IVA en alquiler turistico: cuando aplica el 10% y cuando esta exento
IVA alquiler turistico: 10% si ofreces servicios de hosteleria, exento si es alquiler puro. Arbol de decision, modelo 303, sanciones AEAT.
DOCUMENTACION VUT LISTA
Registrate en el NRUA en 2 tardes.
Sin estres.
En lugar de redactar documentos desde cero (40+ horas) o pagar a un asesor (2.000€+), descarga plantillas listas conformes con el Real Decreto 1312/2024.
IVA en alquiler turistico: cuando aplica el 21% y cuando esta exento
El alquiler turistico de vivienda en Espana puede estar exento de IVA o tributar al 21 %. La frontera la marca la prestacion de "servicios complementarios propios de la industria hotelera". Desde el 1 de enero de 2025, la Ley 13/2024 elevo el tipo al 21 % (antes 10 %). Esta guia explica el arbol de decision, modelos 303/390 y sanciones AEAT.
El regimen de IVA para el alquiler turistico esta regulado en la Ley 37/1992 del IVA, articulos 20.uno.23 (exencion del arrendamiento de vivienda) y 91.uno.2.2. La Ley 13/2024, que transpone la Directiva UE 2022/542, modifico el tipo aplicable a las viviendas turisticas que prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, elevandolo al 21 % con efectos desde el 1 de enero de 2025. Las consultas DGT V1369-21 y V0731-22 reflejan el regimen anterior (10 %) y deben interpretarse conforme al nuevo marco legal.
Necesitas claridad fiscal? El paquete Standard de HostReady incluye arbol de decision IVA 2025, plantilla modelo 303 y guia de servicios complementarios actualizada.
Paquete Standard HostReadyRegla general: alquiler turistico exento de IVA
El art. 20.uno.23 de la Ley 37/1992 declara exento el arrendamiento de viviendas. Esta exencion incluye, segun la jurisprudencia, el alquiler turistico siempre que no se ofrezcan servicios propios de la industria hotelera. La exencion es de pleno derecho: no se factura IVA al huesped y, como consecuencia, no se puede deducir el IVA soportado en gastos.
Excepcion: 21 % de IVA si ofreces servicios de hosteleria (desde 01.01.2025)
El art. 20.uno.23 letra b) de la Ley 37/1992 establece que la exencion no se aplica cuando el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera. En ese caso, la prestacion tributa al 21 % de IVA desde el 1 de enero de 2025 (Ley 13/2024 + Directiva UE 2022/542). Hay que cobrar IVA al huesped, presentar modelo 303 trimestral y modelo 390 anual.
Nota historica: Hasta el 31 de diciembre de 2024, el tipo aplicable era el 10 % (tipo reducido art. 91.uno.2.2). La Ley 13/2024 lo elevo al tipo general del 21 % para las viviendas turisticas con servicios hosteleros. Las consultas DGT anteriores a 2025 ya no son aplicables en cuanto al tipo.
Que se considera "servicio propio de la industria hotelera"
La DGT en consultas V1369-21, V0731-22 y V0823-23 ha definido como servicios propios de la industria hotelera (criterio mantenido en el nuevo regimen, aunque el tipo ha cambiado):
- Limpieza diaria dentro del periodo de estancia (no la inicial ni la final).
- Cambio de sabanas y toallas durante la estancia (no solo al inicio).
- Servicio de desayuno o restauracion.
- Recepcion permanente con personal in situ.
- Servicio de lavanderia recurrente durante la estancia.
- Custodia de equipajes.
NO se consideran servicios de hosteleria (mantienen exencion):
- Limpieza inicial y final.
- Cambio de sabanas solo al inicio y al final.
- Wi-Fi.
- Suministro de luz, agua, gas.
- Atencion telefonica para emergencias.
- Entrega de llaves.
- Manual del huesped, info turistica.
Arbol de decision IVA
| Pregunta | Si | No |
|---|---|---|
| ¿Ofreces limpieza diaria durante la estancia? | 21 % IVA | Continua |
| ¿Ofreces cambio de sabanas o toallas durante la estancia? | 21 % IVA | Continua |
| ¿Ofreces desayuno o restauracion? | 21 % IVA | Continua |
| ¿Tienes recepcion permanente con personal in situ? | 21 % IVA | Continua |
| ¿Solo cesion de uso + limpieza inicial y final? | Exento | Revisar caso a caso |
Comparativa: 21 % IVA o exento, que conviene
El 21 % de IVA permite deducir el IVA soportado en gastos: reformas, suministros, mobiliario, comisiones de plataforma con IVA, mantenimiento. Para inmuebles con CAPEX alto (reforma reciente, mobiliario nuevo) puede compensar tributar al 21 %, aunque el impacto sobre el precio al huesped es mayor que antes del cambio legislativo.
