Comprar piso para alquiler vacacional 2026: rentabilidad en Madrid, Barcelona y Malaga

Comprar un piso para destinarlo al alquiler vacacional en España en 2026 exige analizar tres variables a la vez: la rentabilidad bruta del mercado local, el riesgo regulatorio autonómico y la carga fiscal combinada de IRPF o IRNR. El mercado ha cambiado profundamente: Barcelona casi no concede licencias nuevas, Madrid ha restringido la zona central y las Baleares tienen un cupo por municipio. Al mismo tiempo, Málaga, la Costa del Sol y las Islas Canarias presentan las rentabilidades más altas de Europa Occidental en 2026. Esta guía te da los números reales y los pasos concretos para tomar una decisión informada.

Rentabilidad bruta por mercado: Madrid, Barcelona, Málaga y Baleares

La rentabilidad bruta turística (ingreso anual bruto dividido entre el precio de compra, sin descontar gastos ni impuestos) varía enormemente según el mercado en 2026:

Mercado	Precio medio compra (EUR/m²)	ADR medio (EUR/noche)	Ocupación media anual	Rentabilidad bruta	Riesgo regulatorio
Madrid centro (Malasaña, Lavapiés)	6 500 - 8 200	95 - 140	72%	4.8%	Alto (PEUAT aprobado 2025)
Barcelona (Eixample, Gràcia)	7 800 - 10 500	110 - 175	76%	5.2%	Muy alto (moratoria HUT)
Málaga ciudad y Costa del Sol	3 200 - 5 800	85 - 130	78%	6.9%	Moderado
Baleares (Mallorca interior)	4 500 - 8 000	120 - 200	68%	7.4%	Alto (ZTM cap ETV)
Canarias (Tenerife Sur)	2 800 - 4 500	90 - 140	82%	8.1%	Moderado
Valencia ciudad	2 900 - 4 800	80 - 120	71%	6.1%	Moderado-alto

Estas cifras asumen ocupación media anual, no temporada alta. La rentabilidad neta (después de comisiones de plataforma, limpieza, gestión, IBI, seguro y IRPF/IRNR) suele ser entre 2 y 3,5 puntos porcentuales inferior a la bruta. Un 6,9% bruto en Málaga puede quedarse en 3,8-4,5% neto dependiendo de la gestión.

Costes de adquisición: ITP/AJD, notario y registro

El precio de compra no es el único desembolso inicial. En España, comprar un inmueble de segunda mano implica pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la modalidad de Transmisiones Onerosas, que varía del 6% al 10% según la comunidad autónoma:

• Madrid: ITP del 6% (tipo general reducido regional). Bonificaciones posibles para menores de 35 años o inmuebles de protección oficial.
• Cataluña: ITP del 10% general. Tipo reducido del 5% para inmuebles inferiores a 190 000 EUR en primera transmisión.
• Andalucía: ITP del 7% desde 2021 (antes era del 8%). Reducción al 3,5% para jóvenes y familias numerosas.
• Baleares: ITP del 8% hasta 400 000 EUR, 9% entre 400 000 y 600 000 EUR, 11% a partir de 600 000 EUR.
• Canarias: IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) del 6,5% para vivienda usada.

Si compras una vivienda de obra nueva (primera transmisión), en lugar de ITP se aplica IVA (10% para vivienda) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía del 0,5% al 2% según la comunidad. En Madrid el AJD es del 0,75%; en Cataluña del 1,5%; en Andalucía del 1,2%.

Los gastos de notaría oscilan entre 600 y 1 500 EUR para una vivienda de 200 000-400 000 EUR. El registro de la propiedad supone otros 300-700 EUR. La gestoría que coordina la compra cobra entre 300 y 600 EUR adicionales. En total, los costes de adquisición representan entre el 9% y el 13% del precio de compra según la comunidad.

Fiscalidad del alquiler: IRPF para residentes e IRNR para no residentes

La tributación de los ingresos del alquiler vacacional varía radicalmente según si el propietario es residente fiscal en España o no residente:

Residentes fiscales en España (IRPF, modelo 100): los ingresos de la VUT tributan como rendimientos del capital inmobiliario o, si la actividad tiene un carácter empresarial (empleado de hostelería, local de negocio), como rendimientos de actividad económica. La reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 LIRPF para el arrendamiento de vivienda habitual NO se aplica al alquiler turístico. Los gastos deducibles incluyen: comisiones de plataforma, limpieza, suministros prorrateados, IBI prorrateado, amortización del inmueble (3% anual del valor de construcción según catastro), intereses hipotecarios y seguros. La tributación efectiva para ingresos de VUT oscila entre el 19% y el 47% según el tramo de IRPF del contribuyente.

