo efectivo sobre brutos: 11,1 %.

Simulacion 3: no residente extra-UE con un piso en Barcelona

Caso: John, residente en EEUU, alquila piso en Barcelona. Ingresos brutos 30 000 EUR/ano. Gastos: 12 000 EUR (no deducibles). Rendimiento bruto: 30 000 EUR.

IRNR: 24 % sobre 30 000 EUR = 7 200 EUR. Tipo efectivo sobre brutos: 24,0 %.

El no residente extra-UE paga 5,4 veces mas que el no residente UE para el mismo inmueble. Para optimizar, muchos titulares extra-UE crean una sociedad limitada espanola y tributan por el Impuesto sobre Sociedades (25 %), con gastos deducibles. Lee la guia "Propietario extranjero NIE banco".

Rendimiento como actividad economica

Si ofreces servicios de hosteleria (limpieza diaria, desayuno, lavanderia, atencion 24h) o gestionas mas de un cierto numero de viviendas con personal contratado, la AEAT considera actividad economica. Tributas en escala IRPF (19-47 %) pero puedes deducir mas gastos (sueldos, dietas, marketing) y debes alta en epigrafe IAE 685, modulos o estimacion directa.

Recargo de equivalencia o exencion del IVA?

El alquiler turistico esta exento de IVA si solo cedes la vivienda. Si ofreces servicios complementarios propios de hosteleria, tributa al 21 % de IVA desde el 01.01.2025 (Ley 13/2024). Lee la guia "IVA en alquiler turistico" para el arbol de decision.

¿En que ano se declara el ingreso?

En el ano del devengo, no del cobro. Si el huesped reserva el 15 diciembre 2025 con estancia 3-10 enero 2026 y paga 5 enero, el ingreso pertenece a 2026. Comprueba la fecha de check-in.

¿Como calculo la amortizacion del 3 %?

3 % anual sobre el mayor entre: a) coste de adquisicion + gastos (notaria, ITP, registro), o b) valor catastral construido (excluido suelo). Para un piso de Madrid con valor catastral 200 000 EUR y suelo 80 000 EUR, base = 120 000 EUR; amortizacion = 3 600 EUR/ano.

¿Como afecta DAC7 a mi declaracion?

DAC7 obliga a Airbnb, Booking y Vrbo a comunicar tus ingresos a la AEAT antes del 31 enero. La AEAT cruza con tu modelo 100 (residente) o 210 (no residente). Discrepancias generan cartas de comprobacion. Lee la guia "DAC7 Espana 2026".

¿Cuantos pisos puedo tener antes de que sea actividad economica?

No hay numero magico. La AEAT analiza: gestion personal, contratacion de personal, servicios prestados. La presuncion juega cuando ya hay 5+ inmuebles con limpieza diaria, recepcion 24h y atencion al huesped a la hostelera.

¿Que pasa si declaro tarde el modelo 210?

Recargos: 5 % en el primer mes, 10 % entre 1-3 meses, 15 % entre 3-6 meses, 20 % a partir de 6 meses + intereses. Sin requerimiento previo de la AEAT, los recargos se reducen a la mitad. Mejor presentar tarde con recargo que esperar a la inspeccion.

Optimizacion via sociedad espanola para no residentes extra-UE

El no residente extra-UE que tributa al 24 % sin gastos deducibles puede optimizar creando una sociedad limitada espanola (SL). La SL tributa por Impuesto sobre Sociedades al 25 % pero permite deducir todos los gastos. Comparativa para un piso con ingresos brutos 30 000 EUR y gastos 12 000 EUR:

Regimen	Base imponible	Cuota	Tipo efectivo bruto
IRNR extra-UE 24 %	30 000 EUR (bruto)	7 200 EUR	24 %
SL espanola IS 25 %	18 000 EUR (neto)	4 500 EUR	15 %
SL con dividendos al socio extra-UE (19 % adicional)	13 500 EUR distribuidos	4 500 IS + 2 565 IRNR = 7 065 EUR	23,5 %

La estructura SL conviene si reinviertes los beneficios en mas pisos (acumulacion al 25 %). Si distribuyes anualmente como dividendo, el ahorro frente al 24 % directo es marginal. Coste de constitucion SL: 600-1 200 EUR notaria + registro + asesor.

Convenios de doble imposicion

Espana tiene convenios bilaterales con la mayoria de paises para evitar la doble imposicion. La regla general: el inmueble se grava en el pais donde esta (Espana). El no residente paga IRNR en Espana y luego puede deducir en su pais de residencia. Comprueba el convenio aplicable: con Reino Unido, Francia, Alemania, Italia, EEUU, Mexico, Argentina, etc., existen convenios que evitan doble tributacion.

Errores frecuentes en el modelo 210

• Aplicar 19 % siendo extra-UE: el tipo correcto es 24 %; la AEAT recalcula y aplica recargo + sancion.
• Deducir gastos siendo extra-UE: prohibido por LIRNR, la AEAT eliminara gastos y recalculara.
• No nombrar representante fiscal extra-UE: las notificaciones llegan tarde, recargos al 20 %.
• Mezclar trimestres: el modelo 210 es individualizado por trimestre y por inmueble.
• Olvidar las amortizaciones: el 3 % anual sobre valor catastral construido es deducible para residentes y no residentes UE.

Plazos del modelo 100 (residentes)

• Inicio: primeros dias de abril del ano siguiente al ejercicio.
• Fin del periodo voluntario: 30 de junio.
• Domiciliacion bancaria: hasta el 25 de junio.
• Recargos por presentacion fuera de plazo: 5-20 % progresivo.

Este articulo tiene caracter informativo. Consulta a tu asesor fiscal para tu situacion concreta. Las simulaciones usan tipos medios; los autonomicos varian.