Climate Resilience Fee 2026: ο τέλος 8€/νύχτα που πληρώνει ο επισκέπτης (και πώς να μη φας πρόστιμο)

Climate Resilience Fee 2026: ο τέλος 8€/νύχτα που πληρώνει ο επισκέπτης

Από 01.01.2024 ισχύει το Telos Anthektikotitas (Climate Resilience Fee) που αντικατέστησε τον παλιό Δημοτικό Φόρο Ξενοδοχείων. Το 2026 οι κλίμακες ανέρχονται από 2 € ως 15 € ανά νύχτα ανάλογα με τον τύπο ακινήτου και τη σεζόν. Σε αυτό το άρθρο σάς δείχνουμε ποιες είναι οι κλίμακες ανά κατηγορία, πώς υποβάλλετε τη μηνιαία δήλωση μέσω myAADE, ποιες είναι οι κυρώσεις 5.000-20.000 € και πώς ρυθμίζετε αυτόματη συλλογή μέσω Airbnb και PMS.

Πλαίσιο: από 01.01.2024 αντικατέστησε τον παλιό Δημοτικό Φόρο Ξενοδοχείων

Σύμφωνα με τον Νόμο 5170/2025 και προγενέστερη νομοθεσία, από 01.01.2024 το Telos Anthektikotitas (Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Αλλαγή) αντικατέστησε τον προγενέστερο φόρο διανυκτέρευσης που ίσχυε από το 2018 (0,5-1,5 €/νύχτα ανάλογα με τη κατηγορία). Στόχος του τέλους είναι η χρηματοδότηση μέτρων προστασίας από φυσικές καταστροφές (πυρκαγιές, πλημμύρες) στις τουριστικές περιοχές.

Ο φόρος βαρύνει τον επισκέπτη, όχι τον ιδιοκτήτη. Όμως ο ιδιοκτήτης (ή το πρακτορείο/πλατφόρμα) είναι υπεύθυνος για τη συλλογή και την απόδοση στην ΑΑΔΕ. Αν δεν γίνει σωστή συλλογή ή υποβολή, οι κυρώσεις βαρύνουν εσάς ως ιδιοκτήτη, όχι τον επισκέπτη.

Η AAΔΕ FAQ Σεπτεμβρίου 2025 περιέγραψε λεπτομερώς τις κλίμακες ανά κατηγορία ακινήτου, τη σεζονικότητα και τη διαδικασία μηνιαίας δήλωσης. Η εφαρμογή για βραχυχρόνια μίσθωση (ΑΜΑ) είναι ίδια με αυτή των ξενοδοχείων, αλλά οι κλίμακες είναι χαμηλότερες για κατοικίες.

Κλίμακες 2026 ανά τύπο ακινήτου και σεζόν

Οι κλίμακες 2026 για βραχυχρόνια μίσθωση είναι:

• Διαμέρισμα ή κατοικία έως 80 τ.μ.: 2 € (Νοέμβριος-Μάρτιος) / 8 € (Απρίλιος-Οκτώβριος) ανά νύχτα.
• Διαμέρισμα ή κατοικία 80-200 τ.μ.: 4 € (χαμηλή) / 12 € (υψηλή) ανά νύχτα.
• Βίλα ή κατοικία 200+ τ.μ.: 5 € (χαμηλή) / 15 € (υψηλή) ανά νύχτα.
• Δωμάτιο σε ξενοδοχείο 5*: 5 € / 10 € ανά νύχτα (διαφέρει από STR).

Παράδειγμα: ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. στην Αθήνα με 30 νύχτες/μήνα τον Ιούλιο χρεώνει 30 × 8 € = 240 € Telos. Τον Δεκέμβριο με 15 νύχτες χρεώνει 15 × 2 € = 30 €. Συνολικά για το έτος, αν έχετε 25 νύχτες χαμηλή και 30 νύχτες υψηλή κατά μέσο όρο: 5 μήνες × 25 × 2 € + 7 μήνες × 30 × 8 € = 250 + 1.680 = 1.930 €.

Σεζονικότητα: χαμηλή (Νοέμβριος-Μάρτιος) και υψηλή (Απρίλιος-Οκτώβριος)

Η σεζονικότητα ορίζεται κεντρικά: οι μήνες Νοέμβριος, Δεκέμβριος, Ιανουάριος, Φεβρουάριος και Μάρτιος ισχύουν ως «χαμηλή σεζόν» (25% της κανονικής τιμής). Οι Απρίλιος, Μάιος, Ιούνιος, Ιούλιος, Αύγουστος, Σεπτέμβριος και Οκτώβριος είναι «υψηλή σεζόν» (πλήρης τιμή).

Αυτή η διαμόρφωση δίνει ώθηση στη ζήτηση χειμερινού τουρισμού. Για τα νησιά, όπου ο χειμώνας είναι ουσιαστικά νεκρή σεζόν, το όφελος είναι περιορισμένο. Για την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, που έχουν αξιοπρεπή χειμερινή τουριστική κίνηση (city break, business travel), η μειωμένη χρέωση μπορεί να αυξήσει τις κρατήσεις 5-12%.

Στις φόρμες υποβολής, το myAADE σας ζητά αριθμό διανυκτερεύσεων ανά μήνα και υπολογίζει αυτόματα το ποσό βάσει της κλίμακας του ακινήτου σας.

Ποιος πληρώνει: ο επισκέπτης, ποιος συλλέγει: ο host ή η πλατφόρμα

Το Telos Anthektikotitas είναι έμμεσος φόρος που χρεώνεται στον επισκέπτη. Πρέπει να εμφανίζεται ξεχωριστά στο τιμολόγιο/απόδειξη, όχι ενσωματωμένος στην τιμή της κατάλυσης. Στην πράξη, υπάρχουν τρεις τρόποι συλλογής.

Πρώτος: μέσω της πλατφόρμας (Airbnb, Booking). Το Airbnb από το 2022 έχει ενσωματώσει το Telos στο checkout. Όταν ο επισκέπτης κάνει κράτηση, βλέπει «Tourist Tax» ή «Climate Resilience Fee» στο τέλος, υπολογισμένο αυτόματα ανά νύχτα. Η Airbnb συλλέγει το ποσό και το αποστέλλει στον host μαζί με το payout. Δεν το αποδίδει απευθείας στην ΑΑΔΕ.

Δεύτερος: χειροκίνητα από τον host (αν χρησιμοποιείτε δικό σας website ή direct bookings). Συνήθως ο host χρεώνει τον επισκέπτη κατά το check-in και του δίνει απόδειξη. Τρίτος: μέσω PMS (Hostaway, Lodgify, NEXT) που λειτουργούν ως ενδιάμεσοι, υπολογίζοντας αυτόματα ανά κράτηση.

Σε κάθε περίπτωση, η ευθύνη υποβολής στην ΑΑΔΕ είναι του host. Δείτε οδηγό φορολογίας 2026 για το πώς δηλώνεται.

Μηνιαία διαδικασία: δήλωση Telos Anthektikotitas στο myAADE μέχρι την 20η του επόμενου μήνα

Η δήλωση γίνεται μηνιαία. Συνδέεστε στο myAADE, πάτε «Μητρώο και Επικοινωνία» → «Telos Anthektikotitas» → «Δήλωση Μηνός». Επιλέγετε μήνα και ακίνητο. Συμπληρώνετε αριθμό διανυκτερεύσεων που υλοποιήθηκαν εκείνο τον μήνα. Το σύστημα υπολογίζει αυτόματα το ποσό βάσει κλίμακας ακινήτου και σεζόν.

Πληρωμή γίνεται μέσω χρεωστικής/πιστωτικής κάρτας ή IBAN. Η προθεσμία είναι η 20η του επόμενου μήνα. Παράδειγμα: για διανυκτερεύσεις Ιουλίου, υποβάλλετε και πληρώνετε μέχρι 20 Αυγούστου. Πέρα από αυτή την ημερομηνία, το σύστημα εμφανίζει «Καθυστέρηση» και υπολογίζονται τόκοι.

Αν δεν υπήρχαν διανυκτερεύσεις το συγκεκριμένο μήνα (π.χ. Νοέμβριος χωρίς κρατήσεις), υποβάλλετε «μηδενική δήλωση». Είναι κρίσιμο: μη υποβολή θεωρείται παράλειψη και τιμωρείται με 100-500 € ανά μήνα.

Ειδικά για Airbnb: η πλατφόρμα συλλέγει αλλά εσείς αποδίδετε

Πολλοί ιδιοκτήτες έχουν μια εσφαλμένη εντύπωση: ότι το Airbnb πληρώνει το Telos απευθείας στην ΑΑΔΕ. Αυτό δεν ισχύει στην Ελλάδα. Το Airbnb συλλέγει το ποσό από τον επισκέπτη και το επιστρέφει στον host μαζί με το payout. Η απόδοση στην ΑΑΔΕ είναι αποκλειστική ευθύνη του host.

Στο Airbnb dashboard βλέπετε τα ποσά Tourist Tax που έχετε συλλέξει στην ενότητα «Earnings» → «Transactions» → φιλτράρετε ανά μήνα. Στη συνέχεια αντιγράφετε τους αριθμούς διανυκτερεύσεων και υποβάλλετε στο myAADE.

Σύσταση: μην ξοδεύετε αυτά τα χρήματα! Διατηρήστε τα σε ξεχωριστό λογαριασμό ή σε ψηφιακό «δοχείο» (envelope budgeting) μέχρι την υποβολή. Αλλιώς, όταν έρθει η 20η του μήνα, ίσως δεν έχετε ρευστότητα να πληρώσετε.

Παράδειγμα: για Ιούλιο 30 νύχτες × 8 € = 240 € που έλαβε ο host από Airbnb. Στη μηνιαία υποβολή στο myAADE πληρώνει 240 € στην ΑΑΔΕ. Καθαρό όφελος: 0 € (απλώς πέρασε από εσάς). Σαφής λογιστική παρακολούθηση είναι κρίσιμη.

Κυρώσεις για μη πληρωμή: 5.000 € πρώτη φορά, 10.000 € δεύτερη, 20.000 € τρίτη

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 5170/2025 και τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, η μη υποβολή ή μη πληρωμή Telos Anthektikotitas τιμωρείται κλιμακωτά: 5.000 € για την πρώτη παράβαση, 10.000 € για τη δεύτερη και 20.000 € για την τρίτη μέσα σε διετία. Αυτές οι κυρώσεις προστίθενται στο οφειλόμενο ποσό + τόκους υπερημερίας 8,5% ετησίως.

Παράλληλα, η συστηματική μη συμμόρφωση μπορεί να οδηγήσει σε ανάκληση ΑΜΑ και διαγραφή από όλες τις πλατφόρμες (Airbnb, Booking). Σε ακραίες περιπτώσεις, η ΑΑΔΕ μπορεί να ζητήσει αυτοψία και να εκδώσει πρόσθετα πρόστιμα ως «μη φορολογικά κανονικός λειτουργών».

Πρακτική σύσταση: ορίστε ημερομηνία στο ημερολόγιό σας στις 15 κάθε μήνα ως «Telos deadline-5» και ολοκληρώστε υποβολή πριν τις 20. Αυτό σας προστατεύει από ξεχάσματα και διπλές κυρώσεις.

Πρακτική: setup σε PMS για αυτόματη συλλογή

Αν χρησιμοποιείτε PMS (Hostaway, Lodgify, NEXT, Smoobu), μπορείτε να ρυθμίσετε αυτόματη συλλογή Telos. Στο Hostaway: Settings → Taxes → Add Tax → επιλέγετε «Climate Resilience Fee Greece» από το menu, εισάγετε τα ποσά (2 και 8 € ανάλογα με κλίμακα), επιλέγετε σεζόν και ενεργοποιείτε auto-charge. Από εκεί κάθε νέα κράτηση θα συμπεριλαμβάνει αυτόματα Telos.

Στο Lodgify: Manage → Taxes → New Tax → επιλέγετε «City Tax» / «Tourist Tax», ορίζετε per-night τιμή και χρονική περίοδο. Αν εκμισθώνετε σε διαφορετικά νησιά ή πόλεις, δημιουργείτε ξεχωριστούς κανόνες ανά listing.

Επιπλέον, ρυθμίστε αυτόματη μηνιαία αναφορά: το PMS σας στέλνει email στις 5 κάθε μήνα με συνολικό αριθμό διανυκτερεύσεων. Αντιγράφετε στο myAADE και ολοκληρώνετε υποβολή σε 5 λεπτά. Αν συνεργάζεστε με λογιστή για Ε2, ζητήστε του να αναλάβει και τις μηνιαίες δηλώσεις (συνήθως 30-50 €/μήνα επιπλέον).

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Πληρώνει το Climate Fee ο ιδιοκτήτης ή ο επισκέπτης; Ο επισκέπτης. Ο ιδιοκτήτης μόνο συλλέγει και αποδίδει.

Τι ισχύει για διανυκτερεύσεις παιδιών; Παιδιά κάτω των 12 ετών εξαιρούνται. Δηλώνονται στη φόρμα myAADE ως μη χρεωστέες διανυκτερεύσεις.

Τι αν δεν είχα κρατήσεις τον μήνα; Υποβάλλετε «μηδενική δήλωση». Δεν πληρώνετε τίποτα, αλλά η υποβολή είναι υποχρεωτική.

Πληρώνει το Airbnb απευθείας στην ΑΑΔΕ; Όχι στην Ελλάδα. Η Airbnb συλλέγει και επιστρέφει στον host. Ο host αποδίδει στην ΑΑΔΕ.

Πόσο είναι το πρόστιμο για παράλειψη; 5.000 € πρώτη παράβαση, κλιμακωτά μέχρι 20.000 € για επανάληψη.

Σημαντική σημείωση

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Η HostReady παρέχει υποδείγματα και checklists· δεν αντικαθιστά νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επαληθεύστε πάντα τους δημοτικούς και περιφερειακούς κανονισμούς που ισχύουν για το ακίνητό σας.

Δείτε επίσης

• Φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης 2026: 15-45% κλίμα...
• Δήλωση Ε2 2026: πώς να συμπληρώσεις τους νέους κωδ...
• Joint inspection ΑΑΔΕ + Υπουργείο Τουρισμού: τι ελ...