No residentes de la UE/EEE (IRNR, modelo 210 trimestral): pueden deducir gastos en las mismas condiciones que los residentes. El tipo impositivo es del 19%. Se declara trimestralmente: los meses de enero, abril, julio y octubre para los ingresos del trimestre anterior. También existe la obligación de declarar los periodos en que el inmueble está vacío (imputación de renta inmobiliaria al 1,1% del valor catastral anual o al 2% si el catastro no se ha revisado en los últimos 10 años).

No residentes fuera de la UE/EEE (incluido Reino Unido tras el Brexit): tipo del 24% sin posibilidad de deducir gastos. Solo tributa el ingreso bruto. Esto hace que la rentabilidad neta de una VUT para un propietario británico sea significativamente inferior a la de un propietario español o europeo.

Riesgo regulatorio: dónde no comprar en 2026

El mayor riesgo de la inversión en VUT en España no es fiscal sino regulatorio. Las licencias pueden suspenderse, no renovarse o quedar sujetas a nuevas restricciones que devalúen el inmueble o eliminen su rentabilidad turística:

• Barcelona: el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT) de 2017 y el Decret-llei 2/2025 establecen que todas las HUT de Barcelona caducan el 31.10.2028, sin posibilidad de prórroga ni nuevas licencias. Comprar un piso sin HUT en Barcelona en 2026 equivale a comprar sin licencia y sin expectativa razonable de conseguirla. Los inmuebles con HUT vigente tienen un horizonte de explotación de hasta el 31.10.2028; la prima del 15-25% debe valorarse en ese contexto temporal.
• Baleares: el Plan de Zonificación Turística de Mallorca (ZTM) y equivalentes en Ibiza, Menorca y Formentera establecen cupos máximos de plazas ETV por municipio. Muchos municipios están al 100% de su cupo. La compra solo tiene sentido si el inmueble ya tiene ETV activa.
• Madrid centro: el Plan Urbanístico de Ordenación de VUT de Madrid (aprobado en 2025) restringe las nuevas VUT en el Distrito Centro (Embajadores, Universidad, Palacio, Sol) a quienes dispongan de acceso independiente desde la vía pública. Los pisos de escalera interior quedan excluidos de nuevas licencias.

Los mercados con menor riesgo regulatorio en 2026 son: Costa del Sol (Málaga, Marbella, Benalmádena), Tenerife Sur, Gran Canaria, La Palma y la costa de Almería. En estas zonas la regulación es razonable y el crecimiento del sector turístico sigue siendo positivo.

El NIE y las obligaciones del comprador extranjero

Todo comprador no residente necesita el NIE (Número de Identificación de Extranjero) antes de firmar la escritura pública. El NIE se obtiene en el consulado español del país de residencia del comprador (formulario EX-15, tasa de 9,84 EUR) o personalmente en España en la comisaría de extranjería. El plazo en consulado oscila entre 4 y 10 semanas.

Además del NIE, el comprador extranjero debe: abrir una cuenta bancaria en España para domiciliar el IBI y los pagos de la comunidad de propietarios, designar un representante fiscal si es no residente de fuera de la UE/EEE (artículo 10 LIRNR), y registrarse en la AEAT para obtener el certificado digital que permita gestionar el NRUA y presentar el modelo 210.

Para una guía completa sobre la adquisición de inmuebles para VUT en España como propietario extranjero, visita hostready.eu/es.

Checklist de due diligence antes de comprar

• Verificar que el inmueble tiene uso residencial en el Catastro (no local comercial).
• Consultar los estatutos de la comunidad de propietarios para confirmar que no existe prohibición de uso turístico (LPH art. 17.12).
• Comprobar si el municipio tiene cupo cerrado de licencias turísticas (especialmente en Baleares y Barcelona).
• Solicitar nota simple registral para detectar cargas, hipotecas o anotaciones preventivas.
• Verificar la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
• Obtener el certificado energético antes de la firma si el propietario actual no lo tiene.
• Calcular el coste total de adquisición incluyendo ITP/AJD, notaría, registro y gestoría.
• Proyectar la rentabilidad neta descontando IRNR/IRPF, comisiones de plataforma (3-18%), limpieza y gestión.