La exencion no permite deducir IVA soportado, pero simplifica la gestion (no modelos 303/390). Es la opcion habitual para titulares con un solo piso y poca actividad de obras.
| Concepto | Exento | 21 % IVA |
|---|---|---|
| Factura al huesped | Sin IVA | +21 % IVA |
| Modelo 303 (trimestral) | No | Si |
| Modelo 390 (anual) | No | Si |
| Deduccion IVA gastos | No | Si |
| Alta IAE | No (rendimiento capital inmobiliario) o si (actividad economica) | Si (siempre) |
| Recargo equivalencia | No | No (regimen general, no minorista) |
Modelo 303 trimestral
Si tributas al 21 %, presentas el modelo 303 trimestralmente:
- 1T: del 1 al 20 de abril.
- 2T: del 1 al 20 de julio.
- 3T: del 1 al 20 de octubre.
- 4T: del 1 al 30 de enero del ano siguiente.
El modelo 390 (resumen anual) se presenta del 1 al 30 enero del ano siguiente, junto con el 4T.
IVA en Canarias: el IGIC
Canarias aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) en lugar del IVA. Para alquiler turistico sin servicios complementarios: exento (Ley 4/2012 Canarias art. 50, analoga a la exencion peninsular). Con servicios de hosteleria: IGIC al 7 % (tipo general). Modelos 420 trimestral y 425 anual. La Ley canaria 6/2025 mantiene el 7 % como tipo general del IGIC.
Sanciones por declaracion incorrecta
| Infraccion | Sancion (Ley 58/2003 LGT) |
|---|---|
| No presentar 303 sin requerimiento | 200 EUR (50 % si presentas tarde sin requerimiento) |
| Dejar de ingresar (cuota < 3 000 EUR) | 50 % de la cuota |
| Dejar de ingresar (cuota > 3 000 EUR + ocultacion) | 50-150 % de la cuota |
| Aplicar exencion improcedente con servicios de hosteleria | 50-100 % de la cuota dejada de ingresar |
| Reincidencia en 4 anos | +25 % en cuantia |
Errores frecuentes
- Cobrar IVA y no presentar modelo 303: la AEAT detecta por DAC7 y aplica recargo + sancion.
- No cobrar IVA cuando ofreces desayuno: la inspeccion califica como servicio de hosteleria y reclama IVA + recargo + sancion.
- Confundir limpieza inicial con servicio de hosteleria: la inicial NO es servicio de hosteleria; la diaria si.
- Aplicar el tipo del 10 % despues del 01.01.2025: la Ley 13/2024 establece el 21 % desde esa fecha. El 10 % solo fue aplicable hasta el 31.12.2024.
- Operar como persona fisica con servicios de hosteleria: la AEAT exige alta de actividad economica (IAE 685) y obligaciones contables.
¿Y si la limpieza la subcontrato a una empresa?
Si la subcontratas y la cobras al huesped, sigue siendo servicio prestado por ti como arrendador. La forma de organizacion (interna o externa) no cambia la calificacion: si es diaria, es 21 % IVA. Si es solo inicial y final, exento.
¿El recargo de equivalencia aplica al alquiler turistico?
No. El recargo de equivalencia es para minoristas comerciantes (art. 154 Ley 37/1992). Las viviendas turisticas tributan en regimen general de IVA al 21 % (con servicios de hosteleria) o exento (sin servicios).
¿Que pasa si Airbnb cobra IVA por sus servicios?
Airbnb factura su comision (3 %) con IVA al 21 % desde Irlanda. Si tributas al 21 % puedes deducir ese IVA en el modelo 303. Si estas exento, no puedes deducirlo y se convierte en gasto definitivo.
¿Tengo que emitir factura al huesped?
Si la prestacion esta exenta, basta con recibo o registro contable. Si tributa al 21 %, tienes que emitir factura completa con IVA desglosado. Para huespedes particulares con factura simplificada (importe < 400 EUR) puedes usar modelo abreviado.
¿Como se factura la tasa turistica autonomica?
La tasa autonomica (IEET, IET, etc.) es un tributo, no parte del precio. Se factura aparte y NO lleva IVA. El recibo o factura debe identificarla con cuantia separada del precio del alojamiento.
Casos limite y su calificacion
La frontera entre alquiler exento y servicio de hosteleria al 21 % no siempre es nitida. La DGT ha resuelto varias consultas vinculantes que clarifican casos limite (el criterio de calificacion se mantiene; el tipo ha cambiado a 21 % desde 01.01.2025):
- Limpieza intermedia bajo demanda (no recurrente, a peticion del huesped pagando aparte): no se considera servicio de hosteleria si esta facturada como suplemento independiente. Mantiene exencion.
- Cesta de bienvenida con bebidas: no se considera restauracion si es atencion comercial puntual. Mantiene exencion.
- Servicio de check-in con personal: no es recepcion permanente si la persona se va tras entregar llaves. Mantiene exencion.
- Tarjeta de bienvenida con descuentos en restaurantes locales: no es servicio propio. Mantiene exencion.
- Pack desayuno entregado en cocina al check-in: la DGT V0731-22 dice que SI es servicio propio si forma parte de la oferta del alojamiento. Tributa al 21 % desde 01.01.2025.
Recomendaciones por perfil de anfitrion
Para optimizar fiscalmente:
- Anfitrion con un piso, sin servicios extra: regimen exento, modelo 100 (residente) o 210 (no residente). Sin obligaciones de IVA.
- Anfitrion con 2-4 pisos sin servicios: regimen exento, sigue sin obligaciones de IVA pero la AEAT puede recalificar como actividad economica con varios inmuebles.
- Anfitrion con servicios de hosteleria: alta IAE 685 + modelo 303 trimestral + modelo 390 anual. Deduccion de IVA soportado al 21 % en gastos compensa parcialmente la complejidad si CAPEX alto.
- Gestor con 5+ pisos y personal: actividad economica, IAE 685, IVA 21 % sobre todo, modelo 303 mensual si volumen > 6 millones EUR.
Servicios complementarios y su tributacion separada
Si ofreces servicios complementarios cobrados por separado al alquiler (no incluidos en el precio base), el regimen IVA cambia segun la naturaleza:
- Limpieza extra a peticion: si la facturas como servicio independiente, IVA al 21 %; si la incluyes en el precio del alojamiento con servicios de hosteleria, sigue regimen del alojamiento (21 %).
- Recogida en aeropuerto: IVA al 10 % (transporte de viajeros, art. 91.uno.2.1° Ley 37/1992, no modificado por Ley 13/2024).
- Tour guiado: IVA al 21 % (servicio profesional).
- Bici / patinete alquilado: IVA al 21 %.
- Pack desayuno entregado al check-in: IVA al 21 % si forma parte de la oferta del alojamiento (servicio de hosteleria). Si se factura como restauracion independiente separada, 10 %.
Cada servicio se factura por separado con su tipo correcto. La AEAT comprueba en inspeccion que la calificacion sea correcta.
Como cambiar de regimen sin generar problemas
Si decides anadir servicios de hosteleria a un piso que tributaba exento, el cambio se hace presentando alta censal modelo 036 o 037 antes del primer servicio prestado. Desde ese momento, todas las facturas llevan IVA al 21 %. Si decides eliminar servicios para volver a exento, presenta baja en epigrafe IAE 685 y modelo 037 declarando el cese de actividad. La AEAT puede pedir explicaciones en los 12 meses siguientes para verificar coherencia con DAC7.
Plazos clave del 303 y 390
| Modelo | Periodo | Plazo presentacion |
|---|---|---|
| 303 1T | Enero-marzo | 1-20 abril |
| 303 2T | Abril-junio | 1-20 julio |
| 303 3T | Julio-septiembre | 1-20 octubre |
| 303 4T | Octubre-diciembre | 1-30 enero ano siguiente |
| 390 anual | Resumen ejercicio | 1-30 enero ano siguiente |
El paquete Standard de HostReady incluye arbol de decision IVA 2025 + plantilla modelo 303 prerellenada (tipo 21 %).
Paquete Standard HostReadyEste articulo tiene caracter informativo. Consulta a tu asesor fiscal antes de cambiar regimen de IVA. Base legal: Ley 37/1992, Ley 13/2024, Directiva UE 2022/